Brillia（ブリリア）早稲田

MR行けば分かりますよ

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7月下旬に販売開始なので、
そろそろ価格が出てもおかしくない頃かなぁと思います。

でもＭＲでは出しているんですか。

対外的にまだ出していないだけで。

おいくらぐらいなんでしょうね？？

広さはそこそこありますし、駅にも近いので
それなりにしてしまいますかねぇ。

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予定価格は見れますよ。
低層6000万強から高層7000万強
最上階は9000万弱です。
正式価格は7月末みたいですね。

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こういうことを書くと、また、すみふの営業だとか何だとか、理由もなく書き込む輩が出てくるかもしれませんが、おじさんとしては、ちょっと気になったので、書き込みます。お許しを。

ここの物件、やはり周辺の相場に比べてずいぶん高いように思うのです。

私は、最近、別の物件を購入しました。ブリリアでもすみふ物件でもありませんが、大手の物件です。でも、それに至るまでにずいぶん、物件を見てきました。実は、プチバブルと言われている頃にも購入を検討しましたが、私の金銭感覚からは、どうしてもあり得ない金額に思えて購入を結局控えました。そういう物件がいくつかあります。

例えば、シティハウス文京護国寺。

あり得ないバブル金額で、７０平米前半で、９０００万円近くしたように記憶しています。


今、中古が売りに出ていますが、今の相場では考えられない高値で出しているので、１年以上買い手が付きません。当初の中古売り出し価格は、仲介手数料込みだと８０００万円以上です。でも、売り主としては、やむを得ないと思うのです。借金が残っちゃうから。ずいぶん、下げましたが、それでもまだ７０００万円以上で売りに出ていますので、全く買い手が付きません。苦労されていらっしゃるようです。（たぶん、あと１０００万円は下げないとだめでしょう。）

で、私がうまく、プチバブル時代に買わずに住んだのは、自分の金銭感覚から考えて、割高物件を買わなかったからです。物欲をセーブするのは、大変でした。護国寺も、あまり物件がでなくなっているので、上の物件を本当に買おうかと思いました。でも、買わなくて良かったと今は思っています。

で、ここの物件です。
今言われている金額で買うのは、あまりに高値づかみだと思うのです。５年、１０年たち、売ろうと思っても借金が残って売れないという可能性は十分にあります。上の物件の方と同じ憂き目にあわれる方が出ないと良いのですが、どうでしょうか。

今、購入を検討されていらっしゃる方々に、お聞きしたいことがあります。

「本当に、この物件を買わないといけませんか？」

自分の物欲がコントロールできなくて、必要だとする理屈を後から付けていませんか？

例えば、消費税増税、当面、たかだか３％アップです。物件価格全てに消費税がかかるわけではありませんよ。だいたい、半分です。（土地部分が消費税課税対象外のため。）つまり、７０００万円の物件で、上がる消費税は、１００万円ぐらいです。こんなもの、所得税控除の拡充であっという間に回収できます。

高値づかみして、困るのは、あなた方です。物欲に負けてはいけません。

どうしても早大正門通りでなくて良いなら、必ず、物件は出てきます。周辺にガソリンスタンドあれば、かなりの確率でマンションに変わりますよ。今、ガソリンスタンドは、どんどん廃業して行っていて、マンションに変わっています。

あなた方、本当に、物欲に負けていませんか？

お耳汚し、大変失礼いたしました。お許しを。

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252さん、正論ですよ。ただこの物件を検討している方々は早稲田に愛着を持っており、しばらく物件はでないと考えているようです。
デペが土地を高値でつかまされたとおもうのですが、それを指摘すると、すみふの営業だの、妬みだの言われますから。後は永住覚悟で購入されると良いと思います。
周辺は人情味のある下町で、とても住環境はいいです。

