公庫扱いなのに民間て何？♪証券化ローン♪

＞ＢＵ様
つなぎ費用、諸期初費用・・・これを考慮するとどこがお得ですかね〜
相談会で明確になったら、良かったら教えていただけますか？
ほんと、どれが最終的にメリットあるのか・・・悩むところです。

＞ＢＵ様
つなぎ融資と団信はどれぐらいにかかりますか？
一応公庫から1800万を借りる予定ですが、
公庫の見積もりのなか、つなぎ融資プラス利息は大体15万で、
団信は初年度5、6万程度でした。
つなぎ融資と毎年の団信は、「実質２．５〜３％アップ」になりますか？

来春新築のマンション契約したのですが、うちのデベロッパーに新型ローン使いたいと申し出たら、
「うちのマンションでは現在の新型ローンの制度では使えません。」と言われました。
どうも、検査が必要なことと、資金の決済日の関係のようですが、納得いかないです。
ちなみに、公庫都市居住再生融資付１５０戸のマンションで、デベはＮ不動産です。

「適合証明書」については、公庫融資付きの物件であれば、既存の書類で代替出来る可能性があります。
私は別途検査は不要でした。以下の経過措置によるものです。
http://www.jyukou.go.jp/support/cut_index.html
また、省略できない場合でも、手数料と１ヶ月程度時間が必要ですが、「適合証明」の検査を受ければ大丈夫です。
（「適合証明」の技術基準に合致しない物件だというのが使えない理由であれば、それはそれで怖い・・・・・）
あと、融資日は限定的なので引渡日と合致しないことが多いのですが、つなぎ融資で解決出来るはず。

いずれにせよ、証券化ローンが「使えない」というのは俄かには信じがたいです。
担当の人が否定的なら、N不動産本社に電話かけて、状況を話してみるのが良いと思います。

証券化ローン検討しています。
グッドローンでつなぎ融資がかかると聞いたのですが、そもそもつなぎってどのくらい費用がかかるものなのですか？
何十万もしちゃうんですか？

41、55です。

以前、大手販売代理が新型ローンはやるなら、自分でやってくださいと
いうので自身で申し込み手続きを決意して、進めていたものです。
提出書類について用件があり電話したところ、今回の新型ローンを
希望する世帯が多く、提携とまではいかないがそれに近い形で書類提出等の
申し込み手続きをまとめてしようと、方向転換したようで申し込みは
待ってくださいと言われました。提携先の銀行とも調整中ということです。

ごく当たり前の流れですよね・・・
きちんとローンの動向を見守っている購入者なら、
ごく当たり前ともいえる選択肢の一つになりつつあるのに。
最初の問い合わせ時のいやーな雰囲気が嘘のようです（笑）
皆様も交渉してみてくださいね。
　

証券化ローン８０％と、別な銀行から２０％借入れというのは
可能なのでしょうか？
例えばグッドローンなど・・・

＞107
79、88に書いてある。

先月よりも全体的に金利が下がってるんですが、今月から５月までキャンペーンやってるんですよね！
うちは３月に融資実行で、公庫と証券化ローンと申し込んでますが、キャンペーン期間中は金利の上昇とかあるのでしょうか？
どなたか、詳しい方教えてください。

公庫の金利も、長プラも下がりました。
証券化ローンの金利も下がるのでしょうかね？

>>97
みずほの場合，事前審査もほぼ本審査並みの書類が必要。
住民票
所得証明
源泉徴収票
土地の登記簿謄本
土地の測量図
物件の概要（㎡とかが詳しくわかるもの）
ある物は全部もっていったほうがいいよ。
・・・レス遅かったかな。

＞１１０
９７です。ありがとうございます！！
所得証明と源泉徴収票は、何年分いるのでしょうか。
宜しくお願いします！

わたしは平成１５年分しか持っていかなかったよ〜。
事前審査なら問題なかったよ。
購入物件の具体的な資料がないと，ホームページからもできるような，
単なるシミュレーションのみで終わっちゃうから，できるだけいろいろ持っていってね。
まあ，いったん揃えておけば，他の金融機関での審査でも使えるしね。

事前審査の段階で，担保評価しちゃうらしい；；

証券化ローンは業者によって、融資実行日が違い、それによってつなぎ融資などが必要になってくると聞きました。
協同住宅ローンは確か、毎月５〜１０日と２０〜２５日と聞きました。
どうも、手続きはみずほ銀行が手馴れてるようですので、みずほ銀行に申し込もうと思ってるのですが、みずほ銀行の融資実行日はどうなんでしょう？

