プラウドタワー武蔵小杉ってどうですか？Part2

武蔵小杉のことやたらと報道されてますねー
地価上昇！！

住民としては、うれしいかぎりです。
さっさと完売して、さらに注目エリアに
してください野村さん！

タワーに住んでるけど管理費こんなに高くない。
商業施設がついてるから管理費高くなるんですよ。

こんなに管理費高いと中古で売る時売りにくそうですね。

＞137 70m2程度で３万円超え
やや高めとは思うが、問題は中身ですね。
管理費については無駄や過剰がないのか、逆に修繕積立金は安すぎないか、良く良く確認する必要があり。
管理費が2万越えとかならちょっと高めかも。
修繕積立の割合が高いならより良心的。
特に修繕積立金はデベが分譲時に売りやすくするために最初安く設定し、10年ごとに大幅値上げが前提の長期修繕計画になっている場合が多い。

昨日報道ｽﾃｰｼｮﾝとかでもここ、報道されてましたね

「川崎アドレス」が唯一の欠点かな・・・

管理費・修繕積立金、タワーなら、最終的に5万越えってとこもありますよー。
GWとかそれくらいじゃなかったかな？

5万越えは何年後くらい？駐車場代入れて8万くらいかな？

ここも、そうなります。
長期修繕計画がでています。確認するとGWTと変わらないです。
つまり、両者とも妥当ということ。

リエトコートは管理費安いですよね！
旧パークシティもプラウドに比べると安いです。

ミッドの住民です。最初が低くてもミッドのように購入してから4年後に「毎月の修繕積立金を倍にする事を検討」という手紙が一方的に送られて来るよりは、最初から正直に高く設定していた方が良心的でしょう。

タワーマンションは維持管理が大変なのでそのあたりを理解した人ではないと買ってから後悔します。
管理費ですが、ラウンジのドリンクが自動販売機だけなのにちょっと高いかなって思いました。

それと子供のたまり場になりそうな施設が多いと早い時期に修繕費を使い始めることになります。
月づきの修繕は少なく数年に一度の一括払いから月払いに上乗せ見直す管理組合が増えてます。
すぐ引っ越してしまう人もいますから、そのほうが合理的かなと思います。

こちらは値段の割に室内の水回りの高級感が低い（キッチンの天板が大理石ですが・・・）ので悩んでます。

モデルルーム見る前はすごく買いたがっていた家族も今はそうでもない様子です。
すでにタワマンに住んでる方は感動が少ないと思うかもしれません。

リエトコートって修繕費がすごく安くないですあ？後で怖いのでここや
エクラス グランドウィングはある意味安心かと。

ミッドは修繕積立金の不足に早く気付けてよかったんでないか？
いまMSTでは50年安心計画というプロジェクトで修繕積立金の見直しに着手しております。
それによると93平米の我が家は修繕積立金が月22,000円代、管理費は元々平米227円なので合計45,000円くらいになるようです。これは50年間に必要な負担を見積りそれを均等に負担していくので少なくとも5年とか10年といった短いスパンでの値上がりはありません。タワーマンションの修繕にかかかる費用にそれほどの大きな差はないでしょうから、いかに負担を早くからしていくかですね。
長文失礼しました。

>154
最初から必要な積立額を負担していったらそれくらいにはなるんでしょうね。

免震、制震、耐震のいずれかの構造で修繕積立金は差がでるみたいですね。
パークシティは免震なので費用が高くなりますね。

パークは制震ですよー

西側の中原区役所に再開発でタワーマンションが建つ可能性はあるのでしょうか？

新築時の積立金と管理費は高きゃ良いって訳でも安きゃだめって訳でもないですよ。すべては管理組合結成後に決まります。

高層タワーの場合、修繕積立金の内訳のほとんどがエレベーター改修と外装工事費用です。リエトさんの場合全面バルコニーで外壁がないのでベランダ防水以外の費用は安く見積もられてます。
とはいえエレベーター改修も外壁もその時になってみないとわからないのが実態でしょうね。

高い負担を後世に押し付けるのは理不尽なのですが
不動産業界の慣習でデザインは重視しますよ、共有設備は豪華で魅力的ですよ、だけど費用負担は普通ですよと見せて売るんですね。

