パークホームズ川口ザ・レジデンス

渓は美味しいですね。
昔はアリオ前の産業道路沿いにありましたが、今は移転してますね。

それとマンション前にあるつけ麺の102も美味しいですよ。

102は気になってました。
今度行ってみよう。
渓はどの辺りでしょうか。私の調べかたが悪いのか、ググってもなかなかヒットしません…。

ここはラーメンのスレかいな！！
昨日もMR賑わっていました。

２階、３階のBとCタイプはまだありますか

C2タイプで少しだけあったかもしれないです。
他は埋まってたと思います。

つい最近検討しはじめたばかりですが、ここはむちゃくちゃ人気のあるマンションなんですか？
既に70戸は確約済みであれば、残りは30戸弱という事ですよね。
要望書次第ですが、次の第1期5次で終わってしまうのであれば少し焦らねば・・・ですね。
ところで、敷地内で都市計画道路にかかる部分はどの辺なんでしょう。

道路側の植え込み部分です。
おっしやる通り残り少ないので、早めに検討したほうがよいと思います。
上層部と両端にまだ空きがあったような気がします。情報古かったらすみません。

夏は暴走族に注意ですね。

階によってデメリットになる音の感じ方（窓を開けている状態で）違うのでしょうか？

5階くらいまでは車、バイクの音がひどい、高層階になれば軽減されるかと思いきやあまり変わらない、など。

本日、第1期5次。
7戸販売。申込み入ったらすぐ売る作戦か。

755さん
上層階のほうが聞こえる範囲が広くなりますよね。
どこのマンションもおなじですが、下層階は直接的に、上層階は間接的な音や遠くの音もプラスされて聞こえるんじゃないかなとおもいます。

駅前道路に暴走族通るんですか？
あまり知らないですが、少し北の線路をわたる大通りとか、産業道路、サウスゲートタワー前の線路を潜る道路は来そうなそうなイメージあります。
地元の方いたら教えてください。

まあウチの家の前もたまに盛大に通りますけど(笑)
埼玉の族ってどんな感じなんですか？

産業道路は暴走族のメッカです。

音は上に広がるからね。上階のほうがうるさい。

産業道路、目の前じゃないですか（汗）
産業道路のどの辺りを走っているのですか？

情報更新早いな。もう1期6次の予告。
モデルルームオープンしてまだ1か月。
凄い契約率。

マンションの目の前も暴走族走りますよ！

深夜に確認したほうが良いと思います。

暴走族なんて少し大きい道路ならどこだって走るでしょ。
嫌なら西口のイニシアとか、通りとは無縁で入り組んだところにすべきですね。

契約者早いですよね。
あと残ってるところはどの辺りですか？

産業道路って片側一車線だし本当に暴走族走るんですか？中山道とか広い道路ならともかく。
それとも川口の暴走族は単車5台とか、小規模なんですか？

暴走族批判は職業差別？
ガクガクブルブル

中山道も一車線ですよ

それどこの中山道ですか

多少の騒音は折り込み済みでしょうよ！
ガクガクブルブル

まあ、駅近しかメリットがない物件だからね。

駅近っていっても幹線道路沿いで嫌悪施設の隣だけど。

第１期６次で足踏みしましたね。

予告広告で最多価格帯が4600万円台なので割高住戸になりましたね。
ここからの30戸が厳しそうですね。
売りが駅近しかないから、低予算の人達は駅近だけで飛びつくけど、高予算の人達は
選択肢が多いから駅近だけでは食いつかないからね。

