アーバンライフ神戸三宮ザ・タワー（旧居留地）はいかが？

テヘ(*´v｀)つ http://www.urbanlife.co.jp/kobe/

先日資料請求しました。
近隣に詳しい方、検討中の方おられませんか？
良いこと、悪いこといろいろ知りたいです。

私も気になってます。
今のところ気になるのは、ルミナリエの時の交通規制ですね、車の。
あの辺は通行出来るのでしょうか？
それとも、通行止めになるのでしょうか？

今のところ、資料が手元に無いので判りませんが、33Fの143-PF typeって南向きは無いんでしょうかね〜？

ルミナリエですが、マンションの南側は道が暗かったせいか静かだったのを覚えています。
交通規制に関してはよく覚えていませんが、南側は人がいない為道はスカスカだったので車の出し入れは問題ないと思います。

事前案内会の日時と、間取り集がきましたよ。

最近タワーが多いですね。そんなに買われるかたがたくさんいるということ？

こんなとこ住んで、食料品とかどこで買うの？ダイエーとジャパンぐらいしかないで。

そごう、大丸も有るけど！

毎日そごう、大丸に行くの？エンゲル係数高そう

近所のタワーに住んでますが、家からそごう→ミント→ダイエー→パワーストアシーダーの順に通り抜け、逆順に買物して帰ってきます。駅からの帰りに買物するときはパワーストアシーダーは抜くこと多いけど。ジャパンには行く事ないですね。
毎日デパ地下で買物しても、お惣菜ばかり買うんじゃなきゃ、そんなに食費がかさんだりしませんよ。

ここ跡地はいいんだけど、高速道路と2号線とかにやたら近いし三宮の駅にめちゃくちゃ
近いわけでもないし、かと言って元町駅にも遠い。駅まで雨、風しのぐアーケードとか
さんちか使うにしても少し距離があるしなんかすべてが中途半端な気がする。建物の外見のCGも
なんか重厚感があまり感じられない。マンションのすぐ周りにもレストランとか食事が出来る場所が多いわけでもないし。（三宮に行けば別ですが）ただ、駐車場が自走式平面駐車場でサブエントランスで車寄せが出来るっていうのはものすごく良い。まあルミナリエの時は最高でしょうね。

でもここって南側が人気あるんかな？？高速道路とかめちゃ近いから南側だと車の量が半端ないと思うし、あと排気ガス、騒音の問題もあるな・・・。

>>12
そこまで言い出すとあなたの希望は駅中マンションだね(笑)
ＣＧにまでケチつけるって変わった人だな。

南側の土地は何か建つ予定でもあるんでしょうか。

＞１４さん

タワーマンションが建つそうですよ。
よそのマンションギャラリーに行ったときに聞きました。

＞タワーマンションが建つそうですよ。
＞よそのマンションギャラリーに行ったときに聞きました。

貴重な情報ありがとうございます。

関電駐車場（神戸地方合同庁舎東隣）ですか？
それとも二号線沿いドコモタワー東隣（時間貸しパーキング）ですか？

連休に見て来ました。高級仕様で結構お高いです。
南側にタワーが建つんですか？！それってあんまりなのでは…

＞タワーマンションが建つそうですよ。
＞よそのマンションギャラリーに行ったときに聞きました。

本当に貴重な情報ありがとうございます。
ここのマンションギャラリーでは教えてくれないんですね。

買ってからじゃなくて良かったです。

こないだモデルルーム見学に行きました、仕様がかなり低くてがっかりしました。ましてや、間取りも変形で天井高や大梁が気になるし検討外です。やっぱり所詮ワコーレって感じでした。

売主は、みなさんどれくらい気にされるのでしょう？
南側に建つマンション、藤和不動産です。予定通りなら、来年春ごろ、何らかのアナウンスがあるでしょう。
ご参考まで。

ここは値段もかなり高いし、南側にビルや将来マンションが建つとかで、期待していたのに全然検討対象から外れてしまいました。。。。残念！

家人が見学したいというので、先日、嫌々ながら見学して参りました。

私が乗り気にならなかった理由は、
①三宮駅から遠すぎる。
②そもそも三宮は生活する場所という気がしない。
③販売業者がイマイチ。

神戸市内のお世辞にもガラが良いとは言えない場所で、安普請のマンションを販売しているというイメージしかないＷ興産と、古臭い高級感を押し付けているというイメージのＵライフとのジョイントベンチャー。
この二社に対する、私の拒絶感は見学後も拭い去ることはできず、「無駄な時間を費やした」と家人と大喧嘩になってしまいました。

三宮駅からこんなにも遠いのに、一流とは到底言えない販売会社のマンションなのに、一流の販売会社並みの高価な販売価格に驚愕しました。

経営が傾き、今は電力会社の傘下となった会社名を冠した、マンションの名前もイケてません。
昭和30年代ならモダンであったかもしれませんが、イマドキ「都会の生活」を意味するマンション名なんて恥ずかしくて住所地に書きたくありません。


「神戸会心」がキャッチコピーのマンションですが、
身の丈を認識し、一日も早く「会心」ではなく、「改心」し
異常に高い販売価格を改定されることをするを願ってやみません。
今より二割安なら投資用として考えなくもないです。

ようするに価格が高いということなのでしょう。

＞＞２２さん、
手厳しい、というか、無茶苦茶激しすぎる非難ですね。（驚）

私も南にタワーが建つのをききました。
眺望が売りなのに意味ないよね？

>>22
物件云々より確かにこのネーミングは酷い。
タワーマンションの冠に「アーバンライフ」・・・今でいう介護マンションぽい。
「ザ・タワー」って・・・ザ・、まさしく昭和。
改名すれば売れ行きチョイ良くなるかも。

ネバーランドよりましかも・・・

No.22
三宮駅からこんなにも遠いのに、一流とは到底言えない販売会社のマンションなのに、一流の販売会社並みの高価な販売価格に驚愕しました。

経営が傾き、今は電力会社の傘下となった会社名を冠した、マンションの名前もイケてません。

とありますが、一流の定義がわかりません。
一流かどうかわかりませんが、認知度No1のライオンズもかつて、傾きかけてましたよね（確かオリックスに・・・）？

あと、会社の有名度合いと、マンション自体の販売価格がリンクするって言うのが良くわかりません。

逆に、大手・財閥系なら多少は納得がいくって事ですか？

後、販売会社には三菱リアルエステートサービスが入っていますが、ここは一流じゃあないんでしょうか？
販売会社と事業主の違いってわかりますか？

どこがやるにしろ、私は現在の三ノ宮界隈のタワーは高すぎると思いますが・・・
2割高い。（今は、大阪市内の中心部のタワー並の価格）

次に、眺望が売りなのに意味ないよね。とおっしゃってる方がいましたが、あまり意味がわからないのですが・・・
本当にこの周辺で検討されているのでしょうか？

私も含め、この界隈で探されている方・住まわれている方は、眺望の面で言えば北向きを探されている方もかなり多いのでは？理由はもちろんおわかりですよね？

後、名前の件ですが、そんなので売行がどうこうなるとは、思えません。

最後に、この物件の価格はやはりかなり高いと思います。
この物件のみならず、ライオンズ元町やトア山手等も同様です。
少し前に販売していた、大和ハウスのタワーより坪70万以上高いのは異常。
大阪市内の現在販売中のN4タワーより高いのは、あまり納得できません。

なんかここの物件の評価ってみんなからボコボコやねえ。
Ｎ４より高いってことはザ・キタハマやシティタワー西梅田並ってことか？
たぶん立地条件を三ノ宮と大阪とで勘違いしてるとか。
でも物件仕様もキタハマにもシティタワーにも全然勝てないから、この仕様でこの価格とすると・・・
そう、きっと大阪北ヤードと旧居留地を勘違いしたのに違いない。うん、そういうことにしておこう。

大阪はねえ・・・

どこのデベロッパーを「一流」と見做すかは、人それぞれでしょうね。
でも、この事業主二社を「一流」だと考える人は、きっと少数派でしょうね。
例えば、スーパーマーケットであれば「KINOKUNIYA（紀ノ国屋）」と「スーパー玉●」、ファッションであれば「エルメス」と「ユニク●」、どちらが一流なのかが分からない人にいっても無駄かもね。
一流ではないデベロッパーにとって、財閥系販売会社のブランド力は魅力的なのでしょうね。
財閥系販売会社が名を連ねることで「財閥系企業が関係企業に入っている　→　一流ブランド・マンション」と勘違いしてくれるような有難いお客様を捕まえる、のし紙商法なのかな？

タワーブームですが、いずれそのブームも終焉が来て、「タワーマンションの大暴落、空洞化」という社会問題が来ると思います。既に東京ではタワーマンションの売れ行きが顕著に落ち始めているようです。ほとんど電気のついていない、恐怖のゴーストマンションだけは避けなければなりません。

予想される問題点は

眺望メリット以外はデメリット・・・・
エレベーターの待ち時間の長さ、バルコニーに洗濯物が干せないし物も置けない、周辺およびバルコニー部分での風害、地震の際の大きな揺れなどデメリットが数多くあります。

戸数が多すぎて何事もまとまらない。
マンションの戸数は約100戸が理想的と言われています。少なすぎると修繕積立金などが割高になります。かと言って300戸以上あると、お金のかかる大事な件はまずまとまらないでしょう。