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>253

終の棲家のつもりの購入でも人生何があるか分からない。いざというときに売れないと身動き取れなくなるから、中途売却のことも想定しないと、後になって後悔することにも。

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どこの場所でも、いくらの価格でも、全ては需要と供給のバランスで価値は決まります。新築時に人気があった物件は中古でも人気があります。如何に人気物件を買えるか、それだけです。見極め方はいろいろありますが簡単な方法は一期の販売戸数を見る事です。総戸数に対する一期の供給率が30%以下の場合は危険です。人気が無く売れ残る可能性が大です。竣工後は値引きが行われます。30〜50%が一般的で竣工完売を目指せるパターンです。50〜80%は人気物件で竣工前には完売するケースが多く、80%以上は超人気物件で即日完売もあり得ます。もちろん物件の規模や販売時期にもよりますが一期の供給率が高い程早く完売するのは間違いないので一つの指標になります。

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>256

大体あってるけど即日完売については間違ってる。売れる見込みのある分を販売して、即日完売ってやるんで、不人気物件でも小出しにすることによって、即日完売ってことがある。

あともう一つの判断ポイントは、物件告知あるいはモデルルーム公開から販売開始までの期間かな。不人気で見込み客の集まりが悪いとずるずる先送りってなる。

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集客のために販売開始までにやたら時間をかけて、次期以降の販売で第一期即日完売と宣伝に利用するデベもある。単純に一期の供給率だけでないところが難しい。

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ん？誤解があるようですが、私が即日完売と言ったのはもちろん全戸即日完売の事です。各期で即日完売するのは売れるだけ売るのですから当たり前です。258さんが仰る通り、売れるだけ売りに出すからこそ一期の供給率が重要なんです。50%売れるのに30%しか供給しないという事はあり得ません。スケジュールが後ろ倒しになるのは客が溜まっていないというのはその通りだと思います。野村なんかは全戸即日完売するのに必要な客が溜まるまで延期する事で有名ですね。

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土地には適正価格があります。この物件が適正価格以上であるのは周知のこと。調べればわかりますよ。
私はもう同価格の物件を別地域で購入済みですから、値段下げたい訳ではありません。この物件の検討者は聞く耳すら持たないんですね。
中古で売却時に損すればよいだけですが。
なんでこの低地に買うのか、考えているんでしょうか。近くには頻繁に氾濫していた神田川が流れ、前には目白の高台があるわけです。
子供の学区を変えたくないとか、通勤に便利だからと消極的理由で購入するところですよ。
何で近くの神楽坂、目白台、市ヶ谷を選ばないのでしょうか？富裕層はその周辺に住みますよ。早稲田には住まないでしょう。
安ければよいんです。でも適正以上に高いから問題なんです。

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全戸売れれば売りたいそうですよ。現在様子見とか。あと2週間くらいすればはっきりしそうですね。

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まとめると現在予定している販売時期8月上旬を後ろ倒しにせずに、第1期で総戸数の80%以上販売する場合は人気があると見よいって事ですよね？他に人気物件を判別する方法って何かご存知ないでしょうか？

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そうですねぇ、これも一般論で物件にもよりますがマンションというのは10人来場すれば1人買う、即ち成約率10%くらいが各社の目安となっているようです。こちらの物件は事前案内会の3週間で約130名の来場があったという事ですから現状でも13名くらいは購入希望者がいるのではないでしょうか？登録までにまだ期間もありますのでその辺の数字も抑えておきたい所ですね。

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そうなんですか！十人に一人も買うんだ。もっと厳しい数字かと思ってました。勉強になりました。

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10%というのはあくまで目安ですけどね。集客力のある大規模物件は広告もバンバンやってますから興味本位の来場も増えて10%いかない場合が多いようですが小規模は広告量も少なく、基本興味のある方が自発的に来場するので来場数は少なく成約率は高い傾向があるようです。デベの友人に教えてもらいました。

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歩留まりは最近だと５％位って説も。

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物件によって5〜15%で平均10%強くらい。たまに20%超えなんて物件もあるそうですよ。まああくまで彼の会社の話ですけどね。

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思ったより歩留まり高いなと感じた
10人案内したら1人は契約してくれるなら、そりゃモチベーション高まるわなあ
たまにやけにテンション高い営業が居るのはそういうことなんだな
30分の1位だと思ってたから毎回アレで疲れないのかな？と思ってた(笑)

でも買う側も平均4～5件くらいのモデルルーム見学で買ってるって調査結果もあったし妥当と言えば妥当なのか

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歩留まり１割だから、来場者すべてをまともに対応してられないってことで客を選ぶデベもある。

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