ユニーブル武蔵小金井スイートってどうですか？

だから駅近が売り...何をいまさら...

飲食店舗は、禁止らしいですね。とりあえず良かったかな。

隣接の居酒屋の匂いが西側の部屋へ行きますね。匂いって上へいきますから。
匂いだけならいいけど、生物もあんなに近くじゃ侵入しそう。

今は選挙でうるさいですね。阿波おどりもあるし。

住環境も中古として売り出すにも大変ですね。

頑張ってください。

なんか、目の敵ですな。

なんか、恨みでもあるのか？マンションも買えないビンボー人のヒガミか？

確かにひがみもありますな

抽選外れた人じゃない？

おそらく国分寺あたりの売れ残りマンションの営業マンです。
無視しましょう。

契約者用のスレをたてました。
これからはじまる、新しい住まいへの期待とかいろいろ情報交換しませんか。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/342722/

詳しい方教えてください。
碓井氏のコラムにこのマンションの土地が道路になっていて宅建業法違反で三流物件とかいてあって愕然としたのですが、なんで三流なのかわかりません。
よろしくお願いします。
https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=435

ここの物件が、碓井氏のコラムで指摘されている物件かどうかわかりませんが
このコラムに紹介されている別のコラムも参照されてはどうでしょうか。
あるいは、直接、「問い合わせフォーム」で問い合わせてみられては？

もしこの物件であれば、私なら、契約書及び重要事項説明書を持って、
東京都都市整備局不動産業課の指導相談係で、相談しますね。
都庁第二庁舎３階北側です。

碓井氏のコラムに書いてある
>東京都下でＪＲ線の最寄り駅より徒歩３分弱。総戸数は６０戸強プラス店舗,事務所が入り,鉄筋コンクリート造地上１３階地下１階建
というのに該当するのはここだけなので間違いありません。重要事項説明書の内容も碓井氏のコラムの通りです。
東京都都市整備局不動産業課の指導相談係というのがあるのは知りませんでした。情報ありがとうございます！

そうですか。契約者であれば、ご心配なことと存じます。

各都道府県で不動産業者を監督する部署ですから
資料などを持参の上、面談で相談されると良いと思います。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/300soudan.htm

相談したら、差し支えなければ、
その結果をここで報告してください。

近所のマンションに住んでいますが、今日もここのチラシが入っていました。
どうなるんでしょうか。
契約した方の心中、お察しします。
無事に解決されればと思います。

いや～　どう考えても駅から３分弱も離れていると言う所が、違うと思うんですけど。
騒いでいる方、現地に行かれました？2分どころか１分ぐらいのような、、、
それとも、碓井民朗さんが、物件を特定されないようにしてるのでしょうかね？

委譲分の道路を差し引いても容積率内であれば問題ないのでは？
30平米程度ですよね？

セットバック分４１平米が有るけど？

とにもかくにも、契約書や重要事項説明書、
図面などの一式を持って
小金井市役所の建築課で、
「既存不適格建物」になるかを確認だね。

もしそうなら、大問題になる。

>95
問題提起者は、一応、「契約済み」だよ。
重要事項説明書を持っているし、
当然、現地にも行っているでしょ。

物件そのものが、三流と指摘された具体的な内容が気になりますね。情報提供いただけないてしょうか？

道路のこと以外にも問題があるということですよね。
そちらが気になります。

確かにいうとおり、建ぺい率と容積率がギリギリになっているので、このまま敷地面積が減ってしまうと、既存不適格物件になってしまう可能性が高いと思われます。これってどうなんですかね？指摘を受けて建物が少し狭くなってしまうんでしょうか？その場合、事務所が住居より少しでっぱってるので、住居にはあまり影響がないのではないかと思われますが、いかがでしょうか？どちらかと言うと、道路の件も差し引いても、三流と認定されてしまったところも非常にきなります。是非その根拠を一部でも良いので情報提供いただきたいです！！

>95
>立地は東京都下でＪＲ線の最寄り駅より徒歩３分弱の場所です。総戸数は６０戸強プラス店舗,事務所が入り,鉄筋コンクリート造地上１３階地下１階建です。
>ＨＰの「 物件概要 」を見ますと,売主,販売会社共に名の知られていない中堅ディベロッパーで双方に何の系列関係も有りませんでした。
>建設会社のみ大手建設会社でした

