ＭＩＫＡＧＥ ＴＯＷＥＲ ＲＥＳＩＤＥＮＣＥ　｜　御影タワーレジデンス　（PartⅢ）

>>96 さん

>やはり千里の問題は千里内で治めて解決してほしい。
>はっきり言って他の物件の購入者や検討者としては迷惑でしかない。

もしあなたが、この物件の購入者や検討者でしたら、そういうように考えられますか？

よく似た事業者グループと同一の施工業者によるほぼ同時期に工事が行われた同じような超高層マンション物件、そして建築の専門家に問題を指摘されているこの物件と同じ、同一事業者による設計・監理、施工。

それが前代未聞の「竣工前の柱損傷事故」を起こし、これまた、5階分をぶち抜きその上の30階近い階をジャッキアップするという「前代未聞の補修作業」が行われようとしているのですから、他人事と思えないのが普通なように思います。

>>56 さんのように
>昨年11月に、御影タワーの安全確認および今後の安全管理について、契約者向け説明会の開催を販売会社に要望いたしました。

というように、心配されるのが普通の人間ですよ。

マンションと言うのは、結構大きな金額の買い物ですから、普通でしたら、どんな些細な情報でも、また例え定かでなくとも、「迷惑」とは感じられないはずなのですが？

迷惑と感じられる方のお立場とは、どういうお立場なのでしょうか？よほどの資産家の方なのでしょうか？

いずれにしましても、ザ千里タワーと姉妹マンションであるこの物件と宝塚の物件、どのように事業者が安全性を関係者に納得させるか、お手並みを拝見してみませんか？

69です。
昨日の書き込みからすごく投稿が増えてて驚いたのですが、ここでコメントに対して削除だのどうだこうだと言い合いをしても、いたずらにスレが増えて何も解決しない気がします。
現に千里の書き込みはそんな感じになってましたし。

最近マンションパビリオンに行かれて何か聞かれた方からの声が
聞けたらいいなって思います。

憶測は根拠ないまま不安をあおるだけですが、実際のデベの声は
事実情報として有用ですし、話す相手は竹中とデベだと思います。

他の方に名誉を譲らず、あなた自身、是非マンションスクエアに行って、情報を教えて下さい。

私も何か納得いく情報があれば、こちらで発表していましたし、する予定です。
行って来た方は『行って来たぞ』とここで報告して頂けると幸いです。
要望数が少ないとの無限ループ回答を客観視出来ますね。

実際のデベや竹中の声が全く有用でなく信用できないのは千里の板で明らかだし、

だからこそこれだけ騒がれ問題になっているわけだが。客側とは思えない発言だな。

先日販売状況が気になったのでＭＲに行って来ました。第二次までで約230戸位販売されている内で220戸位成約でした。北東角と北西角は北東の42階以外は完売でした。南向きは市場動向を探りながらという感じで、購入希望以外は販売していない様子です。やはり当初の価格設定が高すぎでしょう。この情勢で次回以降、どれくらいの価格設定で出て来るのか楽しみです。極端に安くしないと完売は難しいかも知れませんね。でもあまり安いと、今まで販売したところとのバランスが悪くなりますし、難しいですよね？とにかく無事に全戸完売してくれることを期待しています。

>>106 by 契約済みさん

>第二次までで約230戸位販売されている内で220戸位成約でした。

事業主が、そういう情報を正しく外部に公表されていると信じられますか？

同じ事業主の千里やトアロードの物件の掲示板をみられると、状況がよくわかると思いますよ。

>>106 さん

以前の投稿で、この物件の安全性について説明会を開くようにお願いした方がおられました。
>>56 さんですね
>昨年11月に、御影タワーの安全確認および今後の安全管理について、契約者向け説明会の開催を販売会社に要望いたしました。

>12月に回答がありまして、契約者向け説明会については、契約者からの要望が非常に少ない為、開催はしない。要望をされた個人への回答とさせて頂く、とのことでした。

>>68 も、その続報と思いますが、

実際の要望の多少に関わらず、トラブルを避けたい事業主の対応として、これは当然のこととでしょう。販売マニュアルにそのように対応すよう、詳しく書かれているのかもしれませんね。でも、これが、不動産販売のノウハウです。