これからが厳しいですね。

三井は安いところだけ一気に売れて失速したからな。
駅近以外は何も無い物件だからね。

川口の場合は、駅近栄町幸町にすべて集約されるからね。
それだけでも十分でしょう。

駅近物件はなかなか出てこないし、貴重ですよね。
グローベルがいくらの値段つけるかですが、パークホームズのほうが立地的には便利な場所ですよね。

構造かHPに掲載されてないと思ったら、床スラブがボイドスラブで25㎝しかないんですね。

無垢のコンクリートスラブでいったら15㎝位の性能しかないですよ。
上階の足音大丈夫ですかね？

構造がHPに掲載されてないと思ったら、床スラブがボイドスラブで25㎝しかないんですね。

無垢のコンクリートスラブでいったら15㎝位の性能しかないですよ。
上階の足音大丈夫ですかね？

たしかに薄い。
でも単身者やDINKSが多いマンションな感じなので問題ないのでは？
ファミリー層特に子供がいるうちが上に住まれるときついですが。

安いだけあって壁や床は薄いですね。

設備は安物でもリフォームできますが、構造までケチられるとどうしようもないですね^_^;

HPに構造を載せない理由が分かりました。

HPに床スラブ載ってないのってそんなに問題ですか？
レーベンやサウスゲートタワーのHP見に行ってきましたが、どちらも載ってませんでした。

他のマンションはどのくらいなんでしょう。
土建屋の知り合いに聞いたんですが、最近は200mm～300mmが一般的なようです。昔はもう少し薄かったって。

うすいよー

DINKSや単身者だと子どもに対する理解が薄いから、子どもが騒いだりしたら少しでもピリピリしそう…。
やはり、立地ともにファミリー向けではないですね。

ボイドスラブは無垢のコンクリートスラブの6割位の性能だからね。

ボイドスラブなら最低300mmは必要。ここは250mmしかないから賃貸マンションや10年前の物件よりも下です。
サウスゲートもボイドスラブだけど350mmありました。
しかも鹿島建設開発のスーパーなんちゃらスラブって名前付いてたよ（笑）

川口土建の安普請マンションと鹿島のタワマンを比較すること自体ナンセンス。
ここは、ともかく駅からの距離だけにメリットを求めるマンション。

契約の諸費用は良く分からないで、どなた教えて頂けませんか。
特に、①登記費用（所有権保存登記等）470,000円
②固定資産税・都市計画税等精算金 280,000円

①について、なぜそんなに高いのでしょうか
②について2015年入居なので、未だ入居してないのに、なぜ28万円（一年間）の固定資産税の支払いが必要でしょうか。

以上二つの費用、売主一切負担しなく、全て買主の負担になりますでしょうか？

戸田～大宮、いや上尾くらいまでだったかな？
中山道一車線

>783
営業マンに聞いたほうがいいよ
でも、事前に調べないでマンション契約しちゃったの？

駅近コストカットマンション…言い得て妙（笑）
でも、優先順位一位が立地（駅近）な人には素晴らしい物件だと思うし、考え方と好みの問題なので。
駅近は魅力だけど、その他は魅力無いというか、全体のバランスが悪い物件なんですよねぇ。

賃貸マンション以下の新築マンションかぁ。
自分で確認しなきゃだけど、ちょっと引いちゃったな。
購入した人は、そういう面は納得して買ったのかなあ？

２０年後も資産価値を維持出来る物件でしょうか？
外観などは管理会社、管理組合で維持出来ると思いますが、人口減少時代に突入しても、三井ブランドと駅前立地だけで大丈夫でしょうか？
都内ではなく川口の物件である事等不安を感じております。
5000万出すなら都内の中古の方が良いのか？
マンションに詳しい皆様の忌憚のないご意見をご教授頂けたら幸いです。
当方は真剣に購入を考えております。

5000万あるなら川口に固執せずに、
安い中古かって当面暮らして、
老後にかいかえたら？

＞788
予算５０００万で２０年後の価格維持率を第一に考えるなら２３区か東京市部しかないと思います。
例え県で検討するにしても埼玉よりは神奈川でしょう。
２３区だったら北区・板橋区あたり。
もうちょっとオシャレな沿線がお好みでしたら武蔵小杉や府中のあたりオススメですね。

