神戸・阪神間の新築投資用物件はいかがですか？Part1

利回りだけを考えると中古物件と言う事になるのでしょうが、あえて新築で投資を考えるメリットは何でしょう？一応、物件評価額＝売値となるため融資審査時に、あれこれ説明する手間が不要ということ位でしょうか。

マンション販売不調で、新築物件でも大幅値引きを提示されるケースも散見されますので、竣工済み物件を根気良く交渉してみると良いと思います。一棟売りだと５〜６掛けに買叩かれますので、個人客に３割引で販売し、少しでも利益を確保したいという所でしょうか。

但し、売れ残るにはそれなりの理由があります。賃料相場が著しく低い地域である事も多く、安価で仕入れられたとしても賃貸運用に不安が残る場合があります。

その点、タワーの超高層物件は、相場より多少加算された賃料が設定できますので多少有利かと思います。しかし、最近のタワー乱立で、希少性が薄れ賃貸としても魅力も低下して来ていると言わざるを得ません。
阪神間新築物件でいうと、さきタワーや御影タワーとなると思いますが、賃貸が盛況な６０平米前後の部屋を１７〜１８万円で賃貸付け出来れば（ジオタワー西宮北口と同程度の賃料）、そこそこの収益になるのではと考えます。尤も２年前にタワーオブオオサカを同値で仕入れている方は、恐らく２５万円くらいで賃貸付けされると思いますので、効率としては大阪市の物件に軍配は上がると思います。

投資家としては失格なのでしょうが、私は利回りだけでなく「何故この物件を投資用として仕入れるのか」というビジョンを描けるかどうかも大切にしています。それは「万一賃貸付けに失敗しても実需として住みたい」と思える物件であるか否かということであり、幸いにも現在まで私の感性と賃借人の感性がマッチしており、賃貸付けに困ったことはないという状況です。

現在興味を持っているのはジークレフ新神戸です。三宮付近のタワーや新築マンションは数多くありますが、山岳リゾート的な風貌を備えた物件は他に見当たりません。新幹線利用が便利なセカンドハウスとして関東で募集をかけるのも悪くないかも知れません。但し、賃貸付けまで１年位掛かることを覚悟しての話ですが・・・

賃貸なら三宮、元町徒歩圏内でないとちょっときついと思うが・・・

賃貸で出すのに1年もかけてたら、ずいぶん利回り落ちるんでないの？
これだけ物件が出てたら、賃貸相場もどんどん落ちてくるだろうしさ。

更に社会全般の構造変化を見れば、今時不動産投資でも無いでしょw

資産価値に不安があるご時勢ですので、できるだけ人気のある物件を利用した投資を考えたいと思っています。
人気の安定している駅近タワーマンションのいい部屋を仕入れて貸すことを考えてみましたが、頭金２割の世界じゃ賃貸ローンだと空室率や税金まで考えるとどうしても利回りが追いつきません。
気の長くなるほど先になんとかその部屋が手に入るだけでせいいっぱいの世界です。
これでは次に繋がらないなと思って現在行動が停滞しています。
資産が少ないとやはり安い中古物件から初めてコツコツ長い年月かけないとダメなんでしょうか？

そんなに資金かつかつな人間が不動産投資なんてやっちゃだめだよw

投資の基本は分散。
ローンまで抱えて全てを一点集中不動産投資なんてアホな事はしちゃだめですw

05さん　06さんの意見は尤もだと思います。やはり投資は余剰資金で行うべきもので、05さんの生活に影響するような出資は、投資にしろ投機にしろギャンブルにしろ慎むべきと考えます。

投機ではなく賃貸物件への投資を考えるのであれば、物件購入に十分な費用（ローンを組むとしても頭金と諸経費）と不測の維持・修繕費相当費用、仮に半年空室が続いても困らないローン返済資金は必要と考えます。

あと大切な事は、賃貸需要の多い地域の物件を選ぶことでしょう。例えばレバレッジ効果を最大限狙ってローンを組むとすると30〜35年ローンを考えるとします。当該物件の付近で、築30年物の物件売買価格は？そもそも売買が成立しているか？築30年物の賃貸需要はあるのか？その賃料は？をチェックします。確かに、30年後と今は異なりますが、30年後をイメージすることができます。築30年物（耐震規制以前の物件）でも売買が成立し、賃料も新築の7割程度を維持できる地域（極めて限られた地域とは思いますが）であれば投資を考えても良いかと思います（それでも30年のうちには人口流動の変化、経済変化、天変地異等、予断を許さないのですが）。

そういう意味では、02で提案したジークレフ新神戸タワーへの賃貸投資は、？？？でしょう。賃貸相場にしても、50〜70平米で栄通りと熊内町では2万円の差があり、原資を30年ローンで考えると、物件価格で少なくとも500万円は安価でなければペイできない計算になります。
（けれど「杖ついて老後の登山」。私も憧れます。）

こんな板が関西で立つとは・・・

結局過去数年、東京エリアで盛り上がった新築区分への投資も

キャピタルゲイン以外に実は何の投資妙味も意義もなかったのです。

キャピタルゲインすら見込めないエリア＋時期で関西の新築区分に投資する意味が

例えばタワーへの節税投資以外にあるというのなら、逆にご教示いただきたいぐらい。

しかしやたらといろんなスレで新築マンションを買うという「自称」マンション投資家さんがかなり多く見受けられます。
その方はやたらに新築物件が出ては買う買うと述べてられていますが（実際買う方も多い様ですし）その事実の点はどうなんでしょうか？