多くて困るものを「多い」とは言わず、少なくて困るものを「少ない」と言わないのは、不動産に限らず、商売に共通です。

同じような、ノウハウの一つが、第何次・第何期形式の販売です。一挙に販売すると、買い手に安心感を与えてしまい、契約に時間がかかりますからね。

まあ、もう契約済みでしたら、仕方がないですが、
http://www.m-douyo.jp/column/innami/archives/000121.html
に、そのあたりのことが詳しく書いてありますよ。

>●モデルルームにある申込み状況や契約状況を示すボードのバラの信憑性
>これははっきりいって当てになりません。

>●だまされてはいけないセールストーク
>昔からモデルルームで使われているセールストークは、「ほかにも検討している人がいるので・・・」「今キャンセルになったばかりで・・・」「これも何かのご縁」「残りあとわずか」「今なら・・・」冷静なときに聞くと、ウソっぽいなと感じるのですが、モデルルームにいるとそれがもっともらしく聞こえるのです。だからいまだにこういったセールストークが使われているのです。

>●まとめ
>モデルルームでは、見学だけのつもりで訪れても、いつのまにか気分が高揚してきてしまい、冷静な判断が難しくなってしまうものです。行く前には、何をみるのか、何を聞くのか、家族にとって何が一番重要なのかをしっかり把握しておきましょう。

「家族にとって何が一番重要なのか」の答えの一つに、「建物が安全かどうか」があると思います。阪神淡路大震災について、NHKで報道しておりますが、施工会社の物件が、この震災でどうでなったかなどを調べられて、納得されて購入されるとよいでしょう。

また、同じ事業主や、施工会社の他の物件について、この掲示板や検索で調べられるとよいと思いますよ。掲示板が荒れている物件は、訳あり物件と考えてよいでしょう。でも、投稿もかなり削除されますので、投稿に抜けがないか、一方的な言い分に偏っていないか、などというのも、チェック項目の一つと思います。

もう一点、マンション情報の集め方を追加しておきますね。

掲示板の「荒れ」ですが、荒れる原因をしっかりと見極める必要があります。

同業他社の妨害工作などというのも、ありえる「なんでもあり」の世界ですので、物件への批判投稿だけを信じるとひどいめにあいます。逆にその反対も然りです。

幸いなことにこの掲示板は匿名掲示板ですが、しっかりと管理されており、削除に関する情報も公開されております。

「管理人室（削除依頼）」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/sakujo/
をご覧になられると、どの時間帯にどのような削除依頼があったか、わかります。さらにリンクをたどると、実際に削除されと投稿は表示されませんが、依頼が却下された投稿は表示されるようになっています。

管理人さんはスポーツの審判のようなものですから、判定に文句を言うのではなく、削除されないような投稿を皆でこころがけ、この物件の評判をよくしませんか？

106さん、間違っていたらごめんなさい。
北東の４２階はたしか花ついていたような気がします。
残っていたのは北東の３９階であったような・・・・

しかしやはり角住居は人気ありますね。

北東の42階は残ってます。39階は航空障害灯が38階にある関係で売れ残っていたと思いましたが、めでたく花がついてました。107さんや108さんのご指摘のように、あの花の信憑性がどうなのかはわかりませんが。でももしあれらが嘘なら、とんでもない会社だと思います。信じたいですし、信じているからこそ購入しましたので。

販売されてない部屋も価格って既に決まってるもんじゃないんですか？
希望がないと販売しないということは、動きが悪けりゃ値引きでわなく、価格改定も視野に入れてるってことですか？

>>108
市役所はそびえ立っていました。

>>113 さん
>市役所はそびえ立っていました。

震災で残ったビル倒れたビルを挙げても、あまり意味がないと思いますよ。凄まじい自然災害でしたからね。

問題は、千里の同様物件で、この物件と同じ設計・監理・施工業者による「施工と検査の両方でミスが発生」し、「柱の損傷事故」が起こったのであれば、「この物件が安全であることを契約者や検討者、そして周辺住民に説明し、安心させる義務がないのか」ということだと思います？

