Tor Yamate THE KOBE TOWER（トア山手 ザ・神戸タワー）Part２

トア山手とライオンズは根本的に立地とコンセプトが違うのでは
あと見ててここのスレ住民は昔から他の物件に対する個別批判が多すぎると思う

他物件の住民の方から、ここに割り込んできては批判しまくっていくからじゃねえの？
比較したくなる気持ちもわかるがね

また細長さかよ。。。もういいって。
見た目でしか不安をあおれないのか。。。
その前にここは耐震設計という決定的なデメリットがあるんだから、そっちの不安の方が大きいと思うが？
どちらもちゃんと基準満たしてるから問題はないだろう。
でも揺れに関しては、雲泥の差がある。
それでこの価格？って言うのはおかしくはない。

ライオンズタワーの住民が何かご用でしょうか？

一つ教えてあげます。
知ってますか？神戸タワーは耐震設計で十分な敷地があるんですよ、建物も立派です。

ライオンズタワーの敷地、建物を見てもわかるとおり、狭い土地に
細長いタワーしか建てられないんですよ、免震でないと建築基準に達することができないからです。

最後に免震タワーは後々修繕積立て金が高くなりますよ、残念ながら管理費、修繕積立て金が高いマンションほど中古で売れにくいものはないんです。

ここはサブプライム以前に売り出した物件なので価格が高いのはしょうがないのでは。
たぶん中身が悪いのではなくミニバブルに便乗してデベが儲けているだけだと思います。

そんなこと言ってるん違うんやけど・・・
耐震設計は揺れが免震や制震にくらべ揺れがひどいってことを書いたのだが？
建物が立派とかそんなことは話してない。

＞免震でないと建築基準に達することができないからです。

ライオンズは制震では？

＞最後に免震タワーは後々修繕積立て金が高くなりますよ、残念ながら管理費、修繕積立て金が高いマンションほど中古で売れにくいものはないんです。

免震や制震はタワーマンションでは重要なもの。それを費用がかかるからということで批判するのはおかしい。
修繕費高くなったとしても、その分地震の揺れが小さく、家具転倒とかも少なく安全度が増すのなら、決して損ではないという考えになると思う。上がり方にもよりますが。
少なくとも震度５クラスの地震が起こる可能性は非常に高いかと。南海地震が近いとも言われてるし。震度５でも上層階になれば震度７クラスになったりするんやで？
建物が倒れるどうこうではなく、室内はみんなが経験したような、家具転倒が起こって下敷きになるとかの可能性が高いのは否めない。わざわざ地震に対して揺れが大きくなるのは耐震設計だけかと。
それが軽減できるのであれば、少々費用高くても免震・制震の方が良いと判断になる人は多いと思う。
車選ぶときにABSが付いてなくてもいいやって言うのと同じレベルかな？
今では事故防止・安全の為にABSは当たり前。費用安く抑えたいからABS入りません、事故率高くなってもいいですって言う？

そんなとこケチって考えるならタワーマンションなんて止めたらいいのに。


ちなみにライオンズタワーの住民ではありません。勝手に決め付けないで下さい。

①トア山手くらい敷地が大きく重圧のあるタワーなら耐震でも揺れは問題ないだろうな
②神戸のタワーは殆どサブプライム前に販売価格発表したものばかりだからあんまり関係ないんじゃないかな？

＞トア山手くらい敷地が大きく重圧のあるタワーなら耐震でも揺れは問題ないだろうな

ちゃんとつくってれば倒れるとかはないでしょうね。
ただ室内の揺れがひどいかと・・・
一度どんなのか経験してみたい気もしますが・・・

ライオンズタワーの住民なんて完売したしもうこんなとこ見てないのでは？
私は千里の問題もあってやはり躯体に負担がかからない為にも免震か何かついてた方がいい気がします。
同じ敷地が大きく重圧のある御影タワーは免震ですがここは何か工法とかで違いがあるんでしょうか？

敷地が大きいから耐震にしたのではなく、コストを抑える為に耐震にしたということなので、お間違えなく。
敷地大きくても免震にしてるとこはいっぱいある。
現にここの事業主の御影タワーがそうだし。
でも千里の件は不安ですね。
もうすぐニュースになるのかな？？

