管理寺の修行場<part2>

んー、おじさん反応ないですね、も一つ言っときますが、区分所有法には
理事長と言う規定や設定は皆無、あくまでも個々の管理組合の規約に依るものですよ。
法的には管理者しか、お呼びで無いんです、覚えておいてね。

法人の場合には理事が必要ですがね、この理事さん、管理組合法人の代表代表代表代表なんですよ。
代理じゃないのよ、これも理解して覚えといて損は無いよ。

保存行為とは建物やその付属施設の補修、共用部分の保存工事を行うために必要な契約の締結、費用の取り立て、支払いなど共用部分の効用、財産的価値の現状を維持するに必要な一切の行為を言う。

７７４さん　私のマンションでは法人の理事は代表、代表　代表ではなく　代表理事を登記している。あまり意味はないのではないでしょ。如何ですか。

＞理事長（管理者）は権利と義務を負うが他の住民は義務まで課せられていない。義務を果たさなければ善管注意義務違反になる。

間違い。区分所有法では保存行為については各区分所有者に権限があるが、管理者が選任されたならその権限は管理者に移り管理者の義務にもなると言う事です。

マンションって買う時は安いけど住んでみると管理費　修繕積立金　駐車場代　駐輪場代　諸施設使用料　組合集金のマンション水道料金は水道局料金より割高　一戸建てに比べるとローン支払いとは別に余計な支出が多い。ローンは支払いが終わっても余計な支出は区分所有権を手放さない限り強制徴収である。このお金はほとんど管理会社の懐に入る。毎月一人３万円負担して年３６万円　１０年で３６０万　２０年で７２０万円を取られている計算になる。単純計算であるが考える区分所有者は少ないのではないですか。何を言いたいかと言えば組合員のお金を使う管理会社にそれだけの仕事はしてもらいたい。

７７２です。７７７さん　全ての区分所有者の権限と義務が管理者に移行するとの解釈でよろしいですね。つまり全ての権利と義務が管理者（理事長）に集約されるとの解釈ですね。

民法総則の「代理」を勉強してくださいね

>>778
駐車場や駐輪場の使用料が管理会社の儲けになる？
すごいマンションですな。

区分週報は民法の特別法。

全て管理会社の懐にはいるは誤りです。一区分所有者の２０年間の単純計算した出費。に重きを置いてください。７７８です。

区分週報って何。区分所有法に訂正してやるよバカ。

区分所有法ってなんですか？新しくできたもん？

管理寺に区分所有法を知らない人間が登場してきたよ。みなさんどうしましょう。

>>776
No.774です、おっしゃる通リ殆どの法人では理事の中から代表理事を選任し、
理事長と呼ぶ事が多いです。そうすると理事全員を登記する必要が無いですしね。
また複数の理事が同じ権限を持ち、同じく法人を代表するのも面倒でしょう。

法人の場合、理事は団体として集約された法人を代表するのですよ、
区分所有者の代理では有りません。

区分所有法の４９条を見ると有る程度理解できると思います。

>管理寺に区分所有法を知らない人間が登場してきたよ。みなさんどうしましょう。

カマトト野郎と言うものです。

少なくともおれの持ってる六法には区分所有法なんかのってない。

７８７さん　私には代理と代表の違いが理解できません。法人の理事長と権利能力なき社団の管理組合の理事長とは権限の違いはどうなりますか。特に原告と被告になる場合は集会の決議は同じでしょうか。実務経験が無いので理解にくるしみます。

>>790さん
＞特に原告と被告になる場合は集会の決議は同じでしょうか。
通常の管理組合は、権利能力なき社団でもありますが、人格の無い社団扱いされる事が多いですよ。
その管理組合の場合の訴訟事は理事長では無く、管理者が区分所有者のために代理するんです。

