ダイレクトタワー池袋要町ってどう？（旧：（仮称）要町駅前計画ってどう？）

このあたりの新築、中古物件を見るとここの価格は＠300までだね。
＠300以上では相当長期間（５、６年とか）販売しないと完売しないと思う。
でも売れなくても、実質駅直結と便利だから賃貸に回せば稼げると思うから、価格は高いね。

たった９１戸しかないのに5年もかかるわけない。

↑
売れる売れないは戸数でなく価格。
7000万近くするので戸数が少なくても販売は苦労すると思う。
販売時期がズルズルと伸びているのも客がつかないからか。
これはここに限ったことでなく、ここのデベのほとんどの物件でそうですけどね。

景気は金周りがいい人にはホント良くなってる。
埋立地のような機動力が低いオッサンエリアなんかより、池袋要町は24時間稼働するのに便利な街。

ずいぶんと削除されているけど何で？

延期が続きましたが、明日はいよいよ抽選の日なんですね。
人気はどんな感じなのでしょうね…。
1期は17戸とのことなので、小出しで販売していく感じでしょうか。
公式ブログの周辺情報が参考になりますね。
素敵なカフェやベーカリーがあるようなので、今度足を運んでみたいです。

第1期から登録受付同日抽選ですか。
この戸数で17戸と聞くと、普通のデベならやっちまった感が漂い
ますが、住不だったら作戦通りの気もするところが凄い。

総戸数を思うと1期の売り出しはあまり多くないかなぁという印象ですが、
住友不動産はちょっとずつ売っていく感じなのでしょうか？
滅多に値下げもしないみたいですし。

周辺はさすがに便利ですね。
ところでクリーニング屋ってご近所にありましたっけ？
現地をたまに仕事で通るのですが、
住環境という視点で見ていなかったので、記憶に残っておりませんでして。

公式ＨＰで先着順17戸になってるけど、第1期が全部売れ残ったなんてことはさ
すがに無いと思うので登録受付しないで17戸に取りあえず値段つけて先着順にし
たってことかね。

>291
クリーニング屋はこのマンションの3軒隣のビルに入っている。
ちょうど地下鉄出入口のところ。

＞292
もう、先着順　残り３戸になってるよ。

さらに２戸売れ、第１期は、のこり１戸。

立地が良いから売れ行き良いんですね。

＞293さん、ありがとうございます！！
恥ずかしながら見落としておりました…。
クリーニング屋は近いのは本当にありがたいですよね。
意外と溜まると思いですし…。
本当に教えていただいて助かりました。

何だかんだで買物も便利ですし、
クリーニング屋もあり、
意外とこの辺りって暮らしやすいんですよね。
池袋まで歩いて行けますが、そもそも要町の駅が1分という好立地ですし。
私は有楽町線利用者なので、かなり通勤は楽になります

住友は竣工前完売は恥とでも思ってそうなくらいゆっくり売るから17戸も売れてしまった位に考えてそう(笑)

値下げされると先に契約した方としては気分が悪いものもありますしね…。
住友のマンションの場合は、
待っていても値下がりがないので、良いと思ったら選択肢があるうちにという感じなのでしょうか？？
ここは場所自体はわりと良い方なんですよね。
投資用に買われる方もいらっしゃるのでしょうか？

場所が良いから、投資として購入するのはいいと思います。

ここは駅から1分で場所もいいし売れそうですね。

最近5年間の池袋西口側のマンションでは内容がＮｏ．１だと思います。

地図で見ると要町駅は池袋駅からひと駅目ですが距離的には近いんですね。
それにしても高価。さすがスミフさんらしい。
要町駅直結だから高くしていると思うが、池袋近隣は池袋の街が巨大なためどうしてもその真ん中にある池袋駅を中心に考えてしまう。
するとここは池袋駅から徒歩13分。
要町駅直結はおまけだね。

