ルフォン南品川

ザ・パークハウス東品川とバッティングですね。

ここ日当たり良さそうですね
南は一戸建てと低層の建物だから２階でも充分に日が当たりそうです

仕様によりますが、パークハウスより道路も一本駅側だし、価格いかんでは心惹かれそうです

まだ正確には分からないですが、チラシを見るとディスポーザーはなさそう。

小規模～中規模の間くらいなので、管理費は若干高そうですね。
そのため設備仕様を落として帳尻としているかも。>>4さんの仰るとおりディスポーザは無さそうですね。残念。
販売代理で東京建物が入っているので、その分の手数料も上乗せが気になります。

目玉として南向き3LDK・67m2で4600万（恐らくBタイプ）ということで
B・Fタイプが最多価格帯の4800万前後（Bは南なので高いかも）
E・Gタイプが4900万前後～
A・Dタイプも5100万前後～　くらい？
パークハウスとほぼ同額～若干高いくらいですかね。
あとは日照・設備等の好みに大きく左右されそうな物件です。

価格は完全に素人考えなので外れたらすいません。

色合い的に最近出来たORIXの新馬場の物件に近い感じかな？個人的には色合いはパークハウスの方が良いけど、ここはここで気になるね。

今は南が開けてるけど、ここ準工だから4階以上じゃないと将来的に新しいマンションとかでつぶれちゃう可能性がないですか？

まぁそれにしても21坪の3LDKほんと増えたよね、確かに予算5000万円までって人多いだろうから坪250位でグロス5000万円前後にするにはちょうどいいんだろうけど。。。

高層以外は南側つぶれる前提で買わないと、あとからガッカリするかも。

場所は生活利便性良くて品川近いから最高なんだけどね。。

明らかにパークハウスを意識した価格設定ですね。

リスク承知で南側検討するか、回避して西側にするか。。悩みたいと思います。

ディスポはすぐ臭くなるし壊れるし、うちは観葉植物好きなので生ごみ処理機を買うつもりです。
品川区なら補助が2万円位出ますしね、確か。

>7
バルコニーは南側と東側ですね

南と東ですか。。
南のリスクヘッジ用には西がよかったなぁ(-_-;)

物件土地周辺を見てきましたが近くにハムの会社みたいのがあって、下水？か分かりませんが建設予定地まで臭いが来ていました。近隣住民さんで分かる方いらっしゃいますでしょうか？

カイゼルハムですね。

私の印象では、「工場の横を通ると、少しにおいがする日もある」という程度です。
カイゼルハム側もいろいろと改善を図っているようで、
近隣に昔から住んでいる方に聞くと、「かなりにおわなくなった」と言っていました。
下水はマンホールの上を通るとにおうこともありますが、
年がら年中というわけでもなく、逆にマンホールの近く以外では気になりません。
いずれにしても、ルフォンの場所で日常生活で困ることは無いと考えます。
ただ、重説には「においがすることもある」と記載されるかもしれませんね。

ちなみにカイゼルハムは大手百貨店にも出店しているブランドです。
1階には直販売店もありますよ。

また売店の隣には「ピザハット」があり、月に3日ある「ハットの日」は持ち帰りピザが半額。
近隣住民で毎月楽しみにしている人も多いと思います。

７
ディスポはすぐ臭くならないし壊れません
出鱈目な事言わないで下さい

向かいの日商岩井マンションの駐車場に1本だけ大きな桜の木があります。
マンションの方々も大切にしているようで、毎年専用のライトを設置して、ライトアップしてます。
今年もライトアップが始まりました。

>>10さん
仕事場で毎朝、毎晩カイゼルハムの前を通りますが、すごい気になる臭いがする事は
ないですね。なんとなく臭うなと思う日もありますが嫌な臭いでもありませんし、会社でも
話題にはならないので気にする人はいないのだと思いますよ。カイゼルハムの直営所で
売っているソーセージはすごい美味しいですよ。

以前、ここを壊す前に、ここに住んでいたことのある者です。カイゼルハムの臭いはぜんぜん気にならなかったですよ。カイゼルの前は臭いますけど(^-^; 駅に近いし旧東海道の商店街はとても便利でしたよ(^-^)ただ、駐車場の出入り口を裏側にしたのはどうかと、、、。裏側の道は一通で細いので 正面の方が絶対いいのに！と思います。

