長期1本で行くか、長期と短期の組み合わせで行くか

でも、20年後に賃金が急上昇しているとは思えない。。。

今の低金利で超長期固定で金利を縛っておいて　インフレスパイラルに期待する？

私は、3300万の借入で、フラット2300万、3年固定1000万で契約しました。
繰上げの方針としては、毎年100万程度はできるので、
最初はフラット優先で、その後は金利の状況を見て、と考えています。
3年後に、3年固定の金利がフラットの金利を上回ってはいないと思っています。
まあ、金利の上昇次第で、短期を先に繰り上げすることも視野に入れています。

＞3年後に、3年固定の金利がフラットの金利を上回ってはいないと思っています。

これが甘いと思います。私は絶対それはない。という判断で、10年固定との
半額ずつにしました。
3年後に3年固定がフラットを上回ったら、大損しますよ。金利の高いフラットの
残債が大量に残るし、短期固定は手数料を考えると繰り上げのチャンスは
固定終了時だけだし。
すでに短期固定は私がローン組んだ時より上がってきてるし。

スレ主です。
かなり悩んだ末、長期1本で行くことに決めました。
2月実行なのでこれ以上金利があがらないことを祈ります。
皆さんのご意見参考になりましたが、
やはりウチは繰り上げ返済できるかわからないので、
毎月は厳しいですが、安心をとることにしました。
このまま低金利が何年も続いていたら、損したなぁ〜と思うでしょうが
こればっかりは仕方ないですよね・・・。
ありがとうございました。

賢明なご判断と思います。
小さい子供がいることを考えれば将来の支払額が決まっている長期固定が安心。
安心が一番です。
将来の教育費とローン支払がダブルで上昇するリスクを回避し、安心した生活設計が立てられます。

2本にして、短期を4〜5年で返済できる数百万にしとけばいいのに。
短期分をどんどん繰り上げ返済して完済してしまえば
月の返済額も数万減るし。

短期を数百万組んでも月々の支払額の差額は数千円。
2本にすることで手数料が倍近くかかることや、金利上昇のリスクを考えればあまり意味はない。
繰上返済できるのは長期固定1本でも同じ。
短期分を繰上返済するのは、返済額軽減方式の繰上するのと効果は変わらない。
長期1本で組んで、繰上返済は期間短縮方式にするのが得策。

３年固定 0.9とフラット 2.72では2000万借りたとき月々支払額が約２万円違うよね。
３年で 72万。
フラットに３年固定が追いついて3.53(優遇0.8適用）になるまで、月々2万円損してる。
追いつくのが３年内か、５年か、１０年か、各自の思惑しだいですね。

>>短期を数百万組んでも月々の支払額の差額は数千円。

そんなこたーない。

金利が上がらないと思っている人多いんですね。

こんな意見もあります。
http://www.be.asahi.com/20051224/W14/20051209TBEH0021A.html

こんばんわ。
更にご意見ありがとうございます。
７０さんがおっしゃっている通り、
短期の割合が大きければ、短期とフラットとの月々の支払いの差は大きいので損ですよね。
でも、金利上昇リスクを考えて、長期の比率が大きくて、短期の額が少ないと
計算してみると、６９さんのおっしゃるように月々の支払い額の差は数千円でした。
しかも3年後になっても全然元本が減っていないので、
繰上げ返済もできるかどうかわからなければ、
3年後、結局残債が多く残っていて、
金利が上がっていたら結局損をしてしまうかな〜と思いました。
確かに低金利を活かしたい・・・と思っていたのでこのように悩んだ訳ですが、
７２さんご提示の意見を見たりすると、長期も低金利なんだな〜と思い
このような結果になりました。
今は損するんだなぁ〜と思いますし、
もし金利があがらなかったらショックだな〜と思いますが、
金利が上がった時の方がショックを受けそうだし、
なんだかだんだん考えるのもドキドキするのも面倒になってきたので、
長期にしました。
なんとか頑張っていこうと思っています。

そんなことより、いかに借り入れを少なくするかを考えることが優先。
100万でも頭金を増やせ！！これです。

借入額3300万うち、30年固定2800万　3年固定530万
これで借りようか、30年固定1本にするか迷ってます。
万が一のために短期を集中して繰り上げ返済して5年で終わらせられそうです。
1本にすべきかわからなくなってきました。

