プラウドタワー武蔵小杉ってどうですか？Part2

すみません、この物件を前向きに検討している者ですがどのくらいの学歴や勤務先などの肩書きを持ってるとこの物件が身の丈に合うということでしょうか。

志の高い人たちに囲まれていい影響を受けながらのびのび子育てできたらいいなと思うけど見下されたくはないかな。

モデルルーム、先週末見に行きましたが、天井の低さは気になりませんでした。バルコニーとトイレが広いのが良かったです。3LDKの70平米（価格=6,000万円前後、坪単価＝285万円前後）が結構多いですが、ひとつの部屋が窓なしなので実際は2LDK&Sです。東口の8階まではユニオンビルの為、眺望が全くぬけてません。プレゼンでは武蔵小杉は如何に駅の西口が優れているかを延々と説明してました。先週、テレビで放映されたせいか来客でごったがえしており、この調子でいけば結構速く完売するなという印象を受けました。後、白のユニホームを着ている受付嬢がすごく綺麗でした。

大学から早慶や国立にはいる人も沢山いますし、ここで今そんな議論したって全く
意味がないと思いますよ。

天井の高いリビングは解放感があり素敵ですね。羽根がクルクル回る照明を付けて滑らかな空気に包まれたい。

学区がどこかなんて意味がないと声高に主張する方って、よくわからない。
別にどこでも関係ないと思うなら今井小で良いんじゃない。

今井小で良いと思います。と言うかどんなに親にお金があっても、学歴があっても
ダメな子は駄目ですし、統計的に年収が高い子供は高学歴となっていても自分の子供
が当てはまるかなんて分かりませんし。 楽しくマンションで暮らせたら良いなと思って
います。

本当にお金持ちの人は、武蔵小杉には住まないよね。子供も幼稚園から私立ですよね。
そしてお金があって頭のいい子供はスイスの学校に進学するでしょ。

自分がどんだけがんばっていい人生を送るかなんてのは学区なんて関係ないです。
ニュース見てれば学校に子育て任せちゃいけなってわかりますよね。
申し訳ないけどちっちゃい話だなあと思って読んでます。

武蔵小杉には住まない本当の金持ちの話が
なぜここで出てくるのだろうか

子供を一流私立校にいれ、武蔵小杉の高級タワーマン（坪300万円近いプラウドタワー）に住み、高級車を乗りまわし、ビトン大好き浪費家奥さんを持ち・・・年収1000万円ちょい位の人がこういう生活をすると、周りからみると裕福そうにみえますが、当の本人は貯金ゼロで夜もゆっくりと眠れないでしょうね。こういう人ほどロレックスの時計してダイソー百円均一で買い物しているものです。そう、今こそこういう見栄っ張り住民が多く住む武蔵小杉に一番必要なものは大型の百円均一店なのでは・・・エクラスの商業施設に入らなかったのが残念です。

だから前提を型にはめて決めつけるのやめよう。

うちはふつうに普通だよ。背景は人それぞれだけど武蔵小杉に住みたいからプラウドタワーを検討してるそれでいいんですよ。

>>187よくわかった。君のご子息はスイスでもなんでもやってくれ。

エクラス住民ですけど法政通商店街のcandoとニトリで色々揃えましたが間違ってますか？

マルエツ移転前の閉店セールも行きました。

うちは子供をスイスに行かせる予定の無い普通の家庭ですので個人的には間違って無いと思ってます。

間違ってませんよ。モデルルームで素敵に演出されたインテリアに妄想を掻き立てられてその結果なら間違いですが、そんなこともないでしょう。とはいえスイス発言の人もたとえが引っかかるけど書いてること自体は庶民派なんで、スイスに反応するのは敵にまわす対象が違うのでは？