旧東海道の商店街はすごく安い八百屋さんがあったり美味しいケーキ屋さんがあったりして
歩くだけで楽しいですよね。駄菓子屋さんなんかもあります。もう少し近くのスーパーフェニックスが
生鮮食品など新鮮だといいのにな。あまりお客さんが入らないのか商品自体動かないのでしょうかね。
昔はにぎわっていたのですが、みんな、イオンやＯＫストアに流れてしまっているのかな。

>16
まいばすけっとに取られた感じですよね

モデルルームの予約始まりましたね。
届いたチラシにはやはりディスポーザーはついてなさそうです。残念。

やっぱり、ここは匂いますね
カイゼルハム？
牛豚の加工におい？

ここは液状化するよ。
京浜国道より山側でないとやばいよ。
旧東海道は地盤ゆるいし、カイゼルハム
から警察署近くまで昔は屠殺馬近し！だよ

>21
ソースは？

品川区の液状化危険度マップでは、この場所は｢危険度が低い｣です。

先日、パークハウス東品川のＭＲを見学した後に、
ここの現地を見に行きましたが、基礎工事の真っ最中でした。

どんな風に仕上がるか楽しみです。

東京の液状化予測図（東京土木技術支援・人材育成センター）によれば、
この地域は、「液状化の可能性がある地域」になります。

詳しくはこちらです。
http://to-ekijoukayosoku.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap1.aspx

この地域は埋め立て地の境界部なので、海よりの地域と比較すれば、安全かと思いますが、
液状化が全く起きないとは言えないように思います。

今日は異臭してましたねえ。
本当に大丈夫？

一年中という訳ではなく、特定のタイミングだけだと思いますが、気になるようでしたら検討外とされては。

確かに匂いましたね、今日…
車で前を通って信号待ちしていた時、窓を開けていたので匂いが入って来たのですが、変な話、運転していた夫に「オナラした？」と聞いてしまうような匂いでした。

どれくらいのタイミングで匂うのか気になります。

ははは笑
ご主人何食べてるの？

みなさんのコメントを拝見すると、近隣のパークハウス東品川と比較した場合、
パークハウスに対する本物件のデメリットは、近隣の食品工場からの匂いくらいしかないと受け止めてしまいますが、
そんなものなのでしょうか？もしそうでしたら、ゴミの悪臭とかではないし、それほど気にならないので、
この物件の登録を前向きに考えたいと思っています。

間取り図面を見る限りリビングの床暖房なしですか？？

床暖房ナシですか⁉
ディスポーザーもないですよね。
うーん…

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

１LDKの物件が気になっています。
サービスルーム4.5畳があるので、
実質的には２LDKのように使えるのではないかと感じました。
DINKSでも行けそうな感じの広さかなと思います。
サービスルームも窓がありますしね。
日照時間の関係で居室として認められないだけなのでしょうか。

この物件、梁の設置がいまいち。
あちこちで天井高が低い領域がある。

ここは、目黒川の水害が気になります。
浸水時の水深は１ｍ～２ｍ位の地域に入っています。
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000001000/yosou_a.pdf

実際にこの地域は過去に水害にあったことはあるのでしょうか？
この前の２０１３年４月７日の大雨の時はどんな感じだったのでしょうか？

過去は詳しく知りませんが、この前の程度なら問題ないですね。

むしろ、この地図の西五反田がまず危なくなります。
http://micos-sb018.on.arena.ne.jp/shinagawa/n811s_g/wmain.html

MR行きました。

>37さんも言っていますが、特に上層階のLDで下り天井が1905mmって…。
背が高い人なら頭ぶつけるよ。
他にも2000～2100の箇所が複数。

あと、外階段が黒の縦格子の鉄柵。
メイン以外のバルコニーも同様。

期待していただけに残念。

それは酷い…
パークハウス東品川より価格が低いのはそういうコストダウンがあったからなんですね。

鉄柵はないわ〜…

40です。

もちろんLDの下り天井1905は、LDの一部だけで、かつ上層階の一部の部屋だけです。
ただMRの4.5畳の部屋に同じ1905の部分があり、圧迫感があったので、
これがリビングにあるのか～と思うと、ちょっと躊躇します。