すみません、500万の間違いです。

74さんへ

今の１万円と３０年後の１万円では価値がかなり違うと思う（価値が下がるほうに）。

その意味では、今の低金利で超長期固定で金利を縛って、繰り上げ返済もあまりがんばらないのも、かなりお得なのかな？と思い始めました。
インフレで債務が吹っ飛ぶ（笑）

>>77
そうでしょうか。
給与のベアも０の企業が増えている世の中でインフレ再来？
月給60万→月給100万とかって？どうかな・・あ。う〜ん。

＞鈴
3年後になっても全然元本が減っていないので繰上げ返済もできるかどうかわからなければ、
3年後、結局残債が多く残っていて、金利が上がっていたら結局損をしてしまうかな〜

あのね、だったら10年固定と全期固定を半額ずつ組み合わせてごらん。
一番お得だから。
全期はフラットね。フラットなら手数料かからないから、最初の数年はこっちを
先に繰上げできるの。そうすると高い金利の方が減るから、金利軽減効果が
抜群だよ。10年固定の方は10年後まで放っておけばいい。
固定期間終了時に一括完済するか、たくさん繰り上げすれば金利上昇のリスクも
考えなくていい。
みな、短期と組み合わせるというとすぐ３年固定と考えてしまうけど、
３年だとこっちの繰上げを優先しなければならなくなるから、逆に不利
なんだよ。
３年後に金利が４％台になると仮定すると、
３年固定を500万　よりも
10年固定を半額　　の方がずっとお得。シミュしてみるとわかります。
長期一本にするくらいなら10年固定と組んだほうがいいよ。

確かにそれもいいですね。
でもフラットを繰上返済していってたら
10年固定の方は繰上返済できないですよ？

>>10年固定の方は10年後まで放っておけばいい。
固定期間終了時に一括完済するか、たくさん繰り上げすれば金利上昇のリスクも
考えなくていい。

一括返済はどうやっても無理でしょうから
やっぱり10年でも金利上昇リスクは考えないと。
その後20年あるんですから

繰上げ返済できるかもわからないのに
10年後に完済できるかどうかなんてもっとわからないんですが、
それでもフラット半分、10年半分の方がメリットありなんでしょうか？
８０さんのご意見にもありますが、10年後でも何年後でも、
とにかく金利上昇リスクを考えると、長期かな〜と思うのですが。。。
余裕があれば貯められるでしょうが、余裕なさそうなので・・・。
（そもそもギリギリの生活してるのにローン組んでしまうのがいけないんですけどね。）

本当に繰り上げ返済なんてできるの？そんな余力があるなら
最初から月の払いを多くして、借り入れ期間を短くした方がいいよ。
金利が思いっきり減るから。
月の返済可能額が少ない人ほど、繰り上げ返済するから・・・って
できもしないこと言って、金利バンバンの長期ローンで借りてますよ。

最初から月の払いを多くしたら、
それこそ生活の変化に柔軟に対応できなくなるじゃん。

だからこそある程度の余裕を残しておいて
半年、１年単位で繰上返済していく道をつくっておくんだよ。

銀行員ならきちんと相手のファイナンシャルプランを
相手の立場で考えてあげないとダメよ。

８２さんて、本当に銀行員？
それとも、中身を何にも知らない新人？
８３さんのいうとおり、もう少しいろんな人生設計を勉強してからじゃないと
他人へのアドバイスは無理かもね。

８２さんの前半部分の発言は正しいことですが、後半の発言が反発を買ってしまったのでしょう。
デベのローン担当者に聞いた話ですが、
返済に何の問題がないと思われる人は長期固定を選択し、返済期間も３５年ではなく２０年以内。
逆に返済に不安を感じる人ほど、短期固定の目先一番低い金利で３５年返済を選択。
そういう傾向が強いそうです。
売るためには仕方がないか。

だからさ、私たちはデベの判断とかではなく、
私たちが主体的・自主的に判断するために、ここで意見交換しているの！
デベの担当の言われるままにしてるような＊＊じゃないってこと

>>86

デベがそう仕向けてるのではなく、不思議とそういう選択をされるケースが結果的には多いよ
というデベの感想　というふうに私には８５は読めるが？

ほんとだ。そう読めますね（^^;

でも「売るためには仕方がないか」という表現はどうなんでしょ。
少なくとも「不思議と」ではないんでしょうね

ま、どうでもいいですけど

デベが低所得者層に売るために３５年返済の短期固定でシミュして充分払えますよーと
営業する。
勧められるままに短期固定でローンを組み、破産予備軍になる人も、けっこう多い。
一方、ここのような掲示板で情報を仕入れるような賢明な人は長期固定で返済期間を
短く設定するということでしょう。
３５年で返済しようと本気で思っている人は、購入資格ないはずなのに。

