公庫扱いなのに民間て何？♪証券化ローン♪

>180
他行扱いか自行扱いかの違いでは？

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>182
質問の意味がお分かりでないみたいですね。
直接公庫融資では公庫が第1位抵当権で他銀行の短期固定との併用が可能だが
フラット35も第1位抵当権は公庫のはずなのに他銀行の短期固定との併用はできるの、できないの？
という質問です。

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>> 180=182
質問の仕方を学んだ方がいいね。

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>183
質問する人の態度ではないですね

自分で銀行に聞けよ

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>183
分かってないのはあなたですよ

>直接公庫融資では公庫が第1位抵当権で他銀行の短期固定との併用が可能だが

179ではこれが難しいといってるんですよ。

>他行が１位、自行が２位は殆どダメ
>他行扱いフラット35の公庫１位、自行が２位は難しい
>公庫直接融資で公庫１位、自行が２位はOKなことが多い（商品にもよる）
>自行が１位、他行が２位なら問題なし（他行にとってはダメ）

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フラット35はMBSだからなあ

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3月末引渡しなのですが、先日銀行に問い合わせたら
急がないと間に合わなくなりますよといわれました。
通常どのくらい前までに準備するべきなのでしょうか。

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183さんの質問に、実際に聞いた範囲でお答えいたします。（183さん、それ以外の情報は直接、銀行に聞いてください）
いろいろ、（金利の上昇の可能性なども）試算して、借入額のうち2000万円をフラット35。1000万円強を勤務先企業提携
△1％（2年固定優遇後1％）で借りようと思い、数行に聞いてみたのですが、他行（又はグッドローンなどのノンバンク）扱いの
フラット35で公庫が第一抵当権になる場合、「三井住友は残りの分融資自体が不可、みずほはＯＫ、ＵＦＪもＯＫ、東京三菱は以前、「併用は全期間△0.5％優遇まで」と交渉の余地がなかったので
フラット35との併用を聞いていませんが、きっと無理そう。（その前に、何かとちょっと態度がデカイので借りる気なし（10数年、定期預金、給与口座にしていたのも、この際、かえるつもり））」でした。
特に、みずほさんは、グッドローン2.23％2000万円の残りを借りても1％優遇できます。と言われ、さらに、「みずほ分の保証料とか初期費用を考えると
、ＧＬ1本が、お得なのではないでしょうか」と親身に相談に乗ってくれました。（品川東口支店の方は、指定時間に勤務先まで着てくださるなど大変フットワークがよくて、親切でした）
しかし、私の場合、加重平均すると、今後、たった1％程度金利が上がっただけで、短期固定の「ウマミ」が消えてしまうので、
フラット35一本にしようと思います。　　個人的には、管理費等引き落とし口座の指定されている都市銀行のフラット35とその銀行の短期固定優遇金利との併用が一番お得かつリスクヘッジされている
と思いますが、金利急上昇時に対応できないので、「安全」を取ります。

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>184=185=186
レス乱さないようにして下さい。
189さんナイスアドバイス！的確ですね。

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＞189です。
ご覧になっている方に提案なのですが、他人の言葉尻を捕らえて批判するのではなく、建設的な意見交換をしませんか。この掲示板に書き込まれている方は、ローンに対して最新情報の知識が深いし、また、（引渡しが一番多い）年度末入居に向けて、「限られた時間の中、真剣な」人も多く、楽しみにしている人も多数いると思います。荒れた内容になると失望し、見る気をなくすと思います。　すみません、少しえらそうなことを言いまして・・・。

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188の質問に、実体験の範囲でお答えします。
グッドローンは、12/1に、すぐ、インターネット上で申し込みし、昨日、仮承認通知書がメールで来ました。
みずほさんは、混んでいるので、2ヶ月くらい見ておいてくださいと。ＵＦＪは、3月末の融資実行でも、
3/4に3月の適用金利が分かるので、その後、すぐに意思表示でもＯＫと。ちなみに、三井住友は、本気で
フラット35をすすめていませんと。その証拠に、自行の35年固定と同率です。
ということで、銀行が「本気になれば」1ヶ月程度で大丈夫です。　体験上、本気のお客には対応が早いし、扱いも違うように思います。