建替えはほぼ絶望的・・・
通常よりとても高い修繕費を一生払い続けなくてはなりません。万一建替えするにしても、とてつもなく長い工期、まとまりのつかない多数の入居者、高い建築コストを考えると100年先であろうが、まず無理です。

中古価格の暴落
当然中古の売り物件も多くなり、取引価格はいやでも聞こえてくるでしょう。数が多いと、株の投売りのように、暴落の危険性が高くなります。

さらに現在、新たにデベロッパーが計画しているこれからのマンションは、まず間違いなく大きく安くなります。現在土地取得をしている計画地は今の市場価格の8割くらいを想定しています。なぜなら、今、マンションが売れていないからです。

支払いに相当余裕のある方以外は、特にタワーの購入は慎重した方がいいでしょう。

ここの売主のアーバンライフは現在、関西電力の子会社ではありません。

東京の森ビルで有名な森トラストグループの傘下企業です。
関西電力より三行半を突きつけられたのかどうかは知りませんが、現状はそうなっています。
創業者一族が経営陣から居なくなったことの説明は野暮というものです。

もう一方の売主の和田興産は、お膝元の長田区、兵庫区でも苦戦しているようです。
近年に進出開始した東灘区、灘区それに西宮市でも旗色が悪いようで、大幅値引き（価格改定、実質的な値引き販売である家具付き販売など）を謳った広告も目立ちます。
つまり、そんなことをしてまで客寄せせざるをえないということです。

ここの売主に限らず、マンションの売れ行きがこれほどまでに悪化する中、淘汰され清算せざるをえないデベロッパーは、近い将来発生すると思われます。
この二社がそのような状況に陥るかどうかは分かりませんが、経営継続に「興産」否「降参」されぬようお祈りいたします。
関西経済の地盤低下を防ぐためにも、地元資本の両社には踏ん張って頂きたいと思います。

32さんへ

採算が合わないため、建設見合わせ・中止等の建設予定地もありますが、土地取得価格（落札価格）や材料費の高騰・原油の高騰により、安くしたくても出来ないのではないでしょうか？
その点はいかがですか？

同じく32さんへ

駅前一等地も少なくなってきてるし世界情勢から見ても材料費や原油価格が安くなるとも思えんし。
あと消費税や住宅ローン控除もずっと今のままってわけにはいかないだろうし。
どう考えても今より安くできる要因が見つからんのだが？
ただタワー物件の供給過剰で問題が起こることはには同意。
同じタワーでも需要のある人気タワーとそうでないタワーとで２極化が起こると思う。

32です。安くする要素はあります。

・土地仕入れ価格を低く抑える
これが売値を下がる一番の近道です。現実に半年前あたりから始まっています。そのため買い手のつかないマンション用地がたくさんあるようです。

・建築コストを抑える
確かに建築費は高くなっていますが、プランを変更することでかなり安くなります。設計会社の担当者としてはありきたりのプランより少し小細工してお金のかかる設計をしたいもの。しかしエンドユーザーから見ると殆どどちらでもいい話なので、デベはこういった所から手をつけるでしょう。
また土地の地形や面積を選別するでしょう。容積率200％と仮定すると1000坪前後の面積で地形のよい平地の土地が建築コストを抑えられます。造成がある土地、高低差のある土地、近隣対策費のかかる土地も敬遠されるでしょう。それに仕様をダウンさせたり、工期を短縮したりすることもあるでしょう。

・その他のコストを抑える
販売経費、デベの利益も落としてくるかもしれません。

＞３２さん
意見参考になります。
ただそうするとどうしてもデベも一等地には手が出せなくなる傾向になるのではと思います。
実際需要の見込まれる主に駅近の土地価格は下がるどころか上がっています。（全てではないですが）
一等地に限定すれば今後安くなるとは到底思えないですし、タワーの将来像を考えるとそんな一等地でしか買う意味ないとも思っています。
将来コスト削減で魅力のない間取り、仕様の物件買うくらいなら、ギリギリ安く仕入れれた今の物件を購入した方がコストパフォーマンスいいのではというのが私の意見です。

>>37
>実際需要の見込まれる主に駅近の土地価格は下がるどころか上がっています。

そら。大阪の一部や東京の話。
神戸に限れば、本来もっと収益性のいいオフィス用途になるべき立地が
需要がないからマンション用地に回ってきている状況。

それに上がっているというのは去年までの話し。今年以降はどうなるか。
あとここに限れば一等地かどうか微妙

原材料や税金があがれどエンドユーザーの買える値段はそう変わらない。
結局、高すぎるものや内容の悪いものはそれなりの値段に落ち着く。
そうなって下がるとき最終的にしわ寄せのいくのは地価。

神戸でタワーなら慌てなくても新築中古含めていろいろ選択肢出てくるから

＞３８さん
神戸と大阪とでちがうんですね。
神戸でいい物件なくなったので少しあせってました。
仕方なく大阪に目を向けると大阪北ヤードも高そうだし北浜も土地価格ずっと上がってましたからねえ。
そこらへんはプロ知識がないと素人ではなかなか「計画的に待つ」ことが出来ないですからねえ。
つまり一等地でもオフィス用途がない現状では神戸の場合まだまだいい物件でてくるということですね。
ここの物件も中途半端だからパスかなあ・・・

32(36)さん、ありがとうございます。34です。

ご回答の内容が、すべてうなずける内容か？と言うとそうでは無いですが、参考になりました。

私は、おっしゃるように、今の物件が数年後中古で安く出てくることを期待しています。
また、そうなる可能性が高い！とも思っています。

40さんへ　32です。

私の個人的意見を参考いただきありがとうございます。

数年後この物件は中古で必ず安くなると思います。その下落幅はかなり大きいと思います。マンションは5〜10年前に竣工した中古が一番割安ではないでしょうか？それとその時、売主の言い値で買わずに指値をしてください。さらに下がるはずです。この少子高齢化社会において安い中古マンションは慌てなくてもどんどん出てくるでしょう。

天下の三井不動産も東京の超一等地以外はタワーマンションをしていません。将来ある大きな問題を懸念していると思います。タワーの二極化は必ず起こると思います。

勝ちタワーと負けタワー。
販売に勢いがない物件には要注意ですね。
三ノ宮駅の東に建つ予定？のタワー価格どうなるんだろ。
高すぎて一般じゃ手が出せない価格になるか、ある程度価格調整してくるか・・・

>>38

付け加えると、大阪で上がってるとこなんてないよ。御堂筋だろうが北浜だろうが。

東京でも、上がってないなぁ。下がってないとこならあるが。

全国的に下がってるよ。東京も大阪も、名古屋も福岡も酷い。勿論神戸は酷い。

リアルタイムな土地価格の動向を見る上では今は一番微妙な時期ですね。
個人的にはタワーの２極化の決め手は希少価値になると思います。
金額うんぬんよりこの利便性のある一等地にこのスペックのタワーの物件は今後出ない（あるいは限りなく出にくい）という場所がいいのではと思います。
大阪になりますが北浜の駅直結タワーなんか高級感もあってなかなか希少価値あるように思います。
（高くて買えなかったけどねｗ）

リアルタイムで、明確に、土地値は全国的に下がっています。
銀行が金をつけないからデベは買えません。

タワーは希少性が売りになるのか、単に人気薄で終わるのか、
10年20年たてば結論が出るでしょう。

都内都心部はともかく大阪や神戸の地方のタワー物件の実力は
そのとき問われます。

>10年20年たてば結論が出るでしょう。
管理費、修繕費の高くつくタワーはその頃には疲弊してそう。
あと住戸数が多すぎるタワーも管理組合で話がまとまらなかったり、空き部屋が増えて叩き売りで出されるようになったりしてそう。

先日、モデルルームへ行って来ました。同時に見れたらと思っていましたが、まだ隣のブリリアントタワーのモデルルームはまだ改装中でした。今までトアレジ、元町ライオンズ、ジークレフ新神戸も見ており、関電が邪魔なのにさらにNTT横にも２５階程の物が建つ予定と他社から聞いていましたので、今のタイミングだと内装・設備・価格面では他よりは良いだろうとかなり期待していました。個人的な意見ですが、立地は○、エントランスは△、外装は普通で△、駐車場は◎、間取は変形が多く△、価格少し高いので△、１・２階のテナントは多少は不安ですが場所柄問題なさそうなので○、最も重要な内装は残念なことに最近のタワーの中では最も×でした。２タイプありましたが８０年代と勘違いしてしまう様な仕様？※５０代以上の方には受けるのかな？　と１００㎡超えのフルオプション付の広いタイプはこれまた韓国ドラマかラブホ仕様の様なバブリーな仕様で今時感はゼロでした。１００㎡超えは別として最も多い６０〜８０㎡の仕様はホテルライクな住まいを考えている私にはまったく好みに合いませんでした。嫁の感想は"ホテルで表現するとリッツカールトン風で高級介護付マンションみたい自分の母親（６７歳）だったらは即決する、知り合いがアーバンライフを見て急いでジークレフ新神戸を申し込んだのも納得した”と期待していただけに落ち込んでいました。大体の予想価格は出ていましたが、７月中にはハッキリするとのことでした。立地は気に入っていてまずは難しいかも知れませんが内装・オプションなどグレードUPし価格が安くなれ検討しようと考えています。

