匿名さん
[更新日時] 2013-04-19 00:21:21
新しくパート52を作りました。
今後はこちらにお願いします。
※当スレは煽り・荒らし行為一切を禁止致します。スレ参加者が不快に感じる表現も控えてください。
これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）
以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/
リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。
例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）
3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。
変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。
ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。
[スレ作成日時]2013-02-15 11:35:29
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変動金利検討スレ（旧怖くない）52
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442
匿名さん
三井住友信託の三年固定はどうですか?
メガバンクの変動より低くて、その後の優遇もメガバンクと同じですが。
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443
匿名さん
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444
匿名さん
なんか、中古マンション価格が上がり出してるね。
我が家も結構高くなり始めてる。今売ればかなり頭金上乗せ出来るからいっそ買い換えようかと思ってしまう。
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445
匿名
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446
匿名さん
株価が上がってちょっとだけビビってそろそろ固定と思ったりしたけど。
固定金利も落ち着いてるしまだ変動でいいな。
消費税は上がるのかね。
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447
匿名さん
>>444
REITは超上がってる
それに比べれば現物の不動産は全然上がってない
REIT相場がおかしいのか、それとも先行して…？
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448
匿名さん
>>446
途中で固定に変えるのは無駄じゃないか？
そもそも短期金利と長期金利は性質が違うし、借り換えを考える人は変動向かないと思う
以前、固定で借りた人は、早く変動に借り換えた方が良いとは思う
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449
匿名
借り換えを考えられない人が変動に向かないんだよ。常に流れをみて借り換え等の決断時期を見定めるから面白いのに。何も考えたくないなら固定にした方が良いよ。
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450
匿名さん
＞449
高金利で借りた人なら、借り替えは有効だけど
今の低金利は下がっても、手数料負け
ミックスのほうが、今どきと思います
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451
匿名さん
REITは利回りから考えれば上がって当然。
中古マンションは成約数は増えてるがデータ上は別に値上がりはしてないと思うが。
値上がりというより下がらなくなったので少し元に戻ってきた印象。
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452
匿名さん
まだまだ変動で大丈夫とたかを括っていると、一気に上がるよ。下げ代は少ないけど上げ代は多いからね。
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453
匿名さん
>>452
その話は10年以上続いているけど、未だに実現したことがない
その書き方だと変動金利の仕組みを理解できてないみたいだし、そういう人は固定で良いと思う
だから借り換え～とかいう話が出るんだろうね
変動から固定に借り換えるなんてあり得ないのにね
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454
匿名
はぁ。変動から固定があり得ないなら実質固定じゃん。仕組みを理解してない人なんていないし。いつまでもゼロ金利が続くと思うのが間違い。そんなことならどこの国もゼロ金利にしてるよ。そういう甘い読みの人はなんでも国のせいにするんだろうけどね。変動のメリットは情勢を見極めて動けること。それを否定する意味がわからない。政権変わったばかりだし、当分動く必要はないとは思うけどね。
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455
匿名さん
一気に上るって言ってる時点で煽りだし、そこまで言うならば理論的に皆が納得するような一気に上る理由を述べよ。
過去の例からすると国債暴落バブル到来くらい？
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456
契約済みさん
予測不能では？
世の中は全て自己責任です。
定石は金利が低い時は長い固定期間で、
高い時は短い期間ですよね。
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457
匿名さん
予測不能なことに対して
固定さんが一番不安がってるよね。
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458
匿名さん
いい加減、定石が通用しなくなっていることを
認めましょう。
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459
匿名さん
>>454
>>455の言うとおり。
そもそも変動金利が一気に上がることなんてあり得ないと思うんだけど、
それがあると言うなら説明よろしく
それが説明できないなら理解できてないということ
（理解できているなら「変動金利が一気に上がることはない」ということが理解できているはず）
未だに短期金利と長期金利の仕組みが理解できていないと感じるね
わざとなのか本当に無知なのかはよく分からないが
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460
匿名さん
確かに「金利が低い時は固定で借りるのが定石です」とよく聞きますが、
過去に一度も固定で借りた方が変動より有利だったことが無いのに
なんで「定石」になってるんだろう。
私もこのまま何十年もゼロ金利が続くとは思ってませんが、
金利が上がり続けるとか、上がったまま何十年も下がらないとも思えません。
金利上昇局面では固定が有利になる可能性もおおいにある事は解りますが、
「定石」とは言い過ぎのように思います。
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461
匿名
さすがに金利は一気には上がらないね。変動金利はそういう性質のものじゃないから。ただ上昇局面を迎えた時の準備は必要。過去に例がないって言ってる人はバブルの時に土地の価値が下がったことはないって言ってる人と同じことを言っている。あの時もそんな人ばかりだったわ。なんでもうまく売り抜けるタイミングが一番大事。
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