公庫扱いなのに民間て何？♪証券化ローン♪

>50
まぁ、１０月の方が大きく下がったので、このときは大きかった
んですが、今回はそんなにはかわらないので(^^;

3.4->3.2->2.87 と一気に下がったのはちょっと大きかったんです
けど(^^;

住宅ローン、「公庫提携」金利下げ[11月30日/日本経済新聞　朝刊]

http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2004112910150p2

おおおお！すばらしい！
３月はもっと下がるかなあ・・・・

頑張れ！　証券化ローン

やっぱり公庫から乗り換えようかな。

公庫よりも明らかに証券化ローンの方がいいですね。確かにまだはじまった
ばっかりで銀行側もはっきりわかっていないことが多ですし、書類等も若干
公庫よりめんどくさいかもしれないが、条件としては間違いなくいい！
（借入れ額も通常公庫よりもいいし、保証料もかからない）
審査自体は公庫とあまり変わらないと思います。
こちらから証券化ローンを使いたいといって、やってくれないデベ等は
不親切ですね。
実行時金利適用だから、今はみずほとかはかなりねらい目ですね。

ネガティブな反応を示すデベは本当に勉強不足だし、客の立場に立って
いない！3月引渡しですが、多少の上がりはあっても納得がいく内容なので
公庫から変えます。これから変更かけていく皆さん、お互いに情報交換
しながらいきましょう！しかし、情報の少ない中後押しをしてくれたのはこの板です。
いろいろ情報を書き込んでくれた皆様、どうもありがとうございまう。

45です。
販売会社に問い合わせたところ「ご自身ですべて手続きされるなら
どうぞ」と言われました。「何かあっても一切責任はとりませんし、
期日までにローンが実行されませんと違約金をお支払頂くことに
なります」とも言われました。「つなぎ融資は必要になりませんか」
等なるべく辞めさせて提携ローンを組ませる気満々でした。
こちらとしては、三井住友の長期固定と証券化ローンの両方に申
込みを入れておき、融資可能な状態とした上で、１月の最終金曜日
に証券化ローンの２月実行分の金利が確定したところで最終決定
をしよう（どちらかはキャンセル）と考えています。
これって無謀ですか？先日販売会社の方は、融資可能な状態が
確保されているのであれば、最終決定が１月最終金曜日だったら
なんとかぎりぎり大丈夫ですと言われたのですが（そこで証券化
と架けている話をしたら「やめろ」と言われたわけです）。

５４です
最終的にどちらか良い条件のほうを選択されるのはいいんじゃないですか？
証券化も８割までですから残り２割が自己資金等で（または銀行ローン）
めどがたっていれば問題ないと思います。

日経新聞によると、来年5月までは特定の金融機関に対して低い金利で
貸し出すらしいので、来年5月までは証券化ローンは狙い目だと思います。

証券化ローンの契約は貸し出し実行日（物件の引渡し日）の2週間前までには
金消契約（本契約）を結ぶと思うので、審査さえ通しておけば最後の最後まで
比較検討出来ると思います。

八千代銀行の２．４％という脅威の金利も出たことだし（ちょっとショック）、
販売会社の協力がなくても、自分で手続きをしてもあまり大変ではないと
思いますよ。

デベが事前に公庫適用可であれば、公庫に提出する為の検査もデベが
事前に行って居るはずなので、証券化ローン使用時にその検査のコピーを
もらって、銀行に提出するだけです。建物が出来上がった時の検査のコピー
も必要になります。

私は販売会社には反対もされませんでしたが、なにぶん不手際だらけだったので、
直接銀行に電話して確認を取りました。
なので、自分で銀行にいったのと変わらない気分でしたよ・・・・
販売会社が行っているのは取次ぎ業務なので、書類さえきちんと揃えて
おけば、自分で銀行に行った方が簡単で早いなあとすら感じました。

来月の6日に実行なので、あと1週間ですが本当に証券化を選んでよかったなあ
と思っています。
皆さんも、デベなどに負けないで頑張ってくださいね。

41です。

私も証券化ローン利用をすることで踏ん切りがつきました。
決め手は、来年5月までは、共通金利を下げるようなので
2月の金消の時にも現在の水準で落ち着きそうということです。
だったら、11年目からも金利のあがらないこちらを選択しても
悪い結果にはならないと思います。

