ルフォン杉並方南町ってどうですか？

昨日、事前案内会に行きました。
価格が以前伺っていたより
高めに設定されているのが気になりました。

確かに、杉並価格で考えると
かなりお安いですが、丸の内支線で道路沿い
準工業区域、浸水リスクを考えると
考えてしまいますね•••

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GW案内会、参加しました。
新宿・銀座のアクセス考えると惹かれる立地ではありますが、
施工管理体制、管理費の内訳の内容が薄くて残念。

通い管理の清掃のみにあの管理費。修繕計画もあいまいでどうなんでしょう。
戸数が少ないこともあると思いますが、隣駅の大手デベの物件は
常勤管理で管理費＋修繕積立費価格が大幅に安かったです。

事前案内会の段階なので、バタバタだったのだと思いますが対応された
中年女性の営業の方の対応も　資料が用意されてなく質問の度取りにいったり
現地見学の車の手配もされていなかったり不安でした。

方南通りと交通量の多い道路沿いの物件で、浸水リスクあり
傾斜あり、南東のタイプと西のタイプの間取り両タイプ検討中ですが
西向きの日当たりでタイルでなくガラスバルコニーって　西日の日差し大丈夫でしょうか？

サンケイビルのデザインが好きですが、こちらの物件の内装コーディネート
少し残念に感じました。

ディスポなし、バルコニースパン＋SKなし。施工管理体制と管理内容に対する管理費設定。
またマンション価格。バランスを考えると上記の方もおっしゃっていたように
価格が少し割高に感じました。

正式価格は、まだ決定していないとの事でしたがバランス考慮の上価格検討頂けたら
良かったのにと思いました。

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MRの事前案内会に出向けば、公式ホームページでは未定となっている管理費や
修繕積立金も教えていただけるのですね。
戸数が少ないマンションは必然的に管理費も割高だと思いますが、内訳を確認されると
高すぎると感じられる額なのですね。。。

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2です。

3さんのおっしゃってる修繕費と管理費の件、
私も少し気になりました。
私が質問した男性の営業さんは、まだ正式じゃないですが
って同じルフォンの別物件？の管理費と修繕費の参考
って感じで案内してくれました。確かに、まだ未確定だからかも
しれませんが他デベより内容が不安な感じは少ししました。

近駅の大手デベの物件って、
もしかして杉並和田ですか？

仮に杉並和田と比べると、あちらの方が駅近
しかも新宿よりの大手デベ物件でディスポついて
管理費と修繕費の内容と計画もしっかりして
その上戸数多いせいか大幅に安いですよね。

私は、売主と施工と販売と管理と全てバラバラで
建設中の施工チェック体制と建設後のアフターについて
全く触れないところが考え過ぎかもしれませんが。。。
窓口まとまってないような感じで建てっぱなし
状態になったりしないか少し不安で悩み中です。

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３です。

２さん、そうです！！近隣でみた物件って杉並和田です！！
ルフォン方南町の管理費や修繕費、物件価格も決定はしていないそうで
私の時は、口頭であくまで目安で~との感じの案内でした。
戸数が少ないと管理費や修繕費が必然的に高くなるのはわかるのですが
杉並和田の物件と比べると管理・修繕費、設備、立地、物件価格。。。
大手デベの物件で色々な管理体制が整っている上で価格なのに
ルフォン方南町より抑えめで。そうすると杉並和田より都心アクセスも少し遠いですし
バランス的にかなり割高に感じてしまって。

２さんがおっしゃっているように、私も建設中の施工チェック体制が
かなり不安に感じました。建設後のアフターフォローの体制も気になります。

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方南町の方が富士見町より島忠ドンキサミット等商業施設が揃ってて便利なのと
３年後にはホーム延伸するので方南町から池袋行き直通が出るようになると富士見町の価値が低くなりますね。
立地は幹線道路沿いで悪い面もあると思いますが上層階ならそれ程気にはならないかも知れないですし。

