グランスイート広尾　（港区南麻布）

何もご存じないようですな。浴室の広さとトイレの数と駐車場を見ればその物件の格が分かるというもの。これだけ高級を謳ってこれだけの価格を付けておきながら、トイレが1か所とはお粗末！

私もモデルルーム見ました。が、あの位のお部屋でしたらトイレは1つで良い気がします。
メゾネットでもないし。。
150位のお部屋に住んでる方の御宅にお邪魔した時には、やはりトイレは2つ有りましたし、
ないと不便に感じる広さだと思いました。
トイレに拘るようでしたら、トイレ2つのお部屋を探されたらいいのでは？

もちろんそうしております。どうもトイレが2つある物件に住まわれた経験のない方が多いようですな。来客時や朝の重なる時間帯のことを考えると、しかもこの価格の物件なら2つは当然と思っておりました。独りよがりと映るなら失礼。

都心１３０平米ですと微妙なラインかと思います。１つだったり、２つだったり。１４０−５０平米ぐらいになってくると２つが多いと思います。ここは一番おおきなお部屋で１３０．０１平米ですね。

私も130平米ならトイレは1ヶ所でいいと思います。
この間取りなら多くても家族構成は4人だろうし。
1人とか2人で暮らす方もいるだろうと私は思っていました。

賃貸に出すことを想定して、需要あると思います？

広尾は人気エリアなので、需要は安心かと思います。

けど、利回り、内装の仕様の良さから言ったら賃貸には出したくない物件だと思います。

賃貸にだすなら、もっと安くて低仕様の物件がいいと思います。

素敵なマンションなんでね。30年くらい住んだあとぐらいであればね。逆に愛着が湧いたりしてたりなんてね。

850さん、851さんアドバイスありがとうございます。
いろいろ見ましたが、やはり仕様が良いという印象は私も感じます。
住んでみると離れたくなくなるかもしれませんね。

ここより仕様の良い六本木ヒルズとか普通に賃貸だから、

ここが賃貸に向かないということは無いんじゃない。

相場を無視しなければ賃貸に出して、回ると思いますよ。

高額物件だから利率はあまり期待できないかもですが、

転勤などで賃貸に出すことになっても大丈夫だとは思います。

年内にもう一回くらい売り出しやりますかね？

不動産屋は、年末15日くらいで店じまいだと思います

賃貸、賃貸って、自己資金なのか借入金なのか、賃料にかかる税率がどうなのか、経費は損金で落とせるのかどうか、その他諸々人によって全く違う訳だから、そういう条件や数字を計算せずして、単純に賃貸に向いてるとか向いてないとかの議論は全く無意味でしょ？

仮にサラリーマンの人の場合は、賃料収入は給与所得に合算して税金かかるので、かなり手取りは少なくなるかと。
まあ減価償却費とかは差っぴけますが。

確かに、賃貸収入というのは、貸主の個々の条件によっても変わりますよね。
それはごもっともな事だと思います。

私が言いたいのは、賃貸の場合、設備が壊れた場合の負担はオーナー負担。
退室時も原状回復と契約していても実際はオーナーの負担が多くあります。
なので、高仕様だと原状回復に費用がかなりかかるという事です。
なので、以外と高額出費があったりします。
まー、良い入居者と契約出来ればいいのですが…