やはり販売代理は及び腰です。問題があっても困るので
みずほと注意深く相談しながら、58さんのように通さず直接やります。
この問題に限っていうならば、もはや販売代理はウザイだけの
存在になってきました（笑）

確かにうちの場合はつなぎ融資は必要になるようですが
手続きさえきちんと踏めば別にクリアできることです。
頑張ります！

みずほの新型ローンは金利も良く、繰り上げ返済手数料も無し。しかし団信が別途（3000万借入、25年返済の場合で総額100万以上）なのとつなぎ融資でプラスの利息と手数料が必要。三井住友の2.95％と非常に迷いますね。

うちもみずほの新型ローンにしようと思ってました。
ですが、団信が別途とは知らず、びっくりです。。
でも、公庫も別ですもんね。35年の固定という安心と引きかえならいいかな。
ところで、みずほのHPとか見てもなかなか新型ローンの説明や金利を見つけられないのですが。
どなたか金利がわかるサイト、教えてください。

新型ローン金利一覧は
http://www.jyukou.go.jp/support/kikan_rate_index.html
に乗ってるよ

>>61
説明：
http://www.mizuhobank.co.jp/loan/choki_kotei/index.html
金利（長期固定金利住宅ローン）：
http://www.mizuhobank.co.jp/rate/loan.html

62さん
ちゃんとみずほのHPにあったんですね。探し不足でした。すみません。
教えてくださって、ありがとうございました！

証券化ローンて、他銀行の3年固定の併用はできないみたいですが、本当ですかね？出来た方いますか？

他銀行ではムリかもしれませんが、同じ銀行なら大丈夫だと思います。

私は、みずほ銀行で、証券化ローンとみずほ３年固定１％を併用します。

もしや12月のみずほ2.69%？！！
すごくないですか！！！

66です。
３年固定は、０．９５％に下がってますね。
５年固定１．３０％も良いかも。
http://www.mizuhobank.co.jp/loan/campaign/loan_hou_limited.html

みずほの証券化（物件の8割まで）＋5年固定（足りない分）と考えてます。
でも、来年3月なんですよ。。
証券化ローンの金利は、このままいかないにしろ、2.8%くらいだったらいいのになぁ〜

私も分けようかと思ったのですが、繰上げ返済をハイペースで行う場合、一本に絞った方が総金額が下がる気がして・・・
きのせいかなぁ？？

短期固定と併用した方が得かどうかは、金利動向次第ですが、併用して損はないと思います。
特に、5年固定1.3%はお得だと思います。

私は、借入4000万円を証券化3600万円＋5年固定400万円を考えています。
で、初年度から年間200万円位繰上げしていくつもりです。（これはハイペースと言うの？）

金利差が1.5%とすると、1年で、400万円×1.5%＝6万円分金利節約できます。
5年間で30万円弱の金利節約で、これは併用による諸費用増加分よりも多いと思います。

で、6年目以降金利が上がっていれば、少し繰上げスケジュールを調整して短期400万円を一気に繰上げするつもりです。
そしたら、保証料も6万円くらいは戻ってきますので、併用したことによって10万円程度は得したことになります。

もし、6年目以降も変動金利が証券化よりも十分低ければ、証券化の方を繰り上げるつもりです。
そしたら、更に低金利のメリットが享受できます。

・・・という風に考えています。

なるほど・・・
７１さんのように、いつでも短期固定を返済できる状態であれば、メリットはありますよね。
私も、一部3年固定を併用と考えていたのですが、3年の間に払ってしまおうと計算したら、証券化ローン1本で期間短縮で繰り上げした方が返済金は下がったのです。
金利の様子を見ながら・・という余裕があれば良いのですが、共働きが出来る期間が限られてる為、期間限定は怖いので早く返したいのです。
ちなみに、2800万のローンで、2年の間に８００万の繰り上げを考えています。