MR見て来ましたが、MRの2WAYは70にしては珍しい感じ。その分キッチンは狭いです。
やはり気になったのは梁と下がり天井。MRの洋室3とバルコニー手前の下がり天井が1900って・・・
あれはちょっとありえない。鉄柵ももちろんですが、バルコニーも1Fから全て磨りガラスだったのも地味に残念。

安い安いと散々言われていたので結構期待していったんですが、結論からすると坪単価で言うと相場価格以上でも以下でもなし。むしろこの仕様じゃ割高と感じました。
結局安いプランは東向き＆少し狭く、そちらはセットバックしていて南棟の影になっていて東といっても南向き日照がほぼ期待できず。
そして3LDKと思っていた部屋の半分は蓋を開けたら2LDK+S。そりゃ安くなるはずですよ。
Felicaだったりキッチン御影石みたいに変なところの仕様を必死にアピールするのでなく、基本を頑張って欲しかった。残念。

40=42です。

そうなんですよね。
「パークハウスさんよりも安い」といってもそれほど差は無いですし、
ディスポーザー無し・下り天井・鉄柵を考えれば、
南向きが多いとは言え、相応の価格差のように感じます。

せっかく南東・南西角部屋を取れるのだから、もうすこし頑張って欲しかったなー。

パークハウスは、２５０万台後半／坪、ここは２４５万前後／坪くらいです。
約１０万／坪の差が、梁の設置等の仕様に顕著に出てきましたね。

しかし、設計のやり方次第では、梁の設置をもっと工夫できたんじゃないかなと思うのですが。。。
建設費が安いとあんなに梁を設けないといけないのでしょうか？それとも設計会社の趣味が悪いとか・・・
特に南向きの真ん中２列のＬＤのバルコニー側の窓上の約１９００ｍｍ梁の張り出し量は異常です。
ＬＤのうち窓側の１／４にはエアコンの風がいかないんじゃないでしょうか？

ここは、パークハウスと比較して、価格面ではメリットがありますが、間取り面では劣りますね。
ディスポーザもないようですが、これは戸数も少ないことからのちのちの管理費や修繕費への
影響を考えると、ない方がもしろよいのかとも思っています。

あとは、パークハウスと同条件ですが、ここは、目黒川の水害と液状化の可能性があることを
わかった上でじゃないと購入できませんね。

たしかに天井は気になったけど、、、

南向きがこの値段で買えるなら、私は前向きに検討します。
方位は妥協したくないので。

確かに、南東や南西の角部屋は貴重なので、妥協できるかどうか見極めたいです。

わが家も昨日見学してきました。

パークハウスも見ましたが、価格面で断念したわが家にとってルフォンはかなり良かったです。
指摘されている天井のことも、正直掲示板見るまでは忘れていたぐらいであまり気になりませんでした。

このエリアの中古も新築もかなりたくさん見学しましたが、その中で一番商品と価格とのバランスが取れている印象です。

Aは1Fで5100～、Dは5200～で1F毎にグロス100万上がる感じでした。Dとしてもパークハウス東南と比較して同等価格ですね。
ここ買うメリットは値段だから、狙うとしたら2LDKSで我慢するとしてBかな。東向きは日影なんで正直論外・・・。

すみません、一部間違いです

×　Aは1Fで5100～、Dは5200～
○　Aは1Fで5200～、Dは5100～

南向き角はごく普通、相場のお値段ですよね。もうちょっと安くしてくれないかなぁ。
まだ確定してないんで、皆さん要望出さなかったら安くなるかも（笑）

１階はどれだけ安くてもやだな。なんとなく。
子供いるひとにとってはいいんだろうけど。

高い階の南向き角部屋5500万円はやっぱり安いと思う。
正直6000万は超えるとおもってたから。

我が家にとってあとは管理費次第です。

え、そんなに安いの。

梁と下がり天井が問題視されているようですね。
今現在住んでいる家がフラットなタイプなのでモデルルームで確認したら圧迫感があるかもしれませんね。
水害と液状化の危険性がある地域という事はこちらで話題に出て初めて意識しましたが、
災害マップのようなもので要注意区域に入っているのでしょうか？

TO 53

液状化については25に記載されていて、
目黒川の水害については37、38に記載されています。

すいません。
目黒川の水害発生可能性については38、39でした。

>>38さん
近隣に住んでいるものです。もう何十年も前に目黒川が氾濫した事がありました。その時は
家も流されてしまったりひどい被害だった様です。ただそれ以来、氾濫した事はありませんので
かなり対策がねられている事と思います。この間大雨の日は、かなり警報がなり響いて
いて怖いなとは思いましたが大丈夫の様でした。