また被告になった場合は決議の必要は有るんでしょうか？（笑　　　嫌でも代理せざるおえませんね。

義務違反者に対する措置（ 区分所有法第七節）は、どちらも共通。他の訴訟は規約で決めれば良いですよ。

法人の場合、法人として提訴したりされたり、理事が代表して処理します。（ほぼ会社と同じです）
あとは区分法見て勉強して下さい。

＞少なくともおれの持ってる六法には区分所有法なんかのってない。

だからどうなの？
遊園地へでも行って遊びなさい。

>その管理組合の場合の訴訟事は理事長では無く、管理者が区分所有者のために代理するんです。

うちは今係争中ですが、原告は組合員、被告は権利能力なき社団の管理組合で被告代表が理事長で裁判中です。

↑　そうですか、たいがい管理者＝理事長だから問題無いよ。

管理組合は期ごとに理事長が交代するので、裁判が期をまたぐと被告代表者の理事長変更の上申書を裁判所に提出しなければならない。その時に理事長選任の証拠理事会議事録が必要になる。
また期をまたぐと、裁判に関する理事長の引き継ぎが大変で、訴訟提起当時の理事長が次期の新理事長に膨大な裁判資料と共に説明して引き継がなければならない。
基本的には弁護士による代理人裁判であるが、被告管理組合代表者の理事長は代理人弁護士と頻繁に打ち合わせがあり、弁護士と意思の疎通を十分にしておく必要がある。
裁判が期をまたぐ場合は、理事長交代はしない方が得策。そのためには先期理事長が次期役員へ立候補し、互選の時に再度立候補して理事長に選任されるような方策が必要。すなわち、裁判が終了するまでは理事長は続投した方が間違いない。
万一管理組合が敗訴するようなことになれば、その時の理事長は敗者のレッテルを貼られ、もはやマンションにいられなくなるだろう。

↑　おおげさですよ、裁判も気楽にやって下さい、個人の責任では有りませんから。

大げさではないと思う。敗訴したら、その時の理事長の責任は重大。
裁判費用も賠償金も組合費からの支出になるから。
巻ければ組合費を毀損することになる。

巻ければ→負ければ

問題は訴えた組合員個人の裁判費用が続くか？じゃないか？
管理組合は組合費があるから裁判は続けられる。
着手金は最低１０万はいる。

良いじゃないの、公平な裁き受ける為の裁判でしょう。
刑事訴訟なら別だけど、皆の金で裁判も賠償もするんだから。
法律も、管理者には責任無いとしてるよ、心配しなさんな。

どうせたいした責任取れないでしょ、セップクしちゃう？？

管理組合の裁判は特殊と聞く。弁護士も少ない。原告は被害を立証して代理人弁護士に依頼。着手金は本当に１０万ですむでしょうか。成功報酬は賠償金が少ないし多くは望めないので弁護士はやる気を出すかどうかだ。議案書や議事録等の証拠をそろえて説明し理解してもらうだけでも５時間はかかる。説明するにもかなりの知識と思考力を要する。

訴訟中は要請されても絶対理事長を引き受けない方がいい。
黒髪なら白髪増えるしフサフサなら剥げるか円形脱毛症になるよ。

組合員も組合を告訴すろとは資金面で不利だがよっぽど自信があるのでしょうね。理事長個人を訴えたほうが良かったのではないですか。

＞原告は被害を立証して代理人弁護士に依頼。着手金は本当に１０万ですむでしょうか。成功報酬は賠償金が少ないし多くは望めないので弁護士はやる気を出すかどうかだ。

仕事のない人だったら、受任するかもよ。仕事の内容は想像通りの内容で。

＞議案書や議事録等の証拠をそろえて説明し理解してもらうだけでも５時間はかかる

着手金１０万で、５時間も依頼者の話を聞く弁護士はいないな。

>>803
個人としての理事長さんが組合員に損害や不利益与えたのか？
もしそうなら組合とか理事長は無関係だよね、個人同士で訴訟ですよ。

自信のある無しで訴訟ですか？　　可笑しな認識ですね。　漫才か。

>個人としての理事長さんが組合員に損害や不利益与えたのか？

管理組合の業務上過失による不法行為の損害賠償請求訴訟。

＞管理組合の業務上過失による不法行為の損害賠償請求

これじゃ、相手方は区分所有者ではないことになる。
なんのこっちゃ。

ありえることだよ。
子供が中庭の池で遊んでて池に落ちて怪我をした。
池の周りに柵を設けて安全対策をしなかったのは管理組合の業務上過失。
だから治療費と傷害による精神的苦痛の慰謝料を払え。

それでは理事長さん個人を提訴出来ないね。

理事が共謀して理事以外の区分所有者を理事に招き理事の互選で理事長にして管理会社を変更した。管理会社から規約違反の理事長で理事長でない事の告訴がなされた。規約では理事会で理事を増員したい時又は欠員により補充したい時は選挙管理委員会を立ち上げ理事を公募する規定がある。公募も選挙もしないで理事会で理事を勝手に招いて、そのものを理事長に決める事は規約違反（不法行為）であるとの事である。管理委託契約の解約と契約又は当理事会は無効であるとの訴えである。このニセ理事長は他にも区分所有者と管理会社の元社員より慰謝料と損害賠償の求償をされている。（不法行為で告訴）。他の理事と監事に何でこんな事をしたのかの質問に　怖い　知らなかった、の返事である。合計３件の告訴である。もう住めないでしょうね。