金利や、それぞれの家庭事情で借り方は様々ですね。

１２月メチャ金利さがったね！

金利を下げた本当の狙いは．．．
住宅ローン減税が来年から縮小されるので、住宅購入意欲が冷え込むのは必定。
これを防ぐため、金利を下げ、テコ入れするためでは？

これって借りた先が破綻した場合、金利はどうなるの？

グッドローンかみずほか悩んでいますが、どちらも審査を通しておく事ができるのでしょうか？？
証券化ローン同士だからだめかな？？
審査だけならいいのでしょうか？？

みずほの証券化と他のみずほの商品（キャンペーン）って、第一抵当権が提携保障会社（みずほの固定）、公庫（証券化）とHPでなっているのですが、併用って、かのうなのでしょうか？？

http://www.honten.jyukou.go.jp/tokyo/news/shingata.html

各社金利がアップデートされてますね。

>>77
同じ銀行ならほぼ間違いなく併用は可能
俺は違う銀行でも認めてもらったけどレアケースっぽい

証券化ローンの２重申込って可能なのでしょうか。
公庫の申込と証券化ローンの申込は可能と聞きました。
ぎりぎりでどちらか一方をキャンセルすればよいと。
では、証券化ローンと証券化ローンの申込は可能なのでしょうか。
今、みずほにしようか、八千代にしようか迷っています。
みずほと八千代それぞれに証券化ローンの申込をすることが
可能であれば、ぎりぎりで金利の安い方や他のメリットを含め、
選択ができるのでは考えたのですが、やってみた方いらっしゃいますか？

76さんのスレと内容がかぶってしまっていました。
すみません。

>>66さん
今日の朝見たときは確かに５年固定1.3%だったのに、夜見たら
なくなってました。何で？
＞３年固定は、０．９５％に下がってますね。
＞５年固定１．３０％も良いかも。
＞http://www.mizuhobank.co.jp/loan/campaign/loan_hou_limited.html

新しい金利キャンペーンは、１２月６日受付分からだそうです。（チラシにそう書いてあります。）
１２月６日になれば再掲載されるのではないでしょうか？

79さん
どういうケースで可能になったのですか？どのような銀行の組み合わせですか？
差し支えなければ教えて下さい。

７９さん、７７です。情報ありがとうございます。
銀行に確認したところ、大丈夫とのことでした。公庫やめてこっちにします！

5月に引渡しの物件なのですが、ここにきて証券化ローンが次々安くなって悩んでいます。
みずほで決まりかなぁと思っていたのに・・・
ぎりぎりまで、様子を見たほうがいいのでしょうか？？

ほんとそうですね。いつかは反転するんでしょうが、ここ半年はだいじょうぶな感じ
はしますよね。為替にしても株価にしても”大方の観測からはずれる”が定石なの
で”あたらぬも八卦、はずれるも八卦”と思いつつ、いろんな動向をWatchして判断
しないと。。。後はあきらめと思い切りで決めないと！

【住宅公庫の直接融資、2006年度に廃止・国交省方針】
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=20041203p2000p2
【住宅減税、中古の築年制限を緩和へ・自民税調検討】
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/
これらに加え、年金・保険アップ、定率減税廃止、先々消費税、米国経済動向、
米国固定歩合0.5％上げ、円高ドル安、元切り上げ。。。いろいろな複合要素が
ありますね。

勝手な結論としては、アメリカは財政赤字の消しこみを考え「円高ドル安」を容認
する中、日本は内需の活性化をしなくてはいけなくなるが、公共投資は財政の
問題でNG、そして増税もしたい。よって内需の柱を住宅関連におくため、物件の
活性化をはかりたいので、住宅減税の中古対象物件の年数拡大と、金利据え置
きを考えるのではないでしょうか。
まっ、あたらぬも八卦、はずれるも八卦。

>>84
えーと、口止めされてるのでどこの銀行かってのは申し訳ないがちょっと。
現時点でその２つを組み合わせてるのは俺だけだろうし。
普通のローンを組んだ方の銀行は割と素直に認めてくれたけど、保証会社がかなり難色を示したらしい。
担当者も「今回はＯＫでしたけど他の人もＯＫかどうかは分からないので、他の人には言わないで下さい」って言ってた。