今は大雨を逃がす地下施設もあるしね

西五反田は大変な被害をうけた記録があると聞きますが、
このあたりは実際に浸水したことはあるのでしょうか？

（参考）
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/photo/?cls=srchdtl&pid=30717

57さん

これですね。

http://www.zenken.com/hypusyou/zenkensyou/h14/zk_14_02_kasen05.pdf

風が強い日は臭いはしませんね。
ぽかぽか陽気になると、異臭がしますね、ここは。

目黒区役所に勤めている友人の話では、地下施設に分散させてるので、もう大丈夫かと。20年位前は目黒川の氾濫で品川駅はしょっちゅう冠水していました。今はそんなことありません。

地下施設は五反田地域対策です。
品川駅も対策取られています。
まだ危険なのはこの地域です。
品川区発表の浸水地域に該当しています。

61さん
ありましたね～。まだ品川駅の港南口が地下だったころですよね。地下が
水びだしだったのを覚えています。でも今は地下ではないし品川駅が浸水して
しまう心配はいらないでしょう。お台場などにもスーパーフェニックスありますが、
品川店は品揃えがいまいちなんですよね。もう少し新鮮な野菜やお肉、お魚が
置いてあればいいのにな。

4月7日の目黒川

4月7日の目黒川

今日は東品川海上公園にもファミリーがたくさんいました。
このあたりは公園も多く、のんびりできますよ。

東品川海上公園へは家もよく行きますよ。面白いクジラの形をした滑り台が
あったり、芝生があったりしてのんびりと過ごす事ができます。
夏はジャブジャブ池があり水遊びができるので子供達は大喜びです。
有料駐車場もあるので結構遠くからも来ている人もいるみたいですよ。

費用対効果を考えたらこの辺は沈んでも仕方ないということね。

ずいぶんな言い様ですね。
どんな高級住宅地に住んでいるか知りませんが。
長年このあたりに住んでいる住民もたくさんいるのに、悲しくなりますね。

近所ですが、すごしやすいですよ。
憩いの場所は海上公園や天王洲、旧東海道も散策できます。
買い物は、青横や品シーで十分です。
住人の方が増えることで、この辺のお店が増えたり、
賑やかになることを期待しています。

６８みたいな人には来てほしくない（本音）

この近辺の物件スレに出現して荒らしまわる人がいるんで
ここの人もご注意下さい

ここは液状化起きる可能性大 （東京都公表）
目黒川が反乱すれば、浸水地域 （品川区マップ）
環状品川線開通すれば交通量増大による環境悪化
時々、食肉工場からの異臭などなど

やっぱり買い物不便だし、警察署の近くは物騒だね

ここは江戸時からの埋め立て地らしいので、地盤はしっかりしいる方です。
海沿い川沿いである以上、液状化や目黒川水害のリスクは、この物件を検討中の方ならみんな承知しているでしょう。

なるほど、水害は回避できないと。
買い物不便だし、臭いが気になるし、空気も悪くなるし。
ちょっとなあ

他スレへどーぞ

ここって人気ないんですかね？
こないだ見たチラシがまた来てました。

まだ販売してないですよ

液状化した地区の物件は値下がりして売れなくなる。
買い物も遠回りだし、人気ないのも頷けるね。

>79
ヒマだね。

パークハウススレを見て、違和感を感じたのでこちらを見てみたら
びっくりするくらいおんなじような内容が、こっちにもいっぱい書き込まれてますね（笑）
あちらでは既に村八分のようですし、こちらでも相手にしないほうが良いかと。どう見ても同じ人ですし。

共通するネガワードは
水害（値が下がる等）　買い物不便　空気悪い　警察署　匂い　人気ない
あたりでしょうかね。

プレシス北品川とかと比べると結構高いね。

プレシス品川でしょ、確か。

プレシス品川は賃貸仕様だから安い

正式価格の発表は、来週末あたりでしたか？

「○○百万円台」はもう明らかにしてますので、
あとは○○百万円台の前半か後半か、の調整でしょうかね。

最初にMRでもらった価格表は、1つ飛び位で価格表示がありましたが、来週末は全戸の価格発表があるのでしょうか？

こちらの物件は、南向き等メリットが非常に多い反面、
195cmの下り天井の多さが大変気になっています。
今後、２回目のMR見学をしますが、もう一度、その圧迫感を実感して、
見送りか否かを判断したいなあと考えています。