うちはまだ進学以前に保育施設の供給が気になっています。

場所がちょっと残念です。別に高級とは思ってないですが…。
ウイングには手が届かなかったのでプラウド検討中です。

たしかにスイスの方よりその前にいっぱい書かれてる極端なエリート志向の方が不愉快でしたが、

にもかかわらずマイホームは武蔵小杉で検討してるってとこだけはかわいいですね。

プラウドタワーの管理計画と長期修繕積み立て計画内訳を入手された方いらっしゃいます？
なんだか高いですがその他の棟との区分はどうなってるのだろうか

>>193保育所はベネッセをはじめとしてどんどんできてますよ。
ただ転居児童がすんなり入れるかは不明ですが新設なので０才児優先ってことはないと思われます。

<196 管理費は22,000万円位で若干高めです。修繕積立金は9,000円前後とかなり低く抑えられており、これに関しては５年後位に「修繕積立金を倍にします」旨の手紙が一方的に必ず送られてくるでしょう（一括払いの選択もあり）。公示価格首都圏上昇率No1の武蔵小杉の固定資産税も勘案すると月50,000円位(管理費22,000円、修繕積立金18,000、固定資産税10,000）は覚悟しておくべきでしょう。これに駐車場も入れると、家のローンが０でも毎月7万円かかります。

固定資産税は年間12万ではきかないでしょう。
減税措置のある5年間は多少は下がりますが、70平米あればそれ以降は30万くらいはいきますよ。
マンションは不動産取得というより、お金で安全を買う感じですね。

固定資産税年間30万円！そんなに高いのですか？もしそうなら、駐車場借りると月85,000円（管理費と修繕積立金で40,000円、固定資産税25,000円、駐車料金20,000円）、これにローンを仮に月165,000円とすると合計で月250,000円。給与から税引き後の250,000円の支払いは結構きついですね（年末にローン一部1％分が戻りますが）。やっぱり武蔵小杉のタワマンに住むには、電車の便利さと引き換えにマイカーを諦めるしかないんですかね。

ローンが16万って。。。
キャッシュで購入してしまう人もかなりいそうですが、最低でも3000万くらいは用意しないと、辛くないですか？

固定資産税約36万くらいとききました。
5年は半額ですね。
人生何を優先すべきかですね。
利便性がいいから車の維持費は贅沢かなぁ

ローン月16万返済ですか。
某都市銀行の融資担当者から聞いた話ですが銀行は変動金利4％で想定しても返済可能な方にローンを組むのでかなりの優良企業にお勤めもしくはなんらかの資産やバックグラウンドをお持ちなのでしょうね。

今、買うなら武蔵小杉と思いますよ。
ただし頭金3000万整った数年後に買うべきマンションはその時の時流ですよ。

30年50年と資産価値が維持できる立地ってアメリカ型の都市開発を続ける限り有り得ない。

街ごと古くしてまた新しい街を開発しますからね。

だからデベロッパーと呼ばれるんですね。

>198

修繕積み立ては、段階的値上げと定期的な一時金徴収がセットにされているパターンがほとんど。イニシャルの費用だけで考えてローンぎりぎりで組んじゃうと破綻リスクが高い。分譲マンションって運命共同体だから、破綻して滞納されたら他人事ではない。国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されてるんだけど。さらに２５年計画だと、配管、エレベーター、機械式駐車場の交換といった３０年目以降に控えてる大物は含まれていかかったりするから、さらに値上げ額が大きくなる可能性が非常に高い。そういった意味で長期修繕計画を早めに確認するのは必須。

不動産取得税がどれくらいかの確認もお忘れなく。入居後数年してから突然、申告のお知らせが税務署から届いて驚かないように。

ちなみに我が家は20代で最初の物件を購入以来だいたい7〜8年ごとにマンションを買っては繰上返済して次を買ってます。

一戸売却して頭金に回し一戸賃貸してローン返済に充て給料から繰上返済です。

つまりは、頭金、引越し費用の他に200〜300万くらいは登記費用やら税金などでかかるということですね。

もう少しかかるんじゃないですか？
他に積立て一時金、火災保険、ローン保証金やらタワマンだとオーダーカーテンやらなんやら物件価格の5〜8％は見るべきかと。


とにかくキャッシュ持ってないとキツい。

カーテンって既成のだとサイズがあわないからオーダーになって意外に物入りなんだよね。タワマンに限らず。ってか、タワマンだとカーテンしないってパターンもある。お見合いでなければ。