証券化ローンは2つの銀行に話を聞きにいったけど、どっちの銀行でも
「自分達は抵当権が第1位になるから問題はないが、第2位になる（普通のローンを組む）他銀は認めないのではないか」
と言われた。
まあ結果的にはＯＫだったけど、ほんとレアケースだったみたい。
ちなみに俺が別々の銀行を組み合わせた理由は、会社の利子補給制度を使える銀行が証券化ローンをやってなかったから。

>>88
なるほど。有難うございます。ホント、稀なケースなのでしょうね？参考にさせて頂きます。

協同住宅でローンを組もうと思ってるんですけど、どうなんですかね？
『ＪＡバンクグループを出資者とした住宅ローン専門会社です。』って言ってるけど...
誰かここでローン組んだ方、いらっしゃいますか？

すいません。
証券化ローンって、良いことばっかりのようですけど、
何か落とし穴のようなこととか、後々気をつけたほうが良いことって、
無いのでしょうか？　詳しい方教えてください。

>91さん
現在検討中のものです。
証券化ローンの欠点について、うろ覚えですが、
１　公庫同様、団信は別
２　通常の公庫で使える割安の火災保険が使えない
３　住宅財形と併用ができない
こんなところですかね・・・。
どなたか詳しい方、フォローお願いいたします。

証券化ローンを8割まで借り入れなくて、
6割ぐらいを証券化ローンで、残りの3割を銀行ローンにするのは無理でしょうか。

年収等の条件がひっかからない前提であれば、証券化ローンを８割以下として銀行ローンと組み合わせても問題ありません。

＞９４
ありがとうございます！

みずほの証券化ローンと普通の住宅ローンは、
申し込みは別々なんでしょうか。

いまみずほ以外の銀行で公庫と銀行の併用を決めていますが、
みずほの証券化ローンは魅力的ですね。
もしいま証券化ローンにしようとしたら、
みずほで、証券化ローンの審査と銀行ローンの審査を受けなければならないのですね。
仮に審査が通ったとしたら(自信ないですけど）、
公庫の取扱銀行もみずほに変更して、
直前まで様子をみることになりますね。

もし直前になって証券化ローンの金利が上がってしまって、
そこで証券化ローンをキャンセルして、みずほで公庫と普通の住宅ローンの融資をうけることは可能でしょうか？

ややこしい質問でどうもすみません。

大丈夫ですよ。
私はみずほで証券化ローン一本（8割全部）、りそなで公庫と普通の
申込をしています。
デベと話し、直前でどちらかをキャンセルすることになっています。

みずほで証券化ローンを申し込む場合の必要書類、
ご存知の方、よろしければお教えください。

グッドローンが証券化ローンで２．２３％です

そうそう、グッドローンも気になりますよね〜
審査だけなら、みずほとグッド両方かけても良いのかなぁ？？

今、住宅ローンを（長期50％）+（短期or変動50％）で検討中。
①みずほ証券化＋短期
②横浜証券化＋変動（−１．２％）
③グッドローン
　＊月曜夜に見積り依頼したが、いまだ見積もり来ず・・・
本日、”証券化”は、つなぎ融資が実質必要と判明。プラス団信を
毎年払うと実質２．５〜３％アップ。初期諸費用＋ランニングコスト
を踏まえた判断が必要の模様。う〜んややこしい・・・。週末相談
会に行って来なければ！

＞ＢＵ様
つなぎ費用、諸期初費用・・・これを考慮するとどこがお得ですかね〜
相談会で明確になったら、良かったら教えていただけますか？
ほんと、どれが最終的にメリットあるのか・・・悩むところです。

＞ＢＵ様
つなぎ融資と団信はどれぐらいにかかりますか？
一応公庫から1800万を借りる予定ですが、
公庫の見積もりのなか、つなぎ融資プラス利息は大体15万で、
団信は初年度5、6万程度でした。
つなぎ融資と毎年の団信は、「実質２．５〜３％アップ」になりますか？

来春新築のマンション契約したのですが、うちのデベロッパーに新型ローン使いたいと申し出たら、
「うちのマンションでは現在の新型ローンの制度では使えません。」と言われました。
どうも、検査が必要なことと、資金の決済日の関係のようですが、納得いかないです。
ちなみに、公庫都市居住再生融資付１５０戸のマンションで、デベはＮ不動産です。