読者の方で、ないと思われる方がおられましたら、その理由をわかりやすくお知らせいただければ幸いです。

１０６さんが花数を見られてから、事態が変わっていないとすれば、御影タワーの公式サイトの先着順受付住戸の情報は未だ更新していないことになりますね。サイトでは、北東３９１０室と北西３６０１室がいまだに先着順受付住戸になっています。
今や老若男女ネットから情報を得ていることを考えて、サイト更新の重要性をもっと認識しないといけませんね。

ネットの方が震災のときも多くの情報を伝えていましたし、千里タワーの一件にしても新聞より先に同じ内容の情報を流していました。

あまりこの辺を書くと削除依頼に『嵐の手口です』と書かれそうですので本題に戻しますが、玉石混交のネットの中に宝を見つけようとしている方は多いのです。花数の信憑性にも繋がりますので、とにかく更新はお早めに。

あと、皆さんが読みやすいよう改行を多く入れました。目立たせるつもりではありません。つまらない根拠で他人を『嵐』と呼ぶのはやめましょうね。他人事とはいえ、見ていて不愉快です。

ここも山手のタワー同様人気物件のようでスレの流れがよく似てますね。
このタワーもどっしりしていて十分立派なタワーだと思います。

阪神電鉄は16日、阪神なんば線の開通（３月２０日）に伴うダイヤ改正の実施を発表しました。
三宮〜近鉄奈良間の「快速急行」は、御影を通過します。
直通特急・特急は、従来通り、御影に停車します。
http://www.hanshin.co.jp/company/press/pdf/20090116-2.pdf

御影に止まらないのは残念ですが、なんばに行くのが便利になりますね。
今までは大阪での乗り換えが、なんばを遠く感じさせていたので、この路線の開通でその部分が解消されるといいな。
阪神電鉄も便利になったなぁ。

５６、６８です。

皆さん、暖かいレスありがとうございます。
また、書き込みはせずとも、このスレッドを読んで、行動をしていらっしゃる善意の方々もいらっしゃると思います。契約者が協力して、御影タワーレジデンス契約者向説明会の開催にこぎつけたいものですね。

入居まであと1年と少しあるわけだけれど、皆さんのような素晴らしい方達と同じマンションンに住まうことができることを、とても嬉しく思います。楽しみです。

小生も勇気を出して、もう一度販売会社へ問い合わせをしてみたいと思います。
また、ご報告させて頂きます。

少し言葉が足りませんでしたので、補足して書き直しました。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/32242/res/115
ＧＥＯ　ＴＯＷＥＲ　｜　ジオタワー宝塚（その２）
No.115 by 契約済みさん　2009/01/17(土) 18:00 によると、
>千里タワーの件などで、とてもご心配な方も沢山いらっしゃると思います。私も、事故を知ってからすぐに阪急不動産のご担当者の方にお伺いしました。
>このジオタワーは、従来の建築方法に基づいて工事をしていましたが、千里タワーは、新しい技法で工事を行っていた為、誤ってしまったそうです。
>千里タワーでは、事業主に阪急不動産が入っておりますが、住商が全て工事監理を行っていたそうです。

この物件とほとんど同じ工法で、この物件と同じ住友商事などが事業主となっているザ・千里タワーについて、阪急不動産の営業さんは、「新しい技法」や「住商が全て工事監理」していることが事故の原因のように顧客に説明しているようですね。こちらの営業さんはどう説明されておられるのでしょうか？でも責任のなすりあいよりも、もっと重要なことは、この物件自体の安全の確認です。今一度、この物件の安全性について確かめられることをお勧めいたします。個別では、他の契約者の方の色々な質疑応答が聞けませんから、できれば合同説明会にしてもらった方が良いでしょうね。