千里の件によってタワー物件全体のイメージダウンにつながることが心配ですね。
現状ではタワー物件のメリットよりデメリットが先行してる状況となっています。
購入者のタワー離れが深刻化すると物件価値が下がるのでこれは大きな問題でしょう。

370は耐震と免震の後々のデメリットを知らないようだな
今後、わかることになるよ

＞363は間違いないな
ライオンズタワーの人間だと思う
建設中のライオンズタワーがあまりにも見た目が貧疎だから
神戸タワーと見比べてかなり不安になってるんじゃないの？
基本的にあの土地面積でタワーはないと思うが・・・
それにしても、免震やからトアより上っていう言い方も無理がありすぎちゃうか？

規模が違いすぎると思う

さすが、神戸ナンバー1タワー注目されるだけあり、いろんな投稿があるなー

いろいろ皮肉られとーみたいやけど、このタワーは最高の場所やわなー
ＪＲより浜手は資産価値も低いやろうしな、、、

超高層建物はしなやかでゆっくりとした動きをするため、短周期地振動には共震しませんが、超高層建物が持つ固有周期と同じ周期の地震動が来たら危ないのです。その地震動が長周期地振動なのです。

免震建物の優れた性能が注目されつつあるようですが、これらの建物は皆、免震設計をしているはずです。
ところが免震ダンパーを入れると、構造物全体の固有周期は長周期側にシフトします。つまり、免震構造のおかげで超高層ビルは長周期地振動に共振しやすくなっているらしいのです。

現在の超高層建築の地震時における挙動は、特に長周期地振動に関しては未知の領域ということになります。問題は古い設計基準は変えずに、新しい領域に踏み込むことを認めてしまったことにあります。

建築研究所によると、東海、東南海、南海地震が同じに起こった場合における、東京の揺れをシュミレーションした結果、40階建ての超高層の最上階の揺れは最大で1ｍ50ｃｍも動くとの数値が出ています。

この場合のように、大きな揺れを何回も繰り返すと建物の弱い接合部などの所に力が加わり最悪の場合は柱の崩壊につながる可能性も出てきます。

1985年のメキシコ大地震（Ｍ8.1）の時に、震源から400Ｋｍも離れていたメキシコシティーで、中高層ビルが何棟も倒壊して、其の時の死者は9500人にも上った例があるのです。
実際、現在の日本の超高層ビルは、大地震時における揺れをまだ経験していないために、今の構造計算の正しさが検証出来ていない事が不安材料なのです。

＞370は耐震と免震の後々のデメリットを知らないようだな
今後、わかることになるよ

具体的にどんなことがあるのですか？教えてください。
地震が来たときはどう考えても耐震設計の方がデメリットのような気がするのですが？
地震なんてこないって考えたらいいのか知れませんが、１０年以内では少なくとも１回はそこそこ大きな地震ありそうだし。
具体的に地震起きたときに耐震設計の方が良いという意見が聞いてみたい。
ここのタワーよりも細いからって、そもそも地震に対してどう劣っているかという根拠がない。
国は感覚で建築基準つくっているわけではないよ？
ここの上層階に住んでてもし阪神大震災クラスの地震が起きたら、日本人が経験したことのない揺れになるのは間違いない。
そのデメリットに対しての意見も聞きたいです。

だから私はライオンズタワーの人間ではないって。
少しは検討しましたが、間取りと価格が合わず購入はしてません。
大京はこの前大赤字出してニュースになってたし、しつこい電話もあったし・・・
今となっては買わなくてよかったと思ってます。

＞免震やからトアより上っていう言い方も無理がありすぎちゃうか？
別にライオンズタワーと比較してるつもりはないし、免震だけで順位決めてる訳でもないです。
地震のこと以外も、立地・環境・設備とか色々な要素を考えてあくまで私個人の意見として順位を考えてます。タワーのときはまず地震のこと考えると思うので、それが耐震という点は大きなポイントにはなったのは間違いありせんが。
契約された方は当然総合的に見て自分に合ってるって思ったから買ったでしょうし、それは否定するつもりはありません。

