匿名さん
[更新日時] 2013-04-19 00:21:21
新しくパート52を作りました。
今後はこちらにお願いします。
※当スレは煽り・荒らし行為一切を禁止致します。スレ参加者が不快に感じる表現も控えてください。
これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）
以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/
リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。
例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）
3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。
変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。
ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。
[スレ作成日時]2013-02-15 11:35:29
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変動金利検討スレ（旧怖くない）52
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482
匿名さん
自己資金で一括で買えてもローン借りた債務者は変動で借り、
金利が上がれば残資金で返済するという選択肢も出きる。
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483
匿名さん
返済初期に、変動1.5％（保証料0.2％込み）くらい？なんて高い金利を払い続けて喜んで頂いている諸先輩方のおかげて
安く住宅ローンが組めるってもんです。
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484
匿名さん
今日も煽り合いばかりだな
まぁ変動金利はそうそう上がらないということだけは分かっているから、
好きにやってくださいな
最近は短期固定という選択肢もあるみたいだし、日銀が本気で金融緩和したら
もっと金利が下がるのかもしれないね
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485
ﾏﾝｼｮﾝ住民さん
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486
匿名さん
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487
匿名
量的緩和がどっちに振れるかはわからないね。もし名目が２％上昇したら現状の金利が維持されるとは思えないが、海外の例もあるしね。
まぁそれでも変動でしばらく大丈夫でしょ。固定、特に短期固定はないな。
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488
匿名さん
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489
まさ
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490
匿名さん
>>487
名目が2％超えるまではマイナス金利だからおいしいな
1.5％くらいでうろうろして欲しいところ
短期固定は今や0.65％とかある時代
一概に否定するものでもない
変動がより下がる可能性も否定できないけどね
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491
匿名さん
＞488
住宅購入資金が、借入時に都合よく償還と
ならないで数年先とか、あてがある場合、
繰上用に、3年固定0.65とか、ミックスしとけば、お得だよね
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492
匿名さん
ギリシャみたいな国でも住宅ローン金利が高騰してるわけじゃないから。
てか金利上昇する状況なら株でも買ってたほうが得だ。
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493
匿名さん
そりゃギリシャみたいに経済悪くて失業率がアホみたいに高い国では、政策金利上げてるどころじゃないわな。
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494
匿名さん
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495
匿名さん
ユーロは財政不安でむしろ下がったからね。住宅ローン金利。
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496
匿名さん
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497
匿名さん
今年に関しては、10年固定の金利がいつ変動金利の0.7%以下になるかだね。
早ければ夏ぐらいにはそうなると思うのだが。
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498
匿名さん
夏になっても長期金利が底に張り付いているようでは金融緩和の効果やその他安倍の政策が失敗だったって事で株暴落で再び不況入りしてるよ。
安倍政権が順調ならば夏頃には企業業績が上昇しだして長期金利は上がりだしているはず。
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499
匿名さん
そんなに急成長するわけない。持続力もうたがわしいね。
2番底が手招きしてる。
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500
匿名さん
円安になり景気上昇で金利上昇になるのかと思ったら違うんだね。
株上昇しだして少しだけビビった。
でも長期金利は下がってるしビビり損だった。
やはり0金利解除は早くても消費増税後だな。
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501
購入経験者さん
最近、全く固定さんの口撃がありませんね。あの勢いは何処へ？
事実上の敗北宣言か？？
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502
匿名さん
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503
匿名さん
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504
匿名さん
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505
匿名さん
