ステイツグラン夙川について情報交換しませんか

同感です。

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異常に高い？？？

夙川駅周辺の分譲マンションは、安普請の戸建より高いですよ。

どこと比較してるんですか？？？（笑）

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西宮市の中古マンション相場を調べていたのですが、大谷町の中古物件を２件見つけました。
一つは以前にも投稿した物です。

「ヴェルヴュ夙川」 （築１８年） 141.14平米 4280万 （坪単価 100.24万）
「夙川ヴューハイツD棟」（築３５年） 86.66平米 1780万 （坪単価 67.90万）

どちらも本物件の近くですので、立地面での差は殆どないでしょう。
年代が異なるため、建物の作りという意味では差があるとは思います。
まだ売れていないようですし、ヴェルヴュの方は１年間で700万程下げているようなので
相場の参考といった程度の情報です。

転売を想定すれば、当然駅近の方が中古価格は高くなります。
が、さすがに築年数が３０年も経つと、それなりに差が小さくなってくるようです。
「資産価値」という言葉の解釈は人それぞれかと思いますが、値段だけではなく建物と
しての質、将来性、立地、周辺環境、それらをトータルに判断して自分が納得できる
マンションを買うというのが重要ですね。

個人的にはこの辺りであれば、新築の坪単価で180万位まであれば阪急沿線の価格動向を
考えても適当ではないかと考えています。それからしますと80平米で約4300万という計算に
なりますが、これも各条件が平均的（可もなく不可もなく）というつもりですので、個人の
考え方で上下はあると思います。（あくまで中間値として考えてみました）

ちなみにマンション購入時には、通常自分が使用する移動手段で周辺環境を確認するというのは
絶対条件と考えています。徒歩通勤の方は必ず駅との間の道を実際に歩いてみましょう。
自転車で買い物されるかたは、できるだけ自転車で走ってみましょう。
自動車も同じです。（道が狭いとかありますので）
それも（朝、昼、夜）×（平日、休日）の全てを見てみるのが良いと思います。
天気の良い日だけでなく悪い日も重要ですね。
さすがに夏、冬というわけには行きませんが、高い買い物ですので早急に決めずにじっくりと
検討するのが当然かと思います。建物の設備、工法等もできる限り自分で調べて他の物件と
比べるようにしてみましょう。
偉そうな事を書いてしまいましたが、私もまだまだ不動産購入の勉強中の身。
色々な物件を見て目を肥やしたいと思います。

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私も異常に高いと思います。

夙川の駅前でも駅近でもない、この立地では。
利用する駅が夙川と言うだけで、このマンションが建っているのは大谷町です。

みなさん書いてらっしゃるように、社宅や賃貸住宅の多い場所なのに、夙川と言う名前をブランド化して、高くないとおかしいと植え付けようとしてるのは、一体だれのためなんでしょうか？

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マンションの営業マンだって必死なんですよ。
高値掴みした土地に建つ物件は、可能な限り高い価格で売って値引きを回避し損失を少なくするのが仕事です。
売れなきゃクビですから、舌先三寸の営業トークになるのはしょうがないです。

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異常に高いに賛成。安いならとっくに売れているはず。売れないのは高いから、これ単純理由。

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「少し高い」と「異常に高い」とは同じ意味なんですか？？？
別に相場の２倍しているわけではないでしょ。（笑）

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＞２５２

もう、やめなはれ。悪評を加速させるだけや。
どうせ、「夙川」ブランドに憧れてて、低層階のその中では低価格の部屋ならローン組める客と、高値掴みさせられても困らん金持ちとは、契約とれてるんやから、このご時世、十分やろ。


＞２５３

そっから、正味の価格は、ディスカウント忘れんといてや。
売り手と買い手の都合とか、駆け引きがあるけど、５％～２０％ＯＦＦが普通や。
わしは、良心的で、回転させてナンボやから、下がっても構わへんで。

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まぁ正味の価値は80㎡の場合で、建物分が24.2坪×70万＝1694万（日本の分譲マンションの総施工費用は土地代除外して坪55万が平均だったが、2006～2008年頃にかけてバブルや材料の高騰などで上昇してピーク時は70万強に）、土地は容積率200%で大谷町なので持分約12.1坪×100万＝1210万であわせて2904万ってとこでしょ。新築プレミアム分が2500万ほどのっけられてる感じ。

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強気に即完売などという販売方針で臨んだため、買ってくれる可能性のある客を逃がしてしまった感がある。販売リーダーの読みの甘さだ。もう少しサービスするゆとりがあればこのような状況は避けられたのでは・・・。

