SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン）Part6

何とかカーニバルとかの費用も全て販売価格に転嫁されてる訳ですね。適正価格にそれらが乗って坪210万円ということでしょうか。

ところで駅やイオンに近いパークタワー豊洲とでは全く比べ物にならないのでは？
ここの比較対象は東雲のパークタワーでしょう。

パークタワー東雲はイオンに歩いて買物にいける。
渋谷新宿直通のりんかい線東雲駅徒歩７分、新橋止まりのゆりかもめとは大違い。

みんなは千里ちゃんと会ったら会釈だけ？それとも声掛ける？

>778
カーニバルの費用はデベが全額負担に決まってるだろ？
何を言ってるんだ？？

晴海のときも似たような事を書いてた人がいたなあ。
完売までまだ遠い晴海。

＠290
よし！もうこれで行っちゃおう！

>>784
290でいってもいいけど、完成までに半分くらいしか売れないと思うよ。
豊洲から徒歩12分はいただけないよ。

モデルルームだいぶできました

まあ、湾岸の場合、未来の発展見込みを含めた価格設定になってるからどうしても割高に感じるよね。
“現状”に関して言えば@150-180が適正価格なのだろうけど、
そこに発展見込みが上乗せされて@260という価格設定になっているのだと思う。

なので、判断基準は「その発展見込みは正しいのか？」という点になると提言するよ。
あと、すでに明らかな点としては交通網を見る限り新豊洲での生活は"車必須"だということ。
この点は「車を持たない東京人」のライフスタイルと合っていないと思う。

晴海が苦戦しているのも同じ理由だよね。車必須物件は確実に苦戦する傾向がある。

ゆりかもめ5分だということを忘れているのでは？

ゆりかもめ駅まで歩きホームに上がり、豊洲駅まで１駅乗って地上に降りる、なんて面倒臭い。

俺の職場は日比谷だから、新橋まで行って徒歩かな～。

皆が豊洲方面に行くわけではありませんぞ。（笑）

昨日の新豊洲カーニバルで三井の人と話した感じでは坪290万という価格では出ない感じでしたねー。
あくまでも「パークタワー豊洲より高い」と言った感じであって、坪290万ほどではない感じ。
坪250から坪260といった感じでしょうか？