まさに同感です！私も現在、神戸のタワーマンションを検討中で、数々のＭＲに足を運んでいます。立地、外観・内装のデザイン、マンション内の商業施設、居住者向けサービス。全てが好みに合ったのが元町のトアロードレジデンスでした。しかし主人が、アーバンライフの方が将来的に売却しやすい資産価値のある物件になると言って譲らないので、先日、ＭＲを見学に行きました。
フラワーロード沿いという立地は、そごう・大丸にも近く、ルミナリエや神戸まつりのパレードを近くに感じられるというイベント感があって魅力的でしたが、ＭＲのインテリアコーディネートが
あまりにも魅力がないものだったので、一瞬にして物件そのものに興味が持てなくなりました。特に気になったのは、トイレ・洗面といった水廻りのクロスが花柄だった事。無地に変更は可能か
と伺ったところ、変更は不可との事でした。フローリングに関しても良い色目が無く、好みにそぐわないところは全て入居後のリフォームが必要となるので大変だなと思います。
主人はアーバンライフ購入の意思を固めていますが、マンション目前にある関電の巨大アンテナの電波被害も気になるところです。

将来的なマンション価格でいうと、確かに下がってくる考えます。しかし、地価下落が建築資材費、輸送費、人件費の高騰を包括できるほど下がるのは、地方物件だけではないでしょうか？ただでさえ都心、駅近の土地はまとまった形では出て来難いですし、地価が下落し過ぎると所有者も売るに売れない状況となりますので、便利な場所に安価で供給されるようにはならないと考えています。

金融機関の融資も、月を追う毎に厳しくなって行きますので、住居用として郊外駅近マンションを購入するには良い時期かも知れません。ここ１年で見ますと売残りマンションや着工後未完成物件の業者間での一棟売りが散見されます（JVは勿論ですが、中小間でのJVでは吸収できなくなっているようです）。一棟売りですと半値くらいの取引が旺盛なようです。

そこで狙い目ですが、地元デベが単独で仕掛けている竣工物件で、利便性が良いけれど不人気な駅・地域で交渉されるのは、どうでしょうか？価格交渉として、同地域の５〜１０年落ち中古物件と同額程度での購入を目指せばと考えます。但し、このような地域は物件賃料が安いので賃貸運用ではペイできませんし、中古価格は下がるでしょうから、キャピタルゲインも望めません。

では、当物件はと言いますと・・・。竣工時点で３０戸以上残る？と見ています。ジークレフ並みの価格まで交渉出来ればいいのですね。

あと東建さんの物件現地を見に行って、帰り花隈までの道で、犬のフ○を踏んでしまいました。だから、あのマンションは嫌いです（投資とは別次元の問題です）。

眺望も期待できないし、アーバンライフは苦戦するでしょうね。ブリリアの価格と仕様を見てからから検討する方もが多いでしょう。
まあ内装は確かに今風では無いね、デザイナーとかも特にアピールしてないし
エントランスはもうすぐなくなるハーバーのニューオータニ風。。かもね、ホテルライクならまだ磯上のシニア向けの方がデザイナーも有名所のホテルを担当したとかで間取変更もある程度の自由が利いて基本のＯＰも豊富で洒落てるらしいよ。
知人が最近のＭＲでは内装、間取、基本仕様、眺望も１番良かったと言うてました。ほんまかいなと思ってＨＰみたら趣向は違うが質は良さそうでしたよ、問題はシニアが予想では９割以上(せめて３割だったら)でレストランや大浴場もあるから管理費は大きさによるが８０平米台で６万程かかるとなどもろもろあるようで　シニア向けでなかったら絶対に決めていたのに！と唸ってました。。周りがシニアの方ばかりでも気にならないのでアーバンよりかは良いのでは？

三宮で検討してて、関電の方が良いと言っている人は業者でしょ？
フラワー通り以東の地域なんて昔、川が流れていて地盤が弱い場所でしょ？
そんな所でタワーを検討するなんて、このあたりを良くしっている人ではありえませんよ。
基礎抗とか技術云々の問題ではなく。

あた、MRの内装なんてお金がある人にとっては関係ないよ。
本当にマンション買った事があるんですか？

今更、地盤がどうのとか↑の方がなぜつまらない無意味書き込みをするのか？
多分↑52三宮人こそマンション買ったことが無い買えない方なのでしょう。
文章から察すると専門性も無くまず業者の方では無さそうですね、関係ない無知な方はほっといて、、、ちなみに私は業者でも５０、６０ではありません。こちらは業者さんの批判が多く検討されている方の生の声を期待して何度か見ていました。関西への出張の頻度が高くなってきたのでセカンドとしてとりあえずは、神戸市中央区限定で検討中です。気持ちはアーバンで固まっており後はＭＲで確認だけして進めようと考えていましたが、アーバンのタワーとブリリアのＭＲが並んでいるようなのと、シニア向けもなかなかとのことですので３件全て見に行きます。また時間が出来たらば報告します。

１階のテナントは何がはいるのでしょうか？

>53
高額物件（高層階）で良かったらトア山手とライオンズ元町もまだ残っていますよ。
あと新幹線を利用するなら新神戸のジークレフもあるし、セカンドハウスで融通性を求めるならミュージアムタワーの物件を借りるという手もあります。
検討中の３つの物件の意見も聞きたいところですね。

関電横にも２５階建(予想)程のマンションが建つようなので眺望イメージが沸かないから怖くて決めかねています。私もブリリアを見てから考えようと思います。三角リビングの間取は使いにくそうだし、無償間取変更プランは数タイプがあり良いのですが、有償ＯＰも少なくはっきりせず良く判らないし、内装やエントランスは見た方は判ると思いますが確かに新婚さんには難しいかも知れませんね。またデザイナーに関しては全く触れて無かった記憶があります。トアロードレジデンスやブリリアタワーの“カッシーナ”などデザイン部分の売りは全く無くなぜ？と思う所が多かった。現状の売れ行きはどうなんですかね？素人考えて売れ残って値下げ！可能性高そうに思えるのですがどうでしょうか？個人的には価格ではなくプランがもう少し融通がきけばなぁと思います。

確かに無駄が出る間取なので一回り大きいリビングで考えないとね。先日、ブリリアのＭＲに予約を入れ担当者にアーバンライフその他についても色々話が聞けました。現状、１部を除いて神戸の売れ行きは悪く、特に新神戸・須磨コーストのタワーも苦戦していて完成後も必ず売れ残ってしまいます。値引きは何かと問題があるので売れ残り物件は、家具付きや間取変更を無料として販売しています。他のタワーとの違いは、デザイン性が良く自由設計とは行かないまでもＯＰも豊富でキッチン・浴室などのチョイスや間取変更も可能にして価格も調整しアーバンライフのお客をごっそり頂くような感じでした。ＭＲも隣同士になるし徹底的に対策して自信満々の様でしたよ。アーバンがんばって！

中央区ではブリリア対アーバンの対決となるか…
まあ後発のブリリアが若干有利になるのは仕方がないな。
須磨と新神戸はリゾートタワーの要素が強いので不況のご時勢としては仕方ないかな。

アーバン検討中です。無償の間取変更プランは３〜４タイプ程ありますので他のタワーと比べてもそこそこ融通はきくと思いますよ！そのプランが気に入らなければ完成後のリフォームになりますね。花隈のイメージしか無かったからブリリアは完全に外していましたが、間取変更やＯＰも多いとなたら来週あたり見に行った方がいいかなあ。私もモデルルームで皆さんが言われている今風で無いのは良く判ります。知り合いの住んでいる１０年以上前の芦屋の高級マンションに似てました。ここには申し込みされた方いらっしゃらないのかな？

担当者、替えられた〜(怒）
挨拶もなかったし、異動したのか辞めてしまったのかもよくわからん。

何かあまり感じがよくない…気がする。
というか、これから相談していくつもりだったので、非常に不安。
まだモデルオープンして間もないし、こんな感じでコロコロ担当者を替えられたら
たまりません。
なんかトラブルでもあったのかな。

担当者替えられた方、いらっしゃいますか？

>>60
和田興産の物件ではよくあること（電話で約束した人間と違うのが出てくる、
２回目いくと理由付けて担当が変わる、挨拶なし）だが
今回は販売代理が違うからなあ何ともいえない。

買う気があって、本当に不満ならぶつけてやれば？
変わった理由を教えてくれるかもしれない。
応援要員だったとか、退職したとか。

関電横に出来るマンションが気になってます。
何か情報あればと思ってますがいかがでしょうか？。

ほしいけど価格が…高い…

ここ高いよなあ・・・
買った人の決め手ってなんだろう・・・

他スレにあったが、アーバンライフって検索すると関連ワードに倒産って出るらしいね
ここもアーバンなのか。

倒産したのはアーバンコーポレーション。
ここの物件はアーバンライフ。
ちがう会社だお。

>>66
その通り。
8月に倒産したのが、アーバンコーポレーション、
そして、もうすぐ倒産するかもしれないのがアーバンライフ。
株価やIRを見ると結構危ないかも？と思いました。