住宅性能評価をとってないのも気にはなりましたね。とってる物件でも千里のように同じ事業主の物件で不具合があった訳ですし。


＞規模が違いすぎると思う

どういう意味？また建物が太い細いの話？
大きい方が構造的になんのメリットがあるの？見栄えだけの話？

＞現在の日本の超高層ビルは、大地震時における揺れをまだ経験していないために、今の構造計算の正しさが検証出来ていない事が不安材料なのです。

神戸市役所とか六甲アイランドの高い建物は地震受けてなかったでしたっけ？
事例は少なく、まだまだ１００％安心はできないですね。

みんな、自分が生きてる間に、阪神大震災のような地震があるかないかわからない話なのに・・・・
・・・ってか免震って管理費共で修繕積み立てが月に10万円近くになるらしいよ。
年間120万円払うくらいなら、地震保険のほうがお得で安心かもね。
耐震だからって、倒れるわけじゃないし、細長い免震タワーも揺れはかなりあると思うよ
もちろん毎年大きな地震がくるならマンションなんて例外だが。

＞みんな、自分が生きてる間に、阪神大震災のような地震があるかないかわからない話なのに・・・・

今すでに南海地震が迫ってるらしいし、実際北陸の方では、数年の間に２回地震にあったこともありますよ。わからないからなにも考えないって、阪神大震災でなに学んだんでしょうね。
寿命が短いかたは知りませんが。

今の建物はだいたいどれも手抜きじゃなければ大丈夫みたいだから、どちらかといえば、家具の下敷きになったり、窓ガラスに突っ込んじゃう心配が大事かと思います。
過度に地震を気にする必要はないかと思いますが、長期間の間であればそこそこの規模の地震は十分ありえるかと。別にどうなってもいいって言うならかまわないのでしょうけど。

＞免震って管理費共で修繕積み立てが月に10万円近くになるらしいよ。
いよいよこういう根拠ない煽りがでてきましたね。
削除にあたいするかと思いますが・・・

修繕計画書見ましたが、免震の設備の交換費用も入れてても２０年後でも３万円前後みたいですが？
１０万円って・・・２００㎡くらいの部屋のことじゃないですか？
管理費って若干上がることもあるかもしれませんが、免震だから値上がりするとかないし。

＞耐震だからって、倒れるわけじゃないし、細長い免震タワーも揺れはかなりあると思うよ
耐震でも倒れることは手抜きでもない限り大丈夫だと思います。ただ、室内グチャグチャは間違いないかと。。。
耐震の場合、地震のときわざと撓って揺れるようにつくると聞いたことがあります。
じゃないと建物に負荷がかかってそれこそ折れてしまうとか。。。
モデルルームで耐震と免震の比較した模型を見たことがありますが、明らかな違いはありましたね。
細長い免震タワー？よりも耐震の方が断然揺れますよ。

３８０さん

地震保険って大した保険金額でないし。
しかも耐震設計って免震よりも保険金額高くなかったっけ？？
間違ってたらスミマセン

免震構造の一番のデメリットはコストが高いことです。

耐震構造では必要としない免震装置を生成する積層ゴムや、免震継手の価格や工事費は一つのマンションで億単位になります。

又、この積層ゴムは消耗品であり、耐用年数が繰れば交換しなければなりません。

メーカーによっても異なりますが、積層ゴムの耐用年数は４０年前後と言われています。

しかし、免震構造の歴史は浅い為、本当に４０年持つのか疑問視する声もあります。

耐用年数がきて積層ゴムを交換するときには、何千万、何億のお金が必要となります。

そのお金はもちろん、入居者の管理費や修繕積立金から賄われるのです。

免震構造のマンションを購入する方は、免震装置のメンテナンスをどのように計画しているかを確認することをお薦めします。

次に免震構造は歴史が浅い為、免震のノウハウを持っている施工会社はまだまだ少ない状態です。

設計で免震構造になっていても、施工会社がしっかりしていないと免震構造にきちんとなっていない建物もあるといいます。

僕もこの２年間で、何件かの免震構造の現場に携わってきましたが、施工図も非常に難しいと感じています。

メーカーを呼んで何回も確認しても、なかなか上手くいかないものです。

つまり、きちんとした施工会社でないとせっかくの免震構造が無駄になってしまうかもしれないのです。

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もう一つは

免震構造(免震工法)は
“横揺れ地震に対応しているが縦揺れ地震には対応していない”