いや～　どう考えても一致していると思うんですけど。
駅から2分か3分かという違いだけですよね。
ここまで条件が一致するマンションがあるなら教えてもらいたいです。

信じたくない気持ちも分かりますが、間違いないですね。
こんな、三流物件を買わされた契約者さんでしょうか？
お気持ちをお察しします。

こんな胡散臭い物件買うやつが悪いんだよ。
すべては自己責任。

既存不適格になったとしも建替えの際に若干狭くなる程度でしょ。

HPの物件概要に「建ぺい率・容積率 60％・400％」と書いてある。
30平米×容積率400％＝120平米だから、1.5世帯分の余剰を残しているとは思えないな。
と思ったら、正しくは建ぺい率80％、容積率500％だから物件概要からして間違ってるじゃん。
もっと余剰が必要になるよ。
このマンション本当に大丈夫なの？

http://www2.wagamachi-guide.com/tokyo_tokeizu/
小金井市、本町、5丁目を開いて「情報表示」をクリックしてからマンションの位置をクリックすると正しい建ぺい率と容積率が分かるよ。

住宅環境表示も途中で変わるし、なんだんだ一体！？
物件云々は分からないけど、売り方は詐欺まがいで最悪だな！！
買いたい人はギャンブル覚悟で買ってみればいいんじゃないですか？
こういうところは、絶対にもっと大事な事も隠蔽してるに決まってるよ。

ここが特別ひどいんですか？それもとどこもこんなもんですか？

既存不適格なんて、
そんなに珍しい話じゃないみたいですね。
ちゃんと重要事項として説明すれば良いようです。
そういう意味では、本件に限らず単に至らないたけなのか、
誠意に欠ける対応が散見していて、不安になる気持ちは
分かりますが、あの、コラムも感情的になってる印象を受けます。
そして、ここぞとばかりに便乗する輩もどうかと。
もう一度冷静に物件価値を見てみては？

>109
おいおい、営業マンか？
もしそうだとすると、あまりにお粗末だぞ。

建築確認承認時は問題なかったが
建築中に条例や地域指定などが変わって
その結果、「既存不適格」というケースはある。
もちろん、それは重要事項説明書で明記する必要がある。

この物件が既存不適格かどうかは不明だけれど
仮にそうだとした場合、何が大問題かというと
売り主はあらかじめ、市に道路提供する予定であること。
道路提供は、重要事項説明書にも明記しているらしい。

しかし、その結果、建ぺい率の問題で
既存不適格になってしまうとしたら
売主は、あらかじめそれを承知しているはず。
業者なんだから「知りませんでした」は通らない。

そして、既存不適格になることをわかっていながら
重要事項説明書に記載しないで販売したとしたら
そのマンションの売買契約は「（民法上の）詐欺取消」が認められている
裁判例がある（福岡地判平10.10.22）。

www.retio.or.jp/attach/archive/83-016.pdf

不動産適正取引推進機構でも、ちゃんと取り上げている。
マンションの売主業者としては、絶対にやってはいけないことなんだ。、

このコラムがこの物件だとして、この人の駅から３分弱と言う
距離感が、気になるのは俺だけ？　誰も気にならないの？

引退間際の年寄りに対して失礼ですよ。

既存不適格になることは重説で謳ってるんだから、
ちゃんと告知してて、理解した上で契約するんでしょ？

あとで既存不適格なんてしらなかったー！ふざけんなー！なんて
騒いでもしょうがない。いいがかりだね。

勿論、販売会社は告知してるってのが前提だけどね。
よくある話だよ。そう簡単に道路なんてできやしないってw

確かにコラムは感情的だ。派遣を使うなんて業界の常識。
名刺の順序で三流だなんて、上から目線も甚だしいな。

今回の物件では、最初から重要事項説明書には
「既存不適格」とは記載されて無いんだろ。

もちろん、道路提供後も「適格」な物件なら
なんの問題もないんだが。

>114さん
ちなみに昨日不安になって、契約時の資料をひっくり返して、今日建築関係の知人に見てもらったんですが、
あまり迷わず「適格」との答えがきました。
まあ、知人とこの建築家のどちらが正しいかは分からないものの、
そもそも、この建築家の評判もいまいちなので、希望的観測ですが知人を信じたいな、と思います。
知人からするとこの建築家が何を騒いでいるのかもあまりよく分かってない様子でしたが。
そもそも道路はない前提？らしいです。