榊淳司が坪単価100万円の大外しという、素人以下の相場観の無さを魅せつけてしまったわけですが、今後の言い訳が楽しみになってきました（笑）

>>790
日比谷に行くなら豊洲まで歩いて有楽町線で有楽町でしょう。
ゆりかもめはめちゃ遅い。

>坪単価100万円の大外し
そうなんだけど、150万を鵜呑み又は期待する者は一人もいなかった。

パークタワー豊洲と同等以上の平均単価となると、もうちょっと頑張って、2・3丁目の新古・中古と比較検討するのが良さそう。
ただ、個人的には耐震は避けたい。

ゆりかもめで新橋なら20分程度では？しかも、ゆったり座っていけるよね。

新橋が職場の人はやっぱりゆりかもめ？

そりゃ、運賃に370円も払うんだから、ユッタリでなくちゃ。

パーク東雲は立地はここよりは良いし、共用施設もひけをとらなそう。
同価格くらいなら東雲、坪10万以上安ければここも考えてもいいかな～

結構ここの価格待ちの東雲検討者は多いよ。

2-3丁目の耐震制震ってどうなっているんですか。中古と比較検討したいけど結局どれがよいのかわかりません。

＠２００ぐらいかな。

芝浦のケープタワーも中古安いしね。
あそこは田町１１分。ここは豊洲１２分。
有楽町線よりは山手線でしょ。

昨日聞いてきた感じだと270万くらいだってさ。

200と言い張る人、何度も来てるけど、都内で200万くらいで売られてるところって、他にどんなところか、どんなグレードの建物があるのかな知らないのかな。

普通に考えたら有り得ない価格なのは分かると思うのだけど。

東雲の立地が良い？
地盤も悪いし、海抜も低いのを知らないのかな？
幹線道路沿いで空気も悪い。

２７０するなら
３丁目の物件買います。

あっちはもう古すぎるでしょ（笑）

俺だったら新築のこっちが良い

3丁目にまともな間取りが残っているならそうだろうけど。

今からなら断然スカイズでしょ。（笑）

三丁目は、築4年になるのに290万。仕様も古くなっている。

スカイズはスーパーゼネコンの最新技術の免震制震マンション。
共有施設だって洗練されている。
間取りもワイドスパンで使いやすい。

わざわざ割高な三丁目を買う意味はもうないと思う。

三丁目って、シティタワーとかのこと？

一時期中古で坪２２０で売り出しがありましたよ。売れたのか、仮に売れたとしていくらで売れたのか知りませんが。

本当に270なら晴海の東向きより高いじゃないか 。そこまで強気でくるかな。

そういうのが稀に出てくるのは富裕層が多いエリアでは普通ですよ。
庶民のエリアだと、ローン一括で返済できないので出て来ません。

時間が経過するにつれて、そういう激安物件は出なくなるもんですよ。

相場を見るなら、売れてる物件の平均とらなきゃ判断誤るよ。

激安物件は瞬間蒸発してしまうし、220万で出てきていても結果的に坪250万まで買い上がる事も多い。
ららぽーとの三井のリハウスに行けば、レインズ見せてもらえるよ。そんな上手い話なんてそうそう無い事がわかるよ。

晴海より高いことは無いでしょう。
新豊洲もまだまだタワマン建つしね。全部で１０本ぐらいだっけ？

昨日の新豊洲カーニバルで三井さんからの情報では「パークタワー豊洲より高い程度」という話でしたね。
坪270万かどうかまでは言及ありませんでした。

まぁ、最近の景気動向も考えれば妥当な値付けだとは思いますが、こうなると東雲の安さが際立ちますねぇ。
あっちに流れる人も多いかな？

新豊洲はほとんどが市場なので、タワーマンションは立ちませんよー。
お隣に30階程度のタワーが立つ程度。

811
それは嘘ですね。価格水準に関しては箝口令が敷かれていましたよ。
なぜそんな嘘をつくんですか？

よく見るこれによると
http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/toshiseibi/7722/toyosu.html

今後続々建つよね
この図のとおりなら、がすってなぁ～～にの前、ヤマトの横のタワーが立地的にはよさそうだな

過剰供給………

ということなんで、
仮にSKYZ落選しても、続々建つので心配ないし
三井単独プロジェクトの登場待つのもいいかのしんない

一回で1000戸、デベは、とんでもなく楽だよね。

やめられないでしょ。

>一時期中古で坪２２０
それって、パンダ部屋ではないにしろ、ツインの中でもかなり条件が悪い部屋だったはず。
売れ筋は26〜270万くらいの部屋。
なので、skyzと比較検討するのが良さそう。

耐震が嫌なら、隣の免震豊洲タワーだね。

売主がこれだけ参加したプロジェクトでは、
周辺の自社物件の販売に影響するような価格設定はしにくいので
必然的に設定できる価格帯は絞られる、

という説明が説得力がある。
すると平均で＠２５０ぐらいかなあ。

>>788
乗ったことないのか知らないけど、新交通ってバスと変わらんぞ。

東京の新交通と言えば「ゆりかもめ」と「日暮里舎人ライナー」だけど、
ちょっとしたことで運休になっちゃうしさ。

こんなのがあるうちにカウントしてる人って一体、どこに住んでる人なのよ？
これが評価額より@80も加算されている理由だとしたら「馬鹿にすんな！」だよ。

＠290で売り出して、伝説になってほしい。

新豊洲のポテンシャル考えれば坪250以下はありえないのでは？
そんな価格で出たら庶民が殺到してしまいますよ。
坪270～坪290あたりが新豊洲の最適な価格帯でしょうね。

豊洲の最先端の再開発エリアですからね。
これからは、豊洲の再開発エリアと言えば６丁目。

資産価値倍増計画、着々と進行中

オリンピック当選したらどうなるの？

楽しみだね。

どちらにせよ、晴海通りか環状二号経由でインフラ整備されるでしょ、路面電車やバスでもいいじゃん、
されなきゃ観光客がどうやつわて市場に来るのさ？
問題は始発、終電時間。