ことです。

都市直下型地震は縦揺れ地震といわれています。

縦揺れ地震がきたときには耐震構造と同じ、又は耐震構造よりも弱いという専門家もいます。

こればかりは、本当に直下型の地震がこないとわかりません。

耐震構造が優れています。
免震構造は、響き・イメージはいいのですが、以下のデメリットがあります。
１．低階層の個人住宅の場合、大変割高になる。
２．通常は地震の揺れを減じることができるが、地震周期が免震装置の固有周期に近いと、水平方向の揺れが増幅してしまうことがある。（あらゆる周期の地震の揺れを弱める設計はできない。）
３．阪神淡路、中越沖のような直下型で鉛直方向の揺れが大きな地震への対応が困難。
　（逆に、鉛直方向の揺れが増幅するケースあり）
４．メンテナンス費用がかかる。
　また、地震で建物と基礎の相対偏位が生じた時はジャッキ等で修正が必要。
５．強風で建物が揺れることがある。（建物が地面にガチッと固定されていませんので・・・）

　まとめますと、費用が高く、確実な効果が期待できない免震構造よりも、耐震構造にした方が遙かに確実に地震に耐えることができ、経済的メリットも大です。
　ただし、耐震構造の場合、一般的には免震構造よりも揺れるケースが多いですから、家具はしっかり固定する必要があります。

↑講釈ご苦労さんです。
免震は積層ゴムだけじゃありませんよ。すべりもあれば、エアーもあります。
たいていの物件は、積層（某タイヤメーカー）と考えますが今は積層＋すべりもあります。
維持管理は、メーカーの見積をじかに見たほうがいいですね。
ゼネコンでマージンなんてあたりまえですから。

結局なんだかんだいいながら、ここの事業主が御影でやっているタワーは免震設計。
そこに耐震と免震の違いわかりやすく書いてます。

http://www.mikage47.jp/equipment_d.html


それぞれ一長一短あるが、コストを下げる為っていうのが耐震になった決め手じゃね？
地震のことを考えて・・・とかじゃないよ。
別にコストが合わないからっていうのが悪いことではないけどね。

＞386コストを下げる為？
つくづく・・・
>>384が正論
費用が高く、確実な効果が期待できない免震構造よりも、耐震構造にした方が遙かに確実に地震に耐えることができ、経済的メリットも大だからです。

あと山手の地盤は固くないので免震には不向きなのです。

>あと山手の地盤は固くないので免震には不向きなのです。

場所にもよるが山手の方が地盤が固いところが多い。
海だった可能性が低いし。
ライオンズあたりは地盤弱いかと思うが。

＞費用が高く、確実な効果が期待できない免震構造よりも、耐震構造にした方が遙かに確実に地震に耐えることができ、経済的メリットも大だからです。

じゃあなんで同じ事業主なのに、御影は免震にしたの？？
不確実で非経済的なものを高く売りつける為？

（上の御影タワーより抜粋）
従来用いられていた耐震構造は、柱・梁などの躯体そのものの強度を高めることで、文字通り地震に耐える構造でした。しかし、この構造では建物が地震の揺れをそのまま伝えてしまうため、上層階に上がるほど、激しく揺れを起こす恐れがありました。「御影タワーレジデンス」では建物と地盤の間に免震装置を配置することで、地震の揺れを建物に伝わりにくくする免震構造を採用。家具の転倒などの二次災害からも暮らしの安全を守ります。


御影タワーあたりは地震のとき被害大きかったし、イメージ的にそんなに地盤固くないと思うが・・・
御影が劣っているっていうことでいいの？？
耐震より安全をお守りするらしいけど？

追記
分かれてごめんなさい。

＞あと山手の地盤は固くないので免震には不向きなのです。

ここの地盤が固くないってことですよね？
大丈夫？

オタクロードってなんですか？？

＞389
長田や灘、東灘は古い建物が多かったので被害が大きく感じただけ
ライオンズも御影タワーも地盤は固い
＞大丈夫？
ライオンズもここも問題ないよ
＞391
相手にしない相手にしない

