THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE 　（旧（仮称）千石二丁目計画）

例の空き地に建つの？

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http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=7414

これは大ニュースですね。

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すごい大きな空き地ですが、社宅跡とかですか？

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最寄りは、茗荷谷駅ですかね…でも
アップダウンがきついですね。

千石駅からはフラットですね。

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これですかね

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43947/res/3

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小石川ガーデンヒルズ？

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幻の小石川ガーデンヒルズの場所です。
楽しみ。

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引くほど広い敷地にしては、周りの道路が狭すぎますね。
安心して歩けるように作ってくれることを期待しています。
洒落たマンションができるといいですね。

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すみふさんといえばプチバブル物件の目白とか護国寺が坪４００万で惚れ惚れするような建物でしたから、ここは是非５００万越えでお願いしたいですね。

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土地を寝かしていた期間が長いから、坪単価は高くなりそう。それにアベノミクス効果を期待して高い設定になるかも。でも、そもそも本当に着工するんでしょうか？また幻になるのでは？

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延床面積 19931.62
建築面積 7269.44
敷地面積 10643.36
広いですね！

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山手線内側の一種低層でこれだけのまとまった土地は出たことはありませんし、これからも出ることは無いでしょう。

唯一無二の立地です。やり方次第で凄いことになるでしょう。

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地下水のことはどうなったんだろう？地盤は悪いのだろうか？

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前は地下もかなり深く掘る計画だったような。
今回はその辺、違うんでしょうね。

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敷地面積に対して、めいっぱい作っちゃてるような。。。

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すみふだと、近くにシティハウス茗荷谷がありますよね。

あちらは、竹中工務店施工ですが、苦戦中との話も。

坂下の低地で、大塚小（各学年１クラス）、徒歩８分といいつつ
湯立坂を歩いてみると、結構しんどいというのが原因かも。

こちらは、茗荷谷駅徒歩１０分？と、２ケタになっちゃうかな。
林町小校区ですので、窪町信者は対象外となってしまいますし。

シティハウス茗荷谷と同じ坪単価では、苦戦必至と思いますが、
どうでしょうか？

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ここは、駅からの距離とか公立小学校の学区とか、そういうリーマン的視点から自由に発想して企画してほしいね。

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高台、一種低層、日当たりよし、幹線道路からはなれてる、地権者なし、下駄履きなし、しかもスミフ。
安くなる要素がない。

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東京海上の社宅だったとこか？

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古い住宅地図見たら、東京海上林町寮となってた。
小石川植物園隣接の希少な環境。
１階半地下住戸じゃなければいいですね。

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敷地内にプレハブ小屋が建っていました。小さなショベルカーもありました。本当に工事が始まるんですね。

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ここと簸川神社の間にある社宅は、どちらの会社さんの社宅ですか？

9月の祭りの二日間は、このあたりは賑やかになりますね。
路上駐輪沢山されるかも。
もちろん対策を取るだろうけど。

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子供が増えましたので住み替えを本気で検討中です。
ここは1.2億円程度の総予算100平米のイメージでは甘いでしょうか？ご意見いただければと思います。

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プチバブル物件のシティテラス目白が平均坪単価４００万越えてましたので、ここが平均４００万切る可能性はゼロでしょう。プチバブルよりもアベノバブルの方が凄いんじゃないかと思います。今年５月の上場企業決算発表で動意して、来年３月の地価公示で地価上昇を確認して、恐ろしい上昇相場に突入するでしょう。平均５００万越えの可能性もあります。しかし１億２千万あれば坪５００万でも８０平米の２ＬＤＫを買うことは出来るでしょう。

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http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/sangenchaya/detail.cgi

しかし、三軒茶屋は既に＠４２４～５６１万となっていますね。

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三茶は築5年のヴィンテージマンションですね。

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＞＞26
ありがとうございます。
そうなった時の東証ＲＥＩＴ指数は何ポイント位になっていると想定されますか？

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>29

そうですね、リスク資産でインフレ対策しておけば新築マンションの売り出し価格の高騰にも対応できるかもしれません。２００７年プチバブルの高値を越えてくるはずですので、東証リート指数で言えば２３００を越えることは間違いないでしょう。少なくとも今年中は一本調子に上がっていくでしょう。

しかし、すみふさんとチキンレースで争うのは私は嫌ですね。不動産の相場を知り尽くした相手ですから到底勝ち目がありません。素人には思いもよらない信じがたい提案をされちゃうかもしれません。

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なんか、知ったかぶりをしてる方がいますね。

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>>30
ＲＥＩＴ指数今から＋48％高ですかｗ
そうなれば当方の金融資産も＋4,000万円ほど増加しますので、ここの100平米買えそうです。
ありがとうございましたｗ

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スノッブ人気を集めそうな三茶とこの地味めな土地の比較に意味あるのか？

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ここが地味なわけないでしょう、地味になって欲しい気持ちは分かりますが、山手線内側の一種低層でまとまった土地なんて、１０年に１度出るかでないかですよ？

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いや、俺近くに住んでるからさあ・・・
面積はおいといて街が地味だっつーんだよ

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確かに街が地味ですね。
白山４丁目辺りは高級住宅街なのに、千石二丁目に入るとガラッと庶民の住宅街に変わります。
だからこそ、あっと息をのむような街の品格をあげる作品を作って欲しいものです。
駅から遠く永住向きゆえ、外観や間取りは重要ですね。
ここは林町小でしょうか。クラス増えたりして。

お祭りのときの賑やかさも少々気になります。

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堀坂 善光寺坂 網干坂の紛争地を巡る
https://www.facebook.com/photo.php?l=26cba365e3&fbid=4627718738034...