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近くに住んでますが、できれば今と近いところで購入したいとまわってます。2、3さんが口コミされてる事、凄く納得です。
都心へのアクセスで考えると、この近辺の2駅くらいはいいとこだと思います。
ここは多分、方南通りの酒屋の向かいの土地ですよね。
傾斜地の 準工業域、幹線道路沿いの上となると建設の物件自体の価格が、、、
まだ事前案内会に行けないですが、電話で問い合わせた予定販売価格だと微妙。
気になって、隣駅の杉並和田管理、修繕費。サンケイビルの同規模の物件の管理、修繕費をみてみましたが、、、
内容は分かりませんが、確かにメジャー7の物件の同規模•同戸数物件と比べても、それより高めになってるんですね。
問い合わせた予定価格の上、管理アフターの体制もしっかり打ち出してもらえないと割高感ありますね。
見学時、詳しく教えてもらえるといいですが、、、

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３さんの口コミ、とても参考になりました。
ありがとうございます。

私は、ルフォンの中野富士見町と
杉並方南町…どちらの見学会にも
参加しました。
確かにルフォン杉並方南町は、
事前案内会だったからか？！
とても忙しそうでしたね。

そんな忙しそうな中、中野富士見町の
物件も再度みたいとお願いしたら
見せて下さって。

少し時間をオーバーして申し訳なかったですが
物件近くの公園まで案内して下さいました♪

私も管理費関連のことが気になっていたので
営業さんに伺ったところ
「戸数で割る感じですが、まだ決定していないので」

とのニュアンスでした。

皆さんがおっしゃっているように
物件のリスクや懸念事項、
価格と管理・修繕費関連が引っかかってはいますが
検討中です。価格がもう少し↓だといいですね（笑）

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間取りがバラバラの小規模マンションになるんですね。
一番多いのは何LDKの部屋なのでしょうか？
子育てしやすい・買い物便利を売りにしているだけあって
生活環境としては悪くなさそうな立地ですね。アクセスの良さも魅力的です。
価格帯としては高めかなと思いましたが設備も良いものだし杉並区だしで
妥当な価格帯なのでしょうかね。
準工業地域になってますが空気の汚れとかどんなものでしょうか？

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他物件と比べるとサンケイビルの４０戸規模の物件は、管理費や修繕費の設定が高いと思います。
今だと同じような規模のマンションを中野富士見町にも分譲販売している物件がありますよね。
常勤でもディスポも駐車場も共用スペースも充実って感じでもないようでの価格って所も気になりますし、
もし中野富士見町の管理費や修繕費と同じイメージなのだとしたら1年目はまだしも、10年後～20年、30年位後の
修繕費とか不安ですよね。

物件価格も高い上に、その他修繕・管理費も高いとなると。もし修繕・管理費も適正で他デベと異なりどうしても
その管理・修繕でないと運営できないとするなら管理体制をしっかり打ち出す、また地質調査書を提示する、
また施工中の管理体制も大手デベのように公開する、物件価格はもう少し適正価格にする等躊躇する要因は
取り除く必要があると思います。

どなたかが高層階は方南通りの音等きにならないのでは？と書き込みされていましたが
南側の高層階や角部屋の価格設定も条件の割に高いですよね。西側も道は挟んでいますが、前のマンションと被り重なり
決して条件も良くはないと思いますが普通に割高感を感じました。管理や価格設定等立地が非常に良いだけにとても残念です。

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>10さん
準工業地域は環境悪化の恐れのない工場を建てても良い地域なので、
公害の恐れがあるような、例えば煙突から有害物質が出る工場が
ガンガン建っている訳ではないので大丈夫ですよ。
周辺は緑の多い公園や商業施設などの利便施設が多い印象です。

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近隣の駅近戸建より狭いルフォンの方が高いって割高だと思います。工場地帯ではないですが、区分的には例えば横にパチンコ屋さんできようが、高いマンションができようが仕方ない訳ですし。

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私は管理費とか修繕費まで頭に回っていなかったのですが
そういう観点から見ていかないといけないですね
管理費は削れるところは削って
その分を修繕費に回さないと駄目なんでしょうね
色々と難しいですね

１ＬＤＫの物件が40平米超なのは良いなと思います。
居室が4.5畳でもう少し広ければ…とも思いますが
置くものはベッドくらいですしね
リビングが広々としていて良いなと思います