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マジレスすると、JR西のはめこみでしょ。

対抗上阪急が特急停車せざるをえなくなるを見据えて夙川にさくら夙川駅つくる⇒想定どおり阪急が夙川に特急停車⇒夙川の相対的地価上昇⇒社宅の売却価値うｐ⇒社宅跡地のマンションを高値で情弱に売りつけて回収

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１円の値引きもしないという強気な態度に嫌気が差したので、他の物件を探してようやく目処がついてきた。その矢先に、野村から連絡が来て価格を含め話し合いに応じるという。遅すぎるんですよ、全く。

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ホントですか？どれくらい下がったのですか？

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今時、この立地でこの高価格！
値引きなしに売れると本気で思っていたなら、
楽観的に過ぎる。
さらに景況も良くないし、
営業も相当焦ってるかもね。
少額の値引きでは、他物件に対してアドバンテージがないし、
結構いけるかな。

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ここを検討してるなら、最寄り駅は門戸厄神だけど、
丸紅のグランスイートを検討してみるのもアリかも。
西宮でも人気の学区だし、この物件より立地も資産的な将来性も望める。
この物件から夙川に歩くぐらいの時間で、あちらは西北にも出れるし。

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２６３さん
もう他の物件の手付けを納めているので、話は聞きませんでした。気をひきつけるだけで、たいして値下げしないのではないかとの判断です。購入予定は１０％程度の値引きです。結構大きいです。

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値段が下がればここも魅力でてきますね。
でも野村ですからね・・・、値引き額は僅かでしょうね。
他にも値引きの話があった人はいますか？

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ここは、相当値引きしてくれないと、割に合わないと思うけど…。
近隣でいい物件出てきてるし、
他を当たって、そこが値引きしてくれるなら、立地や資産面、条件を比較して、
それから改めてここを検討してみてもいいかも。

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たとえば、エスリードとかブランズとかと比べてみ。こちらの２つはめっちゃ安くしてくれるから

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苦楽園で言うとエアフォレストも1000万円引きです。

ここは竣工までまだ半年以上ある（というか販売開始して間もない）ので、
値引きもあまり期待できないでしょう。
この時点で8割売れているので売主も別にあせってないと思います。

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野村関係はどの会社も基本的にメンタリティが株屋なので、社員の言ってる事を真に受けてはダメです。

はめ込まれないように注意しましょう。

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ネット上の残戸数が本当かどうかは正直分からないと思います。
どこでも売れ行きは良く見せたいでしょうし、ネット上の販売戸数って、ずっと長い間変わらないのが普通。
売り出し戸数を一定に出して置いて、一戸売れたら次を繰り上げて売り出す、みたいな所もあります。

ただ今でも週末にはチラシが撒かれてるから、
売れ行きはそんなに良くはないのかなと言う気がします。
そうでなけれ、営業も値引きを言い出す訳はないでしょうし、このままではマズいとは思ってるのでは？

竣工するまでに完売すれば良いと思ってる部分もあるでしょうから、
今は値引き額は多くはないかもしれませんが、
それも今後の売れ行き次第でしょう。

あとは、購入を検討する立場が、
他の物件がどんどん値引きしてくれる中、あまり値引きしてくれなくても
どうしてもを購入したい理由がこのマンションにあるのかどうか、
その見極めをすると言う事だと思います。

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なるほど。
確かに待ったほうがお得かも知れませんね。
でも欲しい間取りはなくなってしまうかもしれないし難しいですね。

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来年の今頃でも売れ残っててやっと10%OFFになるくらいだと思う。
野村のブランドイメージがあるから、完成前の値引きはせいぜい諸費用分くらいじゃないですか。

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私の知り合いで、購入検討していた人は、別の物件を買ったようです。対応が遅すぎましたね。

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ここで値引合戦したら、他の物件への波及大きく
なかなか出来ないでしょう。

本当は、設計前に契約して、最初から設計変更
させるのが、最も低コストで欲しい間取りが
実現できるのでしょうが、私の購入経験からして
スパッと決めた方が良いと思います。

マンションで真剣に検討始めると、結局、混乱して
良い物件を逃したとなるでしょう。

何を最重要視して考えるかでしょうね。
ここが欲しいが、値引されるのを待つでは、後悔される
と思います。

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十分待って検討されても良いかと…。

デベは大幅な値引きをしたくないかもしれませんが、
西北～夙川周辺の新築で、取り立てては新しくプラス要素が見えないこの物件が、
大きな値引きもなしに売れ行きが急に良くなるとは考えにくく…