急に焦ってる感じの書き込みが増えてきましたね。
住宅環境表示が途中で変わったり、物件概要に誤りがあったりするのでは信用度に問題があると思います。
敷地が削られて既存不適格物件になってしまう重要な事実を知らされずに販売されているとしたら不幸ですね。

確かに契約者の人は不安でかわいそうですが、
116のようなここぞとばかりに煽る業者の書き込みは困りますね。

性能表示は、東京都が審査するのでは？？

削られる敷地に建物が建ってるとしたら、非常に問題とも思いますが、
そいう訳ではなさそうですし、なんかあるとしたら立て替えの時くらいでしょ。
重要事項〜にどういう記載のされ方をしてるのか知りませんが、きちんと大事なことを、
口頭とかで追加説明してれば、こんな問題にならなかったのでは？
聞かれなければ言わない体質に、皆さん不信感をお持ちなのだと思いますよ営業マンさん。

性能表示の件も突っ込まれたから、後から建築方針を変えたのでは？と勘ぐってしまいますね。
元々は、基準の低いAプランでスタートして、突っ込まれたら質の高いBプランで行こう！みたいな。
さすがにあり得ないですかね。
いずにれしても、これだけ詐欺？隠蔽？と疑われている訳ですから、
今後、売主も建築主も迂闊なことはせずに自重するこを願うばかりです。

結局安いんだからいいんじゃない？例のコラムのおっさんも結局、億ション以外はなんでも三流扱いの人でしょ？そんな人が認めてくれるような物件、我々、一般人にはとても手出せないっしょ。同じ予算で同じ間取りでもっと良いところに住みたければ、田舎に引っ込むか駅から離れればいいんじゃない？この物件も、もしかしたら余計なところに予算をかけてない掘出し物件かもしれないし、だとしたら営業マンがクソなのくらい我慢するよ。とりあえず、色々書き込みはあるけど、物件自体の品質については具体的に悪い評判ないんだよね。三流だのなんだのと言ってる人も具体的な事例は全くあげてない。少なくとも住宅環境性能表示では、悪くても二流ぐらいはいってるんじゃない？どこが三流なのかハッキリ指摘してくれればすぐに決着つくんだけどね。

性能表示の件は、前の方で書かれている通りに、あまりの低い評価を不審に思った業者が
都に問い合わせたところ、すぐに訂正されたとの事。業者も？ってっ感じでした。
皆さんが、侃々諤々されている部分は、セットバックされる部分でしょうか？
でしたら、私的には契約時に説明されてますので、なんで今さら騒いでいるのかな？
手付を払った私的には、建てられなかったら返金は、約束されてますし、敷地面積が減ったら
少しでも固定資産税が減るかなｗ？(バカ？)　って感じです。
ま～買っちゃたもんは、しかたないって感じですな。ｗ
ま～このコラム人、偉い人かも知りませんが、
この人も、内容が微妙ですな。

碓井氏が胡散臭い事はネットを見ると分かります。
だからと言って、このマンションが安心かは別の話ですが。

何で自称建築家が、マンション販売指南(立地など)までしているのか、ただの売名行為にしか見えない。
職業上、非難が上がるんでしょうけど、やっぱり非難が上がっている限り信用に値しないです。。。

だから、誰も３分弱って部分気にならんの？　あんたらもちょっとへんじゃね？
てか、このおっさん本当に現地いったの？

その人はきっと現地には一回しか行ったことないだろうし、
コラムだって後日書いてるんだろうから、２分とか３分とか所感の誤差の範囲でしょ。
きっと本人もそんなに考えてないと思うよ。
コラムの物件がここのことなのは間違いないでしょ。
＞１２３さんが言うように、
コラムの件とこの物件が安心出来る物件なのかは別物でしょ。
個人的には、値段の割に立地も間取りも良いんじゃないかと思って、
検討しているところです。
小金井あたりは吉祥寺も近いし、
目立たないけど街自体も以外と魅力的で
前から狙ってた場所です！！