はじめてコメントします。
よろしくお願いします。

３０階台北西角の最後の１戸を契約しました。
花の件と、サイトの件がお話しに出ておりましたので書込みさせていただきます。
現在契約関連を進めながら、ローンの与信等を行っています。
この状況ですと花は付くけれでも、ローンの結果がはっきりしていないので、
部屋の情報は削除できないって状況ではないかと思います。
あまり考えたくはないですが、ローンが組めない状況の場合は再度花を外して
お客様を探すってことになると思いますので・・・

また、購入者間で情報交換できればと思っております。
皆様よろしくお願いします。

新手のカキコミやな

＞＞１２７さん
新手です。
よろしくです！

＞＞１２８さん
本チャンの契約は来年ですからね〜
何があるか分かりませんもんね〜

いろいろ情報交換できればと思います。
よろしくお願いします。

今年中にどれだけ売れるか？ですね

それにしてもここは相変わらず強気ですね

其の値で買える方が住むようになると阪神御影の雰囲気もかわるのでしょうか？

全体的に活性化されたらよいのですが・・

売るための材料として、
阪神電鉄は御影駅の改修工事の発表でもしないといかんだろう。
と思います。

>>131 by 匿名はん　2009/01/20(火) 17:42
>売るための材料として、
>阪神電鉄は御影駅の改修工事の発表でもしないといかんだろう。

それよりもなによりも、物件の安全性の発表でしょう。

阪急不動産に「住商の監理が悪い」と指差されているわけですから。

「御影駅直結」っていう謳い文句が欲しいな。期待はしてませんが。

ほんっとに御影駅きれいにしてほしいな〜
直結はいいけど、人が増えることを考えて階段の幅を広くして欲しい・・・

３３階あたりまでできあがりましたね。「３０」の表示がおっきくなっているのがちょっと
嬉しい。

１３２さん
>阪急不動産に「住商の監理が悪い」と指差されているわけですから。
との事ですが、千里の板でそう書いた方が居るという以外で、実際に阪急不動産がそう発言したという事実があるのでしょうか？

それと、本当に管理責任が住商にあるのでしょうか？
管理、施工の責任は竹中にあると思うのですが。

>>136 by 匿名さん
>実際に阪急不動産がそう発言したという事実があるのでしょうか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/32242/res/115
に
>No.115 by 契約済みさん　2009/01/17(土) 18:00
>千里タワーの件などで、とてもご心配な方も沢山いらっしゃると思います。私も、事故を知ってからすぐに阪急不動産のご担当者の方にお伺いしました。このジオタワーは、従来の建築方法に基づいて工事をしていましたが、千里タワーは、新しい技法で工事を行っていた為、誤ってしまったそうです。千里タワーでは、事業主に阪急不動産が入っておりますが、住商が全て工事監理を行っていたそうです。

との、宝塚の契約者の方の投稿がありますよ。まさか契約者の方が虚偽投稿をしないでしょう。

>それと、本当に管理責任が住商にあるのでしょうか？

これは、どうなんでしょうか。

もちろん設計・監理の竹中工務店大阪一級建築士事務所に施工監理の義務がありますし、当然のことながら施工の竹中工務店にも施工時の検査義務があります。専業の不動産会社の場合、「設計・監理」と「施工」を別にされることが多いですが、こうするとお金も工期もかかりますから、安く早く上げようとすると同じところに頼むことが多いようですね。

ですから、本物件の場合、施工者の竹中工務店が施工と施工直後の検査を行い、次に竹中工務店大阪一級建築士事務所が施工監理を行います。

でも、読んでおられて不思議に思われませんか？施工しているのと同じ会社の人間が監理する。これであれば、工期と経済性が優先されるのが当たり前でしょう。それに竹中工務店大阪一級建築士事務所の監理建築士と、これだけの大規模建設現場の所長との立場を考えれば、意見が言えるのかどうか疑問に思われることと思います。

それで本題の
>それと、本当に管理責任が住商にあるのでしょうか？
ですが、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47380/res/24
に、
>日経BP社 ケンプラッツのサイト
>http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20080625/523800/...
>に、「マンション住民にとって、耐震偽装事件の教訓とは何だったのか／細野透氏と語る（第5回）」という記事があるが、大変参考になる。