いま23区内に住んでます。
5000万円で川口駅周辺の利便性や部屋の広さに住める所は無いんじゃないですか。

あと、あまり参考にならないかもしれませんが、suumoに載ってたので。
・東京の資産価値が落ちない町上位３駅
　↓駅名(株価純資産倍率)
　三鷹台(1.09)、柴崎(1.06)、西調布(1.02)
・埼玉の資産価値が落ちない町上位３駅
　川口(1.04)、三郷中央(0.96)、浦和美園・ふじみ野(0.95)

791です。
東京23区が別にあった。すみません。
表参道(1.42)、品川(1.31)、田町(1.25)でした。
北区、板橋区は載ってなかったので1.07以下です。
府中は0.97、武蔵小杉はランク外(0.90以下)です。

価格：Ｓ
デベ：Ｓ
利便：Ｓ
環境：Ｅ
仕様：Ｅ
構造：Ｅ
間取：Ｃ

価格と利便のＳは褒めすぎだろ。

利便のＳは駅直結のこと。

ここは徒歩３分なんでＡだね。

ボイドスラブは無垢のコンクリートスラブの6割位の性能だからね。

ボイドスラブなら最低300mmは必要。ここは250mmしかないから賃貸マンションや10年前の物件よりも下です。
サウスゲートもボイドスラブだけど350mmありました。
しかも鹿島建設開発のスーパーなんちゃらスラブって名前付いてたよ（笑）

改定

デベ：Ｓ　価格：Ａ 利便：Ａ　環境：Ｅ　仕様：Ｅ　構造：Ｅ　間取：Ｃ

駅近使用捨マンション

>NO796
【ボイドスラブなら最低300mmは必要。】とはうそです。
http://mansion.1lager.com/kouzou6.html

ボイドスラブ工法のスラブ厚さは250～350ｍｍ程度です。
このマンションは範囲内です。

標準は、ボイドスラブは300mm、普通のスラブは200mmというところ。これ以下の場合は要注意。

計算式なんてあてにならないよ。
車の燃費と同じ。カタログ数値なんて絶対でない。

標準は、ボイドスラブは300mm、普通のスラブは200mmというところ。これ以下の場合は要注意。

周辺の売れないマンションの契約者の妬みでしょ。
哀れんであげましょ。
パークホームズは早期完売。

オリンピック東京に決まりましたね。
これで2020年迄は不動産業界も強気で土地取得と
分譲を行いそうです。
特に選手村が予定されてる豊洲辺りは今後の
地価がどうなるか気になりますね。

楽しみな反面、金利が心配だね。
今後の長期金利が上がると固定金利やフラットが上がってしまう。

明示的な景気上昇の裏付けがないと金利もあげられないと思いますよ。
オリンピック開催決定おめでとう。

株と不動産に資金流れるから国債は下がるんじゃないかな。
国債下がると長期金利上がっちゃうから固定金利やフラット金利は上がる。
長期金利は相場と同じだからコントロールできない。
変動金利は政策金利連動だから実態経済の底上げがないと上がらないだろうけど、不動産価格が上がれば0金利は解除する。

日本は消費増税があるから0金利解除は先だろうけど、半年くらいはご祝儀相場で長期金利上がっちゃうんじゃないか。

パークホームズ引き渡しの頃にご祝儀相場が落ち着いてるといいね。

ここを契約する前に、いろいろサイト見てみましたが、ボイドスラブは250mmが最低値のようです。
だから、ここは基準は満たしています。
ただ、あくまでも最低値は確保しているということであって、300mmはないと音は気になるそうです。
そんなギリギリの次元の話をしなければいけないというのがちょっと寂しいとは思いました＾＾；
設備や構造に関してはサウスゲートタワーの方が遥かに上なのは認めざるを得ませんが、こちらにはサウスにはない利便性という最強の売りがありますから。
我が家はＤＩＮＫＳなので環境も気にしません。