池袋西口開発も決まっていることですし、クヤクションのマネをしたのでは？

要町駅の所は場所的には悪くなく、穴場的な所ではないかと思うけど.....人気無いね

301の人の目的は？

豊洲の素敵なマンションに住んでいて、池袋に絶対行かないけど
このマンションを検討？

表参道あたりは環境も良くて素敵ですよ｡
それとも表参道どころか池袋のマンションすら買えなくて
豊洲にしたの？

↑
豊洲からのネガ攻撃じゃないの。
クヤクション（ブリリア）の時はすごかったねー。

池袋と豊洲は同じ有楽町線沿線だから仲良くしたいものですが、豊洲側からやられっぱなし。
飯田橋にいくつも物件があった時も散々ネガられた。
民度がわかるね。

どちらが上位か、争うのが好きな人がいますからね～。
それぞれの良さがあると思うのですが・・・。

勝ってたら余裕あるから何も言わないと思う。
負けてるから負け惜しみ言うんだよ。

ずばり、気にいれば買う。これで良いかと。

まあでも最初から比較せずに買う人は少ないと思いますからそれが地域を跨いでの比較になると色んな意見が増えてくるのだと思いますよ。

あらためてお聞きしたいのですが池袋と聞くとどんな印象があるでしょう。

雑然とした、Ｂ級の街っていう印象です。
しかし、再開発が目白押しなので、これから変わることを期待しています。

西武と東武の建て替えが将来的に出てくるのは間違いないと思う。

現時点でも西武・東武両デパート共に新しいとは言い難い感じですからね。
片方が建て替えれば、もう一方も建て替えに入るでしょうから、
その時には一気に池袋が変わりそうな感じですよね。
現時点では便利なターミナル駅、商業地という感じのみですけれど。

決まるのは10年以内だと思う。
買うなら今かなぁ。

建て替え、といっても
テパートは全体をやらずに、一部ずつリニューアルしていくケースが多いじゃない。

http://toolbiru.web.fc2.com/topic/top-13.03.17.html
大阪梅田のデパート建て替えのように、駅ビル型のデパートはオフィス併設にして利益出す方向に
どんどん生まれ変わってるからね。八重洲の大丸東京の超高層化もそうだね。

西武は少し前に改装しましたし、池袋のデパートは、しばらくは変わらないんじゃないですか？

やはり、西口駅前開発に期待です。
東武と丸井以外で新しいビルができたら、楽しみですね。
また、フォレストの人には悪いですが、西口駅前の道路（補助73号）も開通したら、西口は益々活発になるんじゃないでしょうか？

補助173は開通するだろうけど、補助73は無理だろ

補助73は北側の川越街道から下板橋駅の池袋本町内の着工は決定している。
これにより開通すると中仙道までつながる。
問題は南側だがフォレストやテラスのスレでよく議論されている。
私がこのルート上の目白や落合地区を見たところでは空き地が増えたりして着工に向けて着々と準備が進んでいると感じた。

オリンピックも決まったことですし、道路の整備も含め、各所の開発は進むのではないでしょうか？
特に、東口と西口の通路の整備は、早くしてほしいですね～。

いやいや、73号が板橋区境に伸びるのが早まったのは、北の木密エリア解消のためでしょ。
西口の活性化には、南の落合方面がどうかだが、今の用地取得率は１ケタ台？
昭21年に計画され、もう６８年目だが。

残念ながらオリンピック効果は池袋には全く影響ありません。

補助73号は、池袋本町エリアの用地取得はまだでも、もう決定してますよ。
板橋区、北区でも決定しています。

まだ決まっていないのは、豊島区では西池袋エリアだけで、あとは新宿区だったはず。
その西池袋エリアも、最近は駐車場や空き地が増えています。
昭和21年に計画して、震災をきっかけに動き始めたってことですよ。

324

そうですね

せいぜいホテルの稼働率が上がる程度でしょう

個人的にはそのほうが静かでいいですが

オリンピック効果は、東京だけでなく、日本全体でありますよ。
外国人観光客が日本中のあちこちへ観光することは、容易に想像できます。

それらの需要を見込んで、東京の道路や路線、町の整備は十分考えられます。

要町には影響ないですよ。

328さん、池袋の道路開発についての話です。
要町への影響については、今は触れていません。
文脈をよく読んでください。

>昭和21年に計画して、震災をきっかけに動き始めたってことですよ。
だから、木密エリア不燃化プロジェクトの板橋区境(池袋本町)のとこだけでしょ、っての。
落合のところは、あと50年かな。

平成24年度末では、区内完成率は45%ですが、池袋本町エリアが完成したら、区内完成率は75%くらいでしょう。
残り約25%を50年も放置したら、それこそ税金の無駄遣いになりそうです。
第四次事業化計画路線に該当するかは、もちろんわかりませんが、何人かが書いた通り、駐車場が増えていることを考えると、近々あってもおかしくはないと考えられます。

