2005年10月⇒優遇金利キャンペーン総合スレッド

キャンペーンというわけではないのですが、
10月から、全国の全宅連加盟店で申し込みできるようになったということで。
全宅住宅ローンのフラットが気になっています。
2.55％（10月）ですが、手数料105,000円。
その分頭金にまわして計算すれば、総支払料はグッド（手数料2.1％）より若干少なく出たのですが。
http://www.zentakuloan.co.jp/
http://loan.house.goo.ne.jp/close-up/index_vol19.php
なにか注意点あるのしょうか。
私も30年固定で考えているので住友信託も気になりますが。

ちょっと主旨からズレて来てますが、コメントを。

>>48
>>固定なら、住友信託 2.58 の30年固定を35年で借りて、
>>最後に退職金でまとめて払うのがベストですかね？
>>皆さん35年で借りても35年間払い続けないですよね？

解釈は少し異なりますが、貴方の考え方は結果的に正しい。と思います。

多分20年ちょっとで返せるだろう。と思い、結果的にその通りになったとしても
その途中では「来年やばいかも」と思える一瞬が、一度位は有るはずです。
そのための預貯金なのですが、
預貯金の切り崩しは精神衛生上好ましく有りませんし、その時の行動が消極的に
なり兼ねませんので。予め月々の支払額を減らしておいた方が賢明か？と思います。

私が貴方なら、15年固定を35年返済計画で組むかも？(笑)

その際に、20年で完済出来そうな予感がするなら。保証料を一括払いせずに
0.2%金利上乗せして、自動返済使って繰り上げし易い条件を整えるかも。(笑)

実際私は、
10年以内の完済を目標に、3年固定に0.2%金利上乗せで保証料を払ってますが。
30年で組んだ計画を、35年にすれば良かったなー。と思ってるくらいです。(爆)

私も、「自動返済」のメリットを最大限に生かすには、借入期間を長期化が
いいと思います。
例えば3,000万円を現状金利2.78％（2.58％＋保証料0.2％）で借りるとします。
ボ増ゼロとして月々の返済額は、30年なら12.29万円、35年なら月11.18万円です。
ですが「自動返済」の場合、この額は「約定返済最低義務額」というイメージで
あり、自分で設定した枠の範囲内なら幾らでも無料で繰上返済できます。
ですので、35年でローン契約しておいて月12.29万円返済すれば、結局は30年で
完済になり、最初から30年で借りていたのと総返済額も変わりません。
違いといえば、最初に入る火災保険料の金額が嵩むことぐらいです。
（30年分でなく35年分を一括払いするので）
であれば、35年契約にしておいて月々の返済義務額を下げておいた方が、
万が一の家計ピンチの際にも安心じゃあないですか。
というように理解しているのですが、この考え方、間違ってますかねぇ？

でも自動返済って返済額軽減型なんだよね

>54
どういうこと？

●「自動返済」は「返済額変更方式」での一部繰上返済手続きです。お借入最終期限については短縮されません。
http://www.all-field.net/orix/yougo/ka15.html
●「自由返済」は「返済期間短縮方式」の一部繰上返済手続きです。
●平成19年5月末まで、月2回までの自由返済による一部繰上返済手数料は無料です。
ということだそうです。これ以降は有料なんだろうか・・・？

昨日住友信託に行って話を聞いてきました。
約１時間、丁寧に応対してくれて気持ちよかったですよ！
自由返済について、19年5月以降は手数料が2.1万かかるそうです。（別途、保証会社に10500円。保証金返還分から差し引かれる）
返済期間が長い場合、やはり金利0.2％上乗せして自動返済でこまめに返すことがお勧めですといわれましたが。
でも調べると期間短縮型の方が繰上の効果は高いということなので、どうしたものか考えてしまいます。
3000万円借入（30年）で、予定では年間最低80万円ずつは繰上したいと考えていますが。
フラットと比較して、シュミレーションしようと思っています。

支払いは毎月のことだから、0.2上乗せって何かクヤシイ・・・

>>53さん
>>というように理解しているのですが、この考え方、間違ってますかねぇ？

フォロー多謝です。その解釈で良いと思います。


>>57さん
>>期間短縮型の方が繰上の効果は高いということなので、どうしたものか考えてしまいます。

自動返済の権利を獲得(保証料0.2%の金利上乗せが条件)したら、
(一部)繰上返済の手数料は無料になりますので、
返済期間短縮型に劣る部分は「一切」無いように思えますし、
それどころか(返済額に関して)自由度が増える様に思います。


>>56さん
>>●平成19年5月末まで、月2回までの自由返済による一部繰上返済手数料は
>>無料です。ということだそうです。これ以降は有料なんだろうか・・・？

私の記憶では、
固定期間終了後に変動金利選択者は5,250円、再度固定を選んだ人は21,000円。
また、変動金利選択者は「７年目以降は無料」。と聞いた覚えがあります。
H19/5末まで月2回までの自由返済の手数料無料は間違いないはずです。