サウスはボイドスラブ工法で350mm
グローベル、レーベン、イニシアは通常のスラブ工法で200mm
ここは中空ボイドスラブ工法で250mm

サウスだけ頭一つ抜けてる感じですね。
タワマンは機密性が高いしマンション中央に駐車場あるし、そのくらい必要なのかな。

特別ここだけ劣っているようには見えないけど、確かに音はするかも。
ここから先は住人のマナーの問題ですね。

799の人が貼ったサイトによると、ボイドスラブ250はスラブの200に相当するらしいので、サウス以外の他の物件と同じ程度ということですね。
だから、サウスが特別抜けているだけで、他の物件に劣っているわけではないことが分かります。
タワマンと普通のマンションを構造面で比較するのは野暮だから、サウスのは気にする必要ないですね。

というか、マンションマニアさんは、工事に詳しいらしいから、サウスを荒らしてなんかいないで、ここでこういうことを説明してくれればいいのに。

＞ボイドスラブ工法のスラブ厚さは250～350ｍｍ程度です。
このマンションは範囲内です。

そりゃ、範囲内でしょうけど、最低限であって、もっと厚いほうが望ましいってことでしょう。
範囲内だから安心って訳ではないので、注意が必要です。

サウスの契約者さん必死ですね。。。
噂通り売れてないんですかね。。。

立地しか重要視してないので仕様が最低でも問題ないです。
それを理解して購入してますから。
10年くらい住んで賃貸に出す予定。
住み心地がよければ賃貸に出しませんが。

808さんのレスが、他物件比較の要約でしょうね。
在宅時間が短ければ、音漏れしても就寝時にうるさくなければ割り切れると思います。
うちは、子どもがいるけど共働きでだいたい20時過ぎまでは不在となるし、何かと多忙なので利便性は捨てがたいです。
でも、建物の構造や育児環境を考えると、この物件はやはり一歩引いてしまって…。
何を取るかですが、難しいです。

皆様ご意見ありがとうございました！
やはりここは三井と利便性のみなんですね。
悩ましいです。

815
え…インターネット掲示板の情報で買うかどうか決めるの？
せめて自分で調べるなり専門家に相談するなりしないと失敗するよ？

別に双方の契約者が喧嘩している訳じゃないのに喧嘩しているように仕向ける愉快犯的な荒らしが一部にいるだけだと思いますよ。
多くの人が言っていますが、パークホームとサウスはターゲットが違いますから。
なぜ川口がこういうのに狙われるのかと不思議に思っていましたが、23区の板や千葉の板でも同じような惨状でした。
結局、匿名掲示板でまともな意見交換は無理です。日本人の国民性でしょうね。顔が見えないとここまで残酷にもバカにもなれるという。
寂しい方がストレス発散にそういう事をやってるだけですよ。

というか815さんは、このレスの流れでなんでそんな見方になったんでしょう？
もっと視野を広げて考えたほうがよいのでは。。

サウスいいですよね。
マンションの麓に商業施設。近場に河川敷とD2。
スーモのサウスの広告見て川口検討し始めたんですが、調べてたらパークホームズが出てきました。
二つとも現地を歩いていろいろ見たんですが、やっぱパークホームズはすごいところに建てるんだなと。

こういうところは利用者自身の情報の取捨選択が重要なんですよね。
たとえばスラブの件なんかは、いくつも投稿ありますけど、おそらく８０８あたりが的確な感じで、これを参考にすればいいわけですから、どれを参考にして、どれをスルーするかが大事だと思います。

サウスはシェアの半分が三井です。
デベもターゲットが違うことを見越して同時期に出してきたのでしょうから、競合もしてないでしょうしね。
まあ、２ＬＤＫとかで多少はあるかもしれませんが。