いや～この場所は、いくら誤差でも３分弱は、ないと思う！
だって、マンション前が駅前ロータリーだよ！現地行ってみ、
後日、書いたにしても、ボケてんじゃん！

碓井氏のコラムはデタラメばかりで有名だけど、でもこのマンションについて書かれた記事は概ね事実だし、幾分煽り過ぎではあるがこのマンションにコラムのようなネガがあることも確か。よくない話だ。
ただこのマンションが何をもって三流というのかはわからんな。彼の著書やコラムを読むとわかることだが、彼の一流、二流、三流のランク付けも彼の趣味思考思い込みでしかない。でもまあ道路拡張や無償貸与の件だけで三流と言われても仕方ない気もするが。

>>127さん

そこら辺、諸々でこの値段なんでしょうね～
あと、ここの営業マンの胡散臭さは、なかなかのものでしたｗ
そこら辺で、嫌な思いしたのかな？
私は、諸々込のギャンブルで、買っちゃいましたｗ

痛々しい書き込みの連続だな〜。
「徒歩3分弱」に話をそらそうとしていたり必死。
敷地が減ったら固定資産税が減るとか、本当にバカ丸出し。
資産価値が減るから税金が減るんだよ。
たまたま知った人がいるだろうけど、説明を受けていない人がいるのが問題なの。
ここに書き込む暇があるなら早く間違ったＨＰの物件概要の誤りを早く訂正したほうが信用を取り戻せるよ。

やっぱ、税金減るじゃんｗ

武蔵小金井南口再開発では小金井市長の予算流用の件で裁判所から違法との判断がされたり無茶苦茶なとこなんだよね。
再開発に熱心なのにゴミ処理に無関心だったり。
一流の財政苦小金井市にお似合いの超一流マンションだな。

>130
良かったね。
先走って購入しても売却とか考えてない人にとっては資産価値とかどうでもいいからね。
色々バレちゃって早速中古相場に影響してそう。

道路拡張や無償貸与の件のおかげで、安く物件が手に入れられるならラッキーでない？
ネガキャンしてる人どなたか具体的にこの物件のダメなところをご指摘いただけないですか？
日当りとか騒音とか駅前だったら当たり前のことを指摘されても購入する人は、
そのあたりは、当然込みで理解してると思いますよ。
それが嫌なら駅から離れるか郊外でもどこでもいけば良い訳ですから。

>129さん

物件概要合ってますよ。重要事項とか確認してから言った方がいいです。業者と思われるから。

ま～私もう買っちゃたんで、どうでもいいけど、
随分、長々批判されまくってますな～　
買わない物件に、スゲーバイタリティーですな、　

中古で売る時のマンションの資産価値なんて所詮は立地と維持管理でしょ。それに、いまから売る事考えてもしょうがないくない？資産運用する為に買うんですか？私はずっと住むつもりで買おうと思うので将来売るときの損得よりも、これから数十年の生活のことを考えて検討したいと思います。そもそも武蔵小金井なんてマイナーな立地のファミリー物件で数十年後に売ろうと思っても簡単に売れるとは思いませんよ。それだったら吉祥寺あたりの駅近で１LDKの物件でも買いますよ。高く売れたらラッキーってかんじじゃないですか？

>134
106さん指摘のように建ぺい率や容積率が間違って記載されていると思いますがどうなんですか？
リンク先で確認しましたが間違っているとしか思えないのですが、素人に分かるような間違えを業者がするのであれば問題ですね。
性能表示が途中で変わったり信頼して大丈夫なのか不安になってきます。

>133
やっぱり既存不適格建築物が一番大きいですね。
中古になっても重要事項説明でついて回りますから。
日当たり、騒音も大きいですね。隣接するカラオケ館のネオンと正面にある公衆便所が品を下げてるように感じます。
ダメ自治体として全国的知名度のある小金井市というのもマイナスですね。
財政難なので色々な面で生活にも影響が出てくるでしょう。
買った後の資産価値なんて気にしないと主張される方がマンションを購入しているのも気になる点です。
資産運用するわけではないですが、資産価値を落とさないように住民が一体となって維持管理するのは重要だと思っているので。