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506
ﾏﾝｼｮﾝ住民さん
先月ニュースで、「金利が上がるので、慌てて固定金利にしました」っていう人が急増していますって言ってたけど、その時慌て固定に変えた人って、今どうおもってんだろう。
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507
匿名さん
いつもそんなもんだよね。
メディアの情報操作に毒された人から落ちてく。
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508
匿名さん
まさに俺。情弱でした。
変動一筋だったのに。
3年2ヶ月返済額軽減で
やってたのが意味なくなった。
10年固定へしちゃったよ。
1.25％。まあ切り替えだったから
手数料いらなかったけどさ。
高い変動金利になっちまった。
まさかこんな国債下がるとはよ。
また良く考えれば、政策金利なんて
あげれないのわかってたのに。
無駄金になってしまったが、
まあ1.25％ぐらいなら仕方がない
と自分に言い聞かせてるよ。
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509
匿名さん
多少の景気回復はあっても、好景気は来ないと思うよ
人口構造から来る本質的需要が右肩下がりだし、企業も設備投資出来ない
と言うことで、政策金利は、ずーっと上げれない
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510
匿名さん
長い返済期間での変動金利は高リスクだ。
年収高くて、10年くらいの短い返済が可能なら何でも良いのかもしれんが。
いずれにしても金利を決めるのは銀行だし、日銀が国債を買い続けても、いつか無理が出るから景気上向くまでの短期決戦だと思うよ。
変動は銀行のいいなりになるしかないので、銀行から見れば思う壺の特上客だ。
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511
匿名さん
＞いずれにしても金利を決めるのは銀行
金利決定の基本から勉強してくださいね。
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512
匿名さん
-
513
匿名
-
514
匿名さん
>>511
へえ～
じゃあ誰が銀行の金利を決めているの？
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515
匿名
-
516
匿名さん
-
-
517
匿名
>510
>512
>514
多分同一人物だろうが
誰も君のような次元で語ってないから
まあ、君には、銀行が明日にでも上げそうな変動金利は怖くて手が出せないだろうね
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518
匿名さん
銀行が変動金利を決めてると思ってる奴がまだいるのか
FPが情弱騙すのは簡単だろうな
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519
匿名さん
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520
匿名さん
銀行は、資金の調達コストや営業コスト、それに収益など、
自行の決定ではなく計算式によって勝手に決定されるのですか？
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521
匿名さん
>>520
全て勝手に決定されているわけではないが、政策金利の上下以外で変動出来ることはほぼ無い。
各社の金利推移グラフを見てもらえばわかると思うが。
優遇の裁量分はもちろん変えられるけども、こちらも既に変動金利で払っている人には関係無し。
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522
匿名さん
金利を決めるのは借り手だよ。変動は短プラ（政策金利）連動だけど優遇は銀行が決める。けど、結局自由化に伴いそこに競争が起きて優遇幅はどんどん増えて行った。
結局、不況下低迷する住宅需要と貸出先が少ない中で限られた借り手を奪い合う事で金利は下がって行った。
銀行が金利を勝手に決められるからと言って他行より高い金利に設定すれば客を失うだけだからね。
景気回復に伴い、資金需要が増えて銀行の貸出が増えて来て住宅需要も増えて来れば金利も上がるでしょう。
そこには高い金利でも借りてくれる顧客が必要。
結果的に金利は借り手が決めているのと同じになる。
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523
匿名さん
>>521さん
ありがとうございます。
では、>510の言ってることは、決して正しいとは言えないけど、
＞いずれにしても金利を決めるのは銀行
に対しての >515 >516 >517 >518 の連投での品の無いレスは
恥ずかしい間違いだということですね。
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524
匿名さん
>>522
それは間違いではないが、金利は銀行が決定するものです。
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525
匿名さん
政策金利が上昇しない限り銀行は金利を変更出来ないのだから、銀行は自分で何も決められないも同然かと。
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526
匿名さん
同然かどうかは関係ない。
金利は決められるものではなく、銀行が決めるものです。
現に優遇前の金利で、地銀は都銀より0.2％も高かったり、
ネット銀行は都銀より0.4%近くも安かったり、
明らかに差があるのだから、銀行が決めるもので間違いないです。
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527
匿名さん
各銀行の短プラは各銀行が決める、これは正しい。
しかし短プラは政策金利に連動し、変動金利は短プラに連動する。
従って変動金利の動向は政策金利に連動するので、銀行には決められない。
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528
匿名さん
>523
品がない云々以前に
510が無知なだけでしょ。
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529
匿名さん
-
530
匿名さん
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531
匿名
ま、いいんじゃないの色々解釈があって
契約時の実行金利は優遇幅を決定づける属性が重要だしね
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