私は３５年で契約しましたよ
でも実際に３５年も支払うつもりはありません
収入ダウンあるい職を失う等の最悪の事態を想定してローンを組んでいます
現状維持なら繰り上げで２０年以内で返済可能
でも将来なにが起こるか分からないからね
ローンの事はデベの言う事なんてあてにならないですからね

３８００の借入れで，２年固定を９５０，１０年固定を２９００です。
１５年くらいで繰り上げ予定なので，趙長期は，採用しませんでした。
どの程度の組み合わせかは迷いましたが，短期が４％程度になっても，十分耐えられる
返済額なので，低金利メリットを生かそうかと。
株上がって，金利も徐々に上がるでしょうが，国債をむちゃくちゃ抱えている政府がいる国で長期金利を
４％とか５％にすぐできるとは考えませんでした（そうならないことを祈ってもいますが・・）。
まぁ，いずれにしても，こればっかりは「ギャンブル」ですね。

>>91
僕も同じ事を考えています。

現在の金利が底であることは十分認識していますし、
年々金利が上がることも理解できます。
ゼロ金利政策はいずれ解除されるものですし、
その近辺で、ある程度の上昇はさけられませんが、
金利が上がって一番困るのは僕ら一般人ではなく、
国そのものです（=政府）。
国が一度破産して借金をゼロにでもしない限り、
今のアメリカのような大幅な増率はありえないと考えます。
恐らく、今の状態で全体的に1％程度上昇し、
ゼロ金利解除でさらに1％の計2％程度が上昇限度ではないかと感じます。
ただ、その金利上昇に国が耐えるためには、消費税を大幅に上げて
相殺しないといけませんね。

20、30年後となると、どのような金利になるか検討が
つきませんが、そのころには元本も減っているために、
繰上返済（返済額軽型）を少しするだけで、上昇対策が出来ます。

あと、金利が大幅に上がるということは、
多少なりとも自分自身の給与などへも反映されることが
一般的ですので、今のまま金利だけが一人歩きして
急上昇する形は、あまりないのかなと考えます。


既にみなさまもご存知かと思いますが、私がローンシュミレーションで
よく使用するサイトをご紹介致します。

①短期と長期固定、短期のみ、長期固定のみのパターンで
どれが自分にあっているのかを絵的に理解できます。
短期＋長期固定（35）は、短期も長期の中間であるがために、
どちらの恩恵も受けられるといわれていますが、
短期のみと比較した場合、若干高い返済からはじまることもあり、
金利上昇時には短期分が上がるために、実は大幅に増率が行われない限り、
短期のみと比較して、それほど月の返済額の差はないことに気づきます。
http://www.jyukou.go.jp/yusi/hikaku/index.html

②任意の年で繰り上げ返済をした場合に、
どのような影響が出るのかを理解できます。
20年以上後半で大幅に増率があったとしても、
すくない額の繰上げ返済（返済額軽型）をすることで
十分にリスク対策が可能です。
http://makiloan.gozaru.jp/calc_loan.html


最後に、ローン計画は人それぞれですが、僕も友人の経済学教授や
行員の方に相談に行って、自分なりに理解して、ローン計画をしています。
金利上昇はだれにも予想は付けられないものですが、
仕組みを理解して、納得した上で計画することが大事ですよね。

長文になり失礼致しました。

92さんに一票


>実は大幅に増率が行われない限り、短期のみと比較して、それほど月の返済額の差はないことに気づきます。

ただ逆に　短期のみとさほど変わらないからこそ、保険の意味で長期をまぜたほうがいいと思っています。
これから金利が急上昇しないだろうと思われるのと同じくらい、下がることもないと思うからです。
急降下があれば、短期のほうが有利でしょうけど。

私のシュミレーションの場合（総融資額２２００万）、実は長期のみとでもさほど変わりませんでした。
ならば、長期でしばってもいいかなとも思い始めています。

>20、30年後となると、どのような金利になるか検討がつきませんが
インフレで負担が軽減する可能性もありますしね。

>91 です。
92，93さんと，（ほぼ？）同趣旨の方がおられると，(ギャンブルと割り切っているとは言え），何となく
安心感を感じてしまいます(^^ゞ
ここ数日，株高にもかかわらず，長期金利(新規国債１０年もの）下げてますね。