当分はいろんな間取りが残ってる事でしょう。
まずじっくり現地を見て、値引き交渉もしながら、
来春の引っ越しシーズン頃までに他物件と比較していっても
いいのではないかと思うのですが。

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ところで結局値引きってあったんですか？
うちはそんな話全然なかったのですが・・・。

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野村不動産は医師や弁護士には割引があるみたいですけど。。。

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うちも値引きはしませんと言われました。
ちなみに医師でも弁護士でもありません。
ほんとに値引きってあったんですかね・・・。
だれか値引き情報あれば教えてください！

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一時、真剣に検討しましたが、冷静になってみると思い止まってよかったと思います。あの中途半端としか言えないロケーションで数千万はだせません。完売してしまう…と焦らされましたが、よかった、よかった。

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私も検討しましたが…。
最終的には、完売してもあまり惜しくない、後悔しないなと思った時に、検討を止める事にしました。

新築マンションって、完売した瞬間に中古になるけれど
あの立地では、今後の資産価値に不安がありすぎなので。

近いエリアで他物件を購入しました。

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282さん

近いエリアの他物件とは…アビターレですか？それとも中古？

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まだ７部屋、売れ残っています。

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モデルルームに行くだけで、１０００円の景品がもらえるようですよ。少しは、低姿勢になってきているようです。

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このスレに書いてる方々、またはそのご友人の方々は、ここをやめてどこに決められたのですか？またはここが欲しいけど安くなるまで待って買いたいのですか？それとも今はどこも買うだけ価値のあるマンションがないのですか？
他に決められた場合はマンションの名称＋そこにした具体的な理由、他も含めて今は買うのが得策でないと判断された場合はその判断理由を書かれないと、ここの批判だけではイマイチ共感されないと感じます。
真剣に検討されない方々のみの共感ならばこの限りではありませんが。

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残り６戸になりましたね。
完成まで、後半年以上あるので、値下がりは期待できないでしょうね。

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２８６さん
多分野村の関係者と思いますが、個人情報はいえませんよ。阪神間で、ここと比較できる物件はいっぱいありますし、比較してより条件面で満足度高い物件を見つけていますよ。

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野村の関係者ではありませんよ。関係者ならば他の物件にした理由をわざわざ書かせて、ここをやめることを煽るようには仕向けませんので。
匿名でも個人情報となるのですか？よくわかりませんが勉強不足ですいません。
結局、曖昧な表現ばかりなので皆さんの情報が検討する材料になりにくいです。否定しかないので。
条件がよりいい物件はあるのは事実だと思いますが、条件は人によって違うから、この条件なら○○の方がいいという皆さんの判断を参考にしたいのです。
おかしいですか？

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阪神間のマンションのスレはなぜか荒れることが多いようです。
ちかくの積水のマンションも批判的な内容ばかりであまり参考になりません・・・。

阪神間で比較といってもここを検討する人は、阪神間であればどこでもいいというわけではないでしょうから
比較対象になるマンションは限れていると思います。私もここと比べてより条件の良い物件があれば教えてほしいです。ひととおり見てきましたが、私としてはここよりいいと思うところはないのですが。

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ここのどこを気にいられたんでしょう？
お聞きしたいものですね。

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一応、夙川だし。JR、阪急、になんとか行けるし。ゆったりと歩いて行けば、
ダイエーもあるし。お金は払えるし。山幹に面してるわけじゃないし。野村
は大手だし。って感じじゃないかなあ。

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だったら、迷わず購入されることをお勧めします。

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私は環境よりも駅近の利便性を選びますが、環境重視の方にとったら十分検討価値があると思います 夙川駅近なら坪単価300以上ですからここはまだましです

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よほど緊急か、この地域限定に決めているならまだしも、話にならない物件と比較して「ましだから」で買うものでもないと思うけど。

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価値観は人それぞれ。
夙川周辺の物件が高いと思うなら、
黙って大阪か奈良で買えばいいことでしょ。（笑）

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夙川周辺以外が大阪か奈良という発想が不思議。

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今後大谷町はどうなって行くのでしょう。
JR社宅でこのマンションのすぐ南はすでに無人だから数年以内にでも住宅かマンションになるのでしょうか。
このマンションが結構いい値段なのに販売開始と同時に8割くらい売れたことから、各デベも狙っているでしょうね。

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夙川駅周辺でも坪単価が３００万以上で分譲された物件なんて、殆ど思いあたりませんが。