しかし、ここの売主ってホント＊＊＊同士のジョイントベンチャーだよね。

5年後に存続しているのかどうかが不安で、売りっぱなしになりそうな気がして
検討を止めてしまいましたよ。

担当替わりましたよ、一生の買い物なのに。。。。話も中途半端で不安です。

>>68

なんで変わったの？まさか退職したの？
沈没船から逃げるみたいに・・・

担当が替わったくらいなら、まだマシだと思います

南側に別の高層マンションの計画がある、この物件の販売はチョー厳しいのでは？と察します。

「売れ行きチョー厳しい」が「売主の資金繰りチョー厳しい」を招き、
「第三者へ損切り目的で一括売却？」

「担当者」ではなく「売主」が「替わりました」とならないことをお祈りいたします

ここの南側に建築予定のマンションの情報知りませんか？
展望が売りなのに、かなり悪くなるような気がするのですが。
実際、担当の人も北東の部屋を強く勧めてくるので怪しい気がします。

ここ断ったにもかかわらずひっきりなしに電話が掛かってきて考えてくれませんかって
言ってくる。
さらに知り合いで買う人いないですか？って聞いてくるから困った。

まあそれだけ余裕がないということだろう。
ここは価格からいっても気に入った人しか買わんだろうから
説得して買わすのはまず難しいだろうな。

確かにここは中央区のほかの物件よりかなり高いですよね

和田興産じゃなければみんなもっと買うんじゃ。。

ここは盛り上がってないなー

77さん、和田興産は関係ないでしょう。
景気悪化、眺望悪し、価格高い等々の理由でしょう。

北向きの部屋からだとルミナリエすごく綺麗に見えそうですね。

マンションの窓の光が、ルミナリエの景観を損なわないかが心配です。

これって今売れてんの？？？

ＪＲ三ノ宮駅に宣伝の看板が出ていますね。

どんなお店が入居するのでしょうか？とても大切なことだと思います。

〉81さん
マンションの灯りよりも、東遊園地周りに並ぶ露店のほうが十分ルミナリエの
景観を乱してると思いますよ(笑)
周りには関電ビルや市役所もありますし気にならないレベルだと思います

確かに。あの露店はいらんな。

２９階部分を建設中、あと５階分ですね。
http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/2009/02/2009212-6ff1.html

結構早いですね。

＞No.73 by 購入検討中さん　
＞ここの南側に建築予定のマンションの情報知りませんか？

書き込みが半年近く前なのでもうご存じかも知れませんが、
藤和不動産と伺いました。
HP上では詳細を見つけることができなかったのですが・・・。
私も詳細を知りたいです。

ここは３分の１ぐらいしか売れていないって
株主から聞きました。
相当値引きがあるのでしょうか？

今日、現地を拝見しました。
南側にはベリスタ三宮ができるようです。
土地柄、こちらもタワーマンションでしょうか・・・
残念ながら南向きをお買い求めの方は完全に陰になります。
お気の毒です。

南側にタワーマンションが建つって、大分前から言われていましたよね。

えーこれ以上三宮にタワー物件増やしてどうする気なんだろう･･･

ここは完成間近にして３割しか埋まっていませんね。

業界でも有名な失敗案件ですね。
ここと隣り合うＭＲの物件も同様です。

バッテン価格打ち出すでしょうか？

もうここ外見がほぼ完成してますよね。
ちょっと興味があり昔、MRを見に行ったんですが三宮・元町の駅までなんか遠いし地下駐車場を通れば雨をしのげますっていわれたんですが、あの駐車場も暗くて気味悪い。部屋の間取りもイマイチ良くなくやめました。
３割しか埋まらないっていうのはなんか納得できます。

ただ、ベランダの幅が少し広いのにはいいな～って思いました。

>>95 ここは完成間近にして３割しか埋まっていませんね。

そら恐ろしいほどの販売不振です。

おっしゃる通り、関西の分譲マンション業界では
ワースト一、二を争うくらい、有名な失敗案件です。

南側には、藤和不動産の「ベリスタ三宮」という超高層マンションの計画が
具体化しています。
「ベリスタ三宮」の長期間に及ぶ工事騒音もあるでしょうが
「ベリスタ三宮」の竣工後には、このマンションは文字通り
「日陰タワー」になってしまいます。

こんな状況が見えている中で、「タワーマンション」を選ぶ人は居るのでしょうか？

大幅な値下げして、「新価格」を打ち出す戦略を当然考えているでしょうけれども
その程度の戦略で売れ行きが回復するとは到底思えません。

空想的で実現不可能な天に届かんばかりの法外な高値で販売を計画し、崩れ行くタワーマンション。

このマンションは、まさに「現代のバベルの塔」にふさわしいと思います。

ここは異常に高くないですか？
１ＤＫ５０平米の間取りで４千万超えは関西では異常な気が。
東京じゃないんだから、と突っ込みたくなります。
あれを賃貸に出してもそんなに取れないと思うのですが…。

って、このスレひとけが薄いですね。

高すぎると思いますよ。
値段つけた担当者の頭の中が見てみたいくらいです。
たぶん、２，３年前のマンションブームで、建設地が高かったのと、
その当時は材料費が高騰してたからでしょうか？

３割ぐらい高い気がしますね。
５０平米なら２７５０万から、いいとこ３２５０万でしょう。

最近は、トア山手、ワコーレの各物件、ライオンズタワーと、
プレミアを考えてもちょっと首を捻りたくなる値段が多すぎます。
確かにタワーや、立地の価値には個人差がありますが、
仮に賃貸で回すとして利回りなどを計算すると、
計算するのが馬鹿らしくなるぐらい法外ですね。
５０平米で月３５～５０万ですか、
２０万でも借り手が見つかるのだろうか？

確かに、場所は綺麗な気がします。
でも、商業地として美しくても住むにはちょっと、
２号線も煩いし、臭いもすごいですよね。
更に、この付近は大雨のときに冠水します。

誰かが書いてましたが、
掲示板で人気が無い＝買う価値がない物件ということで良いのではないでしょうか？

掲示板で人気がないという事は良すぎて検討するまでもない場合か、
悪すぎて検討するまでもない場合かどちらかですね。

個人的には神戸のタワー物件として良かれ悪かれもう少し情報があってもいいのではと思うんですけどね。

皆さんがあまりに悪く表現されるので、このマンションは見向きもしなかったのですが、盆休みでゆっくり周囲やモデルルームを見てきました。
　環境は意外にも？静かで周囲も広々としていてそんな言うほど悪い環境では無いと感じました。二国や阪神高速の音もそれほどしなかったのが驚きでした。
　モデルルームは皆さんおっしゃる通り、決して品がいいとは言えませんでした。価格も隣のモデルルームより割高なのに、それに見合った印象では無く、今の時代に不釣り合いな感じは否めません。でも、あそこの環境は元町の便利さや、山手の環境とは違った独特の雰囲気があるので、お金に余裕があるなら欲しいなと率直に思いました（高すぎです！）。
　売れて無いと書かれてましたが、そこそこ売れていて、私がモデルルームにいた間も数組の方がいらっしゃっていました。

ある程度、売約済みか商談中にしておかないとみんな警戒するだろう？
いくらでも体裁は整えられるからな
音は上に伝わるから、それは考慮したほうがいい

確かに環境はそこまで悪いと思いませんが、この物件の南側に新たにマンションが建つとのこと。
私がモデルルームに行った時の説明は南側の部屋なのに日陰になる時間がかなり多かったのでびっくりしました。
＋あのお値段。
お洒落な場所ですが生活するには不便な事が多すぎます。(スーパー、保育所、小中学校、駅から遠い等)私達が子育て世代だから論外なのでしょうが、｢近くに公園があるから子育てにも向いてます！｣と無理な(ムキになる)営業。
タワマンの乱立する三ノ宮で売る側も大変なんでしょうね｡

環境は、住む場所として考えないのであれば最高じゃないですか？
旧居留地で、近くに東遊園地があります。
付近の建物も、どれも綺麗ですよね。
道も平坦で広いし。

目と鼻の先にタワーがドカ～ンと！
北側には市役所がドンッと。
西側には貿易センター。
南側にはそのタワーと２国と阪神高速、
それに港町の古びた由緒ある建物。
その先に海が見えます。

これらを勘案して、
このタワーでいいのか？って思ってる人が多いのでは。

無理でしょう。

近くで働く者です。
不便ですよ。
スーパーやドラッグストアは周りにないし、手ごろなレストラン、食堂も少ないです。
駅まで１５分。
近くでは街宣車や公園でのコンサートなど、案外うるさいです。
これらのデメリットを埋め合わせるメリットは何でしょうか。
答えを見いだせる人が買うべき物件です。

東遊園地は浮浪者もたくさん住んでるしね(笑)

このタワーの売りってなんなのでしょう？
分かる人教えてください。

ここの売りは、ルミナリエが見えるということぐらいではないでしょうか？
部屋の方角によっては見せませんが・・・。

でもよく南側に新たにマンション作りましたよね。
はっきり言って駅まで遠いし不便です。

ここ売れてるの？

デモ、そこはやはり居留地のタワーさ。立地とタワーマンションの優越感は郊外にマンション買うのとは違うベクトルがあるんです。

この物件で駅まで駅までって・・・

駅までの距離がどうこう言うような層が
価格的にここを買えると思わないが。

居留地近辺で商売をする医者や自営の社長、その他セカンド・投資目的
の人が買うんじゃないの？

浮浪者が多いのは都会である証拠ですな。
難波でも、梅田でも、三ノ宮でもどこでもいます。

ただ、生活施設はたしかにすくないですねえ。
少し不便かも。

この物件は駐車場が他のタワーに比べ多く確保されているみたいだから、
徒歩で職場に出かけ、車で山手や海手に食事、43沿いのショッピングゾーン
で買い物をする様な車生活者向けのマンションではないかなと思います。