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マンション価格もそうですが、管理費とか修繕費って大切な事になりますので、
検討する段階である程度把握しておきたいものですよね。
今月末くらいには、モデルルームを見に行きたいと考えていましたが、
その頃にはしっかりした情報を聞いてこれると良いのですが…

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そうですよね。元の予定物件価格が割高な上に管理費、将来的に数倍にあがる修繕費、、、
戸数も少ないから負担額は高いですよね。きっと。
南向きは幹線道路沿いだからといって割安になっているかと？
とみるとそうでもなく、、、
じゃあ西向きにすれば他の西向き物件なみに安いか？とみると隣接環境の割にそうでもなく。
南も西も特に上層階と角部屋価格、通常の上層階や角部屋より条件の割に大手デベ以上に盛り過ぎです。
購入は予定価格のままだとしたら見送ろうかと思ってます。

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マンションの色々なとこででてる管理会社ランキングとか見た方がいいと思いますよ。購入検討中だったので気になってみてみましたが、サンケイビルの分譲マンションは、サンケイ系列のケイビルマネジメント管理入ってる物件が多いと思いますがランキングに名前が全く入っていません。マンションの価値として管理は重要だと思います。

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駐車場って平置きですか？機械式ですか？

比較的最近の週刊ダイヤモンドに機械式の駐車場台数割合高いと

将来的に修繕費が異常に高くなりやすいみないな記事読んだので。

どなたか情報お持ちの方いたら教えてほしいです。

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18です。

すみません。書き込みした後に再度サイトをしっかりみたら

駐車場6台平置き2台 ※身障者用1台含む、機械駐車場4台

って書いてました。元々の駐車台数自体が少ないんですね。

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最近は、駐車場は少なくなってきています。
若者を中心に車離れが進んでいますし、カーシェアやレンタカーなど取得しなくても使えるようになっています。
また、古いマンションなどでは機械式を一部撤去・縮小するなどの動きも見られるので
総じて、車・駐車場のニーズ自体がかなり少なくなっているのだと思います。
であれば、さほど多く駐車場を持つ必要もないでしょう。
まして都心ですぐに新宿にでれる立地であればなおさらではないでしょうか。

駐車場の費用を、マンション自体の修繕に充て一般的な修繕費を安くするとという方法もありますが、
こういう時代だと稼動率が課題となります。
この物件は少ないのであれば、あまり比率は高くないのでしょうが、
駐車場がそこそこある物件であれば、そういった部分みたほうが良いと思いますよ。

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駐車場少ないって事は、もしリセール考えた時は厳しいって事ですね。

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【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

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駅からこの距離だと車がなくっても全然生活はできると思います。
そもそもこの辺りは持たれる方もあまり多くない印象ですが…。
余ってしまうよりはいいのでは？
ただ機械式の駐車場だと将来的なコストが気になってしまいますね。
台数を稼がないといけないので現状ではどうしようもないのかもしれないですけれど。

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駐車場の為の敷地が狭いから、機械式でも仕方がないのかなって思います。
駅からも近いし、サミットからも近いから買い物に行くのも困らないし、
うちの場合は、車より自転車を使う方が圧倒的に多いかなって思ってます。
6台なら無事埋まるでしょうし、修繕費用もそこまで気にしなくて良いのかな
って思いますけど。

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こちらの物件って、西向きと南向きの価格差があまりないって珍しいですよね。
西向きは、バルコニー吹き付け＆ガラスだし購入する人が損じゃないですかね。
南向きを購入する人、バルコニーはタイルだしお得な気がする。
それにしても友人も言ってましたが、御影石の柄と色が変。

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駐車場の事が話題にでている様ですが、全戸数３７戸に対して６台なら
空きがでる事もなさそうだし安心です。おそらく、借りられない事も
視野にいれておいた方がいいかなと思っています。家も車を手放すかどうかまだ
決まっていないのですが、もし駐車場が借りられなかったらと考えて近辺の
相場を調べてみました。相場は２５０００円位の様ですね。運よくマンション近くに
借りられればいいのですがね。