天空率などの容積緩和じゃないですかねー？

135
勇気がなくてどこも買えなかった人達です。
もう少し暖かく接してあげましょう。
暇を見つけては買えなかった物件批判の熱い毎日です。

>>138

あなたは、投資用マンションをお探しなのでしょうか？
私は、何度かマンションを買い換えて住んでますが、
中古マンションの価値は、強烈な瑕疵が無ければ、ハッキリ言って
場所と維持管理です。中央線で財政のしっかりした自治体の
物件は、こことは、比較にならない値段です。
皆さん、トータルで検証されてるのでは？
あなたは、府中辺り良いですよ。財政は良いし物件は、安いし。
あなたの攻めの内容じゃ、駅前無理ｗ

分かったから取り敢えず物件概要を訂正して下さい。
三流マンションと言わせないために、掲示板に書き込む暇があったらすべき事を実行して下さい。

確かに141さんのいうとおり、138さんが指摘していることは、恐らくみなさん折り込み済みのことばかりですね。

これから永く住もうというなら、なおさら真剣に調べて買い物したいですね。
かわいそうに思います。

なにが、可哀想なんですか？？

この物件、きっちり道路面積引かれて確認申請だしてるじゃないですか。
どこが既存不適格なんですか？

皆さんそんなに気になるなら自分が動いて確認しなきゃこんなところで言い合っててもしょうがなくないですか？

ネットで簡単に調べられる物件概要の誤りはこれかな。

誤）建ぺい率・容積率 60％・400％
正）建ぺい率・容積率 80％・500％

>146
周辺住民さんはどのようにして「この物件、きっちり道路面積引かれて確認申請だしてるじゃないですか。 」と確認されたんですか？

既存不適格の話は、もうどうでもよくないですか？対応に問題あるかどうかは別にして、さすがに聞けば教えてくれる話でしょ。それを踏まえてトータルどう判断するか！なんか、そのことで他のことに目がいかなくなってしまって肝心なところを見落としてしまいそうな気がします。

確かに他に気になるといえば、周辺に今後何が建つか？西側は開けてるが安牌として南側は気になりますね。プラウド？？だっけ？？高いマンション建ってますよね。部屋によっては、ちょうど真向かいになりますよね。その横のマンションは駐車場もあるし、あまり気にならないかな。ちょこんと残った床屋のあたりや、東側の一軒家のあたりは、いかにも今後なにか建ちそうですよね。

既存不適格の話は、もうどうでもいいことにしませんか？対応に問題あるかどうかは別にして、さすがに聞かれれば教えてあげますから。それを踏まえてトータルどう判断されるか！何とか他のことに目を向けてもらえば肝心なところを見落としてしてもらえそうな気がします。

え、既存不適格…
検討しようと思いましたが、改めます。

>150 >152

営業、火消しに必死だね。
同じ文書を繰り返しアップするんだから。

既存不適格かどうか「聞かれなければ」教えてくれないの？
「重要事項説明書」が、なぜ「重要」なのか、わかっています？
内容が間違っていたら、たんに訂正すれば良いってものでは無いんだけど。

道路が通る予定があり、収容されると建坪率容積率で既存不適格になる可能性があるって話ですよね？
大抵の場合緩和措置があるから影響ないし、それは織り込み済みなんじゃないですか。

聞かれたら「教えてあげます」って（笑）。
営業マン確定。

既存不適格について

先日ギャラリーの担当営業に聞いてきました。
結論は、違法・既存不適格ともに該当する根拠
がないとのことでした。

件の建築士の主張、
【な,なんと敷地境界線が前面道路に１ｍ強侵入していたのです。】
についてですが、
敷地境界線が全面道路に重なっている事実はありませんでした。
(図面確認済)
ただし、隣接する道路のセンターラインより３ｍの範囲には建築物
を建ててはいけないそうなのですが、敷地境界線がその範囲内には
あるそうです。(つまり当該道路の半径は３ｍ以内ということです)

その重なっている面積…①が、返還対象とのことでした。

そして重要事項に明記した1205m2の敷地面積は、確保した土地の
総面積から①を差し引いてある値なのだそうです。

よって、当物件の499％の容積率、70％に満たない建ぺい率ともに
影響せず問題ない数値との事でした。

以上のことから、違法でもなければ既存不適格でもないそうです。

以上、確認済み事項のみのご報告でした。

マンションの土地、つまり資産が減るという重要な事が「織り込み済みなんじゃないですか」で済まされたらたまらないね。
この話が出るまで知っていた人は少ないのでは？

>157
公式ホームページに容積率400％と記載されているよ。
http://www.hoo-sumai.com/outline/musashikoganei2min/

