ザ・パークハウス浦和別所（旧・浦和別所３丁目の三菱地所のマンション計画）

＞田島大牧線はもうすぐ17号まで伸びてきます。もう目と鼻の先ですよ。

で、その先の延伸の話でしょ。
用地買収に何十年かかるやら。
新築物件で購入したばかりの方もいますし。
ちなみに私はまさにそこの住人ですから、しぶとくどきませんけど（笑）
ていうか、田島大牧線は寧ろ利便性向上でプラス要素が多いでしょ。
私はどきませんけど。

＞ここは既存不適格物件です。現行の高さ制限超えちゃってますから。

別所沼公園のまん前に、ファストジュール浦和別所のマンションが１２階建てでそびえ立っていますが・・
条例を持ちだすなら、既存のマンションにも適応しないとダメでしょう。
そもそもこのファストジュールは景観を乱してるくせに、葬儀場反対って笑っちゃいますね。

たしかにファストジュールも条例によって既存不適格にはなりますが、何年も前に竣工してる物件です。ここはこの物件の検討スレなので話をすり替えないでください。

パークハウスは開発許可をちゃんと受けた、何の問題もないマンションですよ。
計画後の条例施行は、むしろ営業妨害でしょう。
反対住民も金欲しさだけで、全くやる気ないですよね。
そもそも高台の裏から見たら、大して高層マンションに見えないです。
日照権も問題ない。

法的に問題もないですし、既存不適格物件であっても、1回は特例で建て直し出来ますよ。

田島大牧線も現実的に近い将来、実現不可能かと。

閑静な環境の良いマンションかと思います。

「高台の裏から見たら、大して」って裏を返せば、
「表から見たら、それなりに」って認めてる訳ですね。

高層マンションに見えるか見えないかって、個人の感覚で異なりますし。
あの地域のあの道幅で、あの高さは威圧感ありますよ。

何でも許可を得ている、権利はクリアしている、でまかり通るのはお役所的な胡散臭さがあります。

＞あの地域のあの道幅で、あの高さは威圧感ありますよ。

なんでここのマンションだけ限定なんですか？
威圧感のないマンションなんてないですよね。
個人の感覚で違うから、ちゃんと建築法で定められているのです。
法律は、近隣を配慮しての数字決定です。
ルールは守っているけど、気に入らないからという主張は通用しませんよ。

反対者の屁理屈理論があるから、

ちゃんと法律があるんですよね。

反対になりえそうな要素を見つけては、子供の主張が始まります。

ここのイタは、このマンションの利点を教えてあげればいいんですよ。

不快なレスをしたい方は、違うところで発散してください。

ここはレア物件ですね。
今後はこの周辺に、７階以上の物件は建ちませんから。

ここを真剣に検討していたものです。中立的な立場から意見を申し上げますが、ネガレス＝不快なレスとしてポジレスで埋めて行くのはどうかと思います。ネガティブな情報も含めての検討ですからね。ただ、ネガレスを書く人も表現に注意した方がいいのは事実です。
メリットとデメリットを出し合って有意義な検討板にしませんか。

相続する時に、資産処理は困りそうですが。
一回建て替えは、確実なのでしょうか。
近隣住民も反対とか大丈夫ですか。
反対しているという事は、環境も良いのでしょうか。

環境がいいというのは
人それぞれで
閑静といえば閑静です

しかし商業的、公共的なことの利便性を持ちだすのであれば
隣の武蔵浦和や浦和になります。
武蔵浦和は徒歩圏内ですが。

241さんの言う通り、将来的に高さ制限の希少価値は出そうです。
実際パークハウスもそこを謳っていますね。

なるほど、高さ制限は既存不適格物件で資産処理が難しくなるというデメリットでもあれば、今後7階以上の建物が周辺に立たないため希少性があるというメリットでもあるんですね。
既存不適格というのが気にならなければ、検討の余地ありですね。逆に気になるようであれば検討外にすべきかと。