また、池袋エリアはこれから開発が活発になるのは、周知のことです。
デメリットばかりでは、ないはずです。

>区内完成率は45%
その残りの55％が、いったいどういう状態でしょうか？
衛星画像でもわかるように、土地収用の状況は絶望的。
板橋区間はもうすぐ木密重点地域に指定されて事業化される予定だが、落合は単なる計画のまま。
計画段階と事業化されたのとでは、その差は大きいのですよ。

http://www.city.toshima.lg.jp/kusei/machidukuri/006340.html
↑ここを見て45％って言ってるんだろうけど、正にここに以下の記述が。

　補助73号線：補助76号線から補助172号線付近830ｍ 「事業未実施」

散歩してて開けた土地を見つけたからと言って、それがすべて道路のために収用されたと言い切れない。
第四建設事務所や区の看板が立ってるのなら買収済だけど、道路計画のせいで土地の高度利用ができないから、
ある程度まとまった土地に広げるまで所有者が更地や駐車場にしているだけの場合もある。


とにかく事実は、補助73の落合の区間は事業化されてないし予定もない。


参考
補助76号線＝目白通り
補助172号線＝池袋署～立教大の南を通る道

「事業未実施」は、第二次事業化計画路線（平3～15年度）についてですよ。
よく図表を見ましょう。

西池袋エリアの事業化が決定しているとは、この掲示板で誰一人言っていません。
批判は、書いてある内容をよく見てからにしましょう。

ここで取り上げていることは、あくまで可能性だけです。
ですから、第四次事業化計画次第と書いたまでです。

この物件を検討している方であれば、そこまでムキになる必要はないと思いますがね。
もしかして、フォレストを購入された方ですか？

>333
また空き地を見つけたら報告すればいいよ

フォレストを購入した方は道路ができることを望んでいるのではないですか。
平均800万円もらえるから。

新宿区の区間だけ完成するよ。小滝橋～目白通りまで。
落合は、無理だね

ここは、要町の物件なので、補助73号にそれほど固執する必要はないのでは？
議論するのが好きな人が多いみたいだけど、この物件を検討する限りでは正直どっちでもいいし。
西口駅前や東西通路の開発の方が、よっぽど影響があるでしょ。

>319
で、「フォレストの人には悪いですが」と書いて他物件を牽制して荒らしの元になった上、、
>329
>池袋の道路開発についての話です。要町への影響については、今は触れていません。文脈をよく読んでください。
脱線してると自覚しつつ、どっかの道ができる可能性を何度も何度も説く。

ここは要町物件のスレッドです。
勘弁して欲しい。

要町の物件ではありますが、池袋も徒歩圏内です。
実際ここに住んだら、池袋から歩く人も多いと思います。
池袋について議論するのは、許容範囲ですよ。

このスレで、この物件についてはほとんど語られてないですよね。
書いている人のどれ程が、本当の検討者か怪しいものです。

ところで、ここって売れてるんですか？

ここは山手通りと池袋駅から小茂根に行く道路の交差点（要町交差点）にあるので、新たに道路ができることにより通行量が少し変わってくると思う。

この物件が要町交差点にあるのはわかりますが、他の道路の影響って受けましたっけ？

影響ないですよ。

補助73号線が新宿西口から赤羽まで全線開通すると山手通りの交通量は減ると思う。
補助172号線が池袋警察署の所から山手通りまで通ったら、このマンション南の池袋駅西口からの道路の交通量は随分と減った。

将来的な可能性としてとのことですよね？
実現するとしても大分先になるでしょうか。
山手通りの交通量が減れば、空気も多少良くなるかもしれないですね。

全線開通できるできる詐欺、すごいな。
落合～目白は道路建設反対の人だらけだから、土地収用は無理でしょ。
しかも、もし全線開通してしまったら、池袋駅西口に渋滞を招く。
東口は、明治通りのバイパスを作って、駅前の渋滞緩和を目指してるのに。
もし数十年後に完成したとしても、そのころにはＥＶと燃料電池車の時代だから空気関係ない。

＞補助172号線が池袋警察署の所から山手通りまで通ったら、このマンション南の池袋駅西口からの道路の交通量は随分と減った。
気のせいかと。
あの新しい道をまさに今日も通ったが、帰宅ラッシュの時間なのに車もまばら。一度通ってみると言い。

>あの新しい道をまさに今日も通ったが、帰宅ラッシュの時間なのに車もまばら。一度通ってみると言い。

高速乗る時にあの道通るけど、いつも車まばらだよね。

ここは山手通りと要町通りの交差点の物件ですよ。
道路が整備されれば、東京全体の交通渋滞が緩和されるという意味で、この物件でも影響はあるかもしれません。
しかし、補助73号線の影響は、この物件よりもフォレストやテラスの方が多いです。
補助73号に限って議論したい方は、そちらのスレでどうぞ。