４％になっても支払に支障のない人はいいんじゃない？でも昇給もあまり見込めずスキツキツで返済する人が
妙な安心感を得ても・・・ね

＞20、30年後となると、どのような金利になるか検討が
つきませんが、そのころには元本も減っているために

そんなに先ではなくて、数年後に4％になったらどうするの。
元本どれくらい減ってると思いますか。意外と減ってませんよ。

＞金利が大幅に上がるということは多少なりとも自分自身の給与など
へも反映されることが一般的ですので

それは妄想。金利と景気の上昇は必ずしも連動してません。
まして給与に反映されるのはかなり不確かです。

今長期ローンを組むなら間違いなくフラットでしょう

５年後５％で計算してください

http://allabout.co.jp/house/housingloan/closeup/CU20060122A/index.htm

5年後に長期金利が5％の場合、変動とか、短期固定は何％なんだろね。

【ご本人からのご依頼により削除させて頂きました。管理人】

つまり、５年後に金利が変わる時には５％まで
上がる可能性があるって事ですね

５年後でその金利なら１０年後では・・・・・
そのリスクと犯してまで短期を混ぜるかって事ですね

どんどん増税しているし
消費税も上がれば家計を圧迫するのも間違いない
それに歳を取れば介護税だかなんだかも増える

もし混ぜるなら短期固定が終わるまでに
その分が全部支払い切れる金額までって事ですかね

そんな俺は長期１本

5年後騰がってるかも知れないけど
10年後どうなってるかはわからないですよね。
そんなに好景気が今の日本で続くとは思わないんですけど。

あら、またその議論するの？

５年後に長期金利が倍になり、１０年後は日本が破綻して金利３０％時代が来ますよ。
ソ連崩壊時のインフレ率いくらでしたっけ？　２０００％でしたっけ？　２５０％でしたっけ？
どちらにせよ、生活が破綻しますよね。だって金利５％で大抵の家庭は崩壊するんですから。

およそ国策とは思えないような数字ですが、現実に起こったことですよ。

>>104

揚げ足とるようで申し訳ないが、ハイパーインフレになれば、少なくともローンはチャラのようになるね。
ローン残金が大根と同じ値段とか　笑

まー、ローンなくなっても生活は大変だろうけど。

>>104

ソ連崩壊時にハイパーインフレだったかもしれないが、餓死者が数万人でた、と言う事は無い。
国の借金も個人の住宅ローンも無くなり、一から出直せるいい機会かも
と　こっそりガラガラポンを狙う、デノミ＝インフレ待望論者からでした。

2200万を 1200を３５年固定、1000万を元金均等の２年か３年固定でいこうかなと考え中
当方 年収６６０万、妻専業主婦（看護士免許あるので必要せまれば働き口は見つけやすい）子供４歳ひとり。
二人目はつくらないつもり。
１０年後から子供に金がかかり始めるから、今のうちに短期固定分は元金均等にしとこうかな　と。

よかったらご意見ください。

短期と長期を組み合わせた場合、１本でいった諸費用と比べて差額はおいくら？
で、短期が終わった時の残高差+月々の返済額×短期固定年数×12と比べておいくらでした？

ココまでシミュレーションした方います？

初めまして、皆さんの投稿を楽しく読ませてもらっています。
私はローン実行2007年3月からなので今のうちに勉強と思い読んでおります。

いまのところ公庫財形1000万円、フラット1000万円でいこうかと考えています。
フラットの利率が変動していなければですけど(笑)

で、ローン初心者の私に教えて欲しいのですが、
１．皆さんは保険（生命保険、火災保険等）も考えたファイナンシャルプランナーとは相談された事がありますでしょうか？
　　もしあれば、どのような会社（例：銀行、証券会社、デベ？）
２．ローンの手数料ってフラット、公庫財形、銀行の商品でいくらほど違うものでしょうか？

2本立てを考えていく上で一人では分らない事が多くて・・・。

よろしくお願いします。

保険って、住宅ローンにつける団体信用生命保険のこと？
それとも、それ以外の一般的な生命保険のことで、ローンの返済額も含めた
ファイナンシャルプランを相談したことがあるかってこと？

ローンの話だけなら、ファイナンシャルプランナーに相談するだけ無駄のような気がしますが。
時間があるから自分で調べた方が最終的に納得できますよ

109です
>110
そうです。私が伺いたいのはローン、生命保険、団信、火災諸々を含めたファイナンシャルプランです。
皆さんは相談とかしているのでしょうか？