確かに、閉めたことがないカーテンあるな

209さん、よく読んで。頭金、引越し費用の他に…ですから、家具などはさらに300〜500万みないとね。つまり、手続きだけで200〜300万必要ということ。

そうなんですよね。
契約から入居までの間にせっせと貯めたお金をそっくり持っていかれる感じです。

ひとつ、新築タワマンの良いところは不動産仲介手数料（購入価格の３％）がかからないという事ですかね。6000万円で180万の手数料、結構大きいですよ。

仲介手数料は販売価格に乗ってるだけ。販売代理が入ってるでしょ。

それから消費税もかかるし。中古を個人から購入(ってのが普通）だと消費税はかからない。

>214

新築プレミアってのを知らないのかな。１割くらい乗っているといわれてる。

2割3割じゃなかった？

場所は悪くないね。
上の階ならありかも。

全方向に何かしらあるから真ん中より上がよいなと思います。

うちは庶民なので低層階しか買えません(泣)

3.11以降、家の揺れやエレベーターのリスクを考えると高層階は怖くて～なんて人には言い訳してます。

３・１１では乾式壁が結構あちこちで壊れた。制震も例外ではない。戸境壁は共用部分だから、補修費は管理組合負担。低層の人は高層の人に貢って構図。低層買うなら、タワマンでなくてもね。

制震だけど、境界梁ダンパーってはじめて聞いた。３・１１での実績を確認したほうがいいかも。

6-7階程度のマンションだと1階ごとに100万程度違うから最上階はかなり高い。
小杉でこの駅距離なら南向き70平米で5000万台中盤にはなるでしょう。

だからここの低層との違いは維持管理にかかる金だとおもうが、共用施設をどう見るかだろうね。

>223

要望書って単なる購入希望住戸アンケートだから、あまり重く考える必要は無いよ。売る側はそれを見て販売住戸の決定とかに利用するけど、購入する側のメリットとしては早く出したら重ならないように営業努力してくれるだけ。でも、倍率がつくような人気だったらそれも意味が無い。調整しようが無いわけだから。

要望書出さなくても、希望する住戸が販売対象になったら登録できるし、その逆も可。

新築低層、小杉駅徒歩４分、南向き70平米は5000万台では難しいでしょ。
そもそも物件無いから想定も難しいけど、１階でも6000万は超えそう。

>>225要望書を出すのって担当営業さんをうまく使うためのサービスカードぐらいに軽く思った方が良いですよ。

うん、かなり控えめに言ったつもり。
だからタワマン低層に価値ないってことはないかなと。

中古低層、小杉駅徒歩5分、？向き70平米5000万円はリエト。

リエトの抽選住戸が当たらない限り無理です。

通常販売だと低層でも6000万近いです。

リエトとプラウドを比べてはダメ。
物件そのものが比較にならないほどの差がある。
あそこは元は賃貸だったんだから。

同じ武蔵小杉物件として比較して、納得したうえでプラウド選んだほうがいいよ。中古になったら似たようなスペック(数字上は)だからね。

リエトは、分譲の予定で作ってる途中で、賃貸に変わったから、仕様も値段もさほど安くないよ。
HPにある抽選物件は、客寄せ用だから安い。
話聞きに行くと、他のもありますよーって教えてくれるけど、それは武蔵小杉タワマン新築相場より若干安い程度です。

リエト、見たことありますか？
中身、全然違います。シンクから壁紙、トイレ、風呂場、どれを見ても賃貸マンションと同じ材質だし、サッシも普通のサッシなんですから。
とにかく、見てみるとすぐにわかります。あれに、何千万も払う気になれないです。
あと、値段交渉も足元を見る感じで提示してきますから、さらに怪しいところです。