850

ここの賃料払える人なら、乱暴な使い方はしないでしょ

誰でも想定外の理由で、持家を賃貸にだす必要に迫られることはあります。

賃貸に出しても安心かどうかという視点は、購入者にとっても大事ですよね。

利率なんてものは、不動産投資で回す場合に問題になる話。

ある時期だけ賃貸に出して、また戻ってくるとかいう場合は、とりあえず借り手が見つかることが大事です。

そういう意味で、賃貸に出しても需要のある物件だと思います。

８５８さんの心配もごもっともですが、ここを借りれる人ならまず大丈夫だと思いますよ。

ここで話題になっているのは、いわゆる家賃収入を目的とした不動産投資としての賃貸ではなく、自宅用に購入した給与所得者等が、転勤等の理由でやむなく引っ越した際に空き家としておくのか賃貸に出すのか、という意味での賃貸ですね。ただ普通はそこまで考えて購入を検討しないと思うので、よほど異動の多い会社にお勤めでしょうか？たとえば銀行、証券、商社など。それはさておき、このロケーションであれば当然賃貸の引き合いは高いでしょうが、あとは間取りと家賃との兼ね合いでしょう。残念ながら一番金払いの良い外資系企業の家族連れエックスパットにはちょっと狭いかも知れませんね。まあ大手企業にお勤めなら社内でうまくマッチングもできるでしょうし、もしここの購入を検討中の方で、万が一の時に賃貸に出せるかどうかがネックになっているのでしたら、それは気になさらなくて良いと思います。

駅周辺に住みたい方は多くおられると思います。心配御無用かと。売るにも貸すにもいい物件とは思います。

まだ先ですが広尾駅にエスカレーターできるので、老後は使わせてもらいます。反対側ですが。

金持ちほど変な使い方するものだよ。ディスポーザに普通のごみ流して配水管詰まらせて破裂させた例を知ってます。。

年内にまた販売あるかもですね。

先着順も良さそうな間取りあるので、そちらなら年内契約も出来るのでは？

１０月になって高額物件の販売が減速してますね

ここも次の販売は年明けになってからじゃないですか？

１０戸に満たないしょぼい販売したら、人気ないのかなとネガを呼びそうですし

先着順は随時受け付けているんじゃないでしょうか？　これらの住戸はアンケート入れたけど「ふられた住戸」と戦略的に売り出したけど客がつかなかった住戸で構成されているかと。次期は年明けじゃない？。。
ここは１０月から販売だったからね。もっと早く売っていれば２／３はいってたんじゃないですかね。。。

もっと早く売れなかった事情があるのだからしょうがない

2期は25〜30戸販売くらいと読みますが。

億ション物件はそう簡単には売れないのでは？
小出しに少しずつ販売するのでは？

売れるところはあっさり売れるんですけどね

長期戦を視野にって感じかな？

億ション中心で100戸以上であっさりは売れないと思いますが。

億ション中心で100戸以上って、そもそも物件がほとんど無いです
その規模であっさり売れた印象なのは
パークコート千代田富士見・ブランズ四番町・プラウドタワー千代田富士見
ザパークハウス広尾羽澤くらいじゃないでしょうか

千鳥ヶ淵・南青山高樹町・プレミスト南青山なんかは好調でも100戸は無いですからね
ここと同規模のグラン三番町はやはり時間がかかっている印象ですね

パークハウス広尾羽澤は、確か46戸が地権者住戸で賃貸だったかと…

キッチンと洗面台の大理石にセンスないのが売れない原因

羽澤は分譲の一部を買いとってもらったはず。だから分譲戸数は少ないです。千鳥は22戸だけ。分譲は。それも縁故系があったみたいですね。ここは、これからが勝負どころかと。でも、広尾ブランドでじわじわ売れていく感じかな。

ここはそうならない様に、所長さんにがんばってもらいたいですね。所長さん、よろしくお願いします！

>878
こちらは叩かないんだ？
不思議な人だわ。

私も海外の方の有無を確認しました。海外の方は、大通り沿いのタワーマンションを好む傾向があるらしいです。
西麻布レジデンスのMRを見に行った時確認したら、海外の方がとても多いと言う話をしていたのを思い出した事を記憶しています。こちらのマンションは殆どいらっしゃらないとおっしゃってました。
今のマンションにもいらっしゃいますが、マナーの悪さなどは特に気になりません。
麻布台は検討外でしたのでわかりません。

中国の方は、湾岸タワーとか好みのようですね。晴海クロノとか。だからここは対象外でしょうね。恐らく。

確かに、タワーは外国の投資家や富裕層が好きそうですよね。
広尾の暮らしやすさと環境の価値を分かる方は少ないように思います。

どちらの国の方でもいいと思うのですが、常識的な方が住む物件になるといいですね。

麻布広尾町が好きな人であって欲しいですね。プラウドに続き、ここができるとだいぶ雰囲気かわると思うわ。

麻布広尾町とは何ぞやと思いGoogle先生に聞いたら、以下のような書き込みを見つけました。歴史を感じますね。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/235495/res/267-272