その他、メリットデメリットを教えてください。

245さん

やっぱり家族構成や、職場への場所
車を頻繁に使うとか、掛りつけの薬局が必要とか
こどもの学校とか、塾とか

メリットデメリットは、聞き方次第で変わってきますよ。
気にする人にはデメリットだろうし、気にしなければマイナスにはなりませんよね。

自転車で浦和も武蔵浦和も行けますし、首都高も直ぐ乗れるので悪くない環境だと思います。

別所という土地柄、徒歩圏内に様々な医院が点在しています。
例えば、

・服部外科胃腸科医院（外科,消化器科,胃腸科,肛門科,麻酔科,乳腺外科）
・清水内科（耳鼻科・小児科）
・町田歯科（歯科）
・しろま内科（内科・小児科）
・石川病院（美容外科,産婦人科）※浦和区
・若林医院（内科,小児科,皮膚科）

特に小さな子どもがいる家庭では内科、小児科は徒歩圏内に必須だと思います。
我が家では平日は清水医院、日曜日（午前中のみ）には、しろま内科と分けてで受診しています。
さいたま市役所辺りまで行動できるという方は、別所四丁目、高砂四丁目、仲町四丁目にも
個人医院が多くありますので、実際に各ご家庭にあう医院を探してみて下さい。
因みに武蔵浦和まで行けばファーストタワーという高層マンションにクリニックが多く入っています。

詳しくは、http://byoinnavi.jp/saitama/saitamashiminamiku

なんだかんだで盛り上がってきてますね！完売も近いのでしょうか！販売状況ご存知の方入れば教えてください！

＞既存不適格物件で資産処理が難しくなるというデメリット

これはどのマンション買っても、その時代の規格には合わなくなると思います。
耐震免震性能などは、どんどん進化していますし。
例えば２０年後に需要のあるマンションは、おそらく誰も予想出来ないでしょう。
やはり現時点で気に入ったり、ライフスタイルを勘案して選ぶことがいいと思います。

不適格という表現は、妥当ではないでしょう。
自動車だって今の基準では販売できない車種もごまんと公道を走っています。
消費税増税前の駆け込み契約も、支払いは増税後だったりしてます。
何事も規制が変わるタイミングは、損得勘定が出るのは仕方のないことです。

完売はまだかと思うのですが、時期売り出し中が埋まってきてますし、モデルルームも商談入ってる感じで賑わってますよ。

既存不適格なんかいやなことばです
不適格だから裁判所から建設中止仮処分がでるわけではないですよね
出来てしまったら取り壊し命令も出るでしょうし。
怖いですね

249さんへ
既存不適格物件が全て資産処理のデメリットになるかという点には貴方の意見に賛同します。しかしながら、ここの物件を既存不適格物件と呼ぶのは妥当かつ適切な表現ですよ。一度調べられてはいかがでしょうか。
すなわち、既存不適格物件とは建築時には適法に建てられた建築物であって、法令の改正や都市計画変更等によって現行法に適合しない部分が生じた建築物のことをいいます。使用していても違法ではないですが、増築や建替え等を行う際には、原則法令に適合するよう建築しなければならないというものです。この物件は高さ制限がかかりますので、建て替え時は20m(6階相当)以上の建物が建てられないことになります。6階より上に住んでる人はどうなるのでしょうね。ただし、震災で全壊する等やむを得ない事情がある場合は、特例として1回のみ建築当時と同等の建物を建設することができます。

自動車の話を出された意図はよく分かりませんが、今の日本において基準に合致しない車種はごまんと公道を走っていません。車検が通りません。車検に通らない車で公道を走ると処罰の対象となります。そういう車がいないとは言いませんが、これは違法であり次元の異なる話です。

消費税増税前の駆け込み契約も、支払いは増税後だったりしますが、契約時の消費税率が適用されます。2013年9月までに契約した物件は支払いが2014年4月以降であったとしても5%が適用されることになっています。支払い時が税率10%だったとしても今契約すれば8%が適用されます。