「適合証明書」については、公庫融資付きの物件であれば、既存の書類で代替出来る可能性があります。
私は別途検査は不要でした。以下の経過措置によるものです。
http://www.jyukou.go.jp/support/cut_index.html
また、省略できない場合でも、手数料と１ヶ月程度時間が必要ですが、「適合証明」の検査を受ければ大丈夫です。
（「適合証明」の技術基準に合致しない物件だというのが使えない理由であれば、それはそれで怖い・・・・・）
あと、融資日は限定的なので引渡日と合致しないことが多いのですが、つなぎ融資で解決出来るはず。

いずれにせよ、証券化ローンが「使えない」というのは俄かには信じがたいです。
担当の人が否定的なら、N不動産本社に電話かけて、状況を話してみるのが良いと思います。

証券化ローン検討しています。
グッドローンでつなぎ融資がかかると聞いたのですが、そもそもつなぎってどのくらい費用がかかるものなのですか？
何十万もしちゃうんですか？

41、55です。

以前、大手販売代理が新型ローンはやるなら、自分でやってくださいと
いうので自身で申し込み手続きを決意して、進めていたものです。
提出書類について用件があり電話したところ、今回の新型ローンを
希望する世帯が多く、提携とまではいかないがそれに近い形で書類提出等の
申し込み手続きをまとめてしようと、方向転換したようで申し込みは
待ってくださいと言われました。提携先の銀行とも調整中ということです。

ごく当たり前の流れですよね・・・
きちんとローンの動向を見守っている購入者なら、
ごく当たり前ともいえる選択肢の一つになりつつあるのに。
最初の問い合わせ時のいやーな雰囲気が嘘のようです（笑）
皆様も交渉してみてくださいね。
　

証券化ローン８０％と、別な銀行から２０％借入れというのは
可能なのでしょうか？
例えばグッドローンなど・・・

＞107
79、88に書いてある。

先月よりも全体的に金利が下がってるんですが、今月から５月までキャンペーンやってるんですよね！
うちは３月に融資実行で、公庫と証券化ローンと申し込んでますが、キャンペーン期間中は金利の上昇とかあるのでしょうか？
どなたか、詳しい方教えてください。

公庫の金利も、長プラも下がりました。
証券化ローンの金利も下がるのでしょうかね？

>>97
みずほの場合，事前審査もほぼ本審査並みの書類が必要。
住民票
所得証明
源泉徴収票
土地の登記簿謄本
土地の測量図
物件の概要（㎡とかが詳しくわかるもの）
ある物は全部もっていったほうがいいよ。
・・・レス遅かったかな。

＞１１０
９７です。ありがとうございます！！
所得証明と源泉徴収票は、何年分いるのでしょうか。
宜しくお願いします！

わたしは平成１５年分しか持っていかなかったよ〜。
事前審査なら問題なかったよ。
購入物件の具体的な資料がないと，ホームページからもできるような，
単なるシミュレーションのみで終わっちゃうから，できるだけいろいろ持っていってね。
まあ，いったん揃えておけば，他の金融機関での審査でも使えるしね。

事前審査の段階で，担保評価しちゃうらしい；；

証券化ローンは業者によって、融資実行日が違い、それによってつなぎ融資などが必要になってくると聞きました。
協同住宅ローンは確か、毎月５〜１０日と２０〜２５日と聞きました。
どうも、手続きはみずほ銀行が手馴れてるようですので、みずほ銀行に申し込もうと思ってるのですが、みずほ銀行の融資実行日はどうなんでしょう？

みずほはたしか毎月20日だったかな。

マンションを買う場合、証券化ローンにかかる諸費用は、公庫に較べれば、
少し安くなるのではないですか？
証券化ローン2000万を融資する場合、公庫の40万以上の保証料が要らない分、
火災保険が高くなっても、20万ぐらいは安くなるのでは？と思っていますが、
私の計算はおかしいでしょうか。
公庫の場合でもつなぎ融資が必要と言われていました。