賃貸にも色々あるが、さすがにあんな賃貸ゴロゴロしてないでしょ。リエト見たけど。それとも部屋によるの？
賃貸って言っても、お高め賃貸だから、賃貸仕様としてもそんな低いレベルじゃないしなぁ。


脱線するが、賃貸にも色々、といえば。
某サイトのアンケート結果だと、日本一(回答してくれた不動産業者の中で)の賃貸マンションは月の家賃が320万円だそうです。
TOP3は全部広尾。駅からは徒歩10分くらい。どんなひとが住んでるんだろー。
ちなみに10位で250万円越え/月でした。恐ろしい金額だ。
TVでおそらくその1位と同じマンションかなってとこの内装見たことあるけど、あのレベルだと、賃貸分譲関係なく実際に目にしたことない！っていう豪華さ。うらやましい。
別世界だなー。
白金や中目黒、代官山なんかより、広尾がTOPなんだねー。

我が家は、リエトコートクラッシーからこちらを検討中です。
最近の新しいマンションの仕様は良いと思います。大分高いけどね。
当時、リエトはパークだと、さほど内装は変わらなかった印象です。
窓や換気など違いますが、住んでいて気になったことないですね。

なるほど、リエトに賃貸で住んでて武蔵小杉が気に入り、購入する人も結構いるんですかね。

>>237クラッシーは分譲ですよ。
リエトが賃貸仕様というのは鹿島がデベ抜きで建てたためにデベ営業が言いふらした都市伝説ですね。


単に新駅が完成するまで完売に自信がなかったからあんまり高級に作れなかったのと不二サッシ跡地なので全面ガラス張りでサッシだらけなだけですよ。

少なくとも分譲のリエトクラッシーとリエトイーストは、まったく同じ仕様です。

横須賀線ユーザーには悩ましい選択でしょうね。


駅のホームから遠くてOKならプラウド

坪単価が割高でも待てるならスミフタワー

すぐ住むならリエトイースト

１駅先なら三井の新川崎タワー

乗らない東急線に無駄に近くて良いならGWT

プラウドタワーは横須賀線がちょっと不便ですね。ホームまで１０分。

プラウドから横須賀線のホームに行くには、南武線の混雑したホームを通らなくてはいけないので、ラッシュアワーは結構きついです。

横須賀線メインでプラウドはもったいないかなぁ

東横より東にいっぱいあるタワマンの中古待てばいいと思う。
戸数多いからそれなりに数出るでしょ

うそです！パークとリエトを一緒にしないで‼
全然違います、設備も、内装も、比べられるのはちょっと悲しいです。
リエトはもういいでしょう。
ここは実際、駅からの距離は微妙に感じる距離だし、JRを使うなら駅近マンションとは思えないような気がします。

なんか必死ですね。

内装なんか、個人的に変更できます

パークとリエトは両方見たけど仕様は本当に全然違いますよ。
パークは換気も第1種換気（全熱交換式）だしサッシもいいものをを使っている。
構造も直接基礎+制震構造で安定感があり、使っているコンクリートも最大１５０Nでリエトの2倍の強度。
あとは個人的にはスタディールームが気に入っています。ミッドスカイタワーの方は蜂の巣上に入り組んだブースになっていてプライバシー性が高く他の人を気にすることなく集中できます。

パークとリエトの中古価格はどうなんですかね？
仕様の差を反映した価格なのかな。

>247です。
リエトの良い点も書いておくと公開空地は広くて武蔵小杉以外の地域のタワマンと比べてもきれいで希少だと思います。
また、エントランスも広々していてホテルみたいで非常に素敵でした。
リエト最初にみて舞い上がったのを思い出します。
パークを選んだ理由は上に書いた通りですが。

