ルフォン杉並方南町ってどうですか？

パークハウス杉並和田とルフォン杉並方南町と比較検討中の者です。


杉並和田は管理費が安くて良いと思っていました。ただ今、杉並和田のコミュニティで修繕積立が高いとあがっていて。

ルフォンは管理費が杉並和田より高いんですよね。修繕積立について詳しい方いらっしゃったら情報いただけないでしょうか？


よろしくお願い致します。

方南通りは、井の頭などと比べれば交通量少ないと思います。
ただし、信号・バス停が脇なので加速時の騒音はあるでしょう。
(新宿行きのバスは便利です。方南町駅はエレベーター＆エスカレーターが無いので、ベビーカーを使っていた時など新宿へ行くためによく利用していました。)
夜は交通量少なめな分、救急車とバイクの音が気になります。

私が住んでいたマンションは、通りの反対側だったので、寝室が方南通りに面していました。
そんなに神経質な方では無いと思うのですが、夜中にバイクや救急車の音で目覚めることがありました。
こちらのマンションは、リビングが方南通りに面しているので、寝室は比較的静かなのではないでしょうか？

ルフォン杉並方南町の気になる点

建築される場所は大雨がふると方南通りに大きな水たまりのできる場所、下の駐車場や一階の部屋への浸水リスクが心配

20年目頃に一戸あたり40万以上の修繕積立金一時金の集金計画があり、全戸が本当に払えるのか不安

バイク置き場がなくスクーターでさえ置けない、将来的に確実に管理組合で問題になると思われる問題をなぜ建設の段階で対策しないのか

ゴミ置き場が一階(地下)にあり、ゴミの搬出にはエレベーターを利用する、ゴミから出る水分などでエレベーターを汚さずに搬出作業が行えるのか疑問

いろいろ書きましたがこれ以外は比較的良い物件だと思います。

管理費が若干高いのは懸念事項ですが。。。物件により金額は多少前後するとしても、２０年目前後の修繕積立一時金て大体実施されるところが多いのではないでしょうか？

方南通りに大きな水たまりとは初耳です。ただルフォン物件辺りの方南通り車線を境にどちらも坂が下っているので仮に水がたまるとすれば、

この物件あたりに水が貯まるのではなく　裏の古い大きなマンション辺りに貯まるのではと想像してしまいます。

この近くにお住まいの方で、過去の浸水状況等ご存じの場合情報を教えてもらえませんか？

道路と歩道が緩やかに窪んでて大雨の後水溜りが出来る事がある
窪みが一杯になったらガーデン堀ノ内の方に水は流れていくので浸水はしないと思う

ここって天井高2,43mしかないんですよね。

天井は、すごい高いって訳でもないが二重床・二重天井。
広めにみえるスパンのバルコニー間取りタイプで対応してもダメですかね？

あの辺りに水たまりなど、出来たところを見たことがありません（笑）
方南通りは高く、善福寺川や神田川にかけて低くなっているから大雨になったら、そちらへ水が流れていきますよ。

＞143さん
修繕積立基金は契約時に一括で支払う265,000円〜447,000円とは別に、
修繕積立一時金という費用が発生する予定なんですね。
こちらは大規模修繕にかかる費用かと思われますが、総戸数37戸にしては
金額設定がお安いのではないか？と感じてしまいました。

道路沿いの南向き間取りタイプはじめに案内されたより価格下がってましたね。
西向きの良いと思った物件は、南向きと比べ価格差なく割高感あるから売れ残るだろうと思っていたが売れてしまっていた。

良いと思ったら押さえとかなきゃだめだったとやや後悔。
南向きの値下がりを期待しつつ、管理費高いのと妻が御影石のデザインが変と躊躇中。

道路傾斜具合が浸水を仮定するとどうなるんだ？！と探り中であります。

キッチンの御影石は私もあまり好きなデザインではありません。
管理費が高いのは私も気になりましたが、戸数が小規模なので致し方ないと感じてます。
それよりも修繕積立金の上昇率はどのくらいになるか、ご存知の方はいらっしゃいますか？

修繕計画所はモデルルームで見せてもらえると思いますよ。
ただ当初の計画通りに行くかどうかはわからないですが…。
その時々によって劣化具合も違ってくるかもしれないので、
さらに上がる可能性もあるかと思われます。

売主が提示する長期修繕計画書って、ほとんどがあてにならず
修繕積立金の値上げ等、管理組合が見直しをする事でまともに機能するようになるそうですよ。
つまり、売主が作った計画では修繕費用が不足し、破綻してしまう計画だとか。

>>１５３

じゃあ一度見せてもらった修繕計画書の数字は鵜呑みにせずに、今後上がることを想定して判断したほうがいいということですか。上昇率が概ねでもわかるといいのですけどねえ・・汗、予算がけっこう窮屈目で検討しているマンションだけに、住んでからの生活に修繕費上昇で負担が大きく来ると厳しいなあと。

方南町駅近、間取り十分、周辺便利と条件がいいだけに頑張りたいです。

長期修繕計画をみて「ずいぶん上がるんだなあ」と思ったらそこは良心的に（つまり正確に）設定している可能性大かな。
デベによってはこれを少なくみせて売りやすくしてるところもあるからね。あとで破綻する。

だいたい35年で3.5〜4倍くらいは上がるイメージではいます。ルフォンも確か標準くらいだった記憶です。修繕費は標準と思いますが管理形態と管理費が、、、自社じゃなくて委託で他業社に依頼してそのせいで割高だったたり、週4？5で半日管理の割に高いって管理形態を改善してほしい。サンケイビルで直接管理できるノウハウとかパークハウスの三菱とかプラウドの野村みたいに他社から取り入れるべき。そこが懸念事項。

結局、トータルでみるとパークハウス杉並和田とルフォン杉並方南町は管理修繕費は大差ないってことですかね？

>157

え?なんで??

３０年間の金額自体は高いとも安いとも思いませんでした。
修繕費は、修繕を行う内容・程度によって価格が変わってくると思います。
３５年の長期修繕計画は、提示するよう義務づけられているので、提示する月々の金額や内容はどのデベも似たりよったりと感じました。

逆に一時金が高いパークハウス杉並和田が何故？ってきになりましたが。