>>154アベノミクスでインフレになるかTPPで資材費が下がるか先のことなど誰にもわかりませんが
MSTさんてそんな多額の現金を先に集めて銀行にでも預けるのかな？

集めた修繕積立金が運用されるのは普通ですよ？なんならこのマンションだって購入価格に既に積立基金相当額が含まれてるんじゃなかったっけ？MSTとか確か外壁タイル多用してますよね、震災以降点検基準がきつくなって定期的に剥がれないように点検しないといけなくなったとか。その費用が想定外にのしかかってるという話も聞いたことがあります。真相はわからないのですが。

>>162私が考えるタワマンリスクは先のこと考えない人達がバンバン購入して将来的にオーナーチェンジでオートロックの内側が危険になること。その場合積立金なんて払わねーよなんてオーナーだらけになっちゃうから積立金は最初は高くて将来的には上がらない計画ってのが理想かな。

MSTって新築時の一括がけっこう高かった記憶がありますし、本気で次世代まで所有するなら働き盛りで収入があるうちから積立金は払っときたいですよ。

資金繰りが怪しい人達が敬遠してくれるぐらいの方がむしろありがたい。



デベさんはやりにくいでしょうがね。

不動産の資産価値って学区もかなり影響しますよね。

例えば資産として評価が安定してるリアル日吉の場合、
日吉台小学区だと古い戸建エリアで三世代同居も少なくないけど中学受験から私立が半分、駒林小学区だとそれなりのマンション家庭が多くてそのまま日吉台西中へ、って具合で自然と教育に理解のあり、考え方が近い家庭が集まりますよ。


小杉三丁目の強みはそのあたりですかね。

今井小の評判が良かったのはすこし前の話しです。
今は、周りをみても大差ありません。
中学受験率も今井小より西丸子小の方が高いと聞きます。
またパークシティーのタワーができてからは上丸子小の評判も多少は良くなってきたようですし。
プラウドは学区が今井小ということを売りにしているようですが、地元に住む者としては、あまりよくわからない…というのが正直な感想です。

>>166そうなんですね、今井小って少し前までは企業の社宅などもあり帰国子女向けの語学授業などありましたが徐々に変わってきているのですかね。

進学実績がすべてではありませんが、きれいごとではなく、親としては中学受験の進学実績＝小学校の価値と評価することは今日においてはいたし方ないことだと思います。その意味では、今年あたりから再開発地区住民の子供で新六年生になる児童が急増します。上丸子小と下沼部小の来年の中学受験の実績は注目されます。
もっとも、再開発地区住民の小学生で受験をめざす子たちは、地元のN研やWアカではなく、自由が丘校など御三家や国立への進学実績の高い塾に通っており、進学実績は通っている小学校の良し悪しにはほとんど関係ありません。今井も上丸子も下沼部も公立小としては特段の問題もなく、さりとてマンション価値を上げるほどに優れた進学実績などがあるというわけではありません。今井小学区ということが他との対比でマンション価値に影響を与えるほどのブランド価値を持っているとは到底いえないでしょう。

今井小⇒今井中⇒法政二と進学した生粋の今井エリア育ちOBです。
今はわかりませんが、私の時は今井小の受験率が低いのは今井中が落ち着いていたのも要因でした。
学区の中学が荒れていたり、評判がよろしくないと女子生徒を中心に学力にかかわらず中学受験が増加します。
当時の今井中は男子生徒よりも、女子生徒のほうが５～１０％多いという特殊な環境でした。
なので、教育熱心＝中学受験とは限りません。中学生で暴走族に入っているような生徒がいるような
中学もまだあるようですので。