そんな限られた人向けなら
戸数１／３くらいでよかったと思う

このマンション、完成間近かですね

価格の安い、新築超高層マンションは、他にも沢山あるけど
この環境、立地だと、リッチを大切にしている人にいいんじゃないかな

最も、今の景気じゃ、買う方も、売るほうも、しんどいかな
でも、お金持ちは、今でもいっぱいいるからね

もう、１年早ければ、即売だったかもね

旧居留地には分譲マンションが3棟しかありません。
そもそも126という区画しか存在せず、希少価値が高い。
ビルや土地の売買話が表に出ることは希、売却案件があってもほとんどが水面下でスグに決まります。
それほど希少価値の高い場所なんですよ。

海と山という恵まれた自然に囲まれつつ、関西有数の乗降客数を誇る三宮駅前徒歩圏。
大丸、そごう、ロフト、東急ハンズ、O|O|といった大手商業施設へも徒歩圏。
ルイヴィトンを筆頭にしたブランドストリートへも徒歩圏。
日本中探してもこのような場所で生活できるなんて奇跡みたいなものですよ。

ただし、それなりに余裕がある家庭でなければ住んでも楽しくないと思います・

その奇跡のような場所が全然売れていないようですね。
まずは値段が高すぎ。
余裕のある方も買わないということは、そんな奇跡のような
場所と言うわけではないでしょうね。
大丸付近であればこの値段でも売れたかも・・・
三菱が販売からいなくなってますね。
売れないから降りたのかな？？

連続でスミマセン。
ちなみに旧居留地内は今４棟のはずですよ。
あと南側に出来るタワーマンションも含むことになるのかな？
そうなると全部で５棟になりますね。
中古も見てると結構売りに出ることが多く、すぐに決まらない物件も
多いですね。時代のせいもあると思いますが・・・
しかもそもそもここは旧居留地１２６区画外の気が・・・

ここは領事館跡だけど
いわゆる旧居留地ではありません。
117さんの言うとおりです。

あと、お金持ちは
なぜか北向きがお勧めだったり、
前にタワーマンションが立って日陰を気にしなきゃいけないタワーマンション
わざわざ買わないでしょう。

お金持ちにはいいかもしれないけどそれでも
ルネ１０９、ライオンズタワー旧居留地、etc
もう供給過多じゃないかな。
公立小学校いかせてるファミリー層はお断りに近い地域だし。

もうすぐ建物が完成するというのに、ちょっと書き込み少なすぎではないでしょうか？
契約済みさんの書き込みなんか皆無です。
ここ全く売れてないんでしょうか？

あと三宮の駅の近くの遺跡が発掘されていた場所にホテルとかタワーマンションが立つ予定だったところも
フェンスに付けられていた看板もとっくに外されて雑草がボウボウですし、三宮って段々すたれてきてますね。

大阪・阪神間に比べて神戸は本当に元気ないですね。
新長田とか駅前開発してるけどやはりＪＲ普通しか止まらない中心から外れた郊外なので
地元住民以外誰も来ないから施設や箱立てても全然ガラガラだし。
ポートアイランドもなんやらゴソゴソしてるようだけどイマイチパットしない。
もっと駅前中心部をガラリと変えるようこと出来たらと思うけどうまくいかないんでしょうね。
近畿の中でも街自体が周りから取り残されているような停滞感を感じます。

普通、常識からしたら、マンションは、駅から近く、南向きで、広くて
価格の安いところを選ぶし、公立小学校生を持つ家庭だと、小学校が、
近くに無いとダメだしーーーーー

でも、この世には、いろんな購入思考を持った層が多くいるから、一方的に
否定しないほうが良いのではーーーー

１億２０００万、千差万別、いろんな好み、考えの人がいて需要が成り立って
いますよ。

このマンション、世間一般的な層を相手にしていないのは明白・・・・

最も、個人的には、世間一般的な好みの方ですがネ

　関電ビルの横で、高層ビルのてっぺんに天使の輪のように光の輪を持ったビルを見つけ、なんだろうと思ったらこのマンションでした。昼間に市役所に行く用事があって、興味本位で周囲を見てきたら、豪華そうな、神戸ではあまり見かけないような感じで驚きました。
　高層ビルなのに、今時珍しい自走式駐車場もあり、お金持ち専用のマンションそうで、私には関係なと思いましたが、神戸にもこういったマンションが建つ時代かと正直に感じました。
　関電横にあんなビルがあるなんて、ちっとも知りませんでしたが、市役所の陰に隠れていて、知るヒトぞ知るって感じなんでしょうかね。見るからに高そうで、買える人達が羨ましい。。。。

＞120
大阪より田舎だからしょうがない。

まだ５０戸も売れてないと聞いたのですが・・・
販売担当していた会社もいなくなってしまったし、どうすんだろ？
そのうち値引きとかでそうですね。
価格が安くなれば良い気がしますが。

値下げしてるって噂ありますよ。あくまで噂ですが・・。

でも、子供のいない家庭なら便利でいい場所かも。安けりゃの話だが。
三宮で飲んで徒歩で帰れるのって理想。

所詮は買いたくても買えない方の僻みですよね～。。。　　属性が悪い方のレスじゃなくて本物を理解していらっしゃる方の意見を是非お聞きしたいです。

全てにおいてパーフェクトなマンションを期待するのは無理と考えています。当方は予算が７千万で検討していますが条件がいくらかあります。

１．神戸を代表する品の良いマンション。
２．海外のお客様を招待する事が頻繁にあり国際基準（少し大げさか？）にマッチするマンション。
３．いくら高望みしても予算ありきである事は理解していますので予算（７千万）で買える最高品質のマンション。
４．販売時は眺望、眺望を売り込んでも、近隣の空き地やコインパーキングに将来高層マンションが建ち気分が落ち
　　ないマンション。
５．大きい車でも問題なく駐車可能なマンション。可能なら自走式が望ましい。
６．その他、、、　ｅｔｃ．．．

　トア山手ザ・タワー、ブリラタワー、アーバンライフ神戸ザ・タワー、ラインズ元町タワー、ジークレフ、以上のマンションを見ましたが一番のお気に入りはアーバンライフ神戸ザ・タワーです。次にブリラタワーです。アーバンライフ神戸ザ・タワーの一押しは駐車場が立体式でなく待つのが嫌な私にはこのうえなく贅沢な代物と思います。
No.118さんのような嫌味な意見じゃなく本当に検討されていらっしゃる方の意見を是非教えてください。
三井や三菱、住友不動産の財閥系マンションが一番安心かもともと思いますが、旧居留地には残念ながら未だ建築が無いのが残念です。　財閥系のタワーマンションを是非期待しています。　来年中に入居したいのが条件です。

　１２７さん、同じようなことを考えている方に初めて会った感じ。
　このタワー、MSと言う東北の角部屋がご希望の条件にかなり近いです。
現地に行くとわかりますが、東北の角はどう考えても、将来的に高層ビルが
建つ可能性が低く、高層階だと眺望もいいです。実際、この部屋は売れている
感じ。高層階でも7千万程度（80平米と広くないので）。プレミアム高層階
だと部屋も広くなり億を超えるか、7千万だと部屋が狭くなるので予算次第。
　月3万円は安くないけど、自走式駐車場があえるのは、ホント魅力。
　日陰ビルと言う方がいらっしゃりますが、ブリリア元町の低層階に比べたら、
隣のビルと距離も随分空いているし、まだマシだと思う。もっとも、日陰が嫌
だったら、お金出して高層階へすめばいいだけの話し。ビル周囲の開放感は
とても都心とは思えず、7千万だせるのだったら検討の余地はあると思います。
　気になるのは隣に建設中のマンション。7千万あったら高層階を買えると思い
ますが、そんなに出して外廊下を通るのはわびしい。(特に冬はつらい）
隣のマンションの値段は間違いなく安いだろうので、実は私はそこの情報が出
るまでアーバンライフの契約に踏み切れないでいます。

アーバンライフ契約にかなり傾いています。
真剣に検討されている方のご意見が書き込みされていて、とても参考になります。

私もMSを気に入っています。北東はさえぎるものがないですから。
自走式の駐車場もポイントが高いです。

隣のマンションは幹線道路に面しているので、騒音が気になります。

立地以外は自走式の駐車場と北の眺望くらいしかセールスポイントないのかな
道路沿いでなくてもあそこは騒音覚悟しないと。
隣地で安値の供給が予定され、未だに売れ残りがある物件をあわてて買う理由はないと思うが。

　わー、嬉しいわ。似た印象をお持ちの方がいらして。
MS残りは少ないので、お互いの決心が付くまで残っているといいですね。
　先週に内覧会があり、ちゃっかり見てきました。内装の品に好みはあ
ると思いますが、入り口の開放感や共用部の豪華さは他とは違いました。
トアのエントランスも吹き抜けで開放感あり今風でいいですが、ここは
重厚感と言うか、渋さと言うかホントにお金かけてますって感じ。それ
が原因で値段も高いのだと思うのですが、新聞折り込み広告を見たこと
いので、噂ほどに売れ残っていないのでは？と思えて来ました。
無MSの気持ちよさは確かに別格でしたが、日陰と予想していた関電ビル
側も、斜めに向いているので圧迫感が意外にもなく、驚きました。
　隣のマンションとは購入層が別なのかな？アーバンライフ入居開始後に
今のモデルルームはお隣のマンションのMRがオープンするんじゃないか
と想像してます。その昔はDグラのＭＲもありましたし。
　130さんがおっしゃる通り、あわてて買う必要は無いですね。

