グランスイート広尾　（港区南麻布）

でも、グーグル等で簡単に地図を見れるし、
「あぁ、都営の隣か」と思われるかも。。。

地方の方ってだまされやすいというか感覚が違うのですね。
資産家はどこにおすまいでも見識があると思っていたもので残念です。

そうではなく、東京の一等地に資産を持つことに対する価値観が違うのでしょう。お金の使い道に困っている方もいますし。見識の有る無しではありません。

条件の悪い部屋でよいのですが、1億4000万程度だと、
どれくらいの広さの部屋を買えますでしょうか。

すみません、物件概要みたら、出てました。

坪500くらいするんですね。これだと、MR行く気すら、起きません。。。

広尾界隈は、手が届きそうで、手が届かないですね。

↑
中古でしょうか？　新築だと物件ないですよね。（南麻布４、５或は西麻布３、４丁目で）

坂上よりは安いので、買えないなら、潔く諦めるべし。

地方の人間は住所自慢なんかしない。

田園調布と成城が金持ちの街。
恵比寿、表参道、自由が丘、中目黒はお洒落そう
でもボロイ家もあって幻滅。

そんな感じ。

ここは、低地、下町、水害リスクを承知の上で、また割高でも何らかの理由があって買われるのでしょうね。スムーズに完売するかな。

港区から区民に「港区ハザードマップ」が配布されましたね。その中の液状化リスクのマップを見ると、埋立地が高リスクなのは今さら言及する必要はありませんが、川沿い（暗渠の川も含めて）や川の合流地点周辺が、リスクのある地域としてくっきり色分けされている様子が一目瞭然です。ここの土地も笄川と渋谷川の影響は少なからずあるようです。もちろんいちいち気にしていたら住めないし、商売にもならないですが、事実は事実として認識すべきです。

そんな事は、わかってますよ
ありがとう

東側住戸は、浸水リスクあるエリアになっていますね。対策されているんでしょうか。

まるであら探しのようにネガティブな情報が投稿されますが、実際購入を検討している人にとっては、情報の真偽を見極める必要はありますが、あとで「しまった！」と思わないで済むと思えば、とてもありがたいことでしょうね。歪曲されたり、怪しい情報は、まず文章からして稚拙ですから、およそ見当は付きますけどね。

購入検討中ですが、このマンションの道路は東から西へ緩やかに傾斜しており西側の住宅に水が流れて行くとの説明でした。

＞628さん、地盤や液状化については説明がありましたか？

629さん
ネットで情報とれるので、まずはご自身で確認された方がよろしいかと思います。国土交通省、港区のHP等から。
また、地質調査データの資料を売主がもっているので、確認されるといいでしょ。

この領域は情報収集（より信憑性・正確性の高い情報）して、自分で判断するしかない無いと思います。

知りたかったのは中身ではなく、水はけのこと以外に地盤や液状化の説明もあったかどうか、だけなんですけど。

聞き出さなければ、とくに説明しない営業もいるでしょ。聞き出すことも必要ですからね。説明がなかったから、とか、それはなしよ。心配事項あればどんどん調べて、聞き出すべきでは。

賛成です。

そんなに買ってしまった人を追い込まなくても…。

ここは液状化するのか？

M7.3の首都直下型シュミレーションでは可能性が大。周辺の川沿い（渋谷川と笄川）はもっと大。

場所によって変わりますが「東京都港区南麻布」周辺の表層地盤増幅率は 1.476251 で
1.4-2.0で数値が高くなるほど揺れやすく南麻布は、比較的地盤はしっかりしているので
余程の大きな地震が来ない限りは液状化のリスクは少ないかと思われます。
ですがNo.637さんが言われるとおりに川沿いなどは地盤が緩く液状化する
リスクは高いです。

