THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE 　（旧（仮称）千石二丁目計画）

THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE？
仮称ではなく、これが正式なマンション名なんですか？凄いなぁ。
小石川植物園はその広大すぎる敷地に驚きましたが、マンションと接しているのが
杉、ヒノキなどの針葉樹林が植えられている区域のようです。

3.11の巨大地震時に、この近くの同じ白山地盤に在る集合住宅の低層部にいました。地震の揺れには恐怖を感じましたが、家の中の物は何一つ転倒・落下などせず、地盤の良さを改めて認識したものです。ここも地震にあ大変心強い所ですね。

100%近いかどうかはわかりませんが、
この地域は教育熱心な方がかなり多いという話は耳にします。
中学受験される方もクラスの中でかなりの割合だと。
結構大変そうだなと思いつつも
周りがそういう雰囲気だと子供も勉強に集中しやすいでしょうね。

最近のスミフのネーミングセンス、おかしいですね。

>98
文京区といえば．．．

グランドメゾン文京目白坂と、NIPPO神鋼小石川2丁目計画、物件概要HPがありませんね。
どうなっているのでしょう。

ぶっちゃけ、ここの坪単価はどのくらいだと思いますか？
営業担当さんでもよいので、正解にちかい単価を知りたいです。

すみふのグランドヒルズ三軒茶屋の坪単価が４２０～５３０万になっているから、ここの名前がグランドヒルズ小石川植物園なら同程度と予想できるが、ここは名前をインペリアルに変えてきたから坪５０万足して、坪４７０～坪５８０万というところかな。

http://www.sumitomo-rd.co.jp/news/files/1307_0004/CH_Bunkyo_Kohinata.p...

これみるとシティハウス小日向は２８５～３３４万だったみたいだが、名前が違うし時期も違うから参考にならないか。オリンピックが来るかどうかで変わってくるんだろう。

しかし、いくらシティハウスと言っても坪２８５万は安すぎたね。

いくらなんでも坪380万円～という所が限界かと・・・

オリンピックが決まったのでここの坪３００万円台も無くなりました。

スミフのＭＲで聞けば目安なら教えてくれるよ。

シティハウス文京小日向
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/269985/res/112-128
見ました、ここも書かれてるのですね。

植物園はこの地域の象徴の一つだと思っていますので、これに寄り添う立地という点は推しの一点だと思います。何かメリットがあるわけではないですが一言で「小石川植物園の傍」という表現ができることはわかりやすくて覚えて貰いやすいのではないでしょうか。坂、多いようですね…上った先のようですので標高的利点は覚えますが移動面の事前確認はしておいたほうが良いと思います。

インペリアルときたら、坪380じゃ無理でしょう。
最近の本郷三丁目最寄りのフツーの物件で、
坪360〜390ぐらいですから。

千石より本郷の方が人気あるけど一種低層だから希少性も加味すると本郷の１０階建てマンションよりも坪単価稼げそうだよね。

坂が多い地域ですので、移動面でのデメリットは地味にありそうですが、
何よりも自然が多いのは嬉しいです。
小石川植物園は今は近所に住んでいないので年に数回程度しか行かないのですが、
でも近所にあると通ってしまいそうです。
四季折々、すごく楽しいんですよね。

地域全体を俯瞰するととても上品な感あります。

まだ公開されていないので何とも言えないですが、まさに近接の風景、環境がどうであるか、ここが加えて評点になってくると思います。

今の時点で期待を持てる要素としては、
・三面道路の開放間
・高台
・低層地域

ですね。この条件を最大限に生かした物件であって欲しいです。

文京区内でも交通の便が悪いところ。

この土地は、長らく放置された、住友のしこり物件の場所、さすがに小石川グランドヒルズという縁起の悪い名前が使えなかったのは、よくわかります。。

静かな立地かと思いきや、植物園側を中心に、夏の蝉、蚊を中心として、虫と鳥の害を考慮する必要があります。
区内は、幹線通りから少し入れば静かな所ばかりなのに、ここは、静かと思ったら、蝉が一晩中なんて感じです。

周辺の一戸建ても高級感ないですし。

住友は、おそらく20年分の固定資産税や、前回販売して返金した分を取り返そうと高いものを作るとおもいます。

長期に完売しない、転売にも、苦労する様な、グランドヒルズ三軒茶屋の様な物件が完成する事を、予想させて頂きます。

植物園の存在をメリットであると感じる人なら、
121さんが書かれていらっしゃる鳥や虫などについてはきっと織り込み済みでしょう。
でもただ地域性に惹かれている方なら、
一度現地を歩いてみるのもいいかもしれないですね。
許容できる範囲って人によって違ってきますから。

＞１２２

自分も１２２さんには同意かな。
好きな人は今までも近隣に植物園がある家に住んできたのかもしれないし趣味にしていれば方々へ出向いて見てきた中で野鳥や虫への感覚をすでに持っているはず。

植物や生き物に対するコアなファンは自然から来る害が余程のものでない限りは寧ろ共存すべきものと解釈する人もいると思います。

自分はというとそこまで趣味ではないんですけどね、汗。
でも興味ある物件ですよ。

これだけの規模の一種低層がマンションになるのは山手線内側では最初で最後でしょうね。

私も一種低層という点で惹かれています。
比較的間取りも狭くならずに済んでいますし、ファミリーには良いかなと。
駅までは近いとは言い難いですが、歩ける距離です。
あとは植物園やその他の周辺環境が自分にマッチするかどうかでしょう。

http://www.mecsumai.com/tph-kamisagi/?adid=2218001bld057

中野に全部一種低層で18000平米の物件あるみたいですね。こちらは１万平米。山手線内側ですけどね。

山手線の内側で一種低層というのはかなり希少性はあるでしょうね。
その分、お値段にもキッチリ反映されるのでしょうけれど。
１１月に販売なのですね。
お値段が出てくるのはまだ先になってくるでしょうか。
駐車場も全戸数の５０％分はあるようなので、そこはかなりいいのでは。
平置き…ですかねぇ？？