252の言いたいことがさっぱり分かりません。
すぐ隣のプラウド浦和別所、ファストジュール浦和別所なんかも条例違反ですよね。
あなたは気に入って購入した人たちに向かって、「不適格物件だ」と嫌がらせのように吹聴するんですか？
偉そうに御託を並べてますが、あなたのしている事は単なる嫌がらせと業者への営業妨害にしか聞こえません。
ここのマンションだけフォーカスして、不適格とか持ちだすことはフェアではないでしょう。
現行の条例にのっとるのは、すべてのマンションが対象なんですから。

それとマンションの建て替えって、新築物件では欠陥住宅以外まずないでしょ。
仮に建て替えがあるとするならば、上の階も下の階も皆一緒でしょ。

252です。
なぜ私が荒らしになるのでしょうか。私は嫌がらせで書いているのではなく、真剣に検討していた者として、これから検討される方の参考になればと事実を書いただけです。

253さんの仰る通り、ここの物件だけでなく周辺のマンションにも高さ制限がかかり既存不適格物件になっています。ただ、既にプラウド浦和別所やファストジュールは中古物件ですし、このマンションの検討板で言及する意義はありませんよね。

上に書いた通り、既存不適格物件＝悪い物件とも言っていません。あるか分からない震災で崩れた時や、数十年後に老朽化による建て替えの話が出た時に制限がかかるというだけの話です。従って住む上で実害はありませんし、寧ろ眺望維持のメリットとして捉えることもできます。高さ制限による資産性や資産処分については懸念もありますが未知数ですので現段階ではなんとも言えません。

物件にはメリットとデメリットが必ずありますので、双方を踏まえて検討することが重要であり、そのための検討板ではないでしょうか。デメリットばかりは論外ですが、メリットばかりの検討板もなんの参考にもなりません。

それでもメリットしか見たくない！というのであれば、どうぞ、物件のホームページへ。メリットしか書かれていませんから。

今日もチラシ入ってましたね。

上階は眺望もよさそうです♪

一般的には、既存不適格で近隣反対されて
いると。環境が良く住民意識が高い！また、
もう、高いものが建たない。希少性が高い
。その為、中古でもすぐ取引される。値崩
れしない。

今日、現地の横通ったけど、まだ反対の旗出てるんだね。もう建てちゃってるのに…あれってなんか意味あるの？しまうの面倒臭いだけ？

ここからだと通勤では中浦和よりも武蔵浦和に行く人が多いのかな？都内までの通勤なら埼京線の方が便利だから、結局は埼京線に乗るなら近い中浦和駅？
駅周辺の充実度は武蔵浦和の方が高いんですよねぇ。商業施設が駅周辺にギュッと集まっているので、買物だったらそちら側に来た方が良いのではないかと思っています。

晴れの日は自転車で武蔵浦和まで通勤すればいいですが、雨の日は辛いので中浦和まで歩く感じだと思いますよ。浦和にバスで行くのは現実的ではないと思います。
定期の買い方に悩みそうですね。

当物件含め中浦和駅周辺にて書店がまったくありません。
武蔵浦和駅の須原屋か、浦和駅周辺まで出掛ける必要があります。
図書館も同様でさいたま市立図書館のうち、浦和パルコに併設されている「中央図書館」か武蔵浦和の南区役所サウスピア併設の「武蔵浦和図書館」まで出掛ける必要があります。「中央図書館」は一フロアで全てのジャンルを網羅しているので相当広いです。「武蔵浦和図書館」は二フロアに分かれていますが蔵書数はあまり期待しないほうがいいです。

駅近で閑静な住宅街というのは評価できますが、駅近と言っても中浦和駅。武蔵浦和や別所沼公園も離れていますし、坂の下です。
設備等々はそれなりに良いので住みやすいと思いますが、やはり立地が微妙。割高感が否めませんね。