↑誘導する意味不明

それと、渋滞を局所的に招くような道路計画もあるが？

先日、モデルルームへ行きました。
上層階はほぼ完売で、今は中層階を販売中でした。
価額は、過去スレで「すみふ価額」などと言われていましたが、この辺の相場よりはやや高額のような気がしました。

高めでも上層階から売れてるってことは、ここは買いってこと？

駅遠を安く買うのは、安物買いの銭失い。
駅の横に建つマンションが値段が高い理由・・・将来も高嶺の花なんだから最初から相場より高くて当然。

それでも高いと思います。

要町の相場って、坪いくらですか？

なんだろね。
相場と言っても、これに似た立地の物件が、要町駅には１つもないわけで。
他の低層やら駅から２分以上の物件相場を参考に何掛けなら納得するのかね？
高いか安いかは、人次第。高いと思うなら要町駅近をあきらめるしかないんじゃないかな。

駅近マンションってたくさんあるけど、マンションから出てすぐっていう物件は少ないよ。
人気のブリリアにしても、東池袋直結がウリだったけど、実際歩いたら結構かかるし。

交通の便は良さそうですね。

要町駅の周りにはマンションがいっぱいあって中古で多くでている。賃貸物件も多い。
これらを参考にしたら相場がわかる。
築年数にもよるが、これくらいの大きさなら3～4000万あたりからでているね。

>>356

ブリリアは直結と言っても駅に直接繋がってるわけではなく、地下道で繋がってるだけですから意外と遠いですよ。
ここの方が駅から近くて便利だと思います。
複数路線使えますしね。

この物件って、東と南向きが中心みたいだけど、日あたりはよさそうですよね。

Ａタイプの西側とＢタイプの東側は、隣のマンションがあるので日が当たらないですよ。

Ａタイプ、Ｂタイプとも南側が日当たり良いので多少は救われるのでは。

ＡタイプとＢタイプは、南向きでダイレクトウィンドゥなので、日あたりと眺望がウリだったはずです。

私もABタイプは良いのではないかと考えています。
色々と賃貸でもこの辺りは出ていますけれど、
分譲の方が自分好みにできるのと、設備が良いのはあるかな。
しかしながらみなさん書かれているように、少々お値段がしますね…。

エレベーターが1基なのが完全に無理なのではないでしょうか。
1階でタッチの差でエレベーターに乗り遅れたら、上がって下りてくるまで何分待つことになるのか。
19階建で1台とか無理でしょ。

19階にもなると大型家具を階段で上げるのは無理なので、エレベータも大型を設置しなければならない（1台設置するだけで面積を食う）。
二台設置するとランニングコストが上がりすぎる、ということじゃないでしょうか。

しかしまぁ乗り損ねて待つにしても、ものの数分かと思いますが。

その一台が緊急用かねてんの？
さすがに少ないね。

>>365
行きは歩かなくても帰りは歩きますよ。
通りにいろんなお店があって楽しいですし。

みなさん高いとのご指摘ですが、この物件って、いくらで売られてるんですか？

坪320万円強です。
ルミナリーよりは高いですが、ミレーニア、クヤクションよりは1割程度安いです。

西口界隈だとプレミストが場所と物件内容はダントツ
ナンバーワンだと思うが、それでも坪300万くらいだったのでは？

プレミストはいまだに中古を狙っている人がいるらしい ｡

371さん、ありがとうございます。
確かに、高いですね。
駅近で日あたりが良さそうなので、モデルルームに行こうかと思ってました。
その感じだと下の階でも300くらいになりそうですね。
少し考えてしまいます。

373さん

私が聞いたところでは、下の階でも価格は変わらないみたいですよ。
強気ですね〜

プレミストより高いなんてびっくり。

＞371

そこらの物件との価格との兼ね合いって感じですね。

中にはこれら全部を比較している人もいるのでは？？

真ん中をとってココという決断はあっておかしくないと思います。

＞368

コスト的には安く済むのかな。。
でも日常的に足らないと厳しい。。

山手線外側で、都心、真ん中、と言うのは無理です

ミレーニア＞クヤクション＞プレミスト＞ダイレクト＞ウェストゲート＞
アウル＞立教南＞ラシュレ＞ルミナリー＞エステムプラザ＞レーベン北池袋
って感じですか？

方角によっては買いやすい価格もありますが、平均坪単価はそうかも。