港区が先日配ったマップをみると、この地区は割りと安全にみえたんだけどなー

＞639　「割りと安全にみえたんだけどなー」などという個人的な感想もどきの曖昧な情報は必要ありません。

こちらの営業担当の方からこのマンションの場所の地盤は良いとの説明がありましたよ。

地盤が悪いですよ、と説明する営業なんています？しかも「地盤は良い」というあいまいな表現。

ここは価格と立地のバランスが優れている（妥当もしくは割安）と思います。
広尾5丁目は邸宅地としては素晴らしいですが価格はここよりも2割高いですし
パーマンあたりはここより格段高くなりますよね。
フラット駅6分ですから決して悪くないです。
都営は築50年で建て替え予定ありますし。

地盤地盤と言っている方は、ウェリス有栖川を購入された方でしょうか。
液状化するとか本気でいっているのですか？

都営の建て替え予定あるのですか？

値段が妥当って、この冴えない立地でも広尾駅徒歩６分なら許されるの？
すごい金銭感覚の人が多いのですね。
まだプラウド南麻布、広尾タワーズや旧NTTのセミナーハウス跡地なら坂下でも許容範囲だけど。

＞644　本気とかの問題ではなく、シュミレーション上リスクがあるという話です。世の中には、シュミレーション上とは言え、液状化リスクの無い（または低い）土地とリスクのある（または高い）土地があって、たまたまここは後者だということ。その事実は変わらりません。それを割り引いてもなお魅力のある物件かどうか検討中です。

ここの低地はどうしても液状化のリスクがありますよね。
ここも大地震がきたら液状化の可能性があるようなので、
それを割り引いても、価格の含め購入するだけの魅力があるか
同様に検討中です。

もちろん、港区南麻布と渋谷区恵比寿の違いはありますが、広尾駅からは同じくらいの距離で、以前、サンメゾンが２LKD　55平米で5500万くらいででていたことを考えると、この物件は一番小さい40平米で5100万というのは、やはり、高い気がしました。

比べる対象おかしくない？

確かにおかしい。

＞646　じゃあなぜここのスレにはりついているんですか？
マンションは立地がすべて。立地が気に入らないのに興味はあるってことですか？

平幕と十両ぐらいの格差はあるだろう。

立地は最高ですね。広尾駅は国際色豊かで雰囲気がとてもいいですよね。
有栖川宮記念公園も子供のお散歩にはすごくいい場所です。アヒルなんかもいて
我が家の子供達は大好きな公園です。釣りをしている人をよくみかけます。
この間何が釣れるか聞いてみたら、ヘラブナが釣れるとおじさんが教えてくれました。

どうでもいいんじゃない。ここ検討する方、サンメゾンは検討対象外だから

そのあたりはご自身でご判断を。

グランスイートとサンメゾン、どちらも中堅だし、そんなこといったら、フランス大使館隣のプラウドも、丘の上のパークなどに比べたら、みんな同じですよね。
実際、グランスイートの価格が見えてきたら、サンメゾンのあまりにあまってた部屋が一気に売れたらしいし、グランスイートを考えてた人がサンメゾンも対象にしたんじゃないでしょうか。

グランスイート広尾以降この近辺で大型物件はしばらく出ないのでしょうか。

近くに住友が出るよ。
もっと高いだろうけどｗ

住友は分譲で確定ですか？

上層部の外側できてきましたね。上層部のルーフバルコニーはやはり、まわりの建物から見えてしまいますね。

グランスイートは定価で買う人は、稀有ですよ。
値引き、サービスで、３００万くらいはすぐ。
この間少し悩んでたらもっと検討してくれた。
そっから先は売れ行き次第かな？

値引きの話しは、麻布台の話だよ。ここは、無理。

新価格前の都心物件で値引きは無理

少なくともいまは値引き厳しいと思います。
今後の物件は、建築費の高騰から更に単価上がりますので、現行物件を竣工前に下げる理由はあまりないです。

住友の物件名は？

ここは、ないよ。販売開始して、間もないからね。

公式サイトが見られなくなっていますね…何故ですか？

色んなモデルルーム見たけど
ここが一番おしゃれでよかったけど。

良かったけど、高い。
ファミリータイプは億ションでしょ。

良いから、高い。

億ションで当たり前だと思うんだが
安いマンションでは住民も安っぽくなる

良いから高い、とは限らないところが新築マンションの難しいところですよね。「安っぽい住民」という表現はかなり問題かと思います。安っぽい＝可処分所得がそれほど高くないということでしょうか？それとも人間性？人間性で言えば、えてして金持ち（特に成金）は、傲慢で我がままで見栄っ張りな人が多いように思いますが。