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＞189＝191＝192です。度々すみません。見られている方の最大公約数と思われる、「（年度末入居）、購入価格4000万円程度、頭金2割、借入金3200円程度のパターン」（私の場合は若干違いますが）で考えたのですが、「フラット35：短期固定」の割合を、1（1600万）：1〜11（2200万）：5、また、変動金利では△0.7％を使って、一番有利なソニー銀行1本、フラット一本など、パターンを20通りくらい考えたのですが、「短期固定明け、金利急上昇に耐えられる一時金（560万円以上）をすぐ用意できる方」でなければ、
グットローンのフラット35。2.23％又はみずほ2.66％等管理費等指定口座の都銀で2000万、残り1200万を、企業提携か購入不動産会社提携△1％優遇の2年固定1％で、加重平均1.768％で借りるのが、現時点では、お得かつリスク分散ができていると思いました。さらに、2年固定1％にして、毎月の支払いが減った「1200万」の分は、28年払いにするなど、期間短縮するといいと思います。
（といいますのも、自分なりに、半年以上ローンを研究し尽くして、「この人は長期固定にも詳しい」と見込んだ、三井住友の一番力を入れている某住宅ローンセンターのＨさんに、「では、Ｈさんが借りるならどうします？と真剣に聞いたところ、「私なら、怖くて、1200万円以上短期固定は借りれません」とご享受いただいたからです。

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３月末引渡し物件でフラット３５を検討しています。デべの提携先のみずほから
勧められて審査中、本契約は２月中旬です。結構、ギリギリですが大丈夫
みたいです。
フラットにほぼ決めていたのですが、契約が先に伸び、やっぱり１０年固定の２．０%も
気になっています。フラットに決められた方はやはり１０年先の金利が２．６６より上がっている
からと思われるからでしょうか？フラットは団信を足すと２．９６％、銀行は３０００万借りると
すると諸費用７５万程度、借入れ金額の大きい当初１０年に金利が１％近く低いのは
やはり魅力を感じるのですが。あとはどれくらいの期間で返済出来るかなんですよね。
３５年ものの長期固定がこれだけ低くなっているのだから１０年後も急激な金利の
上昇はないように思うのですが、どうでしょう?どの辺りで折り合いをつければ
良いのか悩んでいます。

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度々すみません。189＝191＝192＝193です。（私も同じような境遇なので、「ひとごと」ではありませんので）
>３５年ものの長期固定がこれだけ低くなっているのだから１０年後も急激な金利の
上昇はないように思うのですが
銀行は、債権を売って、現時点で、リスクをヘッジ（現時点で利益を確保）しているから、10年後金利が上がらないとは（最悪3年後も）まったく保障できません。
リスクは、目に見えない（確定しない）がないのが一番怖い。リスクを検討している業務もやっているが、「海外での契約は、「上限がない」というのが一番怖い。
損を確定しろ」と厳しく言われています。　「住宅ローン、賢い人はこう借りる！（PHP研究所）、住宅ローンはこう借りなさい！、および森永卓郎の本が、「私は」参考になったので
ご報告いたします。　個人的には、10年後どうなるか分からない、リスクを取れるなら、初期費用や「借りる側の使い勝手（金利が上がる前に、フレキシブルに変更できるのはここだけ）を重視している、ソニー銀行の、金利複合タイプ（5年か7年ものが、自分の設定金利を越えた時点で、変動1本からリスク分散したほうがいいと思います）がお勧めです。
＞どの辺りで折り合いをつければ良いのか悩んでいます。
新築、中古でも「購入した時しか借りれない」フラット35を少しは使ったほうがいいと思います。そこで、どうでしょう、「みずほは、「自行ローンで、複数の金利を選べる」ので、①2.66％35年固定、②2.0％10年固定、②1％2年固定それぞれ1000万円ずつ」というのは。
平均1.889％で、一部35年の安心も買え、1％のメリットも享受でき、10年ものの「みずほが最強の」キャンペーンの使えます。ちなみに、借り入れ期間を、みずほローン2つは、同じにすると、手数料が1つで済みます。
私なら、②.③を30年借り入れに設定します。

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修正　×リスクは、目に見えない（確定しない）がないのが一番怖い。
　　　　○リスクは、目に見えない（確定しない）のが一番怖い。

　　　　×平均1.889％　　○1.886％
194さんへ
11月に、みずほさんで、真剣に検討していたころは、結論として半分強2.87％（35年）、残り1％（2年固定。借入れ期間28年間）でした。
最悪、（2年固定を2回まわした後頃）金利が、急上昇しても、少し、返済額軽減型で繰上げ返済して、
比較的セーフティーゾーンの「元金1000万円以下」になると思ったからです。　その後、35年固定商品のディスカウント（今年5月まで）
が始まった（最近ガセが多い日経（関電の子会社に”35年固定1.3％の件”確認したら、困ってますと言われました）では、今年5月まで！）ので、再検討しました。