敷地面積と建築面積を見ると平置きでもいけるとは思いますが計画は任せるしかないですからね(汗
87台だとどうでしょうねえ。
これでタワーパークや立体だと出し入れが大変なんじゃないかなと私は思うのですが。。

それにマンションが低層4階しかないですから駐車場などの高さによって圧迫感が生まれることは好ましいとは思いません。
建物の存在感をできるだけ出すこと、採光を最大限にすること、このあたり期待しています。

駐車場は、平置きと機械式地下駐車場との２列の組み合わせとなっているようです。

それに地下駐輪場が併設されています。高さは地上１階ですので圧迫感はないでしょう。

地上４階地下１階というような説明を見るのですが、地下には居室はないので、地下駐車場と駐輪場のこと言っているようですね。

＞　地下には居室はない

低層マンションだと地下に居室があるところは珍しく無いと思うのですが、どこかで間取り図をご覧になったのですか？

マンションって、確かに実際は地下に部屋があるところって沢山ありますね。

なんか抜け道があるんじゃないですか？　住友だし、地下に部屋作ると思います。

この物件の土地自体が坂になってますし、間違いなく地下の部屋あるでしょうね。

参考に区内でも有数の高級物件を御確認下さい。　下階は、地下です。

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

千川通り 冠水
http://www.youtube.com/watch?v=K_6JyC0T3Tg

間取りを見せて下さい。

傾斜地の場合は建築基準法の地下住戸でも視界が開けていて問題無いですよね。ドライエリアがあるような地下住戸とは全然違います。

今のところ地下の独立住戸を禁止してるのは世田谷区だけ。ただ、地下室マンションの規制って厳しくなる方向だから、今は適法であっても将来規制されることは十分ありうる。そうなると既存不適格になって資産価値はなくなるからご用心を。ちなみに既存不適格になったときに、資産価値を維持できないのは地下住戸だけでなくマンション全体。

建物の下に駐車場だと下駄ばきマンションと同じだから避けたほうが良いかと。

すみふはあちこちで売り渋りしてるね。消費税増税の駆け込みをスルーとしたことが吉とでるか凶とでるか。

植物園の池は、過去の川の名残だからね。谷になってるから周りの水が流れ込んできてあふれちゃう。過去に地下室マンションに水が入り込んで、受電設備に水が入って周辺一体を停電しさせたケースもある。ここもそうなったらご近所にど顰蹙。

>植物園の池は、過去の川の名残だからね。

大塚駅の東側で山手線を潜った後、大塚三業通りを経て千川通りに沿って小石川植物園脇を流れる。文京区千石、小石川と流れ、現在の富坂下を横切り、旧水戸藩上屋敷（現・東京ドーム一帯）を通って、外堀通りの仙台橋の下（水道橋の西）で神田川に注ぐ。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E8%B0%B7%E7%AB%AF%E5%B7%9D

戸数から判断すると敷地がこれ以上に広大な印象がありますのでランドスケープを見るのが楽しみでなりません。４Ｆ建てという低層ですから勿論平たく広がる物件のはずですがガーデンや共用の充実が期待できそうです。しっかり備わっていて欲しい点はエレベーターの数、ぐらいですね。駐車駐輪も多いほうが地域環境的に良いと思います。管理費用が嵩まない程度にということですが。

やっぱり　幻の小石川ガーデンヒルズの予定地でしたか！！！
近辺住民の猛反対で中止になった物件ですよね！
そうそう　地下駐車場が水路を遮断するだのなんだの書いてあったと思いました
後楽園の住友のビルで確かMRまでオープンして契約も始まった？だったと思いました
ある意味あそこまで進んでいた物件によく中止の決断をしたものです。
契約開始していればおそらく契約者には倍返しだ！をせざる得なかったでしょう
相当懲りているはずなので今度はその辺は当然クリアしてきているのでしょうね！たぶん！？
近所に住んでいたので何か懐かしいです。

取りあえずグランドロケーション、間取り、価格が早く知りたい。なかなかホームページを更新しませんね！

そろそろ事前案内やってると思うんで話し聞いた方のレスをお願いします。

道の名前にひたすら「坂」が付いているからやっぱり坂が多い地域だということですよね。

どちらの駅を往復するにしても傾斜は所々にあると覚悟しておいたほうがいいでしょうか。

オリンピックやグルメシティに行くにあたってはフラットっぽいです。お買い物はこちら方面のほうが距離があっても楽かな（汗）

千石周辺は、なだらかで長い坂道があります。
確かに徒歩ですと登りはきついと感じる事も多いのですが
自転車などは、電動自転車にすると楽ですし不便は感じません。
千石は、充実した教育施設・数々の名園や旧跡・後著名人も多く住んでいる
事でも知られ人気がある地域です。
ただ物件近くに大規模なショッピングセンターがないので
車がないと不便と感じる事もあると思います。

ここ気になるけど高いんだろうな…

さすがに１億用意しておけばどこかの部屋は買えると思うけどね。

>>144さん
聞いてきました。少し残念でした。

150さん
内容教えて頂けませんか？

事前案内会やってるのか電話で問い合わせたら、12月上旬からとの回答でしたよ。