>89

あれ、MR訪問時に記載する「検討したい住居」みたいなアンケートの結果では。

通常は要望書を出してから競合云々の話になるのでしょうが、
焦らせようという狙いですかね。

今日は、気温があがりましたね。
少し異臭がありました。

> 91

ありがとうございます。なるほど。心理戦という感じですかな。

百戦錬磨の営業会社に素手で立ち向かわざるを得ない購入者は、少しでも情報装備をしないといけませんね。

ま、それでも勝てないのでしょうけれど。

部屋のど真ん中の頭ぶつけるレベルのでかいハリとか鉄柵とか賃貸物件みたいなところだなここ。

何が古くて何が新しい設計なのかよくわからないけど、希望のエリアで南向きが予算内で買えるのはここだけだから、来週要望書ってのを提出しようと思います。

ここはルフォンが売れてほしくない人たちの悪意があって、毎日みてても不安になってしまいます。このままでは欲しいものも買えなくなってしまうので、今日で最後にします。

他に購入予定の方、どこかのタイミングでお会い出来るの楽しみにしてます。

評価する人が異なれば、百点満点の物件なんてあり得ない。
事実と違うことが投稿されるのは問題だけど、個々の投稿者がそれぞれの主観で意見することは大賛成です。
書くも自由、見るも自由では？

こういうマンションの1Fにある共同ゴミ置き場って、一般的に収集はどうなってるんですか？

A) 当番で住人が路上の収集場所まで出す（大変そう）
B) 管理業者が敷地内から路上の収集場所まで出す
C) 別途契約の収集業者さんが持ち出して処理

やすい賃貸にしか住んだことなくて…もちろんこの物件自体については個別だとは思いつつも、
一般論としてお聞かせ願えればと思います。

「ゴミ情報」ですみません。

一般的にはＢ）です

以前、下り天井が目立つとの意見があったかと思いますが、確か5月24日に設計者による構造説明会があるようです。ここで、構造の疑問点をクリアにできたらとおもいます。

残念ながら下り天井は変わりませんが･･･

せめて、下り天井の内側に、梁があるのか？、それとも何かの配管があるのか？を確かめたい。そして、その様な構造になった理由を知りたい。確かに今さら設計変更なんてありえないから、下り天井が無くならないんだけどなあ。

単純に、長方形からはみ出した部分に部屋を設計しちゃってるから、その梁が出てるだけじゃないですかね？
その部分ってどうしても構造強くしないといけないんで、部屋を作ると梁がでます。だから、通常は避けます。
ここは土地が狭く、更に最も多くのプランが2LDKSなので、どうしても南東南西だけは部屋数を確保したかったのでしょう。

よく見たら、ここレス異ッ常に飛びまくりですね。
個人ベースの削除依頼はほぼスルーなここでこれは。。。
デベさんももうちょいうまく監視すればいいのに。

一期の価格ってもう確定ですかね？MRいけてないので分かりませんが、、、

なんかいくつもの投稿が削除されていて、話の流れがわからないところがある。

このエリアの相場ってものがあるのかどうかもわからない不勉強ですが、
当物件ってちょっと高めですか？
高めだとしたら、値付けの理由ってありそうですか？

パークハウス東品川は装備が充実だけど、となりビジホだし……

ここ数年でこのあたりの物件は、
・アールブラン南品川レジデンス
・アールブラン南品川
・イトーピア南品川マイスタープレイス
くらいかと思います。
これらと比べると、アールブラン南品川よりは高いでしょうが（賃貸仕様）、
他の2物件よりは安いと思います。

5000万の物件で土地2500万、建物2500万。

今年9月までの契約だと消費税120万（5％）＆住ロ減税200万　差引マイナス80万
10月以降に契約すれば消費税185万（8％）＆住ロ減税400万弱　差引マイナス215万弱