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昨日、中を見るとこんな感じでした。

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THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE
(じ・いんぺいある がーでん りみてっど れじでんす）
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/sengoku2/

公式サイトが立ち上がりました
なんとも仰々しい物件名になったな
　
　
あげます

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これで坪４００を切る可能性は無くなったな。

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IMPERIAL GARDEN とは随分インフレしてきましたが、近所に綱吉の白山御殿があるからってことなんですかね。

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なんでimperialなんだよ。あえて日本語にしたら
徳川じゃなくて天皇だよ。
変な名前つけてんじゃねーよ。それとも皇族にゆかりがある地なん？

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護国寺の隣に豊島ヶ岡御陵があるけど、ちょっと遠いよね♪

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>43
imperialには極上、最高権威、という意味もあるので、そちらの意味かと。

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日本でその横文字を平気で使う無神経さよ

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どこぞの売れ残りのシンボルになってるマンションみたいに
最高に割高なマンションにならなければよいですが

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すごいネーミングつけてきましたね。

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売れ残ってもいい。
景観が良くなる豪華マンションなら。

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スミフの肩持つ訳ではないけど、山手線内側高台の一種低層、緑に隣接でこの規模の物件は滅多に出てこないでしょう。
仕様もインペリアルに恥じない豪華な内容になるのでは。

もっとも、ブランド地域でもない千石の物件であること、駅から離れた利便性イマイチな物件であることが、この物件のターゲットである富裕層にどう評価されるかは何とも言えないが。

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この頃のスミフのマンションブランド戦略がわからん。
旧知のブランドを使わず次々と思いつきの物件名を与えているように思える。

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高級そうな名前ではある。

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プラウドもそうだけど、ここに住む人も英語知らないか、無恥な人ってことだろうね。

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植物園の池って昔は川だったところ。ここはちょっと上がったところだけど、地盤は確認しないとね。

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皇居の近くの物件と勘違いしそう？

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住所書くとき長くて嫌になりそ。

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ジ・インペリアル・ガーデン・リミテッド・レジデンス

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池袋もグランドミレーニアと大仰なネーミング。
共通するのは地名を入れてないこと。
高値で売るための戦略なんだろうけど。

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住所書くときＩＧＬＲてイニシャルで書くことになるかもね。それかインペリアルガーデン千石２０２号室とか書くかも。

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地名を入れないのは地歴に卑しいところがあるのかなと思ってしまう

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http://map.goo.ne.jp/history/map.php?st=100&kr=27

古地図で見ると、「夏目邦次郎地守」と「御賄組屋敷」という敷地の様です。

なんら問題ありませんね。夏目漱石と関係あるのかな？

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ザとかジとか名前つけるなってーの…
昭和センスかよ…

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地名を入れなかった理由は、たとえば大和郷のようなブランド地名がないからでしょう。
シティハウス千石では坪400以上では売れない、という判断かと。

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町名はそうなんだけど、地名なら、小石川植物園というのが使えますからね。小石川ガーデンヒルズで何の問題も無かったはずです。まさか、坪５００越えを狙ってるとか？

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>65

http://www.nikkeibp.co.jp/archives/412/412750.html
http://www.rftc.jp/kiyak/hyouji_kiyak.html

（物件の名称の使用基準）
第19条　物件の名称として地名等を用いる場合において、当該物件が所在する市区町村内の町若しくは字の名称又は地理上の名称を用いる場合を除いては、次の各号に定めるところによるものとする。
（1）当該物件の所在地において、慣例として用いられている地名又は歴史上の地名がある場合は、当該地名を用いることができる。
（2）当該物件の最寄りの駅、停留場又は停留所の名称を用いることができる。
（3）当該物件が公園、庭園、旧跡その他の施設から直線距離で300メートル以内に所在している場合は、これらの施設の名称を用いることができる。
（4）当該物件の面する街道その他の道路の名称（坂名を含む。）を用いることができる。


これですか。でも、小石川植物園なら３００ｍ以内だから何ら問題無いはずですねえ。

高くても良いから立派にというの賛成ですが、坪４００を大きく越えると嫌になってきますね。

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マンション名は魅力的

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地上4階、地下1階だね。
どんなのになるのか楽しみ。

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マンション名魅力的ですか？！恥ずかしくて年賀状なんかにはとても書けないのですが・・・

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絶対高さ制限１０ｍでどうやって４階建てにするのかな。地上３階地下２階じゃないのかな？

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>>70
スミフの普通のマンションの名前でいいのにと思います

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マンション名を省略した住所でも支障ないのでは？

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固定資産税払える人はいいですね。１種ですから相当高いですよ！

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ここは皇室関連物件ですか？
そうでないのでしょうが、おかしな名前を付けるものですね。

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>>75
http://www.google.co.jp/search?ie=utf-8&q=%E3%82%A4%E3%83%A9%E3%82%B9%...