>247

コンクリの強度を上げた分、細くしたらトータルの強度は一緒。耐震等級どっちも１でしょ

プラウド板でなんでパークとリエトが争ってるのか

今日、コンビニで売っていた週刊ダイヤモンド新築マンション・戸建て購入完全ガイド2013春という本で、儲かるマンションベスト100に選ばれてました。儲かる確率は84.8パーセント。ここ以外はすべて都内。都内以外で唯一選ばれてました。詳しくは立ち読みしてください。

買ってください。

武蔵小杉は材料（横須賀線新駅、副都心線直結）出尽くしたから、今がピークでしょ。あとは下がるだけ。リエトみたいに売れ残りもある。おいしかったのはコスギタワーとかの頃だったかな。

相鉄乗り入れもあるよ。

リエトとパークが競ってるというより結局のところ既存タワーの入居者は概ね選んで正解だったと思ってるんですね。

この流れが西口〜小杉三丁目にもあてはまって欲しいものです。
最近の書き込みを拝見してると地価上昇の影響か荒っぽい感じのやりとりが目立ちますが、小杉ってそんなギラついて物色するほどの街じゃないので
本当に穏やかに住みたい方におすすめしますよ。

>255

相鉄乗り入れは相鉄沿線住民にはメリットがあるけど、武蔵小杉には混雑するだけってデメリットしかないでしょ。

少しは商業地の需要が増えるんじゃないか？
人の流れが一方向なら客奪えるってことだろ

>>257
相鉄直通は武蔵小杉には実質増便（ただし品川行き）となりそうな感じになってきているので
混雑緩和に繋がる可能性が高い。

リエトが売れ残りとか言ってる時点で武蔵小杉をよく知らん人の意見と丸わかり。
あれは賃貸の期限が切れた部屋を順次売ってるだけだから。

商業施設の需要が増えて喜ぶのはお店の人だけ。住民にとっては住環境が悪くなるだけでしょ。外からの人が集まると犯罪が増えるし。

>>261
そしたら代官山なんて犯罪だらけですね。
でも実際には代官山で犯罪が多い、とは聞きませんが。

>>259
えっ、それほんと？
蛇窪の平面交差がある限り、増発なんて無理でしょ。

相鉄の件、JRへの乗り入れは小杉にはデメリットしかないが、東急への乗り入れは新横浜直通ってメリットがある。
東急念願の新幹線停車駅だよ。コストもJR直通線の比じゃなくかかってるし、東急も気合入れてるよ！

東横線の副都心線との直通運転も、座れなくなったって不評だよ。

新横直通にメリットがあるなら横浜線沿線が潤ってないのは何ゆえ。

JRと東急って仲悪いから、直結したら乗り換えの接続悪いダイヤ組んだりして。菊名がそうだよね。

>265
>東横線の副都心線との直通運転も、座れなくなったって不評だよ。

物事の一面がすべてとは限らない。
座れなくなった人と同じ数だけ座れるようになった人がいる。

プラスとマイナスは相殺されている。

>>259相鉄線の品川直通はものすごく重要な話題ですが横須賀線経由では時間短縮効果も少ないうえに大崎駅手前にある蛇窪の平面交差という非常に危険なポイント切り替えがあるため
鶴見からこのたび整備された東海道貨物線を走る計画だそうですよ。

鶴見駅新ホームも構造的に貨物線になら新設可能とJRが発表しました。

259さん

具体的に増発出来るソースあります？

西大井～品川間には平面交差が二ヵ所あり、第１ポイントが、武蔵小杉側→大崎へ抜ける湘南新宿ラインと品川側→武蔵小杉へ抜ける横須賀線の平面交差です。

第2ポイントが、武蔵小杉側→品川へ抜ける横須賀線と品川側→大崎へ抜けるNEXの平面交差です。

この問題があるために、増発は不可能で、東京側からの増発は品川で折り返す設備まで造る苦心策まで講じなければならなくなってます。

横須賀線＆湘南新宿ライン＆NEX を合わせた時間辺りの本数は限界になっており、横須賀線を増発するなら湘南新宿ラインを減らす等の方々しかないのが今の現実だと思いますので、さらに相鉄が乗り入れるとしとも、朝ラッシュアワーでも1～2本位で限界でしょうね。
しかも相鉄は10両。編成が短いので乗降に時間が掛かりそうだし、西大井にも武蔵小杉にも折り返し設備を設置するスペースも、二重の平面交差をすぐに立体化する土地も厳しいかんじですね。