>細野　デベロッパーは品質管理のためにやるべきことが基本的に三つくらいあるんですが、それを一つもできていなかったんです。

>一つは自分が使う設計者と施工者を吟味すること。残念ながら○○はこれをやっていないわけです。設計者も施工者も、どっちも安くて速いという、要するに経済性でしか選んでいなかった。

>二番目は、構造と積算のチェックです。マンションデベロッパーは専門家を自社で雇うか外注するかは別にして、建物の構造と積算、見積もりだけはちゃんと自分でチェックすべきであって、これも品質管理の基礎なんですが、それをやっていなかったんです。

>三番目は、自らが施主として現場を監理することです。○○はゼネコンの現場所長経験者を何人か雇っていたけれど、残念ながら彼らには現場を監理させていなくて、やらせていたのは近隣対策だったんです。

とありますように、さらに「施主として現場を監理すること」がデベロッパーには求められているみたいですね。でも、専業でなければ、そういうノウハウや管理能力がなくても仕方がないというところでしょうか。

こちらの契約者の方でも皆さんご心配なようですが、
>>56 by 匿名さん　2009/01/12(月) 13:05
>昨年11月に、御影タワーの安全確認および今後の安全管理について、契約者向け説明会の開催を販売会社に要望いたしました。

>12月に回答がありまして、契約者向け説明会については、契約者からの要望が非常に少ない為、開催はしない。要望をされた個人への回答とさせて頂く、とのことでした。

事業主の回答はこのようなものだったそうです。スーパーのぎょうざでも製造工程にミスがあれば、全国のスーパーから一斉に製品の回収や検査が行われるのに、たいした費用もかからない説明会さえ開かないドケチぶりには、正直驚かされましたね。

まあ、物件色々、業者色々ですから、きらびやかさに惑わされず、くれぐれも不幸な目にあわないようにご注意ください。

>>136 by 匿名さん

「スーパーゼネコン施工ミス　監理者が見逃すワケ」
江口征男一級建築士,住宅紛争処理委員(東京三弁護士会) という署名記事が
http://www.news.janjan.jp/business/0712/0712207588/1.php
にあります。できれば本文をお読みいただきご自分でご確認いただきたいのですが、この記事の中のゼネコンのミスについては、性能表示制度の中間検査で発見されたそうですが、

>建築確認・検査での中間検査も、性能表示制度による中間検査も、ともに限定された回数と、限定された密度で行われる。

>性能表示制度の中間検査の場合を、当該建築にあてはめてみよう。杭工事は施工報告書の書類検査のみ、現場の配筋検査は地下１階、地上８階、１５階、２２階、２９階、３６階、４３階と飛びとびに行うだけだ。

だ、そうです。

また、
>【設計事務所の行う正当な配筋検査とは 】　
>特定行政庁や検査機関がする中間検査とは違って、設計事務所が行う配筋検査は普通、各階毎に目視と計測で行う。
>それが常識だと思っていたのだが（念のため周辺にも確認した）、日建設計の今回の？やり方は契約上そうではないというのだ。
>日建設計は、施工者から提出された「自主品質管理記録」を書面検査（目視は抜き取り検査のみ）することでよしとする「工事監理委託契約」を建築主（特定建築者）と結んでいるという。

ということで、この物件の場合、施工業者による施工ミスと施工検査ミスが重なり、さらに施工監理のミスも重なり、「たまたま」「性能表示制度の中間検査」で配筋ミスが発見されたようですが、施工監理というのが、形式だけの場合があるようですね。

千里のミスは事故が起こって初めて発見されましたが、もし施工ミスや手抜きがあれば、工事業者自体のチェックで見つからない限り、まず発見されないということがよくわかります。

このようなことですから、千里の事故を他山の石とされて、
>>56 by 匿名さん　2009/01/12(月) 13:05
>昨年11月に、御影タワーの安全確認および今後の安全管理について、契約者向け説明会の開催を販売会社に要望いたしました。