ちなみに私の場合は、
3年固定(0.8%＋▲0.9%)＠80周年キャンペーンですので、0.2%を上乗せすると「1.0%＋▲0.7%」。
最初の3年間は、住宅ローン控除(▲1.0%)とバランスしますので、
H19/5まで自由返済手数料無料だろうと、繰上する意味は殆ど無し。
てか、私に取っては「3年間は利息を生まない」訳ですから、全額借りました！(^^;
頭金を打たなくて済んだ分、火災保険や必要家財を効率良く購入することが出来ました。
そして、お世話になった銀行に「控除をスルーさせる役目を果たし」恩返しをする積りです。(笑)

●火災保険
住信の場合、火災保険は必須ではありませんでした。が、
元々借入期間の長さに関わらず、ロングで掛けようと思ってましたので
見積りお願いしました。手前で調べておいた内容とかなーり近い内容でしたので
「流石！」と思いました。住信は住宅ローンセンターにも実力者を配置してます！

○3,500万円(90平米/4LDK)
　⇒保険内容：家屋1,100万円/家財600万円(地震保険/類焼特約/個人賠償特約付き)
　⇒保険料　：築年数割引(10%)＋団体割引(15%)の最高優遇で、30年の26万円。
　　　　　　　団体割引が効かない別の代理店で見積ると34万円位だったはず。
　　　　　　　安かったので、35年で28万円を即金で払ってきました。
　※普通は、
　家屋の保険金がもう少し大きく、その分保険料も増加する傾向があるかもしれ
　ませんが、ここ見積りは逆に少ないくらいでした。⇒良心的！
　保証内容の不足部分は「20〜25%以内で調整が効くはず」と尋ねると、
　すぐさま代理店と調整して、希望の額に訂正してくれました。

　保証料を金利上乗せ(0.2%)した分、70〜75万円分の保証料一括払いが不要に
　なりましたので。その分、火災保険に充てました。(笑)

保証料を前払いと金利上乗せ、どっちが得なの？
3300万を住信30年固定でと考えています。


スレ違いで申し訳ないが、90平米で3,500万かー激しく羨ましい。

ローン金利１％ − 住宅ローン控除１％ ＝ 0
この安直な考えやめなはれ
ちゃんと計算してごらん

3300万30年なら一括保証料66万金利2.58％なので
月13.18万総返済額3953万。
これを保証料後払にすると66万が要らないので
借り入れをその分減らして3234万金利2.78％なので
13.25万総返済額3976万。
総返済額の差は23万、繰上げ手数料11回分に相当。
これをどう考えるかは貴方次第です。
お互い頑張りましょう。

検算はご自分でしてくださいね(^-^)/

>>63
23万差があっても、2.58は保証料で66万払ってるから、
0.2上乗せは43万オトクってことですよね？

そっかぁ・・・保証料なしで考えられるから。
込み込み２．７８は現時点で最強ですよね。

来年３月でこれならすごくうれしいですが・・・そうは問屋が・・・になるのでしょうかね。

>65

保証料66万が不要な分、借り入れ額を減らして計算しているから
違うんじゃないですか。

「自動返済」を選んでおいて、同時に「自由返済」をすることはできるのですか？
これができないと、絶対に35年間払わなければいけないわけで、これはこれで不安ですよね？
同時ができたとしても、「自動返済」できるお金があるのなら、「自由返済」に回したほうが、得と考える人がほとんどのような気がします・・・
どうなんでしょうね？

住信さんの商品は例えば３０００万借入するとして、
１０００万を１０年２％、２０００万を３０年２．５８％で組むことは可能なのでしょうか？

これが出来たらとってもうれしいのですが・・・

>69
一応できるみたいですよ。
ただし別々のローンを組むって形のはずなので手数料が10万弱かかるみたいです。

７０さんありがとうございます。

近々住信さんのローンプラザに行くことにします。

>68

住信に少し前に聞きました。できるといっていましたよ。
ただし、自由返済の手数料無料は平成19年5月末までだそうですので、それ以降だと21000円（だったかな？）の手数料が取られます。

話題はそれますが、保証料前払い方式の場合、繰り上げ返済すると通常は保証会社に対しても手数料（都銀の場合、5150円程度）が発生するそうですが、住信の場合、平成19年5月末までは保証会社に対する手数料も無料だそうです。（6月以降は5150円だそうです。）