＞理事以外の区分所有者を理事に招き理事の互選で理事長にして管理会社を変更した

＞規約違反の理事長で理事長でない事の告訴

この日本語がよくわかりません。

だから理事は輪番制で、理事長はその理事がじゃんけんで決める。
シンプルだが良い方法、そんな問題は起こらないしな。

公募すれば問題なかったな。規約が間違いなく設定しているのなら問題だな。輪番制ならこんな問題起らない。理事長に立候補する人もいるんだね。理事会でよっぽど必要とした優秀な人間か、その他の目論みがあるかだね。管理会社の変更を急ぎすぎたための強引さも見えるね。区分所有法と標準管理規約ではＯＫだけど立候補制に対する選挙管理規定は初耳です。解約された管理会社と元社員と一区分所有者の三方からの告訴はしんどい。規約が本当ならこのニセ理事長は大変ではあるが、どうなるかは予想がつかない。いずれにしても理事会は良くない。

互選でニセ理事長を選ぶ理事もアホだな。
相変わらず監事が機能してない。毎度のことだが。

>>808
エレベータ事故で、原告の組合員は敗訴したが、実際に管理組合を訴えて裁判になった例がある。

暇つぶしですよ、江戸川競艇で大負けしたおばちゃんでしょ。冗談冗談

>>815

今後出てくるであろう既存不適格エレベーターにおける戸開走行事故（シンドラー製エレベーター事故で有名）は、必ず民事訴訟になるだろう。既存不適格エレベーターを法律に適合させる努力を管理組合は怠ったとして。

今のエレベータはP波地震管制制御と戸開走行保護は法律で義務付けられている。
法改正前の既存エレベータはみな既存不適格なのだ。
法改正前の既存不適格だから法律違反は問えないが、現在の法基準に適合させる努力義務はある。
だから事故が起こると、管理組合のこの努力義務が民事で争点になる。

>>819
法改正は平成21年9月28日、お前とこのエレベーターは適合してるのか？

＞だから事故が起こると、管理組合のこの努力義務が民事で争点になる。

自分で自分の頭を叩くに等しい。

うちはエレベーターが８基あるから法に適合させるだけでも数千万かかる。
築３０年目の大規模修繕で籠取り換えの時までやるのは無理。

可哀そうに、災害で８基もエレベーター使用不能になったら大変。
土地けちって高層にしたマイナス面ですね、災害でも動く機械は無いの？（笑）
馬鹿は高い所好きと言いますからね、高いとこ買っちゃったんでしょう。

住民同士で訴え合えば良いですよ、笑える光景ですね。

>私のとこは２階建て３階建て２７戸の複合住宅、エレベーターは有りません。

エレベーターがなければ高齢者は住めないよ。
それと低層だと眺望が望めない。
一度高層マンションの上層階窓から眺めてみたら？

>>825さん
高層が飽きたから買い換えました、快適ですよ。
マンション住まいさんには理解できないでしょう。

同じ集合住宅でも、もう庶民派マンションは住みたくありません。
ここ価格は同一地域で倍以上しますけど、その価値有ります。

マンション住まいの私は将来戸建に住むこと考えて近隣に土地を買って所有しています。
戸建に移れば、マンションは売却するか賃貸にする予定です。

賃貸にしても管理費・修繕積立金等の経費が３万くらいかかるから、その分家賃収入が減るね。家賃が２０万以上取れればいいけど。

原発と高層マンションは地震国の日本の失敗作だね。
前者は放射能を撒き散らし人間に突然変異を、後者は都会に生活不能な孤島を作り出す。

命は助かる率はたかくないですか。６２９さんの意見も尊重します。メリットとデメリットはありますね。

８３０ですが、命が助かる率は高くなる。に訂正してください。

阪神淡路地震の時も、中途半端に壊れたマンションに２割ほどの住人だけ居残ったり。
組合が上手く機能せずスラムになったマンションも多いとか、やはり意見の統一は無理。
個人的には建替えたくても、それどころか手放さなければならなくなったり、悲惨。
残ったローンだけ払うんでしょう。

>組合が上手く機能せずスラムになったマンションも多いとか、やはり意見の統一は無理。

18年前のこと、今はまともな人が集まり健全になったよ。
貧乏人が淘汰された結果だよ。

建替えたからだと思う。マンションも住民も心機一転。

いや、町中は建ぺい率から不適格既存建物なので改修が殆ど。

既存不適格建物でも改修となると建築確認申請はいるはず。
そうなると現法令に適合するよう指導を受けることになる。
そうしないと改修の工事許可は下りない。

＞既存不適格建物でも改修となると建築確認申請はいるはず。

いいえ50％以上の改修に限ります。

改修面積ではない。主要構造部に手を加えるか、または材質を変更するかで建築確認申請が必要。
既存不適格建物の改修に関しては市町村の建築指導課に相談した方がいい。

いずれにせよ、災害等で被害を受けたマンションは対応が難しく、再建も大変。
やはり自身の意思で管理出来る戸建てが良いのでしょうね。

今はマンション住まいだけど、将来は戸建に移ろうと思ってる。
そのために宅地を３か所に買った。３１坪と３２坪と２１坪。

>>840
何でバラバラに買うの？まとめて１つの８０坪買えばいいのに。

架空の話に良く付き合いますね。

＞池の周りに柵を設けて安全対策をしなかったのは管理組合の業務上過失。
立ち入り禁止の柵を乗り越えて池に近づいた本人の単純過失に過ぎない。
＞だから治療費と傷害による精神的苦痛の慰謝料を払え。
だから治療費と傷害による精神的苦痛の慰謝料を払う必要はない。