↑同意です。
何度か書いてますが日吉台小も結局は日吉台中が多種多様なため中学受験組がさらに増えるんです。

日吉台小の半分が私立に流れても日吉台中の成績上位者が日吉台小出身者ばかりなのですから。

かたや日吉台西中は日吉マンション族御用達の駒林小からのエスカレーターなので中学受験させなくても幼馴染みの友達もいるし安心って環境なんですね。

プラウドの理想の購入者さんって今井小学区の三世帯同居で共働きでガッツリ貯めてきた家族かなと思います。

うちは転校があるので電車乗せて卒業まで越境かなあ。

学区違っても中学は西中原に入れたい。

レベル感の相違ですね。受験世代を抱えてわざわざ小杉のタワーマンションを買う人は「MARCH」は照準外、東橋工医か早慶に目標を置くご家庭が多いでしょう。とすれば、中学生以上であれば、既に私立か国立に通学、小学校以下ならば、私立国立に入れるよう大事なのは進学塾での成績、地元小学校のレベルなどハナから期待してません。もちろん校内暴力がないなどは最低限の条件ですが、都内の小学校でもいわゆる「荒れて」いるのはごく一部、大半は可もなく不可もなく普通の小学校です。今井でも上丸子でもどちらも最低のスタンダートは満たしているようなのでどっちでもいいです。
川崎市の公立小学校のレベルなど、県外転入者にはほとんど決め手にはなっていないです。

志望校など前提をガッチガチに絞り込みすぎても仕方ないですよ。いろんな人がいてこその社会ですから。

野村不動産の執行役員に知り合いいますけどMARCHですし色んな考え方の方がいるなかの長所の１つで良いんじゃないの。
今井の住民は子供を転校させなくていいうえにプラウドの子として集団登校させるんだから。

プラウドを含め、小杉三丁目は、日医大跡地の新設小学校に集団転向じゃないの？

子供がMARCH以下だとヒソヒソばかにされてしまうのでしょうか。親の世代もやはり優秀な学歴をおさめた方ばかりで、満たない人はその程度の扱いになってしまうものでしょうか。一部の人にそういう空気を作られると肩身が狭いです。

モデルルーム見た方に聞きたいですが、
下がり天井気になりませんか？
部屋の真ん中とリビングに2,090はちょっと…
一番低いのは2,060もあった。
気になるのは私だけですか？

親の学歴、大事でしょう。親の勤務先、大事でしょう。これは何かとつきまとうことです。
自分が卑屈にならなければ、良いことですが、下手に劣等感を抱き、周りに対して僻んでしまうようであれば身の丈に合った住まいを探されることです。

世間体ばかり気にしているのですね。あまり気にしすぎるのもどうかと思いますが。

天井、話と違いすぎですよね。
凸凹だし、圧迫感ありすぎです。
せっかくの設備も、悲しくなります。モデルルーム入った瞬間に感じましたよ。

すみません、この物件を前向きに検討している者ですがどのくらいの学歴や勤務先などの肩書きを持ってるとこの物件が身の丈に合うということでしょうか。

志の高い人たちに囲まれていい影響を受けながらのびのび子育てできたらいいなと思うけど見下されたくはないかな。

モデルルーム、先週末見に行きましたが、天井の低さは気になりませんでした。バルコニーとトイレが広いのが良かったです。3LDKの70平米（価格=6,000万円前後、坪単価＝285万円前後）が結構多いですが、ひとつの部屋が窓なしなので実際は2LDK&Sです。東口の8階まではユニオンビルの為、眺望が全くぬけてません。プレゼンでは武蔵小杉は如何に駅の西口が優れているかを延々と説明してました。先週、テレビで放映されたせいか来客でごったがえしており、この調子でいけば結構速く完売するなという印象を受けました。後、白のユニホームを着ている受付嬢がすごく綺麗でした。

大学から早慶や国立にはいる人も沢山いますし、ここで今そんな議論したって全く
意味がないと思いますよ。

天井の高いリビングは解放感があり素敵ですね。羽根がクルクル回る照明を付けて滑らかな空気に包まれたい。

学区がどこかなんて意味がないと声高に主張する方って、よくわからない。
別にどこでも関係ないと思うなら今井小で良いんじゃない。

今井小で良いと思います。と言うかどんなに親にお金があっても、学歴があっても
ダメな子は駄目ですし、統計的に年収が高い子供は高学歴となっていても自分の子供
が当てはまるかなんて分かりませんし。 楽しくマンションで暮らせたら良いなと思って
います。