250以下じゃないと誰も買わない気がする。250だすなら、2，3丁目の中古探します。

発表会も決まったので、あらためて不動産に勤める兄弟にSKYZの件を聞いてきました。

価格はこれまでと変わらず、@240万/坪想定です。これは今後のアンケートでもほとんど変わらないだろう、とのこと。間取りで調整していくことになる。

中心価格帯としては80m2で5800万。上下差はさほど無い、ただしパンダ部屋多い、プレミアム住戸も多い。ので安いのから高いのまで幅は広くなる。

この辺もこれまでと変わりないですね。

あと、新豊洲カーニバルのような場所で、身分を明かし、何処そこより高いだの、安いだの言うことは、絶対にない、そうです。いま1番センシティブに調整をしているとこだし、そもそも何処より高い安い、みたいな事は言えないだろうとのことでした。

発表会はもうすぐだし、そこで明らかになりますが。

パンダ部屋って言えば聞こえは良いけど、条件が悪いから安い部屋、でしょう。

ちなみに、ゆりかもめは、ほとんど運休はありません。他の風に弱いのは確かですが、運休するのは他の交通機関も影響を受けるような台風の時などです。遅れもほとんどありません。
本数を調べていただければわかりますが、通勤時間帯は3〜5分に1本来ます。有楽町線とほとんど変本数は変わりません。また、接続はしてませんが、有楽町線終電到着後に、ゆりかもめ終電が発車します。
車体も小さいし、新交通という名前ですが、立派に公共交通としての役割をはたしているの思います。

タワマンが立ちまくる新豊洲はデベにとってまたとない鉱脈ということね。

なんて不思議な世界でしょう！はデベの歓喜の声だったのか。

831
パンダ部屋って、聞こえいいか笑 可愛いパンダじゃねーぞ

830
じゃあ、パークタワー豊洲よりも高い。と、カーニバルで聞いたという輩の目的は何だ？
何のために嘘を書く？
アホな愉快犯か？

835
年度末に早く契約に結びつけたい、周辺デベさん、もしくは仲介屋さん。高いと思えば諦めると思ってるんじゃないかな。ねーよ。そんなんで物件決めないってw

830を書くのは解るが、
832まで書いてなんでゆりかもめの解説まで蛇足でやるのかな？
豊洲在住者さん。

>837
私、ゆりかもめ、けっこう好きなんですよね。あまりにも使えない交通機関みたいに書かれる方がいたので、かわいそうになって、、、

いずれにしても新豊洲で@240じゃ論外だよ。
幾らなんでも検討者を馬鹿にしすぎだと思う。

何も知らない田舎者を相手にしているつもりなのだろうか？
それに繰り返しになるが「ゆりかもめ」は電車じゃない。
新交通というバスのような代物。汐留への導線を見ても、
有明からお台場に掛けて迂回迂回で何かおかしなことになってるでしょ。

LRTで一発逆転

LRTが開通したとして、新豊洲からどこへスムーズに行けるのよ？
グルグルと目的地とは関係ないところを迂回させられるんだろ？

なぜ、そういうことになるかというと、
本来ここは住宅地として計画されていなかったからだろう。

>いずれにしても新豊洲で@240じゃ論外だよ。
いくらなんでも脳内縛りが強すぎ（笑）

湾岸の売り出し中の物件の売主・坪単価から再確認しなよ。
そしたら@24〜250あたりが妥当に思えるから。

ついでに管理費を予想すると、@30〜310円あたり。
内廊下でプールがあるからね。

一般的な70m2の部屋で、
価格5080〜5300万
管理費21000円/月。

修繕積立金7000円前後？
駐車場20000円〜？
と合わせると、ランニングコストは50000円/月あたり。

これ位なら不人気物件の仲間入りにはならんでしょ。
年収700〜1300万をメインターゲットにする感じ。
これだったら1600戸を完売できる。

管理費@30はないだろうな

ゆりかもめ延伸のほうがいいんじゃない？新橋まで。
こっちのほうが嬉しいわ。

BRTはすでに夢ではないのかと。すでに散々議論されてますよ。

嘘だと言われてるのも微妙なので、、、、

新豊洲カーニバルでは三井さんは身分を隠してなどいませんでしたよ。
「パークタワー豊洲は立地がいまいちですよね。。。」なんて話をした時に「うちの物件です。。。三井なので」と恥ずかしそうにおっしゃってました。