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私は車はここならいらないかな・・・と思って車の購入は考えていません。
結構そういう方も割合としては多いので、
駐車場の競争率はそこまで激しくはないかな？と思います。
でも、いなくはないでしょうから、6台分というのは余るでもなくという感じで
ちょうど良い感じの数字なんじゃないかなぁと思います。
将来の修繕は機械式だと総入れ替えになるという話を聞いたことがあるので、
それなりにかかるでしょうけれども。

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駐車台数が少ないと、リセール率が悪い。
せっかく都心にアクセスし易くても資産価値は低いとみられてしまうんですよね。
車が必要ない永住目的の人には問題ないかもしれませんが、資産価値としては問題ではないかと私も少し思います。

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私も御影石の柄と色がきになりました。
オープンキッチンって、良くも悪くも天板の色が目立ちますよね。

あの色だったら人工・人造大理石か
クオーツ加工カウンターで色を選べるようにしてほしかったナー
って思いました。

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御影石の色、気になりますねー。キッチンの色一つで、リビングの全体の色も
決まってくる部分がありますからね。モデルルームで使っているような濃い色の
家具を持ってきた方が、キッチンの色も目立たないかなーって考え中です。

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御影石の色、やっぱり変ですよね。
もう建ててしまったフロアは仕方ないにしても、これから選べるフロアに関しては石のバリエーション変えて選べるようにしてほしいです（泣）都心にでやすくて良い場所だから魅力的だけど、一番目立つお部屋の御影石があの色達って思うと、、かなり後ろ向きに購入見送らなきゃか、、、ってテンションです。何故よりによってあの柄なんでしょうか。キッチンて女性にとっては大事ですからね。

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御影石バッシングが続々と(笑)
天然石なので仕方が無いとは言え、悪目立する柄だと感じました。
個人的には天然大理石の方が石の色味や模様がソフトで好みなのですが、
御影石の方が強度があり、キッチン天板に向いているそうですよ。

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そう。変に目立つ柄の御影石なんですよね。
しかも御影石って、シーザーストーンやデュポンの天板等に比べると
置く時注意しないと食器割れちゃったり
微妙な柄の隙間から酸や汚れが意外につきやすかったり
使いにくいと聞きました。残念な感じです。

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御影石の天板を使ってるけど、見た目とても気に入ってるけどね。
上質感は以前使っていた人造大理石とは比較にならない。
ここのがどういう「天然御影石」なののかは知らないけどね。
食器も割れたことないし汚れがつきやすい感じもないなあ。

ま、好みだろうから嫌な人はやめたほうがいいと思う。人造大理石の物件なんてたくさんあるからね。

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【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

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見た目が気にいっている御影石の天板キッチンを使用されているって理想ですね。
ルフォン杉並の御影石は、悪目立ちする御影石で気になりました。

御影石、全部が全部高級って訳でもないと思います。
何でもかんでも、御影石を使えばいいってものでもない。
御影石使っているとイコール高いって見せかけの高級のものもありますから。
産地やグレードにもよりますよ。
物によっては加工の石の方が高いものもあります。

理想は、グレードが高く仕様の良い柄の素敵な御影石・加工石天板キッチンで料理したいです。

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ホームページにリンクされている近所の商店街マップを見てみました。
字が小さくてよくわからないところもありますが、スーパーやコンビニの他
ドラッグストア、オリジン弁当、ブックオフ、マッサージなど必要な店は
一通り揃っているようですね。

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＞３７

およそ神田川からルフォンの間の地図ですね、直線歩くと片道は１０分ってところでしょうか。

このとおりだとすると何と信号が１つしかなくていいですよね。

美容室などはこの中から選ぶことになると思うんですけど道中にもあるようで便利です。

カフェ系は曲がった先ぐらいがいいかな、通りミ道にあるとどうしても寄りたくなります（笑）

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A,C,D,F３LDKの間取りが気になっています。
まだ保留中で、検討中ですが昨日の登録会に参加された方で
販売状況など情報などあったら教えてほしいです。お願いします。

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確かに駅までの道すがら、信号がすごく少ないですね。
ただただ買い物ができて便利だなぁと思っていましたが、
そういう良い面もあるんですね。
掲示板って自分が気が付かない事も気づかされたりしますね。

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御影石以外は基本、設備面も良いですし
立地面も良いですよね

