プラウドタワー武蔵小杉ってどうですか？Part2

>619

修繕積み立ての件は、売る側には都合がいいかもしれないけど、買う側には都合が悪い。中古の売買時には、修繕積み立ての残高を確認されるから、少ないと敬遠されるから売れないってことも。

駅前で便利だから車は不要って書き込みがあったけど、そう思ってる人が多くて駐車場が余ると大変なことになる。機械式駐車場は、使わなくても維持費がかかる。駐車場使用料って管理組合の収入に占める割合が高いから、駐車場稼働率が管理計画の想定を大きく下回ると、管理組合の収支が赤字になる。

駐車場利用希望がどれくらいかは契約前に要確認。契約後にしまったと思ってもあとの祭り。引き返せない。

>620

東はマルエツのところ一帯が再開発でタワーになるから多少難ありじゃないでしょ。

>>623プラウドタワーのモデルルームには東側の次期タワーは少しずれて建つような模型があってしかも三角タワーだから真正面のお見合いにはならないかなと勝手に思ってます。

>>582
頻繁に見ないものですから回答が遅くなりました。
個人的には一番はガス使用という所はかなり捨て難いです。また、上層階はまだキッチンと洗面台の高さが選べる所、時期的に今から販売開始なので間取りを選べること、西側方面は高い建物が無くてお見合いしないことも良いと思います。

上層階に行くと洗面台の形が段差があって掃除しにくいタイプになるのは嫌ですけど、そのうち入れ替えればすむ話ですね。

>>625みんな買うときはそう思うんだけどあればあったでそのまま使う。

その分の出費切り詰めたらそこそこ贅沢できますから主婦ってそんなものみたいですよ。

タワマンにとって火災は致命的だから、火を使うガスってデメリットだと思うけど。ガスがお好みなら低層マンショんでしょ。

うーん、コンロはガスじゃなくてもいいけど、床暖房がガスのほうがあったかいし、値段もおさえられるんだよなー。

あ、コンロは、震災直後はどっちも変わらなかったけど、計画停電のときはガスのほうが助かったか。
お風呂なんかは、ボタンが電気だから、停電してたらガスでも使えないけど。

ガスか電気か以前に計画停電中はじっとしてましたよ。

ガスコンロでお湯だけ沸かしたところで知れています。

ほう。
計画停電中、普通にご飯食べたりして生活してるひとも多かったけど、じっと待つひともいらしたんですねー。

停電で暗い中、ガスレンジ使ったらそれこそ危ないでしゅ。

>>629２時間ぐらいじっとしてられないのか？

＞632
あちこちのスレあらさないでね＾＾

ガスは大地震きたら復旧遅れるよ。
火災も怖い。
床暖房は電気でも十分。
オール電化は支払いも一本で楽。

駅も近くて買い物もマルエツやイトーヨーカドーとかあるから便利ですね
後は線路脇の騒音とか駐車場があるのかサイトでは確認出来なかったので
駐車場ができるとわかれば購入検討にはいりますね

>>623タワー駐車場が芯のように入りますよ、
維持費は高いタイプですが友人の会社が営業車を増やせないほど小杉三丁目は月極が足りないので埋まるはず。
線路はエクラスやブリリアをみる限り許容範囲と思います。

駅からすぐでもないのに騒音だけあったらたまらないもんね

東急スクエアが出来てしまうとヨーカドーでも遠く感じる。

再開発のhp新しくなったけど、北側は完全に45階以上の建物に囲まれるね。
北口地区地区計画の話はあまり、販売の人はしてなかったが、こちらも三井でかなりの建つね。
電車の騒音も建物に反射して、かなりの音になりそうな感じ
やはりこの物件価値は南と西のみかな〜

そうですね。
部分的には南や西以外でも抜ける所はあると思いますが
やはり南、西が安全でしょうね。

諸々織り込んで価格が多少抑えめになってるのかな。
シティータワーの販売開始が遅くなったってのが本当なら、しばらくはここしか選択肢なしですね。

今日、見に行って
あれ東口とずいぶん違うな？ってやはり思った。
リエトや、パークの下にはそこそこの面積で公開緑地があるんだけど、
ここのはどこにあるのかちょっとわからんかった。
そこそこの大きさのマンション立てたときに
それに見合ったサイズの公開緑地つくんなきゃいけないものと思ってたけど
見逃したかな？