マンション投資家というのは投資用にマンションを購入すればだれでもなれますからねw
実際デベも投資資金をあてにしてる風も見せてましたから。

どう考えても実需が伴わないとインカムゲインは得られないんですが
そんな基本的な事すら解らない人間でもマンションを購入すれば投資家ですからw

世の中勢いに乗せられるアホが多いと言うか
何度だまされても気付けない奴が多いと言うか
それで自分だけはばばを引かないと思ってるんですから
もう始末に負えないですよ。

投資の基本は自己責任。
今回の件で少しは学ぶ人が出るといいんですがね。

なるぼど、最近神戸でも駅近新築タワー物件が乱立してるので、書き込みを見れば買えば儲かるのかな？？？という風に見ていました。
なんか買える自分はエライみたいな書き込みが多くて実際どうなのかなと思ってたところです。
でも色々勉強するうちに卓越した投資家が利潤の少ない新築を買い漁るなんて、どうも変だなとも思っていました。
立場や考え方も色々あるので一概には何とも言えませんが、私のような不動産初心者にはより賢明な方の意見を参考にさせて頂きたいと思う所です。

団塊世代が買う、
富裕層が買う、
投資家が買う、
ガイジンが買う。

これらがプロパガンダに過ぎなかったことは
もはや顕在化してしまっている。

しかも関西でこの時期。何をかいわんや。

お伺いします。
尼崎のさきタワーは、投資用としては点数化すればどれくらいでしょうか？
いろいろとご意見をお聞きしたいです。

http://jp.reuters.com/article/marketsNews/idJPnTK013821720080722?rpc=1...

＞１３
駅前なので基本的に立地は間違ってはないかと。
ただ購入する部屋の間取りと広さと価格にもよるので物件名だけでは判断できない。
将来性や地域性などの判断は私にはわからないが、意見を求めるなら情報をもっとくわしく。

＞１４
情報提供乙

旧居留地の投資環境がタワー乱立でかわりつつありますね。
ライオンズ旧居留地の賃貸は今埋まってるようですが、そこにアーバンと関電敷地内のタワーが出来るとなると、将来的に競争で値下げリスクや空室率がかなりアップするのではと睨んでます。
立地は先発のライオンズが断然有利ですが設備面ではやはり後発の２つの方が有利となるでしょう。
投資家のみなさんはここの今後の予測をどう見られていますか？

そんなこと考えている「マンション投資家」とやらは、残念ながら、いない。

あなたの指摘は全く持って正しい。そもそもパイがないとこに乱立で即効アウト。

神戸なんて高額賃貸需要はない。

北摂で、小規模マンションの購入を考えています。
新築ですが、表面利回り７．5パーセント程度を見込んでます。
現在は、関西ですが、おそらく秋に転勤になると見込んでます。
安い住宅ローン金利でまわして効率よく行きたいと考えてます。
２LDKの７０平方メートル程度です。
駅徒歩5分です。
この利回り＆郊外ファミリーマンションというのは、投資という観点からはいかがなんでしょうか。

住宅ローンで新築を投資用になんて言ってる方にこんな場所で適切なアドバイスが得られるとは
到底思えないですが。お近くの税務署にご相談されては。

秋より前に引渡しを受けるということですか？
いずれにせよ大変なリスクテイクですね。

新築マンション投資について興味があります。
２割引でマンション買えば、表面利回り５％程度になります。
但し、今の時期に家賃に１２万円/月も払いますかねぇ？？？
会社の家賃補助も減額との噂も聞くし・・・
利回り５％ならば、アパートローンを組んでも若干利益がでるんですが。
冒険でしょうか？

倒産がらみ等投売り状態の新築マンションを物色するのならアリです。
ただし普通に買い手がいないから割引いてるものを買うのはやめた方が無難です。
サブプライム前の不動産値上がり時に愚かにも新築マンション投資に手を出した人は
今や株価下落と不景気でなるべくして最悪の資産バランスの状態に陥っています。
新築には資産性のありそうな物件も多々あり素人には一見魅力的な投資に映りますが、
現況で新築マンションに投資で手を出してるのは所有欲に目が眩んだだけの単なる金豚か、
投資家気分に浸りたいだけのナンチャッテ投資家かのどちらかです。
特に低金利を盾に新築投資を迫ってくるＭＲの営業には騙されないよう十分注意しましょう。

賃料下落リスク、空室率リスク、金利上昇リスク、地震リスク、犯罪・心理的瑕疵リスク、
修繕積立金アップリスク、金融機関から見た属性ダウンリスク、流動性（換金）リスク、
物件の瑕疵リスク、滞納リスク、近隣環境リスク、貴方の返済不能・死亡等のリスク、

やめとけ。

２０です。
＞２１．２２さんへ

指南ありがとうございます。
やはり新築マンションの投資は難しいようですねぇ。

一般的には表面利回り１０％以上なければ投資には向かないのですか？
１０％以上となれば、築３０年程度の中古ですが、
１０年経過すれば築４０年となり、転売は不可能？と思われます。
つまり、物件購入費＋賃貸料＞築４０年の転売可能価格で、
結局、損をするように感じます。

皆さんは、どのような物件に投資しているのですか？

あなた自称でもマンション投資家なんだろ？区分買ってんの？

＞２０さんへ
投資先は人によってさまざまです。
株と違って不動産は間違ったからといってすぐ損切りできるものではありませんので、
まずは一通り不動産投資の基礎を勉強されてから初められても遅くはないですよ。
最低でもキャッシュフロー計算ぐらいは出来るようになってから考えましょうね。
ただ素人が興味本位で不動産投資に手を出すと失敗するのであまりお勧めはしません。