浦和へのバスは便数がとても多くて便利だとおもいます。
武蔵浦和、中浦和も使えて3駅利用出来るのは、意外に便利だとおもいます。

浦和駅への県庁通りは渋滞するよ。通勤で使うのは時間が読めないので難しいと思います。
通勤で浦和駅使うなら、自転車の方が早いかも。

販売の行方が気になります。
もう、完売間近なのかなー♪

どうなんでしょう？ホームページからは販売状況が全く読めませんねー。
全く売れてないってことはないでしょうが、完売間近ってこともなさそうな気が…
ここより後に販売した同価格帯のオーベル浦和は既に完売したみたいですね。
抽選漏れの人が流れてくるのかな？

売れてないのか、クオカードでのモデルルーム誘導が頻繁にポスティングされてるな

同じモデルルームのパークハウス武蔵浦和は最終期残2戸と順調なのにね。
残念です。

中浦和、地味っていっちゃあ地味な駅なので、何でもそろうという感じではないのかな。
本屋とかちょっとした大きな買い物がしたい時にはバスで浦和まで行ければベストだと思います。
本屋だったら武蔵浦和にあったように記憶しているし。
派手じゃないけれど、ごく普通の日常生活的にはまあまあなのでは？
欲を言えば欲しいお店・施設はそれなりにあるけれど。　

バスや自転車で浦和行けますからね。
普段は中浦和で地味に生活して、休みの日とかは浦和に行くのも悪くないですね。
地味が1番。Simple is best．
地味なんだから、もうちょっと安ければ即買いなんですがね。

浦和まで自転車は結構大変です坂道が。
公式ページではさも近いように書いていますね
個人的には、時間の読めないバスで浦和行くくらいなら、埼京線で大宮まで行く方がよい気がします

浦和9分アピってる時点でちょっと微妙。
最初はアピールしてなかったですよね。浦和でアピって集客しようって魂胆がミエミエ。

確かにホームページでは浦和駅が最寄りのような印象を与えますね。
この物件の弱点を逆に表していそうです。

別所に住んでいる者です。

確かに定刻どおりに来ないバスを待つよりは、自転車で浦和まで行った方がよいです。
結構大変・・・確かに天候が悪いときは大変ですが、雨が降っていなければ、10分程度で浦和に着きます。
志木街道の緩やかな坂を上る必要はありますが、自転車を降りて押すほどの坂でもないです。
時間帯によっては県庁の下り坂付近で車が渋滞しているので、自転車のほうが速いです。
わたしは別のルートですが、毎朝亜、20分で浦和駅まで歩いています。特に早足でもないです。

バスで浦和行く位なら埼京線で大宮まで行く・・・のであれば、そもそもこの物件でなくてもよいのでは。
武蔵浦和から快速で大宮まで行くのならまだしも、この物件から各駅停車の中浦和駅まで歩いて6分、
電車の待ち時間7～8分、大宮駅までの乗車時間10分としても、歩いて浦和に行くほうが断然早いです。
その分の労力、体力の消耗は考慮しませんが。
埼京線の平日、日中の本数の少なさは、十分考慮したほうがいいと思います。

さすがお住まいなだけあって、的確なご意見ですね。私も同感です。
浦和に行くなら、バスより自転車の方が早いですよね。

同じモデルルームの武蔵浦和とは、販売時期が違うので、、。
最上階以外は順調に売れているようです。
浦和にも天気良い日に自転車で行けば近いですよ♪
道中の景色も良いです。

県庁通りは雰囲気いいですよね。

ここのカキコミの不思議です。
環境の良さが売りなのに、便利じゃないの
が厳しいという意見が、多数？便利で価格
安いところは、環境を悪いけど、東京にあ
りますよ。埼玉でも戸田公園や川口なんか
は、価安い、街の雰囲気悪い、外国人を多
い。
ここの良いところの意見交換してはいかが
ですかね。

環境が良いと言えば良いのですが、うわーっここいいなー！という程の環境ではないです。にしては高いので、ある程度の利便性も求めた時、それも中途半端というところで厳しい意見が出るのではないでしょうか。
結局は価格とのバランスだと思います。坪単価180〜190くらいであれば皆飛びつく物件だと思いますよ。
物自体は優良ですからね。