価格についても「パークタワー豊洲より高い程度で、そんなに高くない」とまでおっしゃってましたよ。箝口令？？周りの人たちの雰囲気からして、その場で一番立場が上そうな人なのに箝口令を破るとは思えないし、、、


正直いって、このグレードのマンションが250万程度で出てくるならラッキーでしょ。
ここよりグレードの高いマンションって湾岸にある？
どう考えても湾岸一番の物件かと。

じゃあ買いだ。建物だけを見るとね。ただ立地も考慮しなきゃだめだよ。トータルでどこがいいのか判断すること。

マンションの価値は立地で8割決まります。

新豊洲徒歩5分で坪単価240は安過ぎでしょ！
それならばファンドが一棟買い取って再販してもかなりの利益出そう！

ファンドはリセール時のこと1番に考えるからより立地重視。江東区って時点でアウトだよ。

逆に、まともな検討者あるいは有識者に見せかけて、ともすると違和感を覚えられない240-250に誘導している830のようなのが悪質です。パークタワー豊洲は265。つまり270-275で晴海同等が正解です。豊洲の系列仲介店にいったら教えてくれるよ。(仲介誘導などせずに)
80平方で6000以下とか自分の限界予算を連呼するのやめなさい。

晴海は中央区、ここは江東区。
晴海と同等では、不正解。

区の違い？
大田区なんて、田園調布から蒲田まで揃ってるよな。

意味あると思ってるんだろうか？

260万くらいだったら安いほうなんじゃないかなぁ。

晴海よりはさすがに安いでしょう。

個人で220以下だと思っても、値付けするのはデべですからなw
220以下でしか買えない人達の集まりのマンションにはなって欲しくないね(^。^)

250以下で買いたい人が多過ぎるということはやはり270くらいが正解では？

近所の人ばっかりですね

売れ残り上等、有明や晴海みたいにゆったり売るんなら坪250平均
換金してぇ・・・きっちり完売目指して東雲みたいに売りたいのなら坪230平均
サプライズでPT東雲以下だと即日完売、伝説の仲間入りかなｗ

坪230なら前向きに検討、
坪250なら二丁目三丁目の駅近中古買ったほうがまだマシ

株価上昇。
早く金が欲しいなんて考えてない。

のロジックからすると、売り手市場なんじゃないか？

既に強気相場は始まってますよ！
不動産しかり！

豊洲在住者さんと、仲介業者のバトル再燃ですか

>>867
100パーその論理が正しければ、
本業が危ういとはいえ、この時期にソニーやパナが本社を売却する理由は一つもない
来年だったらもっと高く売れるしソニーに至っては財務状況も深刻ではない

都心のビルや物件は敏感に反応するというかその傾向は既にあるけど、
庶民向けに転嫁されるのはまだまだ先でしょ・・・

先を見越してゆっくり売るか、
現金最強、売れる時にきっちり売っとくかはまあデベ次第だけどね

バブル中に竣工しても売らないでいて
プチバブルが終わり掛けてから売り始めたタワーの例が芝のほうにあるね。

三井不の人曰くパークタワー豊洲より下ではということでした。
東雲よりは立地ポテンシャル見てるみたいなのでそれより下はないかと。
開発終盤(東雲)と発展期待(新豊洲)の差だとおもいますよ。
東雲もコスパ良くいい物件だとは思いますが。

豊洲駅から徒歩12分なら枝川からの距離と同じか少し遠い？
駅まで住民用バス作らないのかな？

イオンバスが近くを通ってるので、新しいバス停を作ってくれるのを期待。
春からは有明から丸の内行きの都バスが新豊洲に停まる。本数は少ないが。

>>872
マジそれ？？？
新豊洲5分で？？？
そしたら買いじゃん！！！

バス？？？？？
いらないよ！

とにかく価格が「正式」に決まるまでは、資料請求等のアンケートや営業との話の際は東雲パークより大幅に安くなければ東雲にする、という姿勢を見せた方がいいですよ。

そういう反応が多ければ多いほど販売価格も引き下げとなる可能性が大きいです。
今のところ東雲パークをやや下回るくらいの見込みです。