>>642東横線の特急停車駅前で公開緑地が当たり前のように勘違いしない事ですよ。
それも価格のうちですから。

こちらは資料を取り寄せればわかることですが低層施設の屋上やあちらこちらに工夫して緑を配する予定。

ん。

東急の特急ってそんなにすごいの？

公開緑地は当たり前じゃなくって
法律で定めらてた仕組みだと思っていたんです。
そうでないなら
無償でそれやってる建物のほうが余裕がある。
割安って話

物足りないならもっと語るけど
この物件　広場がない
広場があるべき場所に

ユニオンがある
だから3割くらい安い

>>644ならば日本中、違法建築だらけですな。

思いつきの持論を振り回す前に野村へ電話したらよいでしょう。

>>644、642&645です。
再開発エリアでは市が業者に対して高度制限を解除する要件に緑地化とかコンベンションホール併設とかいろいろ入れるのですが直近２本の小杉タワーは縦庭とかいうヘンテコなやり方で緑を配してます。

プラウドも地べたに緑は作らないので東口側の緑の方が貴重なんだと思いますよ。

日本とかどうでもいいんで
同じ地域で比較してください。
北海道の公開緑地とか興味ない

武蔵小杉ではたっぷりとした
公開緑地の物件が多数あるのに
ここにはない。

んで適当価格で
完売するよ。
ここ買ったらああ、あの団地ねって言われるけどね

>>646
自分が642です。
あなた言ってることがめちゃくちゃです。
修正しなさい

あ!!

私は643ですね。特急停車駅ってすごいのと聞かれたから返しました失礼しました。

643です。
これ以上プラウドの抽選倍率を上げても恨まれるだけなので、642さんが嫌ならやめた方がいい。

ちがう
地元なんで
地域の緑化だけに興味がある

購入予定なら権利があるでしょ
某駅ビルみたいに
適当なものつくらないようしっかり監視してほしい
ここの建物上の緑化がどれほどカッコいいものになるのか
期待しています。

プラウドには緑地がない

緑化率や空地率は開発計画承認の条件なんだから当然守ってるに決まってるでしょ

たしかにエクラスの壁面庭園よりはまともな緑化して欲しいね、管理費高いのだから。

いまの流れでは東口と西口では同じ小杉タワーでも違う雰囲気になりますね。

人工的な東口は好きになれないなぁ

>>655お山へ帰ろう

ここの管理費は高いと思いますが皆さんどう思いますか？
エクラスやグランドウイングとほぼ同じ、もしくは少し高めですが、共用施設や付帯設備は両タワーより良くはないですよね。
購入検討してますが、悩んでます。

管理費、高いと思います。商業施設と一緒のＧＷＴと同じと言われても。南側駐車場、区役所来場者指定のようですネ。左折入場車の縦列待ちで道路の混雑は絶対かモ。シティタワーは、延びたそうですが・・・。

>>658販売価格を高く設定できない分、管理費で末長く回収しようという作戦。
１年後に管理会社を替えれば多少は下がるので売りっぱなしよりは良いと思います。

でも不思議と二、三千円しか下がらない。

確かに管理費は高いですね。野村の管理に納得できるかでしょうね。いずれにしても、悩まれている場合は、購入は見送ってください。管理会社を変えるのも、結構なエネルギー使いますしね。

仮に管理費で5000円乗っけても10年で60万にしかならない。
しかし黒字の年の単年収支500万より10年アーバンネットの収益性が安定し管理が行き届けば野村もオーナーもウインウインなのです。

大手デベと系列管理会社のビジネスモデルとして確立してきた感がありますね。しかし系列管理会社を引っぺがした事例あるんですかね？

ちなみにアーバンネットは関係なく、リビングサポート。

>>662事例はあります。
で、かつて住んでいたマンションで見積り競合もさせたのですが大差なく元サヤに収まりました。

その時は管理組合が逆手にとってうまくやり繰越金を捻出できるようになったためその後の修繕積立金値上げ問題を先送りにできました。

管理会社って期限を切らない一方的契約なので法律で３年とか５年とか規制すべきと思います。

インターネットの利用料は別に必要になるんでしょうか？
管理費とは別に費用がかかってしまいますかね？

ここは通信事業者が選択可能ということは一律料金の適用は難しいでしょうから、ほぼ別会計でしょうね。マンション一括契約で安く提供している既存タワーとはまたコスト差がでるとこでしょうか。決済方法やモバイルとセットにしたりと選択の自由を得られる分の代償です。固定回線使わない家庭には無駄がなく良いと思いますが。

買えるなら､このマンションは買った方が良いですか？

>666
匿名板でのアドバイスが「買う価値について」の検討に役に立つと思って質問しているの？

>666
価値観なんて人それぞれですし、そのマンションの付加価値評価というのも人それぞれ違ってきます。
べらぼうな金額設定ではないですから、自分の出せる資金に問題なく、是非欲しいと思ったら購入してみてはいかがでしょうか。