港区は名坂が多いんだよ。特に麻布はね。ここの前は新富士見坂。昔はのぼったところから富士山がみえたということのようだ。今は都営アパートが見えちゃうがね笑　　いい風情だ。

グランステージ広尾ですかね。

グランステージ広尾。。。。嫌かも。。。すみません。

豊洲は駄目

麻布
青山
東雲
赤坂
有明
白金台
高輪
広尾
番町

それ以外は駄目


これでいい？？

東雲と有明もダメだろ

東雲と有明を何故いれる？

で、この物件の販売状況は今どんば感じなんでしょう？

>894　投稿の意図がよく分かりませんが、いずれにせよ埋立地は全く論外です。

分かりました。豊洲君ですね。不可解な人です。

豊洲と出た瞬間、スルーするかレスしないようにしましょう。絡まれますのでね。

埋立地と山手線外は論外でしょう。

立地なら、山の手線内かつ中央線より南ですかね。
で、海抜10メートルは欲しいな…

この物件は、これはクリアーしているね。

三田レジより高いですね。向こうは、三田の高台とかで宣伝してますがね。ここは、10mこえてますね。

海抜はOKですが、液状化しやすい笄川の堆積土の影響を調べておくに越したことはないと思います。

港区役所で教えていただけます。

このマンション、西日って大丈夫でしょうか？

ここは、日当たり良すぎて近隣から反対にあったからね。日当たりはスゴクいいと思う。周りに高い建物もないし風の通りもよさそうですね。高層タワーでないから普通に西日対策すればいいと思いますが。近年夏は猛暑ですからね。お気持ち分かります。

日当たり良すぎて近隣から反対にあった・・・・

それって、デベがＫＹな高層物件建てようとしたら、
近隣の一戸建て住民の人から猛反発されて、
渋々９階建てを８階建てに設計変更したってことだよね？？

前のスレにも何回かでていますよね。
近隣から反対される例はいくつかあります。最近では三菱高輪、白金台駅周辺の野村、積水などのマンション建設です。
どうしても住宅街でのマンション建設は反対されるケースが多いんじゃないでしょうか。
再開発の場合、区も含めて地域で行うのでそういうことはおきないとは思いますが。

今、有栖川公園の紅葉状況

徒歩圏にこういう公園があるのはありがたいですね。

日本庭園、美しいですね。

有栖川公園の紅葉は、10月下旬～11月下旬が一番楽しめる期間とホームページに
載ってましたがまだまだ今行っても楽しめそうですね。

物件から駅に6分公園に行くのも同じくらいで行ける距離で
休みの日や会社帰りなどかえる時間が早い夏など家に帰る前に散歩する
ととても気持ちがいいです。

この辺りは本当に綺麗ですよね。公園もそうですが、街並みも美しい。

http://latte.la/picture/user/20470

有栖川公園は、四季を楽しめる素敵な公園ですし、公園内にある都立中央図書館はとてもお勧めですよ。
私は、各社の新聞を読んでコーヒーを飲んでくるのが日課になっています。

＞914　さん　ガーデンフォレストや高陵中学あたりはさすがにこちらの近隣とは言えないので、ちょっと場違いでは？

六本木、十番、西麻布、白金、恵比寿に気軽にいけてロケーションはいい感じかな

>915さん
読書好きなので、図書館が近くにあり嬉しく思います。
5階にカフェテリアがあるそうで、コーヒーを飲みながら読書ができるなら
最高の環境ですね！
カフェテリアの窓から夜景も楽しめるという事は、遅い時間まで開館しているのですか？

