グランスイート広尾　（港区南麻布）

MRを見てきました。一部の価格が出ていました。3階の40m3の1番狭い部屋で5200万円、50m3が7100万円、60m3で9000万円くらい。設備やデザインは悪くないですが、使いづらい感じはしました。あと、価格は高いと感じました。それに未だに全戸数の価格が出ていません。私は2階を希望してるのですが、やたらと予算はいくらか聞かれました（どの位までなら出せるのか、とか）。なんだか足下を見られてる感じで気分が悪かったです。9月中に価格が確定するそうです。低層階だけかもしれませんが、色も選べないし、オプションも付ける事もできないそうです。

１階はテラス付を強調した、半地下（65センチ）です。
半地下をわざわざつくるということは、住戸数を増やして
もうけたいということでしょうかね。。
この物件は立地的に投資用物件とみる人は少なくないと思いますが、
投資用にしても割高な感じですね。

検討者の予算と希望間取りを集めて価格決定会議をするんですよ。

64m2台で、8200万てとこですね。三階は。

表面3％台なので、投資用としては選ぶのは難しいかと思います。

南麻布４、５丁目は港区の中でも高いエリアだよ。3Aだしね。それなりに予算がないと難しいということ。

南麻布４は公示価格高いからね。

ここが戸建て用地として売り出された際に購入しておけばよかった。
マンションより全然安かったからな。。。

ここ数年では,2011年の震災前ぐらいが今から思うとマンションの買い時だったと思うよ。といっても底値時期は売り物も少ないし、仕様も落としているのが多いので考えもん。

結局、その人が買いたい時が買い時、ということでしょ。（仕事の状況、家族の状況、お金の状況、社会、経済情勢等で）

昨日現地を見にいったんですが、お墓が近いのですね…。
西側は、お墓ビューと西陽、悩みますね。

あと、現地に行く途中、道が細くなってる箇所があるのですね。。。後ろから車が来るとちょっと危ない感じでした。

一階は半地下みたいですが、この頃流行りの集中豪雨は大丈夫なんでしょうか。

そういう対策はしているみたいですね。設備仕様がかかれた資料にその類の説明書きがあったと記憶しています。一度確認してみてください。営業さんに聞くのが確実でしょう。

また、港区から洪水マップがでているのであわせて確認するといいでしょう。

ありがとうございます。港区の浸水想定マップをみると0.2m〜0.5mになっていますね。なかなか勇気が入りそうです。

ここは、GS麻布台と比べて設備・仕様はどうなんでしょうか？　両方ご覧になられた方のご意見をお伺いしたく。

両方見ました。
広尾の方は広い方のMRしか見られなかったので
通常仕様より相当グレードアップされているかも･･･ですが、
仕様の面では、広尾＞麻布台と感じました。
麻布台でもかなり仕様はいい方だと思うので、この二つのGSは仕様はいいですね。

>543
542 ありがとうございます。麻布台は昨年末にみたので忘れておりました。質感はいいな、という印象がありました。
こちらは両タイプのMR拝見済みです。

当該レスをみてもグレードに関しては総じて良し、という感じですかね。

ここ直床ですか。

麻布台より仕様が気が良いなら見に行こうかな。

この前、伺ったら価格は教えて頂けませんでした。
価格は発表になったのでしょうか？？

えー、今月販売じゃなかったでしたっけ？

竣工前に売ればいいという感じのようです。販売価格も未定です。

オリンピックも決まったことだし、これから出す価格はさらにつり上げてきそうですね。
丸紅はそれも念頭に置いていたのか、単に設計変更等でぐずぐずになっているだけなのか。

いずれにせよ、これだけスケジュールずらされると、ここの関係者さんたち大丈夫かと不安になるし、
消費者、購入者をバカにしてるのではないかとすら思ってしまう。

値段、強気で釣り上げてくるのでしょうかね。
管理費関係も未定のまま。
こんなやり方をする物件、はじめて。

待てない人は湾岸へ笑。これから上がりますよ！　もともと安いんだし値上がりしても港区狙ってる人であれば買えるでしょ。

オリンピック効果で
豊洲も60㎡で8000万超えてきたりして(汗)
買えるうちに買わないとこの先がこわい

広尾駅周辺は、このところ大型物件の供給が続いていましたが、
ここが終わったら、しばらくないですからね。
（駅地下の住友くらい？でも、あれ、賃貸になるかもだし、分譲
でも、坪800～とかになりそうだよね）