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で、名前はステイツグラン大谷町になるんですか？

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夙川駅周辺といっても決めるのはデベだからね。これからはもっと拡がって「夙川北」とか「東夙川」とかのネーミングが出て来るんじゃないかな。

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JR社内では大谷町社宅の募集は続いているものの募集人数はかなり減っているそうです そんなに遠くない時期にマンション後ろの社宅は戸建てかマンションになるでしょうね

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まあ大谷町あたりは山手幹線開通で変わるでしょうね。
空き地がでればすぐに開発される地区ではあると思います。
個人的には戸建てやマンションばかりでなく、スーパーマーケットでも出来てくれればと思います。

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西宮市腐敗市政
運転手53万5,000円
学校用務員45万2,000円
学校調理員39万5,000円
http://www.youtube.com/watch?v=eT0_lx665Co

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↑　豊かな西宮ならではですね。
西宮市の職員になりた～い！
たいした仕事しなくても高給とりになれる。
でも　住むところは別の市かな。

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先日初めてモデルルームに行ってきました。
周辺の環境は悪いわけではないですが、確かに周辺よりはちょっと庶民的かも。
周辺環境は将来の開発に期待ですね
建物はさすがにしっかり作ってあるなという印象でした。
周辺の新築、中古よりも価格的にはまだましかなとも思います。

５００万くらい引いてくれたら決めるのですが・・・。
値引きはないと言われました。

確かにあと半年で６邸なら値引きなしでも完売するとは思いますが。

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西宮の財政、バランスシートは豊かどころか県内でもかなり悪い水準なんですが・・・。

ただ隣の芦屋がぶっちぎりにダントツで酷すぎるので、ちょっとマシに見えるだけです＞財政状況

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事業仕分けが必要なんじゃない。
きっと公費の無駄遣い多いと思うよ。

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駐車場は月においくらですか？

自走式ですか？

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どの物件もだいたい月￥200ぐらいです。
最近は電動が多いですね。わたしは自分でこぐタイプですが、

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苦楽園のマンションはむこうから1000万さげると言ってきましたが、ここは値引きは全くとりあってもらえ
ませんでした ちょっと前の書き込みに値引きの話があったけどほんとですか？阪急特急、ＪＲ新快速が利用可能な駅が最寄りで環境もいいので、値段がもう少し安ければ欲しい物件です 残りわずかだし焦ってしまいます

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まあ自転車を使えば芦屋、夙川利用可能なんでしょうね。
ちなみに値引きはないと思いますよ。まだ販売開始して１ヶ月で大方売れてるし、野村だし。
あるとすれば来年６月の完成以降ではないですか。
このマンションで今後の大谷町の相場が決まってきそうです。

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同じ大谷町で掘り出し物件ありますね。
みなさん比較されないんでしょうか。

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アビターレのことですか？
ここを考えている人は価格帯的に翠ケ丘のグランドメゾンとの比較になるんじゃないでしょうか。

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予想通り翠ヶ丘の積水は山幹沿いにも関わらずここより坪単価が高額でした いまさらここを検討しようにも残りの間取りは限られてるしオーダーメイドも間に合わないし。。。夙川芦屋で新しいプロジェクトの噂はないですか？

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確かに5年、10年先は交通量の増えた山幹沿いの翠ケ丘のグランドメゾンよりは、周辺の再開発がすすんだこちらのマンションの方が、環境はよくなるかも知れません。結局、価格差は芦屋というブランドのためでしょう。

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ビクトリアコートかな。地元の人なら、価格的にも、翠ヶ丘と大谷町は比較しないですね。翠ヶ丘が高いのは当たり前。

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翠ケ丘はいいけど幹線道路沿いで高級マンションはあり得ません。
２号線や４３号線沿いに高級マンションありますか？

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高級マンションの定義は？
値段が高いってこと？

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建物のグレードが高く高価格でも買う人がいるマンションでしょうね。
確かに阪神間の幹線道路沿いには高級マンションは少ないし、あってもみんな買わないでしょうね。

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松園町の物件は幹線沿いに建つ高級マンションのような気がするのだが、
完売したんじゃないかな

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話が他の物件にそれてますね このマンションは山手幹線開通の恩恵があるけど翠ヶ丘や松園町はマイナスにしかならないでしょうね ちなみに松園町はまだ販売開始もしてないんじゃないですか

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恩恵とは具体的になんでしょうか、
私も近隣に住んでますが、バスが通る様子も無く
特にメリットは無いと思います。
このマンション北側は、相当うるさいと思いますよ。