＞100のBUです。
＞10１様
週末に調査しました。
①みずほ証券化＋短期と②横浜証券化＋変動（−１．２％）だと
諸費用を含めた比較をすると、金利分で②の勝ちだと思います。
（数十万円）
但し、短期をまわせる①の魅力もあるし（②変動のみ）、今後も
①②で詳細比較をしようと思います。
ちなみに③グッドローンは、メールでの問い合わせのレスポンス
が悪く、いまだに他社と比較できるだけの諸費用詳細見積りが
とれません。楽しみにしてるのですが・・・。
＞102様
再度確認したところ、団信を金利へ換算すると約4.3%の金利相当
（私は証券化で約1500万35年払いを検討中）だと思います。
よって、＞100で書いた数値は間違いです。失礼しました。
＊証券化ローンとは、
　　１）諸費用は一般住宅ローンの半分（但し、団信別）
　　２)但し、手間が面倒そう・・・、反面繰り上げ手数料無料！
こんな感じでしょうか・・・

証券化ローン、いろいろ比較検討していますね。
私もみずほか、グッドローンで悩み中ですが、いまいちどちらが良いのかわかりません。
確かにグッドローンの諸費用はいくらなのかわからず、金利の安さだけでは決めかねる状態です。
それに、融資実行日の金利なので、ある意味かけのような・・・
みなさんは、どうやって「ここ」って決めてるんですかね〜

訂正します。
＞再度確認したところ、団信を金利へ換算すると約4.3%の金利相当
数値を間違えました。
「1500万35年2.55%の借入れで初年度団信が約\41000。これを
毎月の支払いに分配すると、金利アップ分で約0.42〜0.43%程度」
でした。

BUさん。どのような計算式かわかりませんが、

41000/15000000=0.00273
=0.273%相当
ではありませんか？

普通、団信は0.3%相当といいますので、0.42%相当というのはにわかには
信じがたいのですが。

公庫に問い合わせしたら、みずほ銀行が取り扱い件数多いと勧められ、銀行へ行きましたが窓口の係員は新型ローンのこと、ほとんど知りませんでした。また融資実行日が毎月20日のみで、それも前月末までに検査証書などの書類が整わないと実行できないと言われました。
協同住宅ローンは融資実行日が５〜１０　と20〜25日と月2回あり、書類そろってから３営業日で実行できるらしく魅力です。

みずほで証券化ローンを利用する場合、火災保険は大体いくらかかるでしょうか。
(東京都23区内、７０㎡の3ＬＤＫの新築マンション、購入価格3000万円)。
公庫の諸費用の見積もりで火災保険は4万ちょっとになっていますが…
ご存知の方、お教えください。

公庫の火災保険は一般の50%引きなので、公庫で４万円の見積もりなら、みずほ証券化ローンでは８万円程度と思います。
ちなみに、私がみずほ証券化ローン申し込んだときは、２３区内新築マンション８４平米４７５０万円で、火災保険１１万円でした。

>123様
122です。ご親切な解答、どうもありがとうございました！！

＞121
共同住宅ローンが３営業日で融資実行できると言うのは、それが、公庫買取型の話だとしたら、信じがたいものがあります。
住宅金融公庫に書類を提出して、審査してもらって、契約して、契約書を公庫に送って・・・という手続きを踏むはずなのに、
それが３営業日とはとても信じられません。
共同住宅ローンの直接融資の話であれば、３営業日というのも有り得るんでしょうけど。

１２５さん　３営業日というのは、事前に本申込み完了し必要書類提出後、最終的に検査証書がでないと融資実行できないそうですが、その検査証書提出後３営業日目ということです。説明不足でした。
みずほ銀行では前月末までに検査証書の提出がないと２０日に融資実行できないと言われました。

＞120さん
おっしゃる通り、公庫の団信は100万円の残高に対し2810円だそうです。
（約３％相当）

○ＢＵの計算式

1450万35年借入れ時（みずほの証券化金利にて）
①金利2.69%→毎月支払い額＝\53,325.
②団信年間1450万X0.281%＝\40,745.(←銀行確認済み金額）
　毎月に置き換えると¥40,745÷12ヶ月＝\3,395.

よって毎月の実質支払い額は①53325+②3395＝\56,720.