本当にお金持ちの人は、武蔵小杉には住まないよね。子供も幼稚園から私立ですよね。
そしてお金があって頭のいい子供はスイスの学校に進学するでしょ。

自分がどんだけがんばっていい人生を送るかなんてのは学区なんて関係ないです。
ニュース見てれば学校に子育て任せちゃいけなってわかりますよね。
申し訳ないけどちっちゃい話だなあと思って読んでます。

武蔵小杉には住まない本当の金持ちの話が
なぜここで出てくるのだろうか

子供を一流私立校にいれ、武蔵小杉の高級タワーマン（坪300万円近いプラウドタワー）に住み、高級車を乗りまわし、ビトン大好き浪費家奥さんを持ち・・・年収1000万円ちょい位の人がこういう生活をすると、周りからみると裕福そうにみえますが、当の本人は貯金ゼロで夜もゆっくりと眠れないでしょうね。こういう人ほどロレックスの時計してダイソー百円均一で買い物しているものです。そう、今こそこういう見栄っ張り住民が多く住む武蔵小杉に一番必要なものは大型の百円均一店なのでは・・・エクラスの商業施設に入らなかったのが残念です。

だから前提を型にはめて決めつけるのやめよう。

うちはふつうに普通だよ。背景は人それぞれだけど武蔵小杉に住みたいからプラウドタワーを検討してるそれでいいんですよ。

>>187よくわかった。君のご子息はスイスでもなんでもやってくれ。

エクラス住民ですけど法政通商店街のcandoとニトリで色々揃えましたが間違ってますか？

マルエツ移転前の閉店セールも行きました。

うちは子供をスイスに行かせる予定の無い普通の家庭ですので個人的には間違って無いと思ってます。

間違ってませんよ。モデルルームで素敵に演出されたインテリアに妄想を掻き立てられてその結果なら間違いですが、そんなこともないでしょう。とはいえスイス発言の人もたとえが引っかかるけど書いてること自体は庶民派なんで、スイスに反応するのは敵にまわす対象が違うのでは？

うちはまだ進学以前に保育施設の供給が気になっています。

場所がちょっと残念です。別に高級とは思ってないですが…。
ウイングには手が届かなかったのでプラウド検討中です。

たしかにスイスの方よりその前にいっぱい書かれてる極端なエリート志向の方が不愉快でしたが、

にもかかわらずマイホームは武蔵小杉で検討してるってとこだけはかわいいですね。

プラウドタワーの管理計画と長期修繕積み立て計画内訳を入手された方いらっしゃいます？
なんだか高いですがその他の棟との区分はどうなってるのだろうか

>>193保育所はベネッセをはじめとしてどんどんできてますよ。
ただ転居児童がすんなり入れるかは不明ですが新設なので０才児優先ってことはないと思われます。

<196 管理費は22,000万円位で若干高めです。修繕積立金は9,000円前後とかなり低く抑えられており、これに関しては５年後位に「修繕積立金を倍にします」旨の手紙が一方的に必ず送られてくるでしょう（一括払いの選択もあり）。公示価格首都圏上昇率No1の武蔵小杉の固定資産税も勘案すると月50,000円位(管理費22,000円、修繕積立金18,000、固定資産税10,000）は覚悟しておくべきでしょう。これに駐車場も入れると、家のローンが０でも毎月7万円かかります。

固定資産税は年間12万ではきかないでしょう。
減税措置のある5年間は多少は下がりますが、70平米あればそれ以降は30万くらいはいきますよ。
マンションは不動産取得というより、お金で安全を買う感じですね。

固定資産税年間30万円！そんなに高いのですか？もしそうなら、駐車場借りると月85,000円（管理費と修繕積立金で40,000円、固定資産税25,000円、駐車料金20,000円）、これにローンを仮に月165,000円とすると合計で月250,000円。給与から税引き後の250,000円の支払いは結構きついですね（年末にローン一部1％分が戻りますが）。やっぱり武蔵小杉のタワマンに住むには、電車の便利さと引き換えにマイカーを諦めるしかないんですかね。