＿＿＿
『住宅買うなら東京が世界一、投資としてＮＹやパリより有利』
http://www.bloomberg.co.jp/news/123-MT0T5S6TTDT101.html

サビルズの住宅調査部門ディレクター、ヨランデ・バーンズ氏によると、
ニューヨークの住宅は向こう３年間で30％値上がりする公算がある。
東京は同期間に少なくとも10％値上がりが見込めると同氏はリポートで書いている。

なにを企んでいるのか知らないですが、まだ価格を決定していないところとか、ホームページを未だに出し惜しみしているところとか、あまり好印象ではないですね。物件のアドレス的には良いですが、内容は疑問ですね。

営業さんではなく、販促ツールを作成する担当の人手が足りていない感じを受けています。売主と販社との折衝も関係しているのかもしれませんね。どんどん後ろになっているので、他の物件も当然検討はじめてます。。

最近、どこのMRもこんでるよ笑　地域は違うが富久なんて行列できたって。バーゲンセールじゃないんだからねWW アベノ＆五輪効果さまさま？

さるうさぎさんのHPに価格の一部が載ってますよ

普通に物件概要に出てますね

第1期（プレミアム住戸）　10戸　10/5登録
96.91m2 ～ 130.53m2
15600万円～27500万円　（＠531万～＠695万）

広尾駅近物件だから、こんなもんでしょ。。

隣の都営との差が際立ちますね。

広尾駅五分なら坪420万だせば普通に買える

紅の強欲さが際立つ価格設定だなあ

その価格で、坂上のパーマンなら、お買い得な感じだけどね。この周辺環境を踏まえると、ちょっと高いかな…。まぁ、最近どこも高いので、気合が必要ですが。

ウェリス有栖川物件高層階でも700超だから、これぐらいするんでしょ。高台でなく広尾駅近接エリアでも。

あそこは位置・間取りが悪い部屋が残としてありますね。すこしだけですが。
上層階から売れたそうで。５億とか笑

再度、坂上と坂下の格差にがく然。この物件の周辺環境が良くなるなら買いたいけど、ちょっと期待できそうにないから、やはり今の値付けは割高に感じる。ちょっと売れ行き様子見してみよ。

ここの坂上ですと@800-1000ぐらいになっちゃいますね。南麻布５、４は特に高いですからね。。

プレミアム住戸は完売したのでしょうか？

ここのあたりは典型的な坂下、坂上ではっきり区別される街だからね。

坂下は、となりの都営、更にその隣も都営かなんかだよね。

上はパーマン、ホーマット。

坂上のイメージを利用して、どこまで坂下を高く売れるか、それがポイント。

南麻布４丁目に憧れている庶民層を狙って、高値をつかませようとしているのですね。だって、どう良さげにみようとしても富裕層が購入しそうな周辺環境ではないから。

見に行きましたけど、やはり都営がね…。

セガフレッドを左に行くか右に行くか。別世界ですから、、、。
せめてプラウドは良しとしても他はこの値段で買う気はしません。

https://www.homes.co.jp/chintai/b-1038360041318/
どちらかと言えば、近隣のこうした物件を土地ごと購入して戸建新築の方が安いですかね⁉

買う人は買うんだからほっとけばいいんだけど、マンション仕様と価格と立地環境のバランスが不思議だからついつい気になってしまいます。

結構高額物件なので評判がいいと思ったのに残念です。

まあ何だかんだ言っても実際に住めば都だと思うよ。

駅まで平坦なのは、楽だし、生活は便利そうですよ。ただ、皆さんがおっしゃるように、ルーフバルコニーがすべて、ホーマットから見下されて丸見えなのが、もったいないですね。やはり価格は高いのではないでしょうか。渋谷区になりますが、広尾駅から徒歩１０分以内の広尾５丁目あたりなら、坪４００万以下であるような気がします。