なんかここが耐震なことの理由について勝手な憶測が飛び交っていますね。
実はここも当初は免震タワーになる予定でした。
しかしある問題が浮上した為やむおえず耐震になってしまったのです。
契約者さんならなぜここが免震にならなかったのかは当然ご存知なはずですよね？

免震構造(免震工法)は
“横揺れ地震に対応しているが縦揺れ地震には対応していない”

縦揺れ地震には対応していないって・・免震って意味ないやん

↑ただの積層なら効果ないかもね。

どう言ってても住宅性能表示がないマンションだからね・・・・・なんでだろうね。

何の役にも立たない住宅性能表示ね
今時ワコーレによくついてますよ、ハイ

何事も無ければね。

何があっても、基準を満たしてたら関係ないよ
満たしてなければ基本的に問題なだけ、そんなもの飾りに過ぎないよ
あって得した例がない

神戸タワーって立地も、見た目も凄いけど、しかし凄いネーミングだな

>実はここも当初は免震タワーになる予定でした。しかしある問題が浮上した為やむおえず耐震になってしまったのです。

ある問題とはなんなのでしょうか？

＞３９４
せん断波は、ほとんどが横波。縦波は建物を大きく破壊するエネルギーはありません。
免震構造であれば、当然、耐震性もありますし、地震の被害を最小限にとどめるのでは？

免震出ない建物も、縦波には対応していませんよ。あしからず。
『意味無い』とか言う前に勉強しましょう。

３８３・３８４・３９４さん


墓穴掘っちゃいましたね。
４０２さんが正解です。

少なくとも重要な横揺れに対し、耐震よりも建物の影響を軽減する免震の方が優れています。

ちなみに免震ゴムは、紫外線さえ浴びない環境ならば、１００年はもちます。建物が１００年コンクリートの場合で考えれば、建物とともに寿命を迎えるわけです。

仮に、途中大地震が来たとして、メインテナンスが必要としても、そのときは周りの建物は免震建物よりもの大きくメインテナンスを必要としているかもしれませんね。
その時が、免震の真価が問われるときなのでは？

勿論、長周期などに関して、免震にある程度否定的な意見もありますが、それは固有値が一致すると言う場合だけではないでしょうか？　固有値が一致すれば、免震であろうが、制震であろうが、
耐震であろうが同じことです。

３９３さん、免震にしなかった理由ってなんですか？　コストがかかるからやめにしたとか？
ということは耐震より免震のほうがいいの？？？
全くの素人なのでわかりませんが、話を総合すると免震のタワーの方がいいのかな。

私は過去2回違うタワーに居住し、今回またタワーを購入しました。1件目は耐震、2件目は免震、そして今回の耐震です。
合計すると10年近くタワーに住んでます。すべて25階以上です。住んだ経験からすると、耐震は良く揺れました。台風の日にも揺れてました。台風の場合は揺れているというか回っている？みたいな感じでした。でも、震度4以上の地震があった覚えがないので大して揺れを感じたことはなかったです。今住んでいる免震のタワーは、震度3でも気付かないほどの揺れです。震度1、2は全く気付かなかったのがほとんどです。台風で揺れていると感じたこともありませんが、揺れていたのかもしれません。比べるとどっちがいいのかは10年ほど住んでもわかりません。ただ言えるのはどっちも快適に住めました。
他の方も仰ってるように、一長一短だと思いますし価値観の問題だと思います。確かに免震のほうが家具も動かないので良さそうな気もしますが。。。私は、地震が来ても助かれば良いと思っていますので耐震でも構いません。耐震ですので折れることはないと思ってますし。ただ、他の方も仰ってますが、家具の転倒防止等はやっとかないといけないですね！入居までの宿題になりました。

それよりも、ここの書き込みのお陰で耐震や免震のことが良く分かりました。詳しい方の書き込みはありがたいです。

明日から（今日からでしたっけ？）内覧会ですよね。楽しみです♪

入居予定の住人について「ここはややこしそうな人が多そう」という書き込みがありましたが、300戸近くあるマンションですからややこしい人が居てもおかしくはないですよね。でもそれはどこでも同じでしょうし、一軒家でもありうる事なのでここでその書き込みは誹謗中傷に値しますよ。あなたのような人が購入してなくて良かったと思いました。

