グランスイート広尾　（港区南麻布）

ここは液状化するのか？

M7.3の首都直下型シュミレーションでは可能性が大。周辺の川沿い（渋谷川と笄川）はもっと大。

場所によって変わりますが「東京都港区南麻布」周辺の表層地盤増幅率は 1.476251 で
1.4-2.0で数値が高くなるほど揺れやすく南麻布は、比較的地盤はしっかりしているので
余程の大きな地震が来ない限りは液状化のリスクは少ないかと思われます。
ですがNo.637さんが言われるとおりに川沿いなどは地盤が緩く液状化する
リスクは高いです。

港区が先日配ったマップをみると、この地区は割りと安全にみえたんだけどなー

＞639　「割りと安全にみえたんだけどなー」などという個人的な感想もどきの曖昧な情報は必要ありません。

こちらの営業担当の方からこのマンションの場所の地盤は良いとの説明がありましたよ。

地盤が悪いですよ、と説明する営業なんています？しかも「地盤は良い」というあいまいな表現。

ここは価格と立地のバランスが優れている（妥当もしくは割安）と思います。
広尾5丁目は邸宅地としては素晴らしいですが価格はここよりも2割高いですし
パーマンあたりはここより格段高くなりますよね。
フラット駅6分ですから決して悪くないです。
都営は築50年で建て替え予定ありますし。

地盤地盤と言っている方は、ウェリス有栖川を購入された方でしょうか。
液状化するとか本気でいっているのですか？

都営の建て替え予定あるのですか？

値段が妥当って、この冴えない立地でも広尾駅徒歩６分なら許されるの？
すごい金銭感覚の人が多いのですね。
まだプラウド南麻布、広尾タワーズや旧NTTのセミナーハウス跡地なら坂下でも許容範囲だけど。

＞644　本気とかの問題ではなく、シュミレーション上リスクがあるという話です。世の中には、シュミレーション上とは言え、液状化リスクの無い（または低い）土地とリスクのある（または高い）土地があって、たまたまここは後者だということ。その事実は変わらりません。それを割り引いてもなお魅力のある物件かどうか検討中です。

ここの低地はどうしても液状化のリスクがありますよね。
ここも大地震がきたら液状化の可能性があるようなので、
それを割り引いても、価格の含め購入するだけの魅力があるか
同様に検討中です。

もちろん、港区南麻布と渋谷区恵比寿の違いはありますが、広尾駅からは同じくらいの距離で、以前、サンメゾンが２LKD　55平米で5500万くらいででていたことを考えると、この物件は一番小さい40平米で5100万というのは、やはり、高い気がしました。

比べる対象おかしくない？

確かにおかしい。

＞646　じゃあなぜここのスレにはりついているんですか？
マンションは立地がすべて。立地が気に入らないのに興味はあるってことですか？

平幕と十両ぐらいの格差はあるだろう。

立地は最高ですね。広尾駅は国際色豊かで雰囲気がとてもいいですよね。
有栖川宮記念公園も子供のお散歩にはすごくいい場所です。アヒルなんかもいて
我が家の子供達は大好きな公園です。釣りをしている人をよくみかけます。
この間何が釣れるか聞いてみたら、ヘラブナが釣れるとおじさんが教えてくれました。

どうでもいいんじゃない。ここ検討する方、サンメゾンは検討対象外だから

そのあたりはご自身でご判断を。

グランスイートとサンメゾン、どちらも中堅だし、そんなこといったら、フランス大使館隣のプラウドも、丘の上のパークなどに比べたら、みんな同じですよね。
実際、グランスイートの価格が見えてきたら、サンメゾンのあまりにあまってた部屋が一気に売れたらしいし、グランスイートを考えてた人がサンメゾンも対象にしたんじゃないでしょうか。

グランスイート広尾以降この近辺で大型物件はしばらく出ないのでしょうか。

近くに住友が出るよ。
もっと高いだろうけどｗ

住友は分譲で確定ですか？

上層部の外側できてきましたね。上層部のルーフバルコニーはやはり、まわりの建物から見えてしまいますね。

グランスイートは定価で買う人は、稀有ですよ。
値引き、サービスで、３００万くらいはすぐ。
この間少し悩んでたらもっと検討してくれた。
そっから先は売れ行き次第かな？