この物件の話ではないものの、悩ましいですな。

マンション分譲価格の値段　＝　[（土地の仕入れ値の坪単価/容積率）　＋建物建設費坪単価　]　×　（１／原価率）×　坪数　

で設定されていると聞きます。

また、建物建設費単価は、目安として１坪当り60万円～65万円程度です。
（参考：http://allabout.co.jp/gm/gc/29693/）

したがって、一概に、販売価格の半分が土地代で、半分が建物代をとなるとは限りません。

>120

参考情報ありがとうございます。リンク先情報が11年前の記事なのでそのままの価格ではないかもしれませんが、
仮に坪65万として21坪（69.3m2）1365万、まあ価格変動やら何やらで1500万程度が建物価格という感じですかね。

であれば
5% / 消費税額72万円 / 減税200万円 / 差し引き-128万円
8% / 消費税額112万円 / 減税400万円弱 / 差し引き-288万円

差が開きますね。

建物建設坪単価は共用部も当然入っていますので計算するときは専有部面積×坪単価より高くなると思います。
マンションにもよりますが大体１０～１５％割り増しくらいにするといいと思います。

>120 - 122

作り手側の価格と、買い手の税負担がゴッチャですな。

詳細な設定は契約を見ないとわかりませんが、5500万の物件で建物3300/土地2200ってとこ？

消費税は5%157万 →減税200万円：200-157でマイナス43万円

8%244万の時は4000万の枠が使えるので、夫婦で4000万と1500万にローン（試算金利2%）分け、
夫353万、妻132万で485万減税：485-244でマイナス241万円

ま、机上の空論。

そろそろ正式価格発表？

70m2級　勝負

ルフォン南品川　４Ｆ　69｡8m2　5550万　南西角部屋　坪262
　・シューズインクローゼット
　・御影石カウンター
　・洗面浴室とキッチン2ウェイ
　・マスターベッドルームにも窓（廊下に面せず）
　・隣棟壁があるけど外廊下
　・駅5分（新馬場）

　vs

ザパーク東品川　４Ｆ　70.0m2　5330万　西向き　坪251
　・ウォークインクローゼットｘ３
　・ディスポーザー
　・食器棚
　・エアコン
　・アウトフレーム
　・内廊下
　・駅7分（青物横丁）

南品川に１票

東品川は内廊下だっけ？

新馬場は各停しか止まらないので品川駅まで時間がかかります。駅力低すぎ。

ザ･パークハウス東品川は外廊下じゃないの？

新馬場から品川は3分くらいでしょ。
本数は少ないけど。

本数が少ないから待ち時間が長く時間がかかります。

通勤ならだいたい同じ時間に乗るので、慣れれば待ち時間ないタイミングで家を出るようになりますよ。

青物横丁まで行ったってたいした距離じゃない。新馬場で
鈍行を待つのがイヤなら青物横丁から乗車すればいい。

ナイス対決

南向きも捨てがたいけど日中家にいるわけじゃないし・・・

安くて装備充実でブランドも・・・と考えると、こりゃー断然ＴＰＨかなあ。

でもＴＰＨ東品川って内廊下だっけ

青横と新馬場では止まる電車の本数が２．５倍違います。また新馬場発だとすべて品川止まりですから泉岳寺方面に行くのには乗り換えが必要でロスが大きいです。

新馬場は商店もしょぼいし青横とそんなに違わないよというのは明らかに間違っています。

買う前はそう思いますが実際住むのは自分ですのでデベの意見は参考程度にとどめて実際体験して見てください。

住む前は使えないと思ってたけど、住んでみると意外に使える。
あと普通は空いてていいよね。

定期は青横まで購入しておきましょう

だから住民ですよ

ルフォン南品川
青物横丁9分 / 新馬場5分 / 品川シーサイド13分

TPH東品川
青物横丁7分 / 新馬場5分 / 品川シーサイド10分

使い分ければいいじゃん、、、

TPH東品川は新馬場6分だよ！

ケンコーだとか神経質だなんだとかよくわかんない、感情でレスしてる人いますね。
あくまで不動産の表示としての話じゃないんですかね？中古で売るときもそれが表示されます。

そりゃーここに住んだら青横使うと思いますよ。便利さダンチですし。

新馬場はほんと使えないよね。

青物横丁発　品川行　07:30〜08:30抜粋
07:35　07:38　★07:40　07:47　07:50　★07:52　07:56
08:00　★08:02　08:06　08:10　★08:12　08:18　08:23　★08:25　08:30
★普通