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サラリーマンさんにかわって答えると・・・。道路が開通すれば直接的には車や自転車利用が便利になります。間接的には周辺の開発が進んで商店ができたり資産価値があがったりします。

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この立地は山手幹線が通ったら、むしろ空気、騒音、交通量と環境は悪くなる。
駅から遠いと言う距離は変わらないし、そもそも、自転車なら今でも利用できるから、
電車利用に不便なのも変わらない。

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＞３２３さん
このマンションの北側が相当うるさいというのは何故ですか？電車ですか？
線路までは少し距離がありますし、このマンションと線路までの間に住んでいる方々はさらにうるさい環境を我慢されてるということでしょうか？

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社宅や賃貸なら我慢するしかない。

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＞３２４さん

それは極々一般的なことで、一応、高級住宅街の一角と
されている夙川・芦屋に道路開通するのはマイナスでしかない。
それで、すごい反対運動もあったのでは？
稲荷山線もたしかまだ反対運動で全く進んでなかったですよね。

このマンション、山幹から離れてたかな？
車の騒音はあるんじゃないですか。

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ここは阪急からも山幹からも離れてるから、音の心配はないんじゃいですか。
現地はよく通るけど静かですよ。このマンションの工事の音くらいです。
山幹ができる前は、人通りが少なすぎるのが気持ち悪かったくらいなので、このマンションにとっては
出来て良かったんじゃないかな。

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2号線沿いや４３号線には高級マンションは無いが、山手幹線沿いは、住吉、岡本にたくさん高級マンションがある

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↑　高級マンションにこだわるのは　買えないやっかみからだろうか。

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ここは高級マンションが建つ立地ではない。
周囲も決して高級住宅地ではなく、駅にも買い物にも不便で
最初から資産価値が下がるのがわかっているのに
このマンションが高級マンションであるはずがないじゃないですか

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高級マンション住みたいな

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ここが高級マンションとは誰もいってないでしょ。
翠ヶ丘のグランドメゾンが高級マンションかどうかの話では？

332さんはもしかして積〇の方ですか？

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高級マンション住みたいな

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資産価値が下がる＝高級マンションではない って変ですね（笑）

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別におかしくない。

高級住宅地でも、駅近でも、利便性に優れた場所でもない、
そういう立地に建てられたマンションは、
新築時に高額で売り出されても、間違いなく資産価値が下がり、
すぐに値崩れする。

高額所得者は、不動産の収益性には極めて厳しい。最初から資産価値が下がるとわかっている高額マンションに、手を出す高額所得者はいない。

高額所得者が手を出さない高級マンションは、需要がつかず存在し得ない。

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↑　幹線道路沿いなのにここより高いグランドメゾンはどうなんの？

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高級の意味が違うんじゃないですか？人それぞれかもしれませんが、高級とは立地は関係ないとは言いませんが、設備等のグレードかと思うのですが。

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>338
翠ヶ丘と大谷町なんかを比べるなよ。

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松園町なら、立地も物件も圧勝でしょう。

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まあ、肝心なのはどこの立地でもどんな物件でもいくらで買うか？ですけどね。

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これだけ不況だと、いくらで買って、どれだけ資産価値を保てるかも肝要。

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翠ヶ丘の積◯さん、今回は住所以外は野村の勝ちですわ

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＞３４１

幹線道路に面していないということで、廃ガスや騒音に
さらせれないという点で、

グラ松園＜ステ夙川

ということ？
設備はグラ松園は億ションということもありそちらが
圧勝でしょうけど。

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あんなしょぼい立地の大谷町が勝ち？
立地の良くないマンションは将来売れないよ。

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駅から遠いマンションは将来の資産価値が大きく下がる。
これは不動産における普遍的な真理です

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立地のしょぼさは翠ヶ丘グランドメゾンも負けてないぞ
翠ヶ丘駅から遠いのに幹線道路沿いってありえない

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翠ヶ丘駅？そんな駅ないよ。
まあ、どちらも立地がしょぼい割高マンションなのは同意。

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２つのマンションは駅から距離があるが建物がいいのは共通している。ただステ夙川は大谷町というアドレス、雰囲気というマイナス要素を、グラ翠ヶ丘は幹線道路というマイナス点を抱えてる。価格も含めて、マイナス点を受け入れられる人は買えばいいんじゃない？
大谷町の静かな雰囲気が好きなひともいれば、幹線道路沿いの便利さがいいという人もなかにはいるかも。

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