値引きの話しは、麻布台の話だよ。ここは、無理。

新価格前の都心物件で値引きは無理

少なくともいまは値引き厳しいと思います。
今後の物件は、建築費の高騰から更に単価上がりますので、現行物件を竣工前に下げる理由はあまりないです。

住友の物件名は？

ここは、ないよ。販売開始して、間もないからね。

公式サイトが見られなくなっていますね…何故ですか？

色んなモデルルーム見たけど
ここが一番おしゃれでよかったけど。

良かったけど、高い。
ファミリータイプは億ションでしょ。

良いから、高い。

億ションで当たり前だと思うんだが
安いマンションでは住民も安っぽくなる

良いから高い、とは限らないところが新築マンションの難しいところですよね。「安っぽい住民」という表現はかなり問題かと思います。安っぽい＝可処分所得がそれほど高くないということでしょうか？それとも人間性？人間性で言えば、えてして金持ち（特に成金）は、傲慢で我がままで見栄っ張りな人が多いように思いますが。

正直、売れ行きは芳しくないですよね…
見に行きましたが、パスしました。
アドレスは何とか広尾って感じで、広尾憧れそうにはいいのかな…

アドレスは南麻布よ。

有栖川公園はこれから紅葉になり、楽しみですね。

徒歩圏なのでそれはそうですが、部屋から見える訳でもないのでね。

お隣が都営住宅なんですね

敷地の使い方とかは、お隣の都営の方がはるかに贅沢ですけどね。

こんなに都営住宅に囲まれているのに、億ションと言われてもなぁ~。

場所みたけど、ここは億ションは似合わないですね。

要はミスプライスな物件ってことだと思いますが、では安ければ買うのか、と聞かれれば「うーん。」でしょうね。

広尾、女性には人気みたいですよ。

広尾も場所による

ほしい人は黙って（既に）買っている。

確かに厳しいと思われたパークハウス広尾羽澤も
残り少ないし、ここも良い部屋は意外とすぐに売れるかも。

MRいけば分かりますよ。

プレミアム住戸販売開始から、1ヶ月ちょいですがもう半分くらい売れてるみたいですよ

2期で検討中。。。

南麻布なんだけどね。。

プレミアム住戸が半分売れただけなの？？

全戸数の半分くらい売れてるみたいです。

うそ？！

売り出した住戸数は、プレミアム住戸を含めて全体の４割じゃなかった？？

間取りオタクさんのブログでここが取り上げられたときに、そう書いてあった。

売り出し住戸が４割しかないのに、全体の半分が売れてるって、有り得なくない？？

一期二次やったんでしょ。

最初のプレミアム住戸の発売が１期１次で、
次の一般住戸の販売開始が１期２次だとすると、計算合わないじゃん？？

購入者は人気のあるマンションだと思いたいんだろうけど、完売まではそれなりに時間がかかる気がします。

マンションてそんなにすぐに完売するものなんですか？

プレミスト南青山は散々ネガいれられてたけど、粛々と売れて完売御礼ですね。買う人は買う、という感じ。

港区とか渋谷区の超一等地の高級新築分譲マンションに関する需給バランスを見ると、明らかに供給量が少ない売り手市場なんですね。だからこういうサイトで業者や手の届かない野次馬が悪評を流したところで、金持ってて買いたい奴らは、そんなコメントをいちいち真に受けず、自分なりに調査・判断してちゃっかり購入しますよ。