ようやく価格表が届きましたね。

高い。
港区の広尾だから高いのでしょうか？
庶民には無理でした。

下町だけど、広尾のブランドにのっかって高くしているのだと思います。
地元をよく知らない部外者を購入対象にしているのでは？

天現寺前、冠水…

駅より遠いけれど、ここより高台でベターな環境に住んでいる人間からすれば、このロケーションであの値段はジョークとしか思えない。新築が出れば一応買い替えを検討するんだけど、ここは論外ですな。結局もともとこの辺りに住んだことのなくてお金持ってる人なんかに売れちゃうんだろうけどね。まあ住所表示的には一般論として世間の憧れですから。

思いっきり冠水してましたね。半地下はこういう時大丈夫でしょうか。

安い部屋で良いのですが、坪400で30坪くらいのありませんか？

残念ながらないです。

ここの土地を安く仕入れて高級仕立てして高値販売。
紅さんの強欲さが怖くなりイメージが悪くなりました。
やっぱり一流どころの三井、三菱がよいのかな。

マンホールから水が噴き出してましたね
やっぱり低地は良くないですよね

その分安いのだから、文句言わない。

ここだって、高いと言われているけど、オリンピック頃には安かったと、言われているよ。

バブル期には、ガーデンヒルズ、中古のくせに坪２０００とかしたでしょ。

この辺りはそんなもんなんだよ。

ガーデンヒルズとここは土地が違い過ぎる。

天現寺の交差点付近はここいら周辺で一番低いから水が集まって来る。川もあるしね。
西麻布交差点も低い気がするんだが、天現寺交差点より随分標高は高いんだよね。

【現場最前線】高いハードル越え水害と闘う　東京都の古川地下調節池

古川地下調節池のシールド切羽（東京都建設局第一建設事務所提供）
都心のど真ん中とも言える東京都港区・麻布十番周辺が水害頻発個所であることは一般的にもあまり知られていない。しかし、近年では2004年10月の台風で地下鉄南北線・麻布十番駅地下ホームが冠水。首都圏の公共交通に大きな影響をもたらすなど、この地域は過去に幾度も台風や大雨による水害に見舞われている。いま、ここでは水害から地域を守るビッグプロジェクトが進行している。都建設局が整備を進める「古川地下調節池」だ。都市土木特有のハードルを乗り越えながら水害と闘う同事業を追った。

◇都心河川整備の「大きな前例」に

　古川地下調節池は、河川の真下に整備する内径7.5m、長さ3.3㎞に及ぶトンネル状の河川構造物。貯留量は13万5000m3を誇る。
　現在、シールドマシンによる調節池トンネルの掘削は全体の約9割となる3000m付近に到達。今年度中にトンネル本体の掘削が完了する。
　15年度の完成を目指して、今後も排水施設、取水施設、設備や建築といった工事が進む。
　整備地となる渋谷川・古川は、JR渋谷駅前の宮益橋を起点に渋谷区、港区を流下して東京湾に注ぐ二級河川。区界となる天現寺橋付近を境に渋谷区側が渋谷川、港区側は古川と呼ばれている。
　都心部だけに、一般的に水害のイメージは薄いが、この流域は、1999年に時間最大115mmの集中豪雨により、浸水面積15.6ha、被害棟数627棟の大規模な水害が発生するなど、過去に台風や大雨によって幾度も水害に見舞われている水害頻発個所でもある。

冠水したの、白金高輪の近くの古川橋だと思ってたんですが、天現寺だったんですか？

冠水したのは、古川橋の交差点付近で、古川橋から天現寺に向かう明治通りだと思いますよ。
昼間には、後片もなくなっていましたが…

南麻布は冠水で有名になった

標高測定機能が使えるgoo地図で見ると、冠水した古川橋近くの明治通りの標高は5m程度。
一方で物件周辺は12m程度で広尾駅周辺は10mほど。
あの程度の冠水なら同じ南麻布でもこの辺りは大丈夫だね。

麻布十番と南麻布は水に弱い。

http://jiban.asahigs.co.jp/jibanshindan.html

これで診断してはどうだろうか？

古川橋の交差点からの明治通りなら、広尾の話というより、白金高輪や麻布十番のことですね。
この物件は明治通りから少し登ったところにあるし、古川橋近い三田や白金高輪駅の近くのほうが、リスクは高いと思います。