東横、南武で通勤する人にはいいかもね。
横須賀までは遠い。

営業さんは、ヨーカドーのこと、残るような雰囲気で話されていますが。
アリオ用地、賃貸から取得（１７８億）へ変更されました。本気度、強いです。
今のヨーカドー（開店３０年の老朽化）で、アリオに吸収でしょう。

空いたところへ、３丁目府中街道沿いの再開発（2014.3　コンペ）でどこが移動してくるか？

最近スーパーは最悪マルエツとなってしまいます？。

>>670西口のヨーカドーがあのままかどうかは不明です。
以前はアリオが出来たらあそこにヨーカドー系列の格安スーパーが入ると言われていましたよ。

今後の売り上げ推移次第、現状は白紙じゃないでしょうか？
今ヨーカドーが過疎ってるのは皆さん東急のポイントカード作ったばかりだからだと思います。

>671 西口の既存イトーヨーカ堂は、その立地、好条件をまったく活かせてないですよね。
イトーヨーカ堂の無能さは今に始まったことじゃないですが本当にもったいない。
賃料が発生してる建物なんだからもう少し頑張って欲しいものです。

賃料を含めて利益が確保できているのなら店舗の維持は可能。アリオを立上げつつ隣地の再開発を見極めて処遇を決めてくれれば良い。施設が増えてきたので、どう独自色を出していくかですね。

西口ヨーカドーは面積当たりの売上高では長らく優等生だったんですよ。

小杉には地上げ待ちのテンション低い商店街しかなかったから元住吉では元気なマルエツや大野屋も長らく本気じゃなかったですし、東急の生鮮品の冷蔵温度も明らかに低かった。

>674 あれで優等生だったから全国的にイトーヨーカ堂は傾きっぱなしなんだろうね。

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

>676 既存イトーヨーカドーは現在賃貸のはずだよ。
今年で契約が切れるから継続するのかしないのか。
まあ、どうでもいいが。

いろんな思惑が動いていそう・・

>676
現ヨーカドー土地建物を、東京機械からＨ18年に購入したのはファンドだよ。
ほら、ソース↓
http://www.jpr-reit.co.jp/site/file/2006-0928-02.pdf#search='%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E6%A9%9F%E6%A2%B0+%E3%82%A4%E3%83%88%E3%83%BC%E3%83%A8%E3%83%BC%E3%82%AB%E3%83%89%E3%83%BC'

小杉近辺は食料品と、薬局関係は困りません。しかし、その他日用品は、ヨーカ堂５Ｆのみです。
購入頻度は少ない商品ですが、遠くまで買いに行くのは、年寄りにはたいへんですヨ。
狭っくるしい東急スクエアよりラゾーナに来て欲しかったです。

ヨーカドーは先月末に東京機械の土地（アリオの敷地）を168億で買い取った。
今の店舗が賃貸だとしたらアリオが立ち上がった暁にはヨーカドーは引き揚げちゃって、空き店舗となれば再開発領域に組み込まれるかもしれない？

>>681さん178億円ですよ。西口ヨーカドーの場所は散々揉めた挙げ句に小杉三丁目東部地区再開発組合には参加しませんでしたから今さらどこともくっつけられない陸の孤島です。
すべては再開発計画の真っ最中にファンドというか地上げ屋に売り払った東京機械製作所が原因。

>>676さん東京機械製作所からファンドが買った時点でイトーヨーカ堂は新たに５年間の賃貸契約を結び直したのです。今年が五年目。

小杉の市場性は頭の宜しくないマーケッターがデータで分析すると十万の貧乏人の乗り換え駅。タワマン住民など数のうちに入らない。

でも実際にはタワマン開発で求心力が生まれ安いものは家のそばのスーパーで、ちょっと良いものは小杉駅前で、に変わる。


というか変わらざるを得ない。

小杉３丁目地区再開発から取り残されるのが、亀屋さんブロック、マックブロック、お好み焼屋さんブロック。そしてヨーカ堂。
私利私欲の結果ですか？

ヨーカ堂のビルとは場所が違います。
南側は高度制限が解除出来ないから安価でしか売れない。

はっきり断言したくなかったのですが西口は線路沿いに区役所と消防署を結ぶ道路を作るための再開発だからあとは三井のタワーと広場ができておしまい。

まだまだ建つよ。
三角タワーも建つし、エルシーホテル跡の現駐車場にもタワー、日医大も移転してタワーか建つよ。
西口はまだまだ、時間をかけて変わっていきます。
まあ、どこまでを西口と言うかは知らないけど。