毎月の支払いが\56,720.とは、一般ローンだと金利約3.12%の
時と同じ月当たりの支払い額なので
”2.69%→3.12％＝金利0.43％アップ”だと考えています。

違うかなあ？

＞127さん
横から失礼します。
一般ローンの毎月支払額56,720は、35年間ずっと
変わらないけど、団信年間支払額は元金の減り
具合に応じて減額するので、一概に3.12％とは
言えないような気がするのですが・・・。

私も勉強不足で申し訳ありません。
どなたかお詳しい方ご教授ください。


>よって毎月の実質支払い額は①53325+②3395＝\56,720.

>毎月の支払いが\56,720.とは、一般ローンだと金利約3.12%の
>時と同じ月当たりの支払い額なので
>”2.69%→3.12％＝金利0.43％アップ”だと考えています。

＞128さん
その通りですね。間違いました。失礼しました。
私は現在、諸費用も含めた”支払い総額”比較をしているので、
思わず「簡単な計算式が無いか？」と考えてしまいました。
今晩にでも35年分の団信費用を出し、各行のローン比較をしたい
と思います。ご指摘有難うございました。

今のところ、証券化ローンは
グッドローン、八千代、みずほ
が良い感じですかね。

ttp://www.jyukou.go.jp/cgi-bin/support/kikan_rate.cgi?anchor=#

＞ＢＵさん
比較されたら是非書き込みして下さい！

団信費用の計算式　借入額÷１０００万円×１０００万円あたりの特約料２８１００円＝○○円です。これは、週刊住宅情報の後ろにある、かかる税金諸費用の基礎知識にのってます。
１０００万円借り入れで３５年ですと、最初の４年間は２８１００円ですが、３５年目には７００円です。

１３０さん　協同住宅ローンも２．４９％と良い感じです。

スレから多少ずれた質問なのですがお許しください。
決済日についての質問です。
現在、八千代の証券化ローンと会社関連の融資（こちらは短期固定）を
組み合わせて、２月末日に物件引渡予定の者です。
八千代の証券化ローンは、１日だけつなぎ融資をする必要がある状況
です（ローン実行は３／１日）。会社関連の融資先にその旨を話したところ、
たった１日だけのためにつなぎ融資をするなんてバカバカしいから、販売
会社にしっかりネゴって、書類上の決済を２／２５日もしくは３／１日に
してもらうべきだと知恵をつけられました。総戸数１３０程のマンションなの
ですが、引渡日が多少ずれた方が専属の司法書士さんだって助かるハズ
だとも言われました（ローンの審査がおりたら、こちらから販売会社に話し
をしてもよいと大変力強い方なのですが…）。こういうことって可能な範囲
の話なのでしょうか？すべてが初めてだらけの者で、何が正しいのか判断
できず、どなたか教えてくださいますと大変たすかります。

＞１３３
「つなぎ」が要らないように不動産会社が日程調整してくれることって、よくありますよ。
交渉しないと勿体無い！！

区画整理事業地の新築マンションでH17.2月竣工だけどＨ19に換地処分で、それまで敷地に抵当権付けれない。
従来型の住宅金融公庫は利用できたのに、公庫証券化ローンは利用できないって売主から言われました。そんなことってあるのでしょうか？ご存知の方いらっしゃいますか？

＞131さん
団信の計算を見直し、まとめてみました。

借入れ)3000万弱
①みずほ証券化5割＋短期3年5割（金利1.25％）
②横浜証券化5割＋変動5割（-1.2%金利1.175%）
③グッドローン証券化8.8割＋変動1.2割（金利2.9%)
で諸費用も含めて”総支払額”比較しました。

結果、②が一番安いし、全期間標準変動金利から-1.2%
が魅力だと判断しました。
でも、①はやはり都市銀行なので、物件デベの提携ローン
になっている場合が多いので使い易そうですね。
（三井の長期2.95%+短期よりも少し①が安い！）
全額の証券化ローンを組む人は③の検討した方がいいと
思います。
（BUは上記の通り半分は短期の為、③は割高）

私は半分リスク（変動）をとるので、浜銀に決めます。
さあ、あとはつなぎの問題を解決せねば！

>BUさん
お疲れ様でした！
横浜銀行から借り入れる場合、証券化ローンの金利も、銀行ローンの金利も、
みずほより安いので、
諸費用を考えなくても横浜銀行のほうが一番安いでしょう。