残念ながら、hp だけの情報だけで判断する方が居るのですね。

先着順もあるし、hp更新遅いし、ネットだけで判断する人がいるんだね。正確な数字は、MRいかんとわからんよ。

100ぐらいしか、ないんでしよ。ここは。年内半分売る計画らしいが。

1期一次が10戸、1期二次が35戸、1期3次が8戸だったような。
先着順を引くと45戸が販売済み？？

間取りイマイチなのがあるから、完売はまだまだ先ですかね。

販売開始から一ヶ月半で半分弱の売行きは反応的にはどうなんでしょう？

まだ１月ちょいぐらいで、半分弱ならまずまずなんじゃない。もともと、年内半分位売れればいい、とかいってましたから。来年３月前後には人の移動の時期でもあるし、竣工前までの完売はむずかしいが、それまで７０−８０ぐらいはいくんじゃないかしら。設計変更数回して販売開始が遅れに遅れたから、しゃうがないんじゃない〜。

711さん、ありがとうございます。そういうものなんですね。
確かに間取りのバリエーションが多くて把握するのが大変でした。

プレミアム住戸は間取り変更、オプションを受け付けるために一般住戸より先に出して、顧客の要望にこたえたい、と営業さん、いってましたね。高額だからそうでしょ。結果、そのまま（標準で）買われた方が多かったようですが。販売開始のときは既に４−５階ぐらいまでできあがっていたと記憶。感じとしては、販売が押せ押せだったからそういう売り方すんのねん、という感じでしたね。で、倍率もついたみたいだから、ホー、って感じでした。持ってる人は持ってると。

プレミアム住戸のMRは素敵でした！お値段聞いてため息しか出ませんでしたが。。
他のお部屋もですが、標準でもかなり良い仕様でした。

ここは、販売時既に低、中層階は建築にはいっていたからセレクトプランとかできなかったんでしょ。丸紅だから間取り変更できないわけではない。不動前その他等やってるしね。まあ、販売をもっと先にしていればセレクト、オプション等もつけられたんだろうし。そこは残念。

ミスプライシングと感じている人達もそれを承知で買われているのでしょうか。
広尾を強しですね。

近隣のすみふが分譲でだしてきたら、とてもじゃないがここの価格では買えないからね。渋谷区側広尾新築分譲ふくめ事実上、この界隈で１００戸以上の規模の新築分譲はここが最後（５ー６年先で）になるんじゃない？

プレミアム住戸が先行とか一般住戸が先行とか順番て重要なんでしょうか。

都営,低地気になりますが、隣の社宅も建て替えるようですし、今後は雰囲気も変わっていくと
思います。
それを踏まえてもここはリセール厳しいでしょうかね？

え、売れてるんだ！ 駅力ハンパでないからかな。

ここのMRには、センスの良さを感じたが、デザイナーはどこなのかな。

ここは静かな分、西麻布レジデンスよりいいのでは。
近くを歩くと外苑西通りはうるさいし、空気も悪かったですよ。
まあ西麻布レジデンスは買いたくても、ほぼ残ってませんけど。。

意匠監修は、日建ハウジングシステムみたい

西麻布レジデンスって安かったの？

西麻布はアベノミクス前に発売された物件なので、いま思えば安かった。

北向き低層は坪３４０万だったはず。

条件の良い東向き高層は坪４５０万でここと同じくらいか。

西麻布レジデンス、プレミアム住戸かなんか、一部、
馬鹿高い住戸があった気がするが、気のせいだっけ？

ところで、ここは、まぁ、ギリギリ許容できるかな、
とは思うけど、欲を言えば、明治通りや外苑西通りからは、
もう少し離れていて欲しいよね。

低地部分に道路が走っているのはごく自然だと思うけど、
つまるところ、ここはそういった坂下地域なんですよね。

ここの坂上とは、格が違いますね。

本当に広尾の駅力ってすごいですね。
リセールバリューを考慮するとこの販売金額での購入を躊躇してしまいます。
住不は分譲になるのか、ならばいつ頃販売予定がご存知の方が
いらっしゃれば教えて下さい。

坂下だから駅近
坂上は駅から少し遠くなるし、
意外と歩くとしんどい。
難しいとこですね。。

広尾は駅力、街力が高いので「引き」が強いんでしょうね。

住不は高級賃貸になる気がします。
1階にカフェとかの商業施設のある感じの。
駅前の1等地、住友は手放したくはないでしょ。
近くに出来る戸建て数件も定借(旧)だそうだし、プラウドも定借だったし。