もちろん情報収集したり、現場も見に行かせて頂きました。
その上で皆様のご意見も参考にさせて頂きたかったんです。

808さんみたいに、色々調べて納得した上の購入ならいいけど、駅前の三井で割安と思って飛びついちゃったら後悔する人もいるかも？
でも、前の住居が賃貸アパートなら質の悪さも気にならないかもしれないし、こだわりなければ問題ないかな。

過疎ってきましたね～

一応上げときます

ちょっとグレードの高い賃貸って感じですかね。

まあでも川口でリセールや賃貸も計算出来る、
駅近三井のこの物件が早期完売しないようでは
全体的に川口のマンション需要も今後は厳しい
感じがするので、川口市の発展や他物件にも勢い
づけられるように早く完売して欲しいですね。
自分もこの前の土日に無事契約できましたが
薔薇を見ると契約済7割、商談中含めて8割と言った
所でしたね。

未契約30件を切ってました。
人気のCタイプは売り切れ寸前。

市のHP見ると、学区の幸町小学校も29年に改築完了予定だね。
これからのファミリー層にも需要あるかもね。

えっ‼
この立地でファミリー層？

都内にも比較的値段のこなれた駅前物件出てるし、都内に近い川口でもやはり所詮は埼玉県なのかな。
それにしても新築マンションの数凄いですね。
この物件だけじゃなく他のマンションも人口減少時代に上手くリセール出来るのだろうか？

オリンピックによる資材価格高騰やアベノミクスによる物価上昇の可能性は、既存マンションにはいずれ当初計画以上の人件費管理費修繕費の上昇に繋がるのかね。リーマン以降物価が安かった2010年前後販売のマンションは、見直し時期に計画外のコストが増えるかも。今後予定される分譲マンションもコスト高の影響が販売価格に上乗せされるのかな。いずれにしてもデベや管理会社には住宅ローンの金利負担もあるので、どの物件もその辺勉強して欲しいですね。
本当のとこその辺どうなんでしょうか。

829、830の難しいお題目にスレが凍りついた(笑)
みなさんの解答が楽しみです。

明日の1期6次は6戸販売予定。

831他でやって下さい。

違うでしょ、そりゃそーだで、おわってるだけ。

検討板では戸田と川口が熱い。
埼京線と京浜東北線の違いあれど
何か似てるよね

年内完売しちゃうかな。
５０００万台の間取りも普通に申込み入っているし。

1期6次で83戸の申込み。
まだ販売して1か月。
すごいね。

5000万買えるなんて私にはセレブにみえます。

838さん
一人の稼ぎならそうでしょうけど、共働きの方もいらっしゃると思いますよ。

全部で104戸ですよね。
いよいよ完売が近づいて来ましたね。

販売ペースから予測すると9月中に90戸程契約。
10月に残り14戸程販売して完売。
後はキャンセル物件のみって感じかね。
販売1ヶ月の数字での凄さはもちろん、竣工前1年超
残してだから、確かに人気だね。

モデルルームオープンして2週間後に第1期1次だからね。
モデルルーム来て契約する人の率が高い証拠。
事前案内会だけで半分くらいで売れてしまったんだろうな。

ここ4、5年の川口では一番の人気物件である事は疑い無い。
駅チカ三井のブランドもさることながら、書泉ブックドーム、旧マルイの
跡地っていう所がミソでしょうね。
もうこんな物件川口では出ないでしょう。

もう迷う時間がなくってきたので、今月中に判付きます！

グローベル、ライオンズが価格発表してもこの勢い、結局、川口駅前マンション戦争は三井の勝利でしたね！！

結局はマンションは立地と利便性を一番に優先される人が多いって事でしょうね。
個人的には川口でここ以外に魅力を感じたのは、すでに分譲されているイーストゲートタワー
位しか無かったです。
ただタワマンは管理修繕費の将来予測がしづらく、定年迎える頃にローン以外に
5万以上払い続ける気持ちが無いので、ここに決めました。