＞１３６
変動金利含んで総額を比較してもあまり意味ないんじゃないの

新築一戸建てで証券化ローンを利用しようと考えています。
収入割合は夫６：妻４の夫婦共稼ぎです。
土地は既に夫の貯金で購入済みで，夫名義です。
ローンを組むに際して，建物の名義の割合をどうすればいいのかわかりません。
夫６妻４にしておいたほうがいいのでしょうか。
夫１０妻０にしておいたほうが，面倒がないのでしょうか。
名義を分けるとローンも２本になりそうだし，
諸経費や保険料も２人分になりそうな気がします。
ただ，名義を夫１人にした場合，住宅ローン控除は夫1人分しか受けられません。
Ｈ15年の源泉徴収額は，夫14万円，妻8万円です。
どちらが賢い方法でしょうか。
どうかご教示ください。
ちなみに名義はどちらがどれだけの割合でも構いません。
ローンの借り方（それぞれの借入額？）をどうするかのほうが，
どちらのほうが得なのかわからないので，よろしくお願いします。

>>139
証券化ローンの場合、連帯債務者として夫婦で一契約のみで行けます。
建物持分もそれにあわせておけばよいのではないでしょうか？

ただ、銀行ごとに制度が若干違う場合があったりするので、事前に銀行
のローン担当に直接問い合わせておくことをお勧めします。

・・・ただし、ローン残高が1400万を早々に割るようであれば、奥さんの収入
がそれほど多くなく、不安定なようならはじめから奥さんの名義を抜かしてお
く方が楽だし、だんなさんに万が一の場合でも、団信が100%出るので、その
後の暮らしへの影響も少ない気がしますが。

133です。
134さん、レスありがとうございました。
販売会社に早速相談してみましたが、決済日を前倒しすることは可能との
ことですが、あくまで決済日だけの話で抵当権設定は2月末しかできない
と言われてしまいました。それじゃぁ証券化ローンの実行はできませんよね
…。1日だけでもつなぎ融資は、免れなさそうです。

みずほから証券化ローンで融資を受ける予定ですが、
販売会社からもらった諸費用の概算に、火災保険は20万になっています。
高い！って気がします。(公庫だったら4万しかかからないのに。）
購入するのは23区内の70㎡の新築マンションで、借入金は2300万です。
つなぎ融資も、「抵当権」などの関係で必要といわれて、
つなぎ融資の手数料、利息、印紙代で18万ぐらいかかります。
高くないですか？

>>140
ご丁寧に教えていただきありがとうございました。
計算してみたところ，住宅ローン控除額の差も大したことないようでした。

証券化ローンの適用金利について悩んでいます。
引渡前にローン契約を交わし、ローンが実行される時点の金利が適用されますよね。
しかし抵当権などの関係でつなぎ融資が必要な場合、
ローンの実施は引渡の１、2ヵ月後になるのではないですか？
その2ヵ月の間に金利が急上昇したらどうしましょう。

そういった不安があるなら、公庫の借り入れにされてはどうでしょう。

＞145さん

公庫融資は１１年目から金利はあがりますがね。
証券化ローンは35年間金利が変わらないことなので、
多少の上昇はあったとしても、11年目からを想定するとメリットは
でるかと思います。

分岐点は、３％と銀行の担当者が言ってましたが
＜私の場合、１０年目までが２．６％１１年以降３．５％＞
本当に、悩んでおります。
通常公庫で、１１年目以降に繰り上げ返済できれば良いのですが・・・

今公庫の承認はでているのですが証券化ローンに
変更したいと思っています。
そのとき公庫のキャンセルは証券化ローンの承認がでた後に
できるのでしょうか？
デベを通さずに変更してもし証券化ローンが審査落ちしたときには
マンション購入を止められるのでしょうか？

＞１４８
＞そのとき公庫のキャンセルは証券化ローンの承認がでた後に
＞できるのでしょうか？
できます。

いよいよ1月から東京三菱/UFJも2.7％程度の金利で本格的に参入。
これによりみずほは更に下げてくる模様。良い方向ですね。