現在の販売状況はどんな感じなんでしょう？
どなたかご存じの方いらっしゃいますか？

この写真のあたりって　グランスイート広尾のあたりじゃなくて、広尾ガーデンヒルズあたりではないですか？

掲載写真は、まあ、それとしましよう。ここらへんは緑があっていい環境であることに違いはないわけで。

単に有栖川公園が徒歩圏ということ。それ以上でもそれ以下でもない。ここらへんは緑があっていい環境と言えるかは微妙。

外苑西の道路沿いもやだけどね。

静かな環境だと思うがね。公園に接しているわけではないがね。

910です。
撮影した写真は、ナショナル麻布の前の入口から有栖川公園入ってすぐの池の前から撮影しました。
マンション出入り口から5、6分歩いた場所になります。

公園には面してないですが、フラッと公園に行ける良い環境だと思います。

たぶん、914の写真がエリアちがいだと言われているのでは？
それを別としても、緑は多くて気持ちがいい地域が近いこととは思います。
だんだん、出来上がってきて、わかるのが、やはり上層階は、周りからよく見えてしまいますね。

外苑西通りから、上の階がみえますね。

有栖川公園が近くてそれはプラスですが、いくら5～6分とは言えそこまでの道がしょぼいというか、歩道もなく犬を連れて気軽に歩くこともままならないでしょう？

＞９２６

＞９１４とここは、要は、麻布広尾町で同じ町内ですし、走れば５分もかかりませんよ。都心で大通りから離れていて、緑豊かな地域が自宅周辺にあるというのは、素敵ですし、散歩にも、ジョギングにも便利です。

夏、西側の日あたりが、どうなのか・・・

堀田坂を登り切ったあたりからガーデンヒルズ/フォレストと高陵中学を左右に見ながら日赤通りまで進む道は、歩道もあり、街路樹も素晴らしく、西麻布4丁目と広尾4丁目の高台に位置するまさに高級住宅街の様相を呈していますが、それを引っ張り出してそこから1.5Kmも離れたこのマンションの周辺と称するのは無理があると思いますよ。ここの周辺の緑は有栖川公園、それだけでいいんじゃないですか？

お散歩コースに有栖川公園加えられるだけで十分ね。

渋谷側と港区側両方がお散歩、ジョギングコースになるね。雰囲気が違うから、またそれもよし。

ガーデンヒルズ/フォレストの街並みは良い。
しかし、坂道と駅(商店街)までの距離を考えるとグランスイートのフラットで駅近な立地も良いと思う。
人それぞれだと思いますが、年齢のいってる私は駅近を選択したい。

真夏の西日って、気になりますよね…
けど、タワーマンションじゃないので、それほど気にならないのでは？！と私は思います。
窓も、Low-eガラスを使用しているし、最近のカーテンは良い物がけっこう出てますから。

タワーの上層階ならダイレクトウィンドウの西側の部屋は避けると思いますが…

西日が気になるのは当たり前です。冬は暖房要らずですが、夏はきついですね。あまく見ない方がいいと思います。断熱ガラスに断熱フィルムと対策方法はもちろんありますが、西日自体はどうしようもないことなので、受け入れるか嫌なら向きの違う部屋を選ぶか、予算に合わせて対処すべきことです。

人それぞれですが、ご参考までに同居の私の父(84歳)は、日々の散歩でガーデンヒルズの坂道を通ることも多く、ガーデンやKiriで小さい買い物をして帰ることもあります。もはや電車で出かける機会はそれほどなく、日赤へは徒歩で、あとは老人パスを使って都バスを利用することが多いです。老人が散歩するコースは、やはり歩道がある方が安心ですので、狭くてクルマの多い道は通らない様に注意しています。余談ですが、近隣で新築マンションが出ると買い替えの候補にどうかといつもチェックするのですが、ここはちょっと難しいですね。

散歩コースは、人それぞれですね。

ここは、買い替え需要より、新しく広尾近辺に住まわれる方の需要の方が多い気がします。

港区の方が多いらしいですね。

そういうのって、普通、売主が公表するよね。どこかに信頼に足るデータはないのでしょうか？

ただ、この高価格を買える層は、結構金持ちなはずなので、普通に港、渋谷、千代田あたりに住んでいそうな気がしますが。

現在、坂上に住んでいるのですが買い物の帰りが辛くてタクシーを利用してしまっています。
主人は買い物はほとんどしないか車移動なので全く気にしてはいないようですが。
女性からすると駅から近いのは一番です。

タクシー代を気にされるとは、堅実な奥様です。港区では希少種ですね。旦那様は、好運ですね。