すっすげー内装なんですね、建具屋さんのブログで見かけました。
10月15日と8月11日に載ってました。
http://mukai555.ikora.tv/

オリエンタルホテル復興で隣接する旧居留地はますます洒落た街になります。

このマンションの下層階テナントはどうなるのかな？

ゲストルームお金出すので借りて下さる方いますか？

ここ入居開始になったんですよね？住みごこち、いかがですか？

みなさん、まさか満額で買ってるん？

神戸は生活から住居を考える並の思考の民衆がほとんど(*_*)

スーパーが近くやとかね

真の金持ちは、外食ばっか やったり

お手伝い等に買い物させます

浜松町のツインパークスを連想するコンセプトの当マンションは神戸には適合しませんでした

だから買える質の人間が極端に少なく、よって4分の一しか売れず、暴落の可能性の高いマンションと言えます

確かにグレードはたかいですがね 僕辺りの不動産投資の超プロからすると残念なマンションです

４分の１？!

138様
そう一月前に聞きました

大分ダンピングして買わないか持ち掛けられましたが、神戸の不動産の資産価値の低さとコンセプトの失敗による営業不振とサブプライム等による景気低迷により、自身が持ちかけた格安の値段になってもやはりいりませんと断りました

またプロである私は借りた方が圧倒的に得ですから

プロといっても、その辺の不動産屋とは格が違います、

タワーについては何でも聞いてください、また不動産投資についても何でもお尋ね下さい

叩いて賃貸に出せば良いのではないの!
坪一万弱で貸せるでしょ。

140様、坪一万で貸して、たかだか利回り何パーですか？管理費・積立金に固定資産税・都市計画税引いて、実質5パーいきます？

私は、都内のゲストルームをこの前3700万で購入し、手取り一月、入居率85パーセントで低めに計算し、39万です、実質12.6パーです

その他、ボロマンを実質利回り15パーほどで平均回しています


プラス大概、売るとき高く買ったときより売れます、

しかしながら神戸の不動産なら目減りは必至です、残念ながら

ただ、本当の不動産の転がし方をしらない場合か、商売の素質がなく、現金資産の多い場合は、都内の7パー前後の利回り物件をオススメします、

私的には都内の不動産にくらべ神戸の不動産価値は、およそ6割、もちろん物件によりますが

たかたが5パーで回したあと、十年後、30パーセント、値段が落ちるマンションを購入した先のメリットは何ですか？

しかも、現金で買えぬ貧乏人ならば、金利も引いて、ローン手数料や仲介手数料を引いて、投資と言えますか？

ちなみに私は、不動産業も片手間で仲介手数料はゼロです、資産も多少あるので大概現金買いです

140様、ちなみに神戸は残念ながら貧乏人がほとんど、確かに、当マンション辺りの価値は高いですが、坪一万以内なら高くはないですが、賃貸決まらないですよ、ちなみに私は有り得ない程安く、違うタワーを神戸で借りました、母が高齢だから余生を神戸らしい景色を体感してもらいたいので、父が能力が低く、苦労の中、私を育てていただいたので最期の恩返しです、勿論私も帰った時は使えるので、約100ヘイベイありますから

88ヘイベイの当マンションを3割引きで購入しても、25万、月額出せる人間が、極端に神戸は少ないです、だからこそ私も、有り得ない家賃で賃貸できたんです、


こんなに安くて、なんで他のお客で決まらないのか、聞いたら、20万、月額超えたら、借りてが激減らしいですよ神戸は

埋めないと不動産投資とはなりえないですよね

ちなみに転売のプロでもあります私は

偉そうかもしれませんが、神戸の多少成功されているかたがたは大変、不動産に関して未熟です、不動産の扱い次第で、皆さん、結果の差は絶大ですよ

勿論、別事業も一応不動産利回りより高く経営しております、不動産は私の実業で得た利益を加速させ増大させる片手間アイテムです

ちなみに他のタワーの高層たまに、有り得ない高さで出していますよね、同じヘイベイで倍近い月額とか（笑）

トアの糞タワーもヘボ間取りで坪12000とか（笑）

笑えますね、値付けも、すべて

借りてがいないから、出しっぱなしの、意味無し投資（笑）

当マンションもヘボ間取りの低層を高く貸そうとしてなかなか決まりませんよね（笑）


このマンションの資産価値が低いのではありません、ただ圧倒的に収入の高い層が神戸は残念ながら少なすぎます、よってデフレスパイラルが連鎖するのですよ

もう少し言葉遣いなんとかならないでしょうか？

おっしゃってることは、非常によく当たってる気がしますし、
正直面白いです。
せっかくですから、もう少しやわらかい表現でお願いします。

蛇足ですが、私にも教えてください。
タワーの低層階と、田の字の同じ階。
条件、立地もほとんど同じであればどちらを買われますか？

タワーの低層階は上層階の住民に負い目を感じそうだし、
壁などの防音性能も極端に低い気がします。
更に、将来の立替の問題などマイナス要素が多い気が。
しかし、タワーならではの豪華な共有スペースを使用できますよね。

田の字の１０階（１４階建て）なら、そこそこの条件でも、
タワーの１０階（３５階建て）はどうも微妙
どうなんでしょう？

144様、確かに下品でしたね、成り上がり者ゆえ、お許し下さい

田の字とは関西では、よく聞く言葉ですか？推論になりますが、中層マンションの事でしょうか？トーアロードにそのようなマンションがありましたが、そのマンションか高層のタワーでの選択肢ですよね？

まず推論になりますが、失礼かもしれませんが高層を買う予算がないから低層の選択ですね？

まず、全く同じ条件てのは自動車と違い不動産では有り得ません、立地、間取り、駅までの距離や坂道や環境、また構造やまた高級感？免震？IH？、チク年数

等上げればキリがありません、また買う方、個人の年収や家族構成、好みの環境？今後の年収の飛躍または目減り、人間的才覚や能力

続く

ちなみに、トア山手タワー？ と
トーアロードのNHK辺りのマンションを比較しましょうか？

145であげたように、イチガイには比較しかねますが、私の持論とメタ認知能力を活かした推察です


まず神戸のタワーは正直、都内のタワーに比べ残念なのは戸数が少ない事により共有のメリットが小さい事です、144様の認識ではタワーの共有の価値観は少し、私の感覚にくらべ大変点数が優しいと推測できます、都内では基本、各階に24時間ゴミ捨て可能スペースあり、またそれ専用のエレ有りも当たり前です、また総戸数÷エレの数字も大事です

ちなみにジークレフは各階ゴミ捨てスペース有でした、ただゴミ箱のちゃちさは笑ってしまいましたが

都内のタワーは最近では戸数800や1000は当たり前です、戸数が多いからこそ、共有部分がさらに充実し、エントランスが豪華になりうるのです、都内のタワーではナチュラルローソンとかがマンションによると24時間でタワー内に営業していますよ、例、私も所有中の芝浦のケープタワー、ちなみにケープは一度転売に成功し5050万新築購入が手取り7470万で売却済み、今別の部屋を所有中です、また芝浦のグローブタワーも新築購入で6600万が手取り8030万で売却済みですが、こちらもナチュラルローソン24時間営業です

また、豊洲のThe豊洲タワーも三部屋新築購入しましたが、サブプライムのため、下降修正し三部屋で約800万の利益で凌ぎました、こちらはampmが夜10時くらいまで確か営業

またケープなら例えば、防音室にドラム等もあるし、シアタールーム、噴水みたいな共有スペース、勉強部屋やゲストルーム四部屋、37階の共有スペース、24時間警備員等、ありとあらゆる共有の差別か があります、＋三井レジデンシャルは私が大好きなデベですが、官・公・民の街自体を造るビッグプロジェクトによるタワーマンションの価値観アップ→よって上記のような転売益が可能になるのです、また転売を目論むなら、タワーにより選択する部屋や位置等が非常に重要です、この100年に一度の不況と言われる時代でも、なんとか豊洲を購入時より高く売り抜けたのは間取りと新築時の坪単価が東向きの低層が安かったからです、南は高くて転売に向かないと豊洲は判断しました、また豊洲は高層も坪単価が高く転売に不向きだと判断しました、


また武蔵小杉のミッドスカイタワーは19階と46階の北東の角部屋が何故か一番坪単価が新築時安かったので、選択し購入しましたが、2部屋で一割ずつ高く転売でき、計約1300万の利益を出すことが出来ました

このように、買うなら売るとき高く売れる事を想定して買うのが僕流です

さて本題に

僕ならまず神戸の不動産は売る客がいて、それより安く買える場合を除き買いませんが、もし144様がサラリーマン等の職種で借りるよりは買った方が得が確定しているなら、買った方がよいとしか今は言えないですね

もし現金が2000万程あるなら、その金で投資マンションで高利回りを確定し、差額を少し足して、安い得な物件を見つけ賃貸する手もありますよ、私ならそうしたいです、ただし、私なら立場や状況が違うゆえ、違う選択肢や権利が発生しますが