ごめんなさい！！！

手数料無料は平成18年5月末まででした。書き間違いました・・・・

ゲ〜！！！
ほんとにゴメンナサイ！！！

72のままあってました・・・ションボリ・・・・もう退場します。

合計26150円ですか。。。しょっちゅう繰り上げ返済するには厳しい金額ですね。

もうどかんと３００ずつとかで良いのでは？
１００万に対して約３万は腹が立ちますが、３００万に対して３万なら
目をつぶってもよいかと。

>65&67
67さんのおっしゃるとおりです。

＞68
「自動返済」は確かに「返済額軽減型」であり「返済期間短縮型」では
ないですが、現実の返済において、繰上繰上で元金を全て払い終えたら
その時点でローンは終了ですよね。
まさか繰上返済を拒否されるなんてことはないでしょう。
なので、返済額軽減型といっても、実質的には期間短縮効果もあると
思います。
払う側に自由度が高いのがこの自動返済のチョーいいところですね。

＞75さん、76さん
だからこそ保証料後払いの「自動返済」コースが用意されているのではないでしょうか？
保証料一括より後払いの方が確かに割高感はありますが、それによって、
繰り上げ返済が何のストレスなくできるようになることは大きなメリットですよね。
300万貯めてから繰り上げするのも一つの手ですが、300万ためる間にもローンの金利は
月々掛かってしまいます。であれば毎月それこそ1円からでも手数料ゼロで繰り上げ返済
できる自動返済型をご一考されては如何かと存じます。

>78
うーん
団信を考えると2.903%
でも火災保険が含まれてるから諸費用が20万ほど節約できるのか
うーん　お得のような　お得じゃないような
住信には負けるかな・・・

「東京三菱」スレにもありますが念のため・・・

金融機関名：　東京三菱銀行
優遇金利１：　超長期固定住宅ローン２０〜３５年　２．７２％（１０月）
　　　※２：
申込み期日：
借入期日　：　１２月３０日までに借り入れ

補足：　　本キャンペーンは募集形式のため、総融資額が上限に達し次第取り扱いを終了。
　　　　　金利は毎月見直し
　　　　　借り換えも同様

住信の３０万以上の定期預金か、住信ゴールドカードは
はじめはどちらも持ってなくても
ローン契約時にどちらかを選べば良いってことですか？
住信ゴールドのほうが、ローンの審査基準よりも高いようですが
それは、ローン審査通れば住信ゴールドに入れるってことですか？

>>68
両方可能だと思います。

>>同時ができたとしても、「自動返済」できるお金があるのなら、
>>「自由返済」に回したほうが、得と考える人がほとんどのような
>>気がします・・・どうなんでしょうね？
得と考える人が殆ど？　何で？？


>>77
基本的には同感です。
が、「一部返済」のケースから唯一外れる「全額返済(最後の手続き)」の場合
だけは、全額返済用の手数料が必要になります。ご存知かと思いますが。(^^;


>>83
定期か？カードの何れかでOKです。
購入住宅の担保価値に比べたら十分に低い利用限度額(60万円)のGカードですし
契約して欲しいが故の低年会費(2,600円)のカードですので、住宅ローン審査に
通った人が落ちることなんて無いと思いますよ。


>>80
火災保険の内訳「家屋＋家財＋地震＋その他の特約」において
家屋部分の保険料の料率は、家財のそれに比べたら、約半分ですし
5年単位でしか掛けれない地震保険に比べても料率は低いですから
その火災保険の正味の価値は、とても20万円も無いと思いますよ。

●火災保険は掛けてた方が良いですよ
自宅が出火元の火事でも、(余程の過失が無い限り)隣家への補償は不要です。
また、逆も可なり。
被った火災でも、自分の身は自分で守る！が火災保険の基本的な考え方。
ですから、非喫煙者でも火災保険は掛けてた方が賢明です。
また、
消防法が上の様に明記されてたとしても、長い近所付き合いのことを考えると
相隣関係の問題は、法律の通りには行きません。その部分を補填するのが
「類焼特約(隣家に対する補償)」です。また
ついでに掛ければ割安になる「個人賠償特約」も一緒に掛けられることを
お勧めします。

中央三井
優遇金利1.0%(オール電化などは1.1%)

1.375% 変動
1.200% 3年
1.850% 5年
2.600% 10年

高そうだけれど、全期間が1.1%優遇と考えるとすごくお得では？

ここにまとまってました。参考まで。。
http://allabout.co.jp/house/housingloan/closeup/CU20051005A/index.htm

84さん、

＞が、「一部返済」のケースから唯一外れる「全額返済(最後の手続き)」の場合
＞だけは、全額返済用の手数料が必要になります。ご存知かと思いますが。(^^;

あいやー、盲点でした。幾らくらい掛かるんだろう？調べてみなくては。
あまり高いようなら月1円だけローンを残すとしようかな（笑）。

ところで定期かカードの縛りですが、デベ提携やＨＭ提携の場合だと、
外してもらえることもあるらしいです。

東日本銀行は、全期間固定金利型(最長35年)が2.67％(10月の金利、団体信用生命保険料込み)。
住友信託銀行よりは高いけど、けっこういいかも。
キャンペーン期間は平成17年10月3日から18年9月29日まで。
ただし、期間内でも予定額に達した場合には
キャンペーン終了。