288さんのお気持ちはわかりますが、公式ホームページのトップに、浦和駅9分の利便性と書いてますからね。。徒歩9分かと思いますよ。

うちは勤務先が渋谷と池袋なので、通勤快速が止まる武蔵浦和でマンション探していました。桜並木通りが近くにあり、それが武蔵浦和までつながっているので、歩きでも慣れれば気分よく通える範囲だし、大雨などの時だけ中浦和を使えば問題ないかなーと。
パークハウス武蔵浦和とも悩みましたが、長く住むことを考えると、周りがマンションだらけで工業地帯より、別所沼公園近いし、視界も抜けて良いかなーと思っていましたが、このサイトでは武蔵浦和は評判よく、浦和別所の特に立地がイマイチな評判に、少し不安になってきました。。。

同じ沿線の渋谷と池袋の2箇所にお仕事をおもちとはうらやましいですね。
住宅街の住環境を求めばこのくらい歩くの普通のもの。戸建の利便性は駅前にはないのですね。
雨降ったときだけ、武蔵浦和で普通に乗り換えて中浦和で下りるというのは面白いとおもいました

駅からの距離は微妙ですけど複路線利用できるのはいいです。
後は、駅からこの距離のマンションなら周辺施設が充実しているか。
閑静な環境なのかということですね。
気になる点は。
正直、価格的には高いと感じますね。
内容的に納得できるほどのものがない。

最寄りの中浦和駅からこの物件までの間は、公共施設はありません。
駅前にスーパーとボーリング場、居酒屋があるくらいです。
どちらかというと便利な場所というより閑静な場所です。
近くに別所沼公園という大きな公園があり、これはメリットですね。
ただ、もう少し近くないとこの値段には納得できません。

北側に計画道路がアルのですね！
まさか、その暁には敷地北側が削れるという事ですか？

提供公園の部分が削られるのではないでしょうか。

位置的にはそういう感じですよね。だからあの場所に提供公園をもってきたとか？？
確認されてみるのが一番。
浦和駅西口からこちらに来るときにはバスは乗車は4分で済むそうですが
逆にこちらから浦和駅西口まで行くにはバスの乗車時間は9分だそうです。
道路の車の流れ的にどうしても駅まで行くのにいろいろな方向から車がやってくるから
かかってしまうんでしょうね。
となると、朝、通勤の際はバス停まで徒歩4分+バス所車9分+α（渋滞など）と考えて
行動していく形になると思います。
普通に電車に中浦和で乗った方が確実かも？

高そうなマンションですね♩

浦和駅で通勤を予定するのであれば、北浦和の物件の方が良さげですね。
この物件は、埼京線か武蔵野線を主に利用される方向けですね。

何を当たり前なコトを…

>>303
浦和駅までバスで行くのは…とかの書き込みが多かったので…失礼しました。

3月から上層部の工事が、止まったままで延びてません。
ブルーシートの覆いも上層階に立ち上げっていません。
下層階の工事を先に進めているのにしては、工事が遅いです。
予定道路は提供公園部分を通ります。パンフレットの１F図面上に
道路予想の線引きがありました。

ひょっとして。。　
三菱地所よ、またやってしまったのか。。？

オクソクで書き込みむのは止めていただきたい。

県とさいたま市に確認しましたが、道路の具体的な計画は現段階で進んでないとのことですが。

結局、反対運動の解決と、葬儀場建設はどうなったのでしょうか。そこがはっきりしないと、嫌悪施設に囲まれた、周辺に受け入れられないマンションのレッテルがついて回る

反対運動→未解決。旗出っぱなし。
葬儀会場→順調に建設中。こっちも反対運動中。

ただ、葬儀場は離れてるんで、あんまり気にする必要ないかと。
ここをディスりたい輩のネタだから。
貴方もその一味でしょう？

マンションマニアさんがブログにこの物件のこと書いてますね。

マニアブログを私も拝見しました！
大絶賛していますね…

大絶賛ではないような。。
リセールが厳しいと書いてありますし。
価格表見ましたが、結構高額なんですね。都心のマンション買えそう。

大絶賛に近い、絶賛してたような…

マンションマニアさん個人の判断であって、最終判断するのはご自身なのでは？

リセールは厳しいけど住み心地は良いから評価しているのだと思います。

プラウド浦和別所の中古はなんであんなに安いのでしょうか。
新築の時いくらだったのかしら。

そっかぁ。やはり反対運動の解決は無理なんですね。ずっと、その中で生活しなければならないのか。
葬儀場も公園に近いから、もしかして中止と思ったが、これも、建設決定か。
にっちもさっちもいかなくなってきたね。