ここの書き込みずっと見てますが、他物件を批判してるのは入居予定の人はほとんどいないですよ。匿名での書き込みが多いので購入者ではない人だと思うのですが。。。

冷静に情報交換しましょう。

ややこしそうな人はどこでもいると思うが、その割合が違う気がする・・・
もともと中山手、山本通あたりは多国籍、組系、お水関係等が神戸でも一番集まるところ。
逆に言えば便利だからだと思いますが。
地権者も多いらしいし。
引渡しがずれてる件とか他も見ると、地権者中心で後から入る人間と調和するかどうかの不安も大きい。
賃貸で借りる人もお水とか華僑とか、普通のサラリーマンはまずターゲットにならないだろうね。
まぁ、賃料も高くなるし当然ではあるけど。
全員がとはまったく思っていませんが。

>>405さん

>>384の下記とおりです

耐震構造が優れています。
免震構造は、響き・イメージはいいのですが、以下のデメリットがあります。
１．低階層の個人住宅の場合、大変割高になる。
２．通常は地震の揺れを減じることができるが、地震周期が免震装置の固有周期に近いと、水平方向の揺れが増幅してしまうことがある。（あらゆる周期の地震の揺れを弱める設計はできない。）
３．阪神淡路、中越沖のような直下型で鉛直方向の揺れが大きな地震への対応が困難。
　（逆に、鉛直方向の揺れが増幅するケースあり）
４．メンテナンス費用がかかる。
　また、地震で建物と基礎の相対偏位が生じた時はジャッキ等で修正が必要。
５．強風で建物が揺れることがある。（建物が地面にガチッと固定されていませんので・・・）

　まとめますと、費用が高く、確実な効果が期待できない免震構造よりも、耐震構造にした方が遙かに確実に地震に耐えることができ、経済的メリットも大です。
　ただし、耐震構造の場合、一般的には免震構造よりも揺れるケースが多いですから、家具はしっかり固定する必要があります。

＞４０９さん


＞費用が高く、確実な効果が期待できない免震構造よりも、耐震構造にした方が遙かに確実に地震に耐えることができ、経済的メリットも大です。

だからじゃあなぜ同じ事業主で御影タワーは免震を採用してるのか説明してよ。
自信もって免震をアピールしてるよ？
御影タワーは悪いってこと？

＞１．低階層の個人住宅の場合、大変割高になる。
意味が分かりません。免震を入れたから割高になるってこと？持分割合でほぼ均等に分けられてるのではないの？ってかここの物件の価格が割高だし。

＞２．通常は地震の揺れを減じることができるが、地震周期が免震装置の固有周期に近いと、水平方向の揺れが増幅してしまうことがある。（あらゆる周期の地震の揺れを弱める設計はできない。）

それはまれなことで、増幅したケースはまだ正式には確認されていません。机上の理論です。当然確証されていないので、あるかもしれないとは思っていますが。
あらゆる周期の揺れを弱められなくても、少なくともある程度のものは弱められるので、揺れに対しなにもない耐震よりも優れています。

＞３．阪神淡路、中越沖のような直下型で鉛直方向の揺れが大きな地震への対応が困難。
　（逆に、鉛直方向の揺れが増幅するケースあり）

鉛直方向の揺れは耐震も対応困難。というか鉛直を見るような構造計算はタワーに限らずどこもされてません。
増幅するケースってどんなとき？

＞４．メンテナンス費用がかかる。
　また、地震で建物と基礎の相対偏位が生じた時はジャッキ等で修正が必要。

もし万が一ずれたらの話。確かにその部分は免震装置のない耐震よりも費用はかかるかと。
ただ免震装置だけのメンテナンス費は一戸あたりに直したら知れてます。
修繕計画でみてもそれ含みでもそんなに大きくは変わりません。
地震時建物本体の負荷が少ない為、そのときは耐震よりも修繕費が少なく済む場合もあるかと。

５．強風で建物が揺れることがある。（建物が地面にガチッと固定されていませんので・・・）

４０６さんの実体験を参考にされては？逆に耐震のときに風で揺れるらしいですよ？
自慢の太い？タワーですから面が大きく風を受ける量も多くなるのかな？