総面積から道路分を引かれていても、しっかり容積率に換算されてない？
そこが問題なんだよ。

おなじみの掲載ミスですかね。チョンボが多くいのは、もういまさらって感じですね。『営業の質＝物件の質』なのか？そこは冷静に議論が必要かと思います。せっかく157さんが有益な情報をくださった訳ですから、しょうもないネガキャンは辞めにしませんか？

公式サイトの情報が間違ってるのはお粗末だとしても、別にネット通販で買うわけじゃないでしょ。
資料請求して送られてくるパンフレットにはどう記載されてるんですか？

157さんの情報が正しい。
ただし、不安にさせるような表記をした販売会社も悪い！
それで物件自体もダメなのか？？案外そうでもないのか？
営業が最悪というのは揺るぎない事実として、
物件自体はどうなのか？あとは物件そのもののデキ次第でしよ。
営業が最悪だから、もはや検討の余地もないっていうなら
その人は、それまでだし、そもそも立地や間取りが気に入らないなら、
これも、検討の余地もない訳だから辞めれば良いだけだけ。
多分ちゃんと検討している人は、いまさら立地のことやら、
営業のことやらは、見飽きてるんじゃないですかね。
157さんみたいな、建設的な書き込みをみんなは、
求めてるんだと思いますよ。

たしか建ぺい率も容積率も、その地域の基準が書いてあっただけの気がします。ここの地域は建ぺい率80％が基準だったと思います。容積率は忘れましたが、499％よりは全然余裕があった記憶があります。

実際の物件の比率は、157さんの書き込みの通りかと思いますよ。

心配なら重要事項みて、実際に自分でも計算してみれば分かる思います。

結局、既存不適格じゃないから、わざわざ言ってなかったってだけな訳ですね。なんてことない。

公式サイトの内容は、サイトの記載が間違ってるという結論がでてます。

そもそも、差し引いた面積で重要事項に書いてるんだから、良いんでないの？

なに、この160以下の怒濤の書き込み。
163からだと、２分未満の間隔での連続投稿。
ここまで営業が必死になるとはね。

>公式サイトの内容は、サイトの記載が間違ってるという結論がでてます。
これを放置するような企業体質だから三流とレッテルを貼られるんだよ。
三流自治体の三流マンションでは救いようがなくなるから、早く訂正して信用を取り戻したほうがいい。

サイトがちゃんとしてたら、三流じゃないの？結局ちゃんと検討してない人の書き込みだから、中身についてはなんも言わないんですよね。

そういう揚げ足取りは、
きちんとしたサイトを作ってからにしたら？

まあ、サイトがいい加減な企業は、
おおむね企業体質もいい加減。

すぐに「営業」とわかる人間による
話題を脇道にそらそうとする書き込みや
揚げ足を取るような書き込みを
続けさせるような企業だから
やはりなと思うけどね。

サイトはちゃんとしていて当たり前なんですよ。
サイトがちゃんとしてたら三流じゃないの？と開き直られても･･･。

＊サイトの未訂正は売主・販売代理会社の姿勢が
問われますね。3流と言われても仕方無いかと思います。

＊一方、物件自体は、157さんの情報の通り既存不適格でなければ
設計上・スペック上の致命的欠陥は一先ず無さそうですね。
あとは施工ですが、ヒカリエ等の物件も手掛けている東急建設
が施工主であれば、実積の点で安心でしょうか。
(私のような素人にとっての判断材料は知名度と実積くらいです…)
現段階では物件自体には3流とみなす理由が無いように思います。

http://www.hoo-sumai.com/outline/musashikoganei2min/
訂正されてますわ

みんなの指摘で公式HPの間違えが判明して訂正出来たんだから、素直に感謝すればいいのに。
いい加減な会社だってよく分かりますね。

ありがとうございます！！

販売会社は三流で決定。
設計上、スペック上の問題についてこれからは議論しましょうー

よほど、いやな事が有ったの？

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

碓井氏が三流　ｗ