正直、売れ行きは芳しくないですよね…
見に行きましたが、パスしました。
アドレスは何とか広尾って感じで、広尾憧れそうにはいいのかな…

アドレスは南麻布よ。

有栖川公園はこれから紅葉になり、楽しみですね。

徒歩圏なのでそれはそうですが、部屋から見える訳でもないのでね。

お隣が都営住宅なんですね

敷地の使い方とかは、お隣の都営の方がはるかに贅沢ですけどね。

こんなに都営住宅に囲まれているのに、億ションと言われてもなぁ~。

場所みたけど、ここは億ションは似合わないですね。

要はミスプライスな物件ってことだと思いますが、では安ければ買うのか、と聞かれれば「うーん。」でしょうね。

広尾、女性には人気みたいですよ。

広尾も場所による

ほしい人は黙って（既に）買っている。

確かに厳しいと思われたパークハウス広尾羽澤も
残り少ないし、ここも良い部屋は意外とすぐに売れるかも。

MRいけば分かりますよ。

プレミアム住戸販売開始から、1ヶ月ちょいですがもう半分くらい売れてるみたいですよ

2期で検討中。。。

南麻布なんだけどね。。

プレミアム住戸が半分売れただけなの？？

全戸数の半分くらい売れてるみたいです。

うそ？！

売り出した住戸数は、プレミアム住戸を含めて全体の４割じゃなかった？？

間取りオタクさんのブログでここが取り上げられたときに、そう書いてあった。

売り出し住戸が４割しかないのに、全体の半分が売れてるって、有り得なくない？？

一期二次やったんでしょ。

最初のプレミアム住戸の発売が１期１次で、
次の一般住戸の販売開始が１期２次だとすると、計算合わないじゃん？？

購入者は人気のあるマンションだと思いたいんだろうけど、完売まではそれなりに時間がかかる気がします。

マンションてそんなにすぐに完売するものなんですか？

プレミスト南青山は散々ネガいれられてたけど、粛々と売れて完売御礼ですね。買う人は買う、という感じ。

港区とか渋谷区の超一等地の高級新築分譲マンションに関する需給バランスを見ると、明らかに供給量が少ない売り手市場なんですね。だからこういうサイトで業者や手の届かない野次馬が悪評を流したところで、金持ってて買いたい奴らは、そんなコメントをいちいち真に受けず、自分なりに調査・判断してちゃっかり購入しますよ。

残念ながら、hp だけの情報だけで判断する方が居るのですね。

先着順もあるし、hp更新遅いし、ネットだけで判断する人がいるんだね。正確な数字は、MRいかんとわからんよ。

100ぐらいしか、ないんでしよ。ここは。年内半分売る計画らしいが。

1期一次が10戸、1期二次が35戸、1期3次が8戸だったような。
先着順を引くと45戸が販売済み？？

間取りイマイチなのがあるから、完売はまだまだ先ですかね。

販売開始から一ヶ月半で半分弱の売行きは反応的にはどうなんでしょう？

まだ１月ちょいぐらいで、半分弱ならまずまずなんじゃない。もともと、年内半分位売れればいい、とかいってましたから。来年３月前後には人の移動の時期でもあるし、竣工前までの完売はむずかしいが、それまで７０−８０ぐらいはいくんじゃないかしら。設計変更数回して販売開始が遅れに遅れたから、しゃうがないんじゃない〜。

711さん、ありがとうございます。そういうものなんですね。
確かに間取りのバリエーションが多くて把握するのが大変でした。