ここの地盤診断の結果は、「普通～不良」でした。ちなみに解説は、「盛土・埋土共に、締め固め状態。経過年によって地耐力は異なります。低地への盛土の場合長期的な沈下の問題が起こります。また、水部の埋土は緩く軟弱な状態になっていることが多いです。」となっています。

出処は何処でしょうか？
営業さんに聞けば教えてくれるのかな

＞600さんが投稿したURLですが。

マンション自体が冠水しないとしても
普段から車で通る近所が冠水するんならイヤだと思うんですけど

やはり低地は良くないですね。
一般住戸販売前に確認できてよかったです。

＞605さん
604　ありがとうございます。

都営、お墓、冠水道路に囲まれた当物件をこの価格で販売出来たら、素晴らしい営業スキルだと感心します。

昼に跡形も無くなったって言われても、転売目的でなければ20年、40年と
保有するのですから、10年に一度で不安になるようではとても買えませんよ。
よっぽど割安なら海外投資家、賃貸目的で購入する人も出て来そうですね。

あまり土地勘のない方で、資金はそこそこがあるので（ウェリスを買えるほどではない）いつかこの辺りの住所に住みたいと思っていた方が買われるのでは？あとは地方の資産家の東京での宿泊にとか、芸能人とか、孫が幼稚舎に受かったから娘夫婦に買ってやろうとか。

そういえばまさに地方の資産家らしい方がモデルルーム見学にいらしてました。
でも地方の資産家さんも低地、下町は避けられるのでは？

いや、地方の方にとってここの住所はまったく下町ではない。むしろ自慢できる住所。低地と言っても、あまり気にしないでしょう。むしろフランス大使館の向かいに住んでると言えることが大きい。

でも、グーグル等で簡単に地図を見れるし、
「あぁ、都営の隣か」と思われるかも。。。

地方の方ってだまされやすいというか感覚が違うのですね。
資産家はどこにおすまいでも見識があると思っていたもので残念です。

そうではなく、東京の一等地に資産を持つことに対する価値観が違うのでしょう。お金の使い道に困っている方もいますし。見識の有る無しではありません。

条件の悪い部屋でよいのですが、1億4000万程度だと、
どれくらいの広さの部屋を買えますでしょうか。

すみません、物件概要みたら、出てました。

坪500くらいするんですね。これだと、MR行く気すら、起きません。。。

広尾界隈は、手が届きそうで、手が届かないですね。

↑
中古でしょうか？　新築だと物件ないですよね。（南麻布４、５或は西麻布３、４丁目で）

坂上よりは安いので、買えないなら、潔く諦めるべし。

地方の人間は住所自慢なんかしない。

田園調布と成城が金持ちの街。
恵比寿、表参道、自由が丘、中目黒はお洒落そう
でもボロイ家もあって幻滅。

そんな感じ。

ここは、低地、下町、水害リスクを承知の上で、また割高でも何らかの理由があって買われるのでしょうね。スムーズに完売するかな。

港区から区民に「港区ハザードマップ」が配布されましたね。その中の液状化リスクのマップを見ると、埋立地が高リスクなのは今さら言及する必要はありませんが、川沿い（暗渠の川も含めて）や川の合流地点周辺が、リスクのある地域としてくっきり色分けされている様子が一目瞭然です。ここの土地も笄川と渋谷川の影響は少なからずあるようです。もちろんいちいち気にしていたら住めないし、商売にもならないですが、事実は事実として認識すべきです。

そんな事は、わかってますよ
ありがとう

東側住戸は、浸水リスクあるエリアになっていますね。対策されているんでしょうか。

まるであら探しのようにネガティブな情報が投稿されますが、実際購入を検討している人にとっては、情報の真偽を見極める必要はありますが、あとで「しまった！」と思わないで済むと思えば、とてもありがたいことでしょうね。歪曲されたり、怪しい情報は、まず文章からして稚拙ですから、およそ見当は付きますけどね。

購入検討中ですが、このマンションの道路は東から西へ緩やかに傾斜しており西側の住宅に水が流れて行くとの説明でした。

＞628さん、地盤や液状化については説明がありましたか？