例えば5000万の現金で居住する不動産を購入すれば、5000万程度の不動産にしか住めないですよね、しかし高利回りの5000万の不動産を購入し、その家賃を居住不動産に充てれば、私なら一億5000万の不動産に住めますよ、ちなみに僕は都内なら、それを実践しています


ほとんどの方は残念ながら不動産により資産を減らしています、家賃、金利、仲介手数料、売却損、税金

僕は逆に増やしています、この差はひつこいですが絶大です、

よければ僕に言って頂ければ、手数料も他社の35パーセントで賃貸も売買もコンサル付きで仲介しますよ、神戸で不動産のコンサルでもしょうかなって思ってます、神戸に半分今月半ばから生活するつもりです、生意気ですが、不動産ではメタ認知な的確な最適なアドバイス出来ます、不動産だけじゃないですがね（笑）

ミッドスカイは全て北東が安かったんです、表記が解りづらかったので訂正します

ちなみに、僕みたいに、利回りで上手く運用して、賃貸した方が、気軽に引っ越したりできるから、楽ですよ、売却は神戸ならまず、売却損が出るし、売れないと、業者の買い取りなんてことも

そろそろ寝ます、生意気ですが、上手く使ってもらえたら光栄です


また蛇足かもしれませんが低層でも高層の方に遠慮する必要はないのでは？高層も無理して買ってる人間たくさんいますよ、逆に友達になって、本当に金持ちなら、良い付き合いが出来れば、絶対メリットありますよ、金持ち程、正直、良い人間が多いです、昔は間違った解釈をしていましたが、僕も神戸帰ったら、そういう仲間や友達作るつもりです

プロさんはライオンズタワー神戸元町を買った方ですか？
ライオンズとブリリア、ジークレフも比較されたかと思いますがライオンズを選んだ理由に興味があります。私の勘違いならすいません。

相手にしない方がいいですよ。

150様、僕は神戸では不動産は購入していませんよ

また、その三マンションなら、まず僕ならジークレフは外します、あとの二個も僕の状況なら買いません、また万が一買うなら、高層の南で出来れば角ですね

この物件でグレードが高いと言ってる時点でレベルが知れてるね　笑
妄想癖なのかな？？
頑張って今度は大阪物件の妄想も聞かせて下さいよ。笑

154様、スーパー金持ちさん？高級かどうかは人により主観の差はあります、また、僕は全て高級だなんて書いていませんが、住吉のオーキッド？辺り、褒めなくては貴方には認めていただけないのですか？また麻布の麻布ハウス辺りを高級といちいち書かなければなりませんか？エントランス辺りは高級ですね、当マンションは、しかし部屋の中は普通ですといちいち書かなければなりませんか？

ネットは言葉足らずになりますので容赦下さいね

長々色々書いてるけど、あなたの基準がよくわかりませんね。
部屋は普通だと思ってるってことは、エントランスや共用施設でグレードが高い低いを判断しているってことかな？
ナチュラルローソンが入ってるから良いって基準は分かりました。
笑っちゃいましたけど。

わざわざこんな一地方都市に粘着しなくても、東京ならエントランスも室内ももっとグレード高いでしょう？
購入価格よりも高く売ることをもくてきにしてる不動産のプロなら、余所見しないほうがいいですよ。
せっかく得したお金が無駄でしょ？　笑

156様、ナチュラルローソンが入っているから高級なんて書いていませんよ、ただ生活する上ではマンションの外に出ず、酒や、ちょっとしたもの買いにいくとき便利ですよね、

ちなみに都内のタワーはパーティルームが共有施設として大概あります、書き忘れていたので、書き加えておきます

また揚げ足をとるのはやめてほしいですね、容赦下さい、

僕が転売してきたマンションは高級マンションではない認識ですよ、圧倒的に普通の所得層相手に売る想定でないと僕は基本、新築は転売目的で買いません、また、今の時代背景では、新築はもうやりません、以前もそうですが、言葉じりだけで、推測にみたない憶測で僕を判断するのは勘弁願いたいですね


またアーバンはエントランス入った中の感じが好きって感じです、高級だと主観ですが、考えています、しかし高層階のエレでた所のデザインは好きでありません

あくまで、神戸では高級といったまでです、正直、中の使用は僕や貴方あたりからすれば高級でないという主観だと思いますよ、また都内のタワーでも、本当に高級なのは一部です、都内でも本当の金持ちはほんの一部ですから、
都内のタワーの共有の付加価値が高い事を高級と解釈するのは容赦下さいね

都内ならそのコンセプトがマッチングしましたが、神戸ならタワーを買える層が圧倒的に少なくコンセプトがマッチングしなかったまでです、神戸は圧倒的にちょい裕福層が都内にくらべ激減なんですよ、年収1000万辺りで、神戸ならかなり富裕層？でしょ、むこうじゃちょい裕福レベルなんですよ

また神戸は僕の実家だから、神戸で第二の人生楽しむ事に関しては、僕の自由ですよね、神戸の人は都内の人間にくらべ優しいし、都内の七割の値段で飲食やその他の遊びも楽しめますし、家賃も激減でしたので、

家賃は激安でした

また長々書いてるけど、結局何が良いのかわからん。私の読解力のなさが原因？かもしれませんが。
ナチュラルローソンが高級か低級かではなく、コンビニがマンションに入ってるって利便性は良いかも知れないが、購入者に毛嫌いされる業種なので、マンション自体の価値は落とすよ。タワーではないけどライオンズマンション栄町通がそうでしたね。都心タワーマンションなんだから、ナチュラルじゃないかもしれないけど、出たとこにすぐあるだろうし、それで十分でしょ？

神戸で年収１０００万円がかなりの富裕層？？
神戸なめてんじゃないの？そんなのゴロゴロいるよ。
公務員で、ある程度年齢いってたら課長クラスでも１０００万円くらいいってるよ。
実際ウチの普通の公務員の父親がそうだったし。
実際神戸が実家なんでしょ？そんな市場認識でほんとにプロ？笑
とても誰かに不動産コンサルできるレベルとは思えないね。

＞プロさん

自分に近い知識量を持つ人間に会えて少し嬉しいです。
神戸人は何かと神戸が一番とか変なプライド持ってるとこがあって世間知らずが多いですからね。
こと不動産投資に関しては断然東京メインなのに関西の新築物件買い漁って自慢するパカが多いこと多いこと。
残念ながらここは主に居住目的のスレなんで投資話は敬遠されがちですが、たまには正論ってやつを教えてやって下さい（笑

１０００万という数字は確かにちと少ないと私も思うね。
ただ富裕層のレベルの高さと割合という観点では神戸より東京の方が圧倒的に多いという認識は事実。
プロさんと１５９さんの今後の論戦に期待。

159様160様ありがとうございます

年収1000万なんて富裕層？でないですよね、そんなの実際認識してます、だから？？？マークを使用しました

年収1000万なんて手取りたかだか、800万くらいですか？ならば大きな権利を主張できはしないですよね、仮に手取り1000万あっても、さほどかわりませんよね

ちなみに今現在、不動産家賃収入のみで、僕は手取り1000万ほどです、


論戦ですか、やり取りみてわかると思いますが、関西人特有の思い込みが激しい相手ですよね、コンビニあったら嫌われるとの想像性の低さから、ガッカリした感じです

多分マンションの一階部分のコンビニに連想されていて、引き出しの中の知識の少なさからだと思いますがね

普通、タワーのコンビニは、マンションの内部にあり、居住者しか来店しない想定ですよね、

いちいち疲れます、コンビニの件といい富裕層をもじった件といい

あのカンシャク性だと、自身の力量での稼ぎは関西レベルでしょうか？


ちなみに都内では、自分より金持ちはたくさんいてポルシェターボ辺り乗ってもしれてますが、神戸でちょい金持ち気分味わいますよ

小さくて小さくてすいません

また彼に書いておきますが、多少金使わないと、あまり増えても仕方ないので多少神戸で家賃や生活費落とさせて下さい、ごめんなさいね、僕が悪かったです、神戸を馬鹿にしてすいませんでしたm(__)m

ちなみに都内のタワーのコンビニはタワーオートロック内部ですから、タワー内だけで収益してます、それだけは理解してくださいませ、159様、富裕層でなく、ちょい裕福層です、許して下さいね

プロさんの追記で言うと素人はすぐ投機で一発狙いで金儲けばかり考えがちだけど、
まずはメインの仕事がしっかりしてないとダメってことね。
何するにしろまずは元手の資金がなければ何も出来ないし不動産投資の場合は特に収入源って大事ね。

神戸一まかさの劣勢わろた

ちなみに29階の74ヘイベイ南向きが当マンションで賃貸28万月額出ていましたが、すぐきまりましたね、僕も少し検討しましたが、当マンションの南はマンション建つし、狭いからやめました、申し込み入ってたし