ローンが16万って。。。
キャッシュで購入してしまう人もかなりいそうですが、最低でも3000万くらいは用意しないと、辛くないですか？

固定資産税約36万くらいとききました。
5年は半額ですね。
人生何を優先すべきかですね。
利便性がいいから車の維持費は贅沢かなぁ

ローン月16万返済ですか。
某都市銀行の融資担当者から聞いた話ですが銀行は変動金利4％で想定しても返済可能な方にローンを組むのでかなりの優良企業にお勤めもしくはなんらかの資産やバックグラウンドをお持ちなのでしょうね。

今、買うなら武蔵小杉と思いますよ。
ただし頭金3000万整った数年後に買うべきマンションはその時の時流ですよ。

30年50年と資産価値が維持できる立地ってアメリカ型の都市開発を続ける限り有り得ない。

街ごと古くしてまた新しい街を開発しますからね。

だからデベロッパーと呼ばれるんですね。

>198

修繕積み立ては、段階的値上げと定期的な一時金徴収がセットにされているパターンがほとんど。イニシャルの費用だけで考えてローンぎりぎりで組んじゃうと破綻リスクが高い。分譲マンションって運命共同体だから、破綻して滞納されたら他人事ではない。国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されてるんだけど。さらに２５年計画だと、配管、エレベーター、機械式駐車場の交換といった３０年目以降に控えてる大物は含まれていかかったりするから、さらに値上げ額が大きくなる可能性が非常に高い。そういった意味で長期修繕計画を早めに確認するのは必須。

不動産取得税がどれくらいかの確認もお忘れなく。入居後数年してから突然、申告のお知らせが税務署から届いて驚かないように。

ちなみに我が家は20代で最初の物件を購入以来だいたい7〜8年ごとにマンションを買っては繰上返済して次を買ってます。

一戸売却して頭金に回し一戸賃貸してローン返済に充て給料から繰上返済です。

つまりは、頭金、引越し費用の他に200〜300万くらいは登記費用やら税金などでかかるということですね。

もう少しかかるんじゃないですか？
他に積立て一時金、火災保険、ローン保証金やらタワマンだとオーダーカーテンやらなんやら物件価格の5〜8％は見るべきかと。


とにかくキャッシュ持ってないとキツい。

カーテンって既成のだとサイズがあわないからオーダーになって意外に物入りなんだよね。タワマンに限らず。ってか、タワマンだとカーテンしないってパターンもある。お見合いでなければ。

確かに、閉めたことがないカーテンあるな

209さん、よく読んで。頭金、引越し費用の他に…ですから、家具などはさらに300〜500万みないとね。つまり、手続きだけで200〜300万必要ということ。

そうなんですよね。
契約から入居までの間にせっせと貯めたお金をそっくり持っていかれる感じです。

ひとつ、新築タワマンの良いところは不動産仲介手数料（購入価格の３％）がかからないという事ですかね。6000万円で180万の手数料、結構大きいですよ。

仲介手数料は販売価格に乗ってるだけ。販売代理が入ってるでしょ。

それから消費税もかかるし。中古を個人から購入(ってのが普通）だと消費税はかからない。

>214

新築プレミアってのを知らないのかな。１割くらい乗っているといわれてる。

2割3割じゃなかった？

場所は悪くないね。
上の階ならありかも。

全方向に何かしらあるから真ん中より上がよいなと思います。

うちは庶民なので低層階しか買えません(泣)

3.11以降、家の揺れやエレベーターのリスクを考えると高層階は怖くて～なんて人には言い訳してます。

３・１１では乾式壁が結構あちこちで壊れた。制震も例外ではない。戸境壁は共用部分だから、補修費は管理組合負担。低層の人は高層の人に貢って構図。低層買うなら、タワマンでなくてもね。

制震だけど、境界梁ダンパーってはじめて聞いた。３・１１での実績を確認したほうがいいかも。

6-7階程度のマンションだと1階ごとに100万程度違うから最上階はかなり高い。
小杉でこの駅距離なら南向き70平米で5000万台中盤にはなるでしょう。

だからここの低層との違いは維持管理にかかる金だとおもうが、共用施設をどう見るかだろうね。

>223

要望書って単なる購入希望住戸アンケートだから、あまり重く考える必要は無いよ。売る側はそれを見て販売住戸の決定とかに利用するけど、購入する側のメリットとしては早く出したら重ならないように営業努力してくれるだけ。でも、倍率がつくような人気だったらそれも意味が無い。調整しようが無いわけだから。