1期2次って3戸のみの販売なんですね。
もっと出るのかと思っていました…。

実質的にどれくらいのペースでの販売になるのでしょうね、

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一期以外の住戸は要望がでれば希望住戸販売していただけるようなニュアンスで説明受けたような気がしますが。
南向きの住戸、間取り良いのに全体的にすごい割安ですけどなんでですか？

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確かに南東向きの条件の割りには、近隣より、価格がお手頃⁉ですかね。前みた時と、値段違うような気がするんですが気のせい？上層階と下で価格があまり変わらないって珍しいですね。杉並近辺で探しているから、この価格帯ならかなりアリな感じなんですが、管理費高いのが懸念事項ですね。常勤じゃなくて半日の日勤らしいし。管理費であの値段をとなると、管理内容は充実させてほしいですね。

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立地条件は良いですね。設備面でも見劣りするものはなく、価格も高くはないので、2LDKの物件を検討材料に入れています。

ただ2LDKは残り1戸で、既に住宅ローンの事前審査を行っている方がいらっしゃるみたいなので、進めるなら早めに決断しないといけないかな。

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３LDKタイプの管理費と修繕費は管理人さん日勤半日しかこないとしたらかなり高い！！ですね。共用施設も特化している訳でもないようですが一体何に管理費がかかるのだろう。。。

２LDKの販売価格・管理費とかなり差があるのも気になりますし。
確かに南東向きタイプの3LDKは立地の割に近隣より割安と思う。
でも何十年も払う管理費が高いんだったらローン払い終わった時に支払う管理費代と考えると損だしもったいないし。
何人かの方が口コミされてるみたいに管理費は、かなり躊躇する要因ですね。

これで管理費も適切内容と価格だったら検討した物件ではあります。

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管理費と修繕費は別物なんじゃないかな、と思います
管理人さんが半日しかいなくて高いなら、
何かしらもしかしたら余計なサービスがついているかもしれないですね
管理組合が結成されたらすぐ、徹底的に洗い出しをした方が無駄なくていいかと思います
最初の１年は無料でも更新からはかかるものもあったりする可能性がありますし
ただ、物件としてはすごくいいんじゃないかと自分は思っています
価格面も含めて

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管理人さんは半日を週５日のみだそうですね。
セキュリティがしっかりしているからと言われても
今時の分譲マンションはアルソックなり、セコムなりどこも入っていて当たり前に近いので
セキュリティが理由だとしたらおかしいと思う。
あの費用設定でしたら、管理内容は充実させてほしい。

大した共用施設もほぼないので
(ここは好感を持っている部分。無駄な共用施設は無駄な管理・修繕が上乗せされるだけなので)
私もルフォン杉並方南町の管理費を聞いたとき、明細やや不明。。。と思いました。
物件は、価格が安くなっていたので検討物件のひとつです。

南東向きの物件、一番はじめにみせてもらったときより値段下がってましたよね。
西側の棟と、変わらないかくらい安くなっているような？
このままもう少し待ってみようかと。。。

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キッチンがＬ字型で使いやすそう　広々していますし
収納もたっぷり目で主婦としてはうれしいです
近くにおいしいけーきやさんもあるようで

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飲食店やスーパーなどの商業施設が充実してるので生活しやすそうですよね。都心へのアクセスのよさと駅まで信号を気にせず徒歩４分での部分はとても惹かれています。見学の帰りに近隣で評判のパティスリーウーのシュークリームを購入しましたが、価格の割においしくて妻が喜んでいました。あとは、管理費と日勤管理等の内容問題について他物件も比較して考えようと思います。

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方南町に住んでますが、なかなか住みやすいですよ。
3年後には方南町駅が拡張されて中野坂上の乗り換えなしに新宿方面に行けるようになります。あとバスが便利ですね。
バスなら新宿・渋谷・中野・阿佐ヶ谷・永福町に座っていけるので時間に余裕あるときはいいですよ。
私は休日、渋谷や新宿で買い物したあと座って楽したい時にバスに乗ってます。

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方南町のホーム延伸計画って３年後に延伸されるのは確定したって聞きましたが、あくまでホームのみ拡張されるように聞いていたので驚きました。新宿まで乗り換えなしの始発になるって事でしょうか？

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