インペリアルガーデンって何？

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>>69、>>71
絶対高さ制限１０ｍの第一種低層で４階建てにするには、この場合は建築基準法の緩和規定により必要な空地を設けることで１２ｍの高さが可能となります。
ただそれでは階高が３ｍしか取れませんので、地盤面より約１ｍ掘り下げることにより必要な階高を得ています。

そして地下１階ですが居室があるわけではなく、必要な空地を得るために地下駐車場としているので、実質地上４階建てですね。

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え？ではエントランスはどうなりますか？半地下から入る？大雨で水没しませんか？

ところで、77さんはホントは「住まいに詳しい人」じゃなくて「デべの人」じゃないの？

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>78

すみふはステマしまくりの会社。物件HPも立ち上がって無い段階で、情報知ってるのはインサイダーしかいない。

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世田谷区では地盤面より下の独立住戸は禁止する条例ができている。空堀地下室マンションって既存不適格リスクがあるからご用心を。

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>78

千石３丁目交差点そばの半地下マンションでは大雨のときに水没したことがある。地下に変電設備があって、そこに水が入って周辺一体は停電で大顰蹙。ここは坂の途中だからどうなんだろうね。エントランスのところから水が入らないようになってるか要確認。

ちなみに水没したマンションは、その後対策として、エントランスのところに少し上る段をつけた。で、上って下がるって不便なつくりに。

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>78～>81
この物件は一昔前からモメていて、この度ようやく着工に漕ぎつけています。
なので住まいに詳しい人なら、大体の所は判っているのですね。

１００００㎡超の８０％位？を１ｍ掘り下げる訳で、さらにほぼ地下１階分の広大なピット＋地下駐車場になっています。
確かにエントランスも前面道路より１ｍ下がっているわけですが、排水は背水の陣で？水没の心配などないのです。

そして以前の計画は広大な空堀を設けた地下室マンションでしたが、長年の反対運動で地下居室計画は潰れました。
いずれにせよ既存不適格にはなりませんがね。

こんなことはステマでもなんでもないと思いますよ？

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テラスマンションに憧れます

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総合設計で容積率だけでなく絶対高さが緩和されるというのは知りませんでした。

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千石って住み心地はどうなんでしょうね。もちろん同じ地域でも物件と立地で違いはあるのでしょうけど、買い物とか交通とか？。このマンションは完成がまだまだ先なのでとりあえず検討先に入れておいて、しばらく地域情報を収集しようと思います。永住決断になると思いますから念入りですよ。まだ二年弱あることになりますけど、この期間の開発や環境変化の予定情報など、今のところはないですか？？

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千石に住んでいた友達がいましたが、環境は良いといってましたよ。
周辺の学校も評判もいいですし、子育て環境はいいと思います。
通勤にも不便はしなさそうですね。

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雨後に蛇が徘徊する、都心とは思えない極めて自然豊なところです。
夏の虫対策は必要ですかね。暗渠や近くの池でボウフラが発生していると思われます。

夜は極めて静かです。
以前大通り沿いの住まいで麻痺していたのか、音圧による疲れが抜けた感じです。
都市生活が長いのですが、田舎に泊まっているような不思議な感覚でした。

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>87
昨日の夜、網干し坂に入った瞬間明らかに空気が違うのを感じた。多分植物園のおかげなんだろうけど、他よりすっと涼しかった。緑の力は偉大だね。
ここ、いい場所だと思うよ。

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あの辺、開発されないかなぁ
景色はいいけど不便すぎる

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変な名前のマンションだと思ったらやはりスミフだったか。

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住まいサーフィンだと㎡83万円≒坪274万円。
この価格なら買いたいけど、スミフは絶対にこんな価格では出さないよね。

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まあ４００万切ることは無いでしょうね。

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線路横の小日向見に行ったときにすみふ営業さんに聞いたけど、社内でも400@坪は超えると通知があったらしい。
最低80m^2～らしく、内装もデフォルトで御影石を利用したかなりの高スペック仕様とのことなので、
9000後半～なんじゃないかと。

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こんなたいそうな名前を付けてるくらいだから高く売るんでしょうね。

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どう出てくるのか楽しみではありますよね、お値段もスペックも。
千石と茗荷谷のちょうど間くらいなので、
とても静かな地域なんですよね。
駅からはすごく近いわけじゃないですが、
場所が場所だけにお安くはならないでしょうね。
子育て支援とヤフー不動産にはありますが、
こんなところでできたらすばらしいでしょうね。

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文京区のマンションが紹介されています
http://www.youtube.com/watch?t=2005s&v=sdbn38pIjus

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ビックリするような値段でしょうね

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まあ＠４００万切ることは無いでしょうね。

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