要望書出さなくても、希望する住戸が販売対象になったら登録できるし、その逆も可。

新築低層、小杉駅徒歩４分、南向き70平米は5000万台では難しいでしょ。
そもそも物件無いから想定も難しいけど、１階でも6000万は超えそう。

>>225要望書を出すのって担当営業さんをうまく使うためのサービスカードぐらいに軽く思った方が良いですよ。

うん、かなり控えめに言ったつもり。
だからタワマン低層に価値ないってことはないかなと。

中古低層、小杉駅徒歩5分、？向き70平米5000万円はリエト。

リエトの抽選住戸が当たらない限り無理です。

通常販売だと低層でも6000万近いです。

リエトとプラウドを比べてはダメ。
物件そのものが比較にならないほどの差がある。
あそこは元は賃貸だったんだから。

同じ武蔵小杉物件として比較して、納得したうえでプラウド選んだほうがいいよ。中古になったら似たようなスペック(数字上は)だからね。

リエトは、分譲の予定で作ってる途中で、賃貸に変わったから、仕様も値段もさほど安くないよ。
HPにある抽選物件は、客寄せ用だから安い。
話聞きに行くと、他のもありますよーって教えてくれるけど、それは武蔵小杉タワマン新築相場より若干安い程度です。

リエト、見たことありますか？
中身、全然違います。シンクから壁紙、トイレ、風呂場、どれを見ても賃貸マンションと同じ材質だし、サッシも普通のサッシなんですから。
とにかく、見てみるとすぐにわかります。あれに、何千万も払う気になれないです。
あと、値段交渉も足元を見る感じで提示してきますから、さらに怪しいところです。

賃貸にも色々あるが、さすがにあんな賃貸ゴロゴロしてないでしょ。リエト見たけど。それとも部屋によるの？
賃貸って言っても、お高め賃貸だから、賃貸仕様としてもそんな低いレベルじゃないしなぁ。


脱線するが、賃貸にも色々、といえば。
某サイトのアンケート結果だと、日本一(回答してくれた不動産業者の中で)の賃貸マンションは月の家賃が320万円だそうです。
TOP3は全部広尾。駅からは徒歩10分くらい。どんなひとが住んでるんだろー。
ちなみに10位で250万円越え/月でした。恐ろしい金額だ。
TVでおそらくその1位と同じマンションかなってとこの内装見たことあるけど、あのレベルだと、賃貸分譲関係なく実際に目にしたことない！っていう豪華さ。うらやましい。
別世界だなー。
白金や中目黒、代官山なんかより、広尾がTOPなんだねー。

我が家は、リエトコートクラッシーからこちらを検討中です。
最近の新しいマンションの仕様は良いと思います。大分高いけどね。
当時、リエトはパークだと、さほど内装は変わらなかった印象です。
窓や換気など違いますが、住んでいて気になったことないですね。

なるほど、リエトに賃貸で住んでて武蔵小杉が気に入り、購入する人も結構いるんですかね。

>>237クラッシーは分譲ですよ。
リエトが賃貸仕様というのは鹿島がデベ抜きで建てたためにデベ営業が言いふらした都市伝説ですね。


単に新駅が完成するまで完売に自信がなかったからあんまり高級に作れなかったのと不二サッシ跡地なので全面ガラス張りでサッシだらけなだけですよ。

少なくとも分譲のリエトクラッシーとリエトイーストは、まったく同じ仕様です。

横須賀線ユーザーには悩ましい選択でしょうね。


駅のホームから遠くてOKならプラウド

坪単価が割高でも待てるならスミフタワー

すぐ住むならリエトイースト

１駅先なら三井の新川崎タワー

乗らない東急線に無駄に近くて良いならGWT

プラウドタワーは横須賀線がちょっと不便ですね。ホームまで１０分。