みずほはたしか毎月20日だったかな。

マンションを買う場合、証券化ローンにかかる諸費用は、公庫に較べれば、
少し安くなるのではないですか？
証券化ローン2000万を融資する場合、公庫の40万以上の保証料が要らない分、
火災保険が高くなっても、20万ぐらいは安くなるのでは？と思っていますが、
私の計算はおかしいでしょうか。
公庫の場合でもつなぎ融資が必要と言われていました。

＞100のBUです。
＞10１様
週末に調査しました。
①みずほ証券化＋短期と②横浜証券化＋変動（−１．２％）だと
諸費用を含めた比較をすると、金利分で②の勝ちだと思います。
（数十万円）
但し、短期をまわせる①の魅力もあるし（②変動のみ）、今後も
①②で詳細比較をしようと思います。
ちなみに③グッドローンは、メールでの問い合わせのレスポンス
が悪く、いまだに他社と比較できるだけの諸費用詳細見積りが
とれません。楽しみにしてるのですが・・・。
＞102様
再度確認したところ、団信を金利へ換算すると約4.3%の金利相当
（私は証券化で約1500万35年払いを検討中）だと思います。
よって、＞100で書いた数値は間違いです。失礼しました。
＊証券化ローンとは、
　　１）諸費用は一般住宅ローンの半分（但し、団信別）
　　２)但し、手間が面倒そう・・・、反面繰り上げ手数料無料！
こんな感じでしょうか・・・

証券化ローン、いろいろ比較検討していますね。
私もみずほか、グッドローンで悩み中ですが、いまいちどちらが良いのかわかりません。
確かにグッドローンの諸費用はいくらなのかわからず、金利の安さだけでは決めかねる状態です。
それに、融資実行日の金利なので、ある意味かけのような・・・
みなさんは、どうやって「ここ」って決めてるんですかね〜

訂正します。
＞再度確認したところ、団信を金利へ換算すると約4.3%の金利相当
数値を間違えました。
「1500万35年2.55%の借入れで初年度団信が約\41000。これを
毎月の支払いに分配すると、金利アップ分で約0.42〜0.43%程度」
でした。

BUさん。どのような計算式かわかりませんが、

41000/15000000=0.00273
=0.273%相当
ではありませんか？

普通、団信は0.3%相当といいますので、0.42%相当というのはにわかには
信じがたいのですが。

公庫に問い合わせしたら、みずほ銀行が取り扱い件数多いと勧められ、銀行へ行きましたが窓口の係員は新型ローンのこと、ほとんど知りませんでした。また融資実行日が毎月20日のみで、それも前月末までに検査証書などの書類が整わないと実行できないと言われました。
協同住宅ローンは融資実行日が５〜１０　と20〜25日と月2回あり、書類そろってから３営業日で実行できるらしく魅力です。

みずほで証券化ローンを利用する場合、火災保険は大体いくらかかるでしょうか。
(東京都23区内、７０㎡の3ＬＤＫの新築マンション、購入価格3000万円)。
公庫の諸費用の見積もりで火災保険は4万ちょっとになっていますが…
ご存知の方、お教えください。

公庫の火災保険は一般の50%引きなので、公庫で４万円の見積もりなら、みずほ証券化ローンでは８万円程度と思います。
ちなみに、私がみずほ証券化ローン申し込んだときは、２３区内新築マンション８４平米４７５０万円で、火災保険１１万円でした。

>123様
122です。ご親切な解答、どうもありがとうございました！！

＞121
共同住宅ローンが３営業日で融資実行できると言うのは、それが、公庫買取型の話だとしたら、信じがたいものがあります。
住宅金融公庫に書類を提出して、審査してもらって、契約して、契約書を公庫に送って・・・という手続きを踏むはずなのに、
それが３営業日とはとても信じられません。
共同住宅ローンの直接融資の話であれば、３営業日というのも有り得るんでしょうけど。

１２５さん　３営業日というのは、事前に本申込み完了し必要書類提出後、最終的に検査証書がでないと融資実行できないそうですが、その検査証書提出後３営業日目ということです。説明不足でした。
みずほ銀行では前月末までに検査証書の提出がないと２０日に融資実行できないと言われました。

＞120さん
おっしゃる通り、公庫の団信は100万円の残高に対し2810円だそうです。
（約３％相当）

○ＢＵの計算式

1450万35年借入れ時（みずほの証券化金利にて）
①金利2.69%→毎月支払い額＝\53,325.
②団信年間1450万X0.281%＝\40,745.(←銀行確認済み金額）
　毎月に置き換えると¥40,745÷12ヶ月＝\3,395.