ちなみに僕はもっともっと条件よいのをもっと安く借りました(^-^)/、ラッキーです

ついていました

プロさんへ

すいません。
高層マンションと田の字の比較をお願いしたものです。
気付いたら凄いことになってます。
スレ違いですから、ほどほどにしますね。

話をまともに受けている方の質問に対して、なんとも抽象的で結局どうなん？って感じ。
ようは不動産について知識を深めていけば成功するということですよね？
当たり前のことでそれ以外のことがほとんどなく、長い文章の割りには中身がないなと見させて頂きました。
値段を安く買い叩く、神戸で年収１０００万円がそんなにいない？と勘違いしてたり、結局どれがいいのかどっちでも言い逃れできる中立な文章にして、否定されてから都合のいいように話を変える・・・結局大半が自分の自慢？妄想？
東京の方が人口や富裕層も多く、良い物件も多いので、神戸を含めた関西よりも投資環境は優れているでしょうね。

私に読解力がないから理解できないのだとは思いますが、当たり前のことを長い文章でそれなりに聞こえるように書いただけのように思いますね。

173様、ありがとうございます、

ただ知識は土俵に立つ最低必要なモノでしかありません、知識があるがゆえに恐くなることってありませんか？知ったかぶったり、分かってるつもりだったり

僕は、それらを

もろ刃の剣とよんでいます

不動産に必要なのは、度胸・センス・豆さ・努力・知識・知恵・発想等です

そのうち、特に重要なのはセンス→度胸→発想が大部分だと僕は考えます

勇気ってあります？ポーンと○○○○万出す勇気、自分の判断を信じる過信でない確固たる自信

また自慢は得た資産ではなく、今後資産を増やし続けるだろう発想や思考が一番の自慢です

また人生において、僕は、せいぜい100点満点のうち30点ぐらいです、しかし一般の方々は20点前後でしょうか？しかしこのたった10点の差が絶大な結果の違いを構築します、今後まだまだ30点ですから、のびしろもあります

神戸の女性は不幸ですね

あまりにいい男性が少な過ぎます、いろんな意味で、仕事や金儲けも大事ですが、僕はそんなもんじゃないですよ

15年たって神戸が小さく小さく見えて仕方ありません

連れも、皆下り坂です

年間1000万の収入数、都内の30分の一ぐらいかな？少ないでしょ？

メタ認知してくださいよ、メタ認知、


メタ認知は才能です、関西は個性は強いですが、客観的思考は薄いですよね

なんかプロさんは自信があるのは結構ですが、それを鼻にかけて人を見下す傾向があるようですね。
逆に世界が狭くなってるようですね。
こういう指摘をしてもその手の人間は認めることはないですが。
周りの人間に笑われてるのに気づかない、人間としては寂しい感じの方ですね～

そろそろそのすばらしい知識はほかで語ったらどうですか？
ここは物件のことを語る掲示板ですのでね。

プロさんへ

プロさんがいわれていることはよくわかります。
不動産はセンス、お金、度胸すべて必要ですね。
いくらお金持ちでもそれを失う可能性と戦いながら
実際買うのはやはり勇気がいることです。

結局経験値が高いのだと思います。

スレ違いかもしれませんが不動産という大きな買い物をするにあたり
プロさんの意見は参考になると思いますよ。

せっかくの機会なので質問させてください。
わたしも収益の不動産をもっていますが
①コンパクト（４０平米～６０）区分
②築15年（震災以降）
③表面で８～１０％目標
④場所を重視（校区、駅までの距離）
を考えて購入していますがなかなか神戸には物件がありません。（エンドまで下りてきてないだけ？）
これではとてもではありませんがプロさんのようにはなれないと思います。

特に仕入れについて何かルートをお持ちなんでしょうか？
また小生の見方＋αのアドバイスいただけると幸いです。

180様

予算はいくらでしょうか？関西にこだわりますか？

プロさんへ

予算はやはり2000万～3000万がせいぜいといったところです。
今は神戸で持っているのですがいつか神戸をやめて東京でも
持ってみたいとは考えていますがかなり値が張りますね。

港区、渋谷区の山手線内側だとほんと高いですね。

181様

利回り考えると、狭いワンルームがオススメですよ、三個ぐらいワンルームもつのはいかがですか？ファミリーは空くとなかなかつかないし、リフォーム代金多少かかりますから

プロさんへ
結局この物件はいかが？ズバリで答えよ。

ちなみに僕はファミリーでは基本回しません、今所有中のケープは転売失敗し、賃貸中ですが、利回り激低です(*_*)

そのほかは実質14ぐらいで回していますが

ただ神戸だとファミリーのボロマンションが逆にいいかも知れませんよ、都内ならファミリーは無しですね、基本

プロさんへ

やはり資金蓄えるためにもまずは
利回り重視→徐々に資産価値がある安定的なもの
でしょうね。

何かを得ようとすれば何かを失う。
むずかしいですね。

どうしても出口を考えてしまって。
いづれにしてもバランスが取れるようになるまで
はじっくり資金をためないといけませんね。

プロさんへ

やはり都内はワンルームですね。
どんなところに目をつけますか？基本オーナチェンジですか？

いらないのにこの掲示板になぜお越しになるのでしょうか？

アーバンライフがかわいそうですが。

あなたの発言は影響が大きすぎます。

今、飲食店でペットのスタッフの誕生日会中ですので、あとで真面目に返答します

真面目に真剣に毎回返答しています、だからこそタワーと田の字マンションの質問には、あー答えるしかありませんでした、僕と、あの方とは収入や状況や家族構成が違いますから

188様

投資目的なら勿論、オーナーチェンジのが有利です、


だが一番大事なのは、とにかく出来るだけ安く買う事です、少しでも安く購入すれば、売り抜ける可能性が高まり、また利回りもアップします

マルコーや杉山商事辺りのボロワンルームなら皆さんでも実質7から8回せるのでは？

携帯調子悪いので、とぎれとぎれにしますね、途中で電源切れたら、がっかりだから

以前安く買えた理由があります、謄本をとり、先は秘密にしておきます

ぶっちゃけ、僕は交渉のプロです、ワンルームなら、皆さんなら、びっくりする金額で買って売って、資金を一年で6000万ほど増やしました、

ファミリーも、勿論、買って売って、買い取り業者よりも安く買い、買い取り業者に売ったり、面がよければ、エンドで勝負し、全て売却に成功しつづけました

皆さんなら、これはまずむりなので、得策を語ります

①相場感を養う
②時間をかけず、安い高いをチェックできるレベルにちかづく
③賃貸の入居にかかせない地域の感覚を身につける
④時代の流れを見極める
⑤不動産屋まかせにしない
⑥十年は回せる物件か判断する
⑦安くなるよう交渉を絶対する
⑧不動産の勉強をする
⑨信頼出来るプロに任せる
⑩信頼出来る安いリフォーム屋にリフォームは任せる

交渉のプロ？
ただのうっとおしい値切り屋じゃん。
数うてば当たる的にあーだこーだ難癖つけて言っていけば
この時代だし、人の弱みに付け込んだりしたら、いつか割安で手に入れれるでしょう。
あつかましい精神と、根性があれば誰でもできますね。
そもそもマンションちょこちょこ買って不動産のプロを語るのはあさはかだし、世界狭い。
不動産のプロならもっとおっきくビルとかいこうよ。
もっと専門的な知識いるから無理か？
マンション買い叩きのプロを名乗ってくださいな。笑

⑤と⑨が矛盾するように一見思われるかもしれませんが、不動産屋の安月給の担当者レベルでは、最善の仕事、すなわち結果を求めるのは無理です、収入が低いには、それなりの理由や根拠があります、また不動産屋はだいたい、思い付きや主観で判断し、可能性を追求するような仕事を求めても期待に応えてくれる事は殆どないでしょう、その物件に対する愛情や思い入れは所有者に勝る事は無いのです

不動産屋に頼るなら利回りは間違いなく下がります、一方、信頼出来るプロなら比較的精度の高い仕事、すなわち結果を出してくれる可能性が高いです、

不動産屋＝プロという固定観念は今この瞬間棄てさってください、真のプロとは、自身の技量にて不動産投資で、凄いと思わせる結果を出している人間を言います

197様

営業を知りませんね

なんくせつけて売り主は下げてくれますか？

数当たればって（笑）
確かに打席の数は大事ですが、僕は打率にもこだわりますよ

その金額でも、とにかく今売ったほうがいいんだと納得させるのがプロの営業です
納得させる→説得する→交渉する→営業する

幼稚な解釈は程度を表しますよ

またビルって、いつの時代ですか？このサブプライムの不況の真っ只中、テレビで得た時代錯誤な問答、投資や不動産を少しは勉強しなさい

他の方々にも笑われますよ

ファミリーが堅く確実なんです、利回りなら特にワンルームです、しかし都内ではワンルームから別の投資物件に実はスライドしつつあります

185様

資産価値に対し僕とは価値感が違う気がします、僕は高利回りでずっと安定し続けていることが多いです、この前、六年前買った池尻のマルコーのワンルームが空いて、リフォーム無しの、スタッフの掃除のみで約10日で賃貸決まりました、ただ時代背景からして、59000円に月額家賃は下げました、でも420万で買ってるからありですよね、時期がよければ七万円で貸してた時もありましたが、二月空ける事考えれば、アリアリですよね、しかも不動産免許あるから手数料も貰えて、関東だから更新手数料もいただけますし

185様も他の方も不安感を抱きながら不動産投資をやられているようですが、僕はローリスク、ハイリターンで回していますよ、これも不動産感覚が長けているのと、不動産屋に任せないのと、勇気ある値下げが出来る点もあります、鍵交換費用も420円で21000円頂いたりね（笑）