新馬場発　普通　品川行　07:30〜08:30抜粋
07:30　07:42　07:54
08:03　08:14　08:26

新馬場はラッシュ時に10分に1本止まるので、それで十分かと思います。時間にルーズな方は、青物横丁から乗降されればいい。

新馬場にとまる列車はすべて品川止まりなので不便です。羽田方面に行くのも蒲田で乗り換えが必要になります。
また駅前もコンビニくらいしかありませんのでよほど近いならともかくわざわざ使う意味ないですね。

ルフォン南品川に住む住人で品川までしか行かない人は、無理に青物横丁駅を利用する必要はない。行き先に応じて乗降する駅を選択すればいい。

青横だって昼間は各駅しか停まんないよ。

でも各停はラッシュでも空いてていいのよね。ゆりかもめよりは速いし。

先日見学に行きました。
今週末の第一期は結構埋めましたね。。

中々の売り行きかと思われますね。
いろいろ言われますが、コスペはいいという点は間違いないと思います。
いかがでしょうか。

慣れたら本当に住みやすいです。
買い物施設多数、複数の公園、京急＆りんかい線＆モノレール、図書館など。
京急の終電は早いですが、男性なら品川からプラプラ歩いても帰れます。

ほとんどの人は品川でJR線に乗り換えでしょ

結構人気なんだね、

なんだかんだで駅距離５分はやっぱり魅力的なんだな

京急沿線は中古リセールどうなの？調べてみたけど5000万円以上で売却された成約事例が極端に少なかった。。。

>164
そうですか？
京急沿線でも立会川以南（南大井以南）は新築も中古成約価格も下がるイメージですが、
北・南・東品川あたりなら、5,000万円オーバーの中古は結構出ていると思いますが…。

10年以内の築浅が少ないからじゃ？

たしかに築浅少ない。
品川区新築で5000前後で買える京急物件は、そうゆう意味では希少だね。

164です。正直新築の時は売れ行き良くてもリセールの時は大きく値下がりそうで怖いです。皆さんどう思いますか？

品川駅徒歩圏の北品川はともかく、南品川や東品川はリセール悪いよ。

164さん

ネット見るかぎり5000超の中古も色々あるけど。
成約事例ってどうやって調べるんですか？我々一般人でも調べられますか？

レインズ

レインズの情報って一般人がみられるの？

京急線路から直線距離で約290mかぁ。

電車の音はどうだろうねえ…

夜、耳を澄ませばかすかに聞こえる、という程度です。

最近売り出していた近場の中古情報から本物件の価格の妥当性を考えてみます。

マンション名：マンションニュー東品川
価格：２５８０万（売り出し価格）
間取り：３ＤＫ　５階　南向き
専有面積：５３．４８平米（約１６．１７坪）、バルコニー面積：５．５２平米
総戸数：６８戸
構造：鉄筋鉄骨コンクリート
築年：昭和５４年３月（１９７９年）
用途地域：準工業地域　
住所：品川区東品川４丁目１－２０
アクセス：京急青物横丁駅から徒歩３分
　　　　　品川シーサイド駅から徒歩８分
　　　　　JR、りんかい線、東急大井町線　大井町駅から徒歩１４分


売り出しの単価：４８．２（万円／平米）、１５９．６（万／坪）
一般的な建物の経年消耗は、４（万／坪）といわれているが、
２０年で原価償却されるから、２５年で計算すると、
建物経年消耗費は、４万＊２５年＝１００（万／坪）

参照：http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11295758429.html

そうすると、この物件の新築時の仮想価格に巻き戻してみると、
現在売り出し単価＋建物経年消耗費＝１５９．６＋１００＝２５９．６（万／坪）

ルフォン南品川の坪単価は、聞くところによるとおおよそ２５０（万／坪）前後と
聞いていますので、中古物件の価格維持の程度は、そこそこなレベルでなないかと
思います。
（もっとも、上記中古物件の方がルフォン南品川よりも土地単価の高い場所ではないかと思いますが・・・）


原価償却を考えなければ、建物の経年消耗劣化費は、４（万／坪）＊３４（年）＝１３６（万／坪）
新築時の仮想価格は、１５９．６＋１３６＝２８９．６（万／坪）
この場合は、ルフォン南品川の２５０万を大きく上回り、ここの元住人はそれだけ得をしたとも
考えることもできます。