南側、再開発が決まれば高度制限なんて解除されるよ。

これじゃ、小杉のマンションだぶつくぞー

ヨーカドーはそのうちドンキホーテになるでない？

駅前にドンキホーテなんて蒲田みたいでイヤだなあ

毎回、マンションギャラリーにいくたびに人が増えている感じがしますね。後は抽選に当たることを願うのみです。

二期以降の参加を考えている者です。

一期の登録説明会は終わったのですね。抽選日はいつなのでしょう？

>688
だぶついて相場下がるの待ってるんだけどいつ下がるの？
このスレッドが立った7年前からずーっと下がる下がる言われてて、全然下がらないんだけど…。

今が一番の買い時ですよ。ここからはダブついたって高値のままです。

玄関開けたらすぐにトイレ、の間取りも人気なのでしょうか？

都会が買えない層が、続々と小杉にか流れてますね！

武蔵小杉は駅前にポツンとタワマン乱立で飽和状態かつ過疎化気味？

やっぱり羽田空港国際化で人気も急上昇中かつ、今なら手が届きそうな

京急沿線あるいは、その中でも特に注目度が高い京急蒲田あたりに

頑張って検討しなおそうかな？！

>>687日照権の問題が出るから高度制限は解除できないよ。
南口からハッピーロードあたりに広場ができて南側を囲むようにセンスの良い低層が建てられればマンションでもショップでもいいんだけど東横線の線路脇の地権者との同居は困難みたいだ。

蒲田くん、指摘されて慌ててプラウドスレに書き込んだみたいだけど
内容が他でやってるのと変わらなきゃ意味ないじゃん

＞699
蒲田の話題になると、すかさず過剰なまでの反応に！

よっぽど蒲田や、羽田空港国際化の恩恵を独占してる

京急沿線に対しての焦りがあるのですね、なるほど！

お気持ちはわかりますが、確かに今ならギリギリで

京急蒲田あたりなら手が届かもしれませんが、だけど

焦っては事をし損じますので、落ち着いて下さい！

しかし、武蔵小杉の中では、本当に蒲田は人気ですね！

蒲田なんて誰も見向きもしないよ。
ウザイから消えろ。

>701
お前、どうした？

ここは、マンションスレですよ。

蒲田大好きな方は関係ないと思うのですが。

武蔵小杉もプラウドも検討外でしたら、地元へお帰りください。

蒲田でご家族でお幸せに、さよなら～。

ジャパユキ蒲田参上

みんな優しいなー。

東南と南西の角部屋は全て一期で完売しちゃいますかね？

どうだろう。最近、武蔵小杉は今がピークでこれから値下がりするって観測が増えてるみたいだしなぁ

東洋経済の記事ですね。よみましたけど武蔵小杉はピーク、今後新川崎が注目って、新川崎の三井パークタワーを売るための宣伝にしか聞こえませんでした。受け取り方はひとそれぞれだと思いますが。

全体管理費とか全体修繕積立金について、細かい説明を聞かれた方いますか?

全体？
とりあえずみんな説明会なら聞いてますよ。

武蔵小杉の人達って都会への憧れで、蒲田が好きなんです ね？

まぁたしかにお気持ちは分かりますが、武蔵小杉は

そりゃまぁたしかに駐車場代も千葉県や埼玉県の郊外レベ ルだし、

ローカル郊外で定番なヤンキー、893、犯罪、不法外国人 労働者

それらが多いから、どうしても、蒲田や田園調布や

港区、品川区、中央区、や山の手の富裕層地域的に憧れる のですね

まぁお気持ちは分かりますが、だけど武蔵小杉はローカル だけど

ローカルにはローカルの庶民的な良い部分もありますから

どうか堪えて下さい、お願いします、頑張って下さい

>>711物件スレはやめとけ。

蒲田は都会じゃないよ～

＞714
って事にしたいのですね？まぁお気持ちは分かりますが

武蔵小杉だって、ローカルですが田舎ならではな庶民的さ

千葉県や埼玉県なみの駐車場代で、都会にはあり得ない利点が

それはメリットと思うので、あとは我慢してください、

どうにか堪えて下さい、落ち着いて下さい、お願いします。

それから、ここは武蔵小杉の物件スレであって、蒲田とか

都会の人気地域の話題をするスレじゃありませんよ！

ジャパユキ蒲田！

管理費、修繕積立金とも、それぞれ全体管理費と全体修繕積立金という項目が入ってました。
これがよく分からないのですが、どなたか詳しい説明を聞かれましたか？

大体の物件は、自身の部屋の修繕費、管理費を払います。物件の中には、（主に高めの物件価格）建物そのものの修繕費、管理費を入居者が払う物件があります。詳しくはわかる方がいそうですが…

ここって5200万円台から３LDKがあるんですね。
リエトの中古の釣り物件4980万円よりいいですね。

718酷いね。

全体の話は、今回の再開発地区全体で共用になる部分の費用が別で組まれているという話です。具体的には敷地の舗装道路、緑化など。