>>843

それらは裁判官が決めることになる。
原告は管理組合の安全対策の不備を指摘するし、被告は原告の不注意を指摘するだろう。
ただ、水景施設としての池に立ち入り禁止の立て札を立てていたのかどうか。
高級マンションや大型マンションには水景施設があるが、立て札立てるような無粋なことは一般にしない。

架空で議論とはお目出度いね。

少なくとも標準管理規約程度は規定しましょう。

はい

管理会社に都合の良い無能な役員を選出する規約だけは止めるべきです。

さりとて立候補を募っても誰も応募しない。

無能でない人とは現役で管理職に就き技術的知識も多少ある人をイメージするが、そういう人は間違いなく多忙であり必要な費用負担はいとわないから任せるよと言う。
結果毎日が日曜日で金はないけど口は出すわいなと言うお爺さんが跳梁跋扈する。
お爺さんは急に会社勤めの頃の気分がよみがえり若手の理事の方を『クンづけ』で呼んだりして顰蹙を買う。

>無能でない人とは現役で管理職に就き技術的知識も多少ある人をイメージするが、そういう人は間違いなく多忙であり必要な費用負担はいとわないから任せるよと言う。

多忙を理由に逃げる様な人は無能をさらけ出すことを避ける理由に過ぎない。

多忙って何？
夜警の見回りだって時間を決めているよ。

忙中閑あり、有能な住民が管理業務やらないとマンションは資産価値が落ちるよ。働けよ。

↑
高級マンション見習って良い管理会社に任せれば大丈夫。
所詮中途半端な素人理事が、思い込みで事に当たる方が危険だろ。

素人が出しゃばっても、ろくな事にはならんよ。

管理組合の役員は仕事を含む日常生活の中で出来る業務であるので、脳が不足している人ほど多忙を理由に逃げる。

つまらん管理会社はリベートの獲得がフロントに義務づけられている　事務所には棒グラフで成績が表示され好成績者は皆に拍手される　かたや成績の悪いフロントは居場所が無くなる
大規模修繕獲得では本人へキックバックがある　だから工事額は目いっぱい増やしたがるわけだ　時には借入金も斡旋しても

すまい・る債買ったらいい。５月２０日から募集が始まる。

うちは築浅の５００戸以上のマンションだけと修繕積立金が安いので、すまい・る債の修繕積立金額（表の金額以上）をクリアーできないので債権を買うことができない。

高級マンションの様に、賢く良い管理会社に任せたら楽出来ますよ。
貧乏たらしく、自前で管理するのは面倒くさいでしょ、金勘定だけでＯＫだよ。
管理会社の内情なんか興味ないし、利益上げるの当たり前ですからね。
どうせ素人では無理。

住宅支援機構の債権は積み立てておいた方がいいですよ。
災害時等の融資が（有利、スムーズ）かもね、ハッキリ言うのは不味いかな。
例えばの話、付き合いの無い銀行が金貸してくれないのと一緒ですよね。
各管理会社に聞いたら教えてくれますよ、損はまず無いし保険代わりにドーゾ。（笑

>>861
総会決議がいる。
内のバカ管理組合は、過去に定期預金を理事会決議でやってしまってた。
組合員も管理規約違反なのに誰も意義申し立てしなかった。
後から入居して過去の議事録を調べて初めて分かった。

＞大規模修繕獲得では本人へキックバックがある　だから工事額は目いっぱい増やしたがるわけだ　時には借入金も斡旋しても

やられる組合側もそれをチェック出来ない役員を選ぶ無責任の結果だ。

管理会社の社内のことは分からない。

管理会社の肩を持つつもりはないけど、キックバック自体はいろんな業界でもある事。
支払った額と受けたサービスなりがマッチしていればいいと思う。

＞管理会社の社内のことは分からない。

当然、全ては管理委託契約書の内容に依る。

共有財産とは言えどうして日本人は他人に財布を預ける様に簡単に他人である会社に委ねるのでしょうか？

管理組合が自分で管理したらいいのでは？

管理組合が自分で収納・支払をやればいいと思う。
担当は会計理事の仕事だ。がんばれよ。

自分で管理すれば自分の責任。
みんなそれが嫌だから管理会社に委託すると思うけど。

>管理組合が自分で収納・支払をやればいいと思う。

第三者の管理会社を介在させないと横領の危険が増大する。

その第三者が横領したら？

当然、契約次第です。