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>192,194さん

ありがとうございました。
フラット35で気持ちは固まっているのですが
銀行がデベの提携ではないのでちょっと悩んでおりました。
なるべく早く決断をして、実行に移したいと思います。

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195さん、ありがとうございます。大変参考になりました。フラットは最初しか
借りられないからやはり使ったほうが安心ですね。みずほは、「自行ローンで、複数の金利を選べる」これも
知りませんでしたし、手数料のことも参考になりました。それにしても銀行の方は借りる側の
立場にたっては全然、考えてくれませんね。デベ提携なので東京ローンセンターの方が
担当なのですが、全く使えません・・・。借りる側に有利というとこは貸す側には不利だからなのでしょうか？。
感謝しています。うちは恥ずかしながら９０％ローンなので残りもみずほで借りる予定なので、
これも含めてミックスの金利を考えてみます。実は転職して３年目のため、年収が低く、みずほ分が厳しいと言われて
ます。１６年分の源泉で判断して欲しいと言ったらそれはできないと言われました。三井住友は16年で判断すると言われたんですが。
３月引渡しで借りれないって言われても・・・。自己資金を増やせということなのでしょうが、
そんな余裕もあるはずなく、毎日、頭をかかえています。その返事もフラットの審査が終わらないと分からないと
言うし。金利以前の問題ですね。早く落ち着きたいです。

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198さんへ　195です。
＞自己資金を増やせということなのでしょうが、そんな余裕もあるはずなく、毎日、頭をかかえています。その返事もフラットの審査が終わらないと分からないと言うし。金利以前の問題ですね。早く落ち着きたいです。
1/5発売の「住宅ローン、賢い人はこう借りる！（PHP研究所）の152ページ、30ページを本屋で立ち読みしてください。解決できそうなヒントが書いてありますよ。
また、意外と、「グッドローンの「公庫買取型で足りない分の、諸費用等用」のローン」でいけるのでは？今GLを調べたら、みずほ全店もグッドの引き落とし口座OKになってました。

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１９５さんへ。ありがとうございます。早速、本屋に走ります！
グッドはフラットで足りない分を借りれるかどうかメールを送っていますが、
４日後、まだ返事がありません。

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＞それにしても銀行の方は借りる側の立場にたっては全然、考えてくれませんね。
全く同感!!　マンション選びもそうですが、住宅ローン選びも自分で汗をかいて、情報を得、その上で、シュミレーションを数パターン描き、「自分なりに（何も金融知識に詳しくなくてもいい）」判断しないと、自分のライフプランにあったいいローンを選べないと実感しました。（前述のとおり、私は、比較的日本人の平均的な住宅ローン債務者になる予定なので参考になる方が多いと思います。　私が、一番組みたいのは、金融の専門家（FPではない！）がすすめる①ソニー銀行の変動1本で、7年固定が、優遇金利△0.7適用で2.8％を越えた時点で「状況が変わった」と判断し、長期モノかミックスにかえる。
②2年固定1％で借りられる銀行（できれば、管理費等の引き落とし指定口座と同じ都銀）で、2.711％（＝2.23+0.2+0.281）になるまでは、こまめに、回していき、2年ごとに、「変動金利になった瞬間」に繰上げ返済していく。①、②が、結果的にはきっと一番安くなるとは思います。（35年間で組んでも、60歳の定年までに返す人が大多数なので、その間に、’とんでもない金利’にならないのではないかという考えです）　しかし、私には（多くの平均的債務者も）、幼い子供が二人、「専業」主婦がいるので、万が一（森永卓郎がいうように）2006年以降、長期間の低金利の反動で、5％とか、（最悪10％とか脅しているが）なった場合、”手の打ちようがない（かなり、まとまったお金がない）”という事実（リスク）がある以上、とりあえず、「購入時のみの特典」のフラット35を「半分はかまさないといけない」と思った次第です。　しかし、11月から、このようにフラット35の値引き合戦が続くと、金利ミックスの場合、「月づきの支払いが1万円軽減されるメリット（これも、いつまで続くか？）
と「上限がないリスク」を比較検討して、とりあえず最初はGL2.23％1本か、（GLは3/20以降の適用金利は4月の金利になるの注意！！）　　3/4のUFJの3月適用金利とGLの金利差を見て、短期固定を最高40％弱ミックスするという作戦にしようと思います。これが、自分なりに汗をかいた結論です。　

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