葬儀場はあまり気になりません。
中古で人気のコスタタワーも、近所に葬儀場があったような気がします。

反対運動は収束してほしいですが。

リセールが厳しいのは、なぜなんでしょうか？
駅前や駅南方向のマンションより、環境が気に入り検討中です。

>318 それはあくまで マンションマニアさん個人のご見解です。>315
なんせザ・パークハウス 浦和別所というマンションはまだ存在していないのです。
いろいろな責任をとらないご見解があったとしても、将来の価値にはなんの保障にもなりません。

確かに静かで閑静ではある、逆を言えば寂しいとも言える。

315さん

プラウド浦和別所ですね。

マニアさんが言ってる67平米のところは新築時3860万です。
中古の売り出しは3280万なので4年で580万の目減り→年145万の価値下落です。
物件価格からすると年3%の下落率ですね。

駅距離を考慮すると、優秀な方ではないでしょうか。
さすがプラウドと言ったところです。

まぁさいたま市の中では優秀なのかな。
でも頭金なしでフルローンだった場合残債割れじゃないですか？

だからマニア氏はお金に余裕ある人に買ってほしいって言ってるんじゃない？
頭金入れられるような人ならいいのかもしれないですね。

マンションと場所自体は評価してるのは私もそう思います。

いい場所ですもの！

リセールを気にする人は買うべきではない物件ですね。
それで住み継ぐ邸なのか…

いい場所ですよね。
環境がいいから長く住めますし、リセールを考えなくてもいいかな、と思います。

リセールが期待できないとは、新築価格が不相応ということですか。
売るつもりがなくても、失業や減給等でどうしても手放さなくてはならなくなったときに
ローン残高が売却価格を上回って、にっちもさっちもいかなくなる危険性があるので、
経済的にかなり余裕がある方向けですね。

リセールが期待できるのは、浦和駅周辺でしょうか。
北浦和西口側は学区が良いという理由で浦和並みに高いですし、武蔵浦和周辺は供給過多になりそうなマンション数。
所詮、リセールはそのときにならないとわからない気がします。

別所は、良い場所ですよ　でもね今までは
4車線道路ができれば通行量は多くなるし、葬祭場も将来を
見越して利便性で場所を決めたのでは

気になる人は、確認してみたらどうです。
葬祭場の正式情報H26.6.27更新
南部建築事務所届出番号
建築指導課で内容の縦覧ができます。
中央区役所（与野本町駅下車）048-840-6237
南14-8　標識設置地日H26.6.16
事業者：株式会社セレモニー
設計者：株式会社アルファ・ネットコンサルティング＆デザイン
工事施工者：未定
事業件名（仮称）セレモニー別所ホール新築工事
南区別所5丁目435－3,435－5,436－1,436-2,436-3,436-4
第二種住宅地域
構造：S（鉄骨構造）
階数：4
高さ：16.05
建築面積：229.64
延べ面積：843.50
工期（予定）H26.10.1～H27.9.30

閑静な住宅街でありながら、将来的に利便性も期待できる、ということでしょうか。

田島大牧線はプラス？マイナス？
どっちなんでしょう…

田島大牧線は17号までは延びるとしても、それより先は実現は難しいのでは。現地を見れば分かりますけどね。

葬儀場と反対運動はけりがついたのでしょうか？
あんなに反対運動されたら住めない

反対運動したって無駄なのにね。
こんなに建設が進んでるのに反対して、一体何が変わると思っているのだろうか…