そもそも例え相鉄が朝に1～2本でも乗り入れる余裕があるのなら、東戸塚辺りのJR住民が黙っちゃいないでしょう。

パークはなぜこんなに必死なんだろう？
売りたいのかな？
それとも、タワマンが増えてきて、自分がタワマンの中でもカチグミだと思いたい？

>>270昨年、東海道貨物線と東北本線がつながった際に東海道貨物線の旅客併用案は一度オープンになった情報ですが今はコンフィデンシャルになってるみたいです。
理由は不明ですが宇都宮から湘南新宿ラインの線路を借りて走っていた東海道線帰属の列車が池袋新宿渋谷を通らなくなるなど地域への影響が少なくないためはっきりするまで内緒なんだと思います。

ちなみに今はバンバン通過してるライナー便も全部東海道貨物線に移る予定ですよ。
その空いたダイヤに相鉄の湘南新宿ライン直通が走り、品川直通は東海道貨物線を走る案だと聞いています。

つまり相鉄からの品川直通は横須賀線の線路というか武蔵小杉は通らないのですね。

272

具体的な想定ありがとうございます。
東海道＆常磐線の直通化も絡めてくるのでしょうね。ただますます複雑化しそうな感じでしょうか…

湘南ライナーの本数は僅か。
東海道貨物線～横須賀線を使って品川へ行くライナー分を朝の東海道に組み込んでまで相鉄に配慮するほどJRは優しくないでしょう。今度は東海道線を減便したりしなくてはやりくりが厳しくなってきそうですし。相鉄に配慮するくらいならば、自線をまず増やさないと！

元々現在ある横須賀線も湘南新宿ラインも貨物線でしたから、現在のような旅客用路線に対応しておらず、継ぎ足しをしつつ、さらに西大井や武蔵小杉に駅を造るなんてなかったと思われます。


273

つまり、相鉄は武蔵小杉を通るってことでしょ？

東海道貨物線ですよ。品川駅でたまに列車が止まるアレです。

あれが国土交通大臣に旅客利用申請して通れば晴れて東海道貨物線でダイヤが組めるのです。

横須賀線が走っているのは品鶴線という貨物線です。

>>268座れませんね、重い荷物や疲れてる時など大変です。

しかも乗り換えエスカレーターが詰まるので朝のラッシュ時は代官山辺りの線路で待たされてた頃から時間短縮効果は０です。

京王新線のように渋谷駅を２つにして欲しかった。

渋谷駅の東横から半蔵門線にかけての通路に警備員の格好した誘導係がいて邪魔というか、毎日不快なのは私だけ？いつまで雇用するのかしら。年度予算の今月末で終了願う。

ここでそんな話w

パークは、リエトを叩くのが好きだね。GWTの販売員もそうだった。リエトと、あとエクラスもダメっつってたな。よそを叩かないとセールス出来ない販売員ってのもなんだかな。
リエトが引き合いに出されやすいのは、賃貸契約終わったところから売ってるので、常に売る時期がかぶってるからかな？

賃貸って言っても、分譲用に作ったのを賃貸に変えただけだし、賃貸仕様ではないだろう。
隣のクラッシーは分譲だけど、リエトイーストと同じ仕様。
言うても高給賃貸の部類だろ。

リエトに行って、物件見てみればわかるのに。キッチンの造り付けの棚とか、トイレ、クローゼットの扉。賃貸マンションよりお粗末だったりするから。何故、わからないのかが不思議。叩いているのではなくて、本当に質が違うことを言っているだけ。
高級賃貸って、白金や六本木辺りのこと？そこは、賃貸でも普通に大理石つかってます。