よって毎月の実質支払い額は①53325+②3395＝\56,720.

毎月の支払いが\56,720.とは、一般ローンだと金利約3.12%の
時と同じ月当たりの支払い額なので
”2.69%→3.12％＝金利0.43％アップ”だと考えています。

違うかなあ？

＞127さん
横から失礼します。
一般ローンの毎月支払額56,720は、35年間ずっと
変わらないけど、団信年間支払額は元金の減り
具合に応じて減額するので、一概に3.12％とは
言えないような気がするのですが・・・。

私も勉強不足で申し訳ありません。
どなたかお詳しい方ご教授ください。


>よって毎月の実質支払い額は①53325+②3395＝\56,720.

>毎月の支払いが\56,720.とは、一般ローンだと金利約3.12%の
>時と同じ月当たりの支払い額なので
>”2.69%→3.12％＝金利0.43％アップ”だと考えています。

＞128さん
その通りですね。間違いました。失礼しました。
私は現在、諸費用も含めた”支払い総額”比較をしているので、
思わず「簡単な計算式が無いか？」と考えてしまいました。
今晩にでも35年分の団信費用を出し、各行のローン比較をしたい
と思います。ご指摘有難うございました。

今のところ、証券化ローンは
グッドローン、八千代、みずほ
が良い感じですかね。

ttp://www.jyukou.go.jp/cgi-bin/support/kikan_rate.cgi?anchor=#

＞ＢＵさん
比較されたら是非書き込みして下さい！

団信費用の計算式　借入額÷１０００万円×１０００万円あたりの特約料２８１００円＝○○円です。これは、週刊住宅情報の後ろにある、かかる税金諸費用の基礎知識にのってます。
１０００万円借り入れで３５年ですと、最初の４年間は２８１００円ですが、３５年目には７００円です。

１３０さん　協同住宅ローンも２．４９％と良い感じです。

スレから多少ずれた質問なのですがお許しください。
決済日についての質問です。
現在、八千代の証券化ローンと会社関連の融資（こちらは短期固定）を
組み合わせて、２月末日に物件引渡予定の者です。
八千代の証券化ローンは、１日だけつなぎ融資をする必要がある状況
です（ローン実行は３／１日）。会社関連の融資先にその旨を話したところ、
たった１日だけのためにつなぎ融資をするなんてバカバカしいから、販売
会社にしっかりネゴって、書類上の決済を２／２５日もしくは３／１日に
してもらうべきだと知恵をつけられました。総戸数１３０程のマンションなの
ですが、引渡日が多少ずれた方が専属の司法書士さんだって助かるハズ
だとも言われました（ローンの審査がおりたら、こちらから販売会社に話し
をしてもよいと大変力強い方なのですが…）。こういうことって可能な範囲
の話なのでしょうか？すべてが初めてだらけの者で、何が正しいのか判断
できず、どなたか教えてくださいますと大変たすかります。

＞１３３
「つなぎ」が要らないように不動産会社が日程調整してくれることって、よくありますよ。
交渉しないと勿体無い！！

区画整理事業地の新築マンションでH17.2月竣工だけどＨ19に換地処分で、それまで敷地に抵当権付けれない。
従来型の住宅金融公庫は利用できたのに、公庫証券化ローンは利用できないって売主から言われました。そんなことってあるのでしょうか？ご存知の方いらっしゃいますか？

＞131さん
団信の計算を見直し、まとめてみました。

借入れ)3000万弱
①みずほ証券化5割＋短期3年5割（金利1.25％）
②横浜証券化5割＋変動5割（-1.2%金利1.175%）
③グッドローン証券化8.8割＋変動1.2割（金利2.9%)
で諸費用も含めて”総支払額”比較しました。

結果、②が一番安いし、全期間標準変動金利から-1.2%
が魅力だと判断しました。
でも、①はやはり都市銀行なので、物件デベの提携ローン
になっている場合が多いので使い易そうですね。
（三井の長期2.95%+短期よりも少し①が安い！）
全額の証券化ローンを組む人は③の検討した方がいいと
思います。
（BUは上記の通り半分は短期の為、③は割高）