1７６の訂正

誤：「２０年で原価償却されるから、２５年で計算すると、 」

正：「２５年で原価償却されるから、２５年で計算すると、」

169さん
参考までですが、実家が北品川にあり、東品川にあるマンションに友人が何名か
住んでいます。そこのマンションンは1976年築でありながら、今でも60.5平米
で３３８０万円とかの売値で出ていて、結構売れている様です。
ま、東品川といっても品川駅よりなので値段が下がらないのかもしれませんがね。
買った時より全然価値がでている様です。

それにしても非TOP7でこの価格は強気すぎでしょう。
ディスポーザーもないし。
坪15万くらいは下げるべきだった。

頑張れば品川から歩けるかもという幻想を振りまくことで坪単価を上げ、土地勘のない地元民以外の人をハメようとしているようですね。

161です。
周辺住民として、検討者の参考になれば…と書き込みましたが。

くだらない中傷コメント書き込んで、何が楽しいのですかね。

非TOP7ってなに？TOP7もわかんない。
業界の人しかわからない用語は参考にならないからやめてほしいな。

161さん
引き続き周辺住民さんとしての意見を書き込んで下さい！

TOP7ではなく、「メジャー7」ですよね。
三井、三菱、住友、野村、東京建物、大京、東急。
http://www.major7.net/

メジャーとかマイナーとかブランドは別に気にしませんが、
ザ・パークハウスとこの物件の価格差は気になりますね。
最近のマンションで、西向き1面バルコニーと、南＋東2面
で同じ広さ同じ階数だと、どのぐらいの価格差があるもの
なんでしょうね。

タワーマンションだと東西南北でどの位の差になるのか等
気になるところです。

京急本線・駅別マンション新築価格・賃料・利回り相場

https://www.sumai-surfin.com/price/market/station_list.php?r=62

北向きはマイナス10％、東西はマイナス5％

http://allabout.co.jp/gm/gc/28033/

階数別価格差

https://www.sumai-surfin.com/price/topfloor.php

向き別中古価格騰落率（北向き住戸の資産価値について衝撃事実が分かります）

https://www.sumai-surfin.com/price/media201101.php

キッチン天板の色はこれで決まりですかね、明るめの室内によく調和した同じく明るい色合いで雰囲気がいいです。
手を抜くわけではないですが、この色は汚れが目立ち難くて目先の誤魔化しにも最適だと思います（笑）う
ちはここに引っ越しても来客は多いと思いますから助かるなあと思ったりして。

でも室内に目を向けるとこちらは白基調、小まめに掃除しないとすぐにわかってしまいますね。
嫌でも掃除をしないといけない習慣が付きます、良いことです。

当初１０年固定とか２０年固定とかを考えてたら上がり始めた〜っ！
この物件、引渡し来年の６月ですよね。
どーしよー！　契約は秋口かな。消費税５％はいいけど減税枠はすくないし・・
でも、消費税上がったら、物件価格、下がるだろーなーっ！
なやみませんか？

いま買うなら竣工が年内くらいの物件じゃないとリスクが高い。

こないだめっちゃネガしまくりされてましたが、あれクレア品川の関係者っぽいみたいですよ。
あっちは怪しげな投資会社がデベなんで必死なのでしょう。平気でそういうことができる企業は怖いですね。

みなさんも変なのに惑わされないよう。

ルッフォン最強伝説でクレアをぶっとばせ
よろしく

TPH東品川、メルマガによると2LDKがあと3邸、3LDKも4邸売れ残っているそうです。
値引きも期待できそう…

南向きさえ諦めれば、価格も設備もあっちかな〜

確かに向きは東だけど、ベランダ奥行きあるから南からの光も入ってきそうですし。

東向きじゃなくて西向きでした＞TPH東品川

向きは東(西)でもバルコニー奥行きあるから南の日が入る？
TPH東品川のモデルルームで営業の方に同じこと言われたけど、ごめんなさい、いまだによく意味がわかりません。。

南を諦めたとして、たしかに設備はTPHだが、価格は断然ルフォンだよ。

設備はTPHといいますが、ディスポーザー以外に差分はないと考えていますが。。。
いかがでしょうか。

>192

そうですね！

そうです、そうですよ。

ルッフォンと比べられことがくやしいですね