の方のように、今一度販社や事業主に、施工監理や安全体制を確認されては如何でしょうか？今実施している施工監理や安全体制を確認するだけですので、問題がなければ、それだけの話です。できれば、記録に残る書面の形で入手されておかれると、万が一の際に何かの役に立つかもしれません。

それでは、よい物件がみつかりますように。

ご教授ありがとうございます。
でもこのマンション良いですね。

137さん、138さん、長文お疲れ様でした。専門的な話でよくわかりませんでした。ただ今言えることは、千里の一件で、御影の契約者が説明を求めたのであれば、これは周知の事実と認識し、自ら説明会を開く姿勢を示すべきと考えます。聞いてきたら答えるという姿勢では、契約者との信頼関係を損なうばかりか、外野からの風評被害にいつまでも遭うだけではないでしょうか？我々は一生の財産を求めて、当物件を購入したわけで、そのことを十分認識してもらいたいと思います。

>>140さん
風評被害をなくすためには、事業主が自らの経営姿勢を改め、適切なタイミングでの情報開示を行うことが必要ではないでしょうか。契約者の皆さんは、風評被害をもたらさないためにも、事業主に安全性や検査施工監理についての説明会を要求し、ご自分の物件の安全性を説明を求めましょう。

>>140
>>141

同じことですよね。事業主さん、いつまでも、インターネットのない時代のやり方をやっていては、まずいですよ。テレビに広告をだすよりも、インターネットの方が広告効果が高い時代ですからね。皆さん、物件を買われる前に、その物件だけではなく、事業主や、過去の物件の評判を検索してから買う時代ですからね。

情報公開をする費用などと言うのは、マンション一戸の価格と比べると本当に微々たるものだと思いますよ。お客様を幸せにしてナンボの商売のはずですが。

142↑さんのおっしゃる通りですね。この板は、風評を煽る業者やそれを面白がって話を大きくする外野が見ていると同時に、純粋な契約者や購入検討者も見ています。この板に踊らされる必要はありませんが、流れを読んで、必要な手はうつべきですね。余りにも無防備だし、消費者を見下している気がします。大企業のおごりと思われてしまうと、イメージダウンなだけです。今の世の中は、大企業こそフットワークの軽さが最も大事だと思います。

値引きが始まっているって本当ですか？

１４４さん、情報源は？？

まだ全戸販売に出てないし、値引きはないと思います。あるなら次期は新価格として価格改定されるのでは。
今の経済情勢、あの価格帯のままでは南側は売れにくいと思いますね。

現在販売中の物件は、残り10戸程ですので今からの値引きはないと思います。次回販売予定物件の価格がどうなるか？ですよね。南向きが全体的に残ってますが、下層階は景色もイマイチですから、格安にするんじゃないですかね？

値引きはありません。
阪神電鉄の社員さんも購入されたらしいですが、社員ですら一切値引きはなかったそうです。
販売会社の偉いさんにコネがあっても無理。
南側も今売れ残っていますが値引きはないそうです。
もっともこのままずーーっと売れ残って明け渡し後も決まらないなんてことになったらまた違うのかもしれませんが、少なくとも完成までのあと1年間値引きはないと思っていいでしょう。
阪神沿線とはいえ阪神の中ではいい方に入る御影駅のまん前でショッピングモールもあり、駅の利便性に関していえば阪急よりいい(特急停車駅)、そういう物件なので強気でいくようです。

阪神電鉄は、３月２０日の阪神なんば線開通に合わせて導入する通勤定期券の新サービスの名称を『ＯＳＡＫＡどっちも定期』に決定しました。
これは、阪神本線各駅と阪神なんば線各駅（九条、ドーム前、桜川、大阪難波）間の通勤定期（＝大物〜九条を有効区間に含む通勤定期）をお持ちの方は、阪神梅田駅での乗降も可能となるサービスです。
例えば、御影のご自宅から九条までお勤めの方＜通勤定期券　御影〜九条＞が休日に梅田で買い物、という時に運賃精算が不要です。
http://www.hanshin.co.jp/company/press/pdf/20090122-4.pdf