私は半分リスク（変動）をとるので、浜銀に決めます。
さあ、あとはつなぎの問題を解決せねば！

>BUさん
お疲れ様でした！
横浜銀行から借り入れる場合、証券化ローンの金利も、銀行ローンの金利も、
みずほより安いので、
諸費用を考えなくても横浜銀行のほうが一番安いでしょう。

＞１３６
変動金利含んで総額を比較してもあまり意味ないんじゃないの

新築一戸建てで証券化ローンを利用しようと考えています。
収入割合は夫６：妻４の夫婦共稼ぎです。
土地は既に夫の貯金で購入済みで，夫名義です。
ローンを組むに際して，建物の名義の割合をどうすればいいのかわかりません。
夫６妻４にしておいたほうがいいのでしょうか。
夫１０妻０にしておいたほうが，面倒がないのでしょうか。
名義を分けるとローンも２本になりそうだし，
諸経費や保険料も２人分になりそうな気がします。
ただ，名義を夫１人にした場合，住宅ローン控除は夫1人分しか受けられません。
Ｈ15年の源泉徴収額は，夫14万円，妻8万円です。
どちらが賢い方法でしょうか。
どうかご教示ください。
ちなみに名義はどちらがどれだけの割合でも構いません。
ローンの借り方（それぞれの借入額？）をどうするかのほうが，
どちらのほうが得なのかわからないので，よろしくお願いします。

>>139
証券化ローンの場合、連帯債務者として夫婦で一契約のみで行けます。
建物持分もそれにあわせておけばよいのではないでしょうか？

ただ、銀行ごとに制度が若干違う場合があったりするので、事前に銀行
のローン担当に直接問い合わせておくことをお勧めします。

・・・ただし、ローン残高が1400万を早々に割るようであれば、奥さんの収入
がそれほど多くなく、不安定なようならはじめから奥さんの名義を抜かしてお
く方が楽だし、だんなさんに万が一の場合でも、団信が100%出るので、その
後の暮らしへの影響も少ない気がしますが。

133です。
134さん、レスありがとうございました。
販売会社に早速相談してみましたが、決済日を前倒しすることは可能との
ことですが、あくまで決済日だけの話で抵当権設定は2月末しかできない
と言われてしまいました。それじゃぁ証券化ローンの実行はできませんよね
…。1日だけでもつなぎ融資は、免れなさそうです。

みずほから証券化ローンで融資を受ける予定ですが、
販売会社からもらった諸費用の概算に、火災保険は20万になっています。
高い！って気がします。(公庫だったら4万しかかからないのに。）
購入するのは23区内の70㎡の新築マンションで、借入金は2300万です。
つなぎ融資も、「抵当権」などの関係で必要といわれて、
つなぎ融資の手数料、利息、印紙代で18万ぐらいかかります。
高くないですか？

>>140
ご丁寧に教えていただきありがとうございました。
計算してみたところ，住宅ローン控除額の差も大したことないようでした。

証券化ローンの適用金利について悩んでいます。
引渡前にローン契約を交わし、ローンが実行される時点の金利が適用されますよね。
しかし抵当権などの関係でつなぎ融資が必要な場合、
ローンの実施は引渡の１、2ヵ月後になるのではないですか？
その2ヵ月の間に金利が急上昇したらどうしましょう。

そういった不安があるなら、公庫の借り入れにされてはどうでしょう。

＞145さん

公庫融資は１１年目から金利はあがりますがね。
証券化ローンは35年間金利が変わらないことなので、
多少の上昇はあったとしても、11年目からを想定するとメリットは
でるかと思います。

分岐点は、３％と銀行の担当者が言ってましたが
＜私の場合、１０年目までが２．６％１１年以降３．５％＞
本当に、悩んでおります。
通常公庫で、１１年目以降に繰り上げ返済できれば良いのですが・・・

今公庫の承認はでているのですが証券化ローンに
変更したいと思っています。
そのとき公庫のキャンセルは証券化ローンの承認がでた後に
できるのでしょうか？
デベを通さずに変更してもし証券化ローンが審査落ちしたときには
マンション購入を止められるのでしょうか？

＞１４８
＞そのとき公庫のキャンセルは証券化ローンの承認がでた後に
＞できるのでしょうか？
できます。

いよいよ1月から東京三菱/UFJも2.7％程度の金利で本格的に参入。
これによりみずほは更に下げてくる模様。良い方向ですね。