長期1本で行くか、長期と短期の組み合わせで行くか

こんにちは。
私もいろいろリサーチした結果、やはり今の金利が底なのでここで
長期固定が安パイなのは百も承知の上で同じように悩みましたが
自分なりに納得して決断しました。
三井住友で2600万を35年固定＋600万を3年固定の2本立て。
一応この低金利を享受しないのももったいないから短期固定も併用して
後で痛い目をみない程度の金額にしておきました。
3年後にまだそんなに金利が上がってなかったらラッキー。
金利上昇がやばそうになったらがんばって繰り上げ返済。
なんとなくの勘なので、決めてしまったら、あまり深くは考えません。。。

>>16
そういう観点で話をしてるんじゃないです
そんなことなら誰でもわかります

低金利のメリットは享受したい。
でも、今の長期固定の水準３％を上回れば
我が家の家計ではちと苦しい
ましてやそれが子供の進学時期と重なれば・・・
と考えると長期固定が安心かなぁ

低金利のメリットを長期間享受すべきです！！
２％台の金利は充分低金利です。ゼロ金利の今で、変動金利の標準が2.375％です。
目先の超低金利に惑わされるべきではありません。
金利の局面は明らかに変わってきています。
１％の金利上昇なんてあっという間ですよ。
将来の返済額アップに耐えられない人はできるだけ長期固定を選択すべき。

25さん

１％の金利上昇なんてあっという間と言われる根拠は？
0.5%上昇だって新聞雑誌でしばらく騒がれるほど十分大事件だと思いますが？
標準金利２年が2%から3.52%へ実に 1.76倍に上昇して、優遇0.8適用後今のフラット2.72と同じになることが　この先10年内にあるか？

>>26
他国の金利を考えれば、今の日本の金利は異常に低い。
それを政策的にやっている。
そのおかげで助かっている所もあるが、保険会社の運用利回り低下（逆鞘問題）、年金資産の減損会計、色々と歪がでているね。
助かっている所がなくなれば、社会にとってマイナスの政策は止めることになる。
そうすれば、直ぐに数％上がるのは自明の理だろうね。

公庫の金利は平成１５年６月が２.００％で今３．２６％

アメリカの公定歩合は、1年で倍になった。

銀行の金利は別物かもしれないけど

１０年もの日本国債でいえば、２年半前の底から既に１％以上上昇している。
それなのに銀行の住宅ローン金利はほとんど上がっていない。
銀行に貸し先がなく、採算を度外視して、住宅ローンの獲得競争に走った結果である。
もうこれ以上銀行が利鞘を削ることはできない状況までなっている。
企業の資金需要が回復してきている現在では、いずれ住宅ローンの利鞘も適正水準に戻る。
銀行がこれだけの利益を計上できるようになったからには、もう政策的な金融緩和は必要なし。
来年には量的緩和解除＋ゼロ金利解除まで視野に入ってくる。
あっという間に住宅ローン金利も上昇するであろう。
変動金利になった場合の「未払利息」って言葉が復活するかも。

最悪、金利上昇が思惑より はるかに上昇して　月々支払いが急増しても
銀行間ルールかなにかで、支払額が1.25倍を超えないようにしてくれる暗黙ルールがあると友人銀行マンから聞いたよ
もちろん、その分支払い期間は延長されるが。

だから、支払額が増えてローン払えなくなって困り果ててあげくは手放す、ということが本当にあるん？
最初から決めてた額が都合によって払えなくなった場合は別だよ、念のため。

1.25倍ルールは変動金利の５年毎返済額見直しの場合です。
固定期間特約終了時の返済額見直しには適用されません。
３年固定１％で借りて３年後の金利が４％になっていたら、返済額は約１．５倍になります。

1.25倍ルールはむしろない方がいいかも。
３５年頑張って払い続けたのに、「え？まだ元金残ってるの？？」
ってことになりかねないし

>>32
＞もちろん、その分支払い期間は延長されるが。
変動ローンにのみ適用するという３３投稿はその通りです。
支払い期間は延長されません。元金が１．２５倍を超える分、積み増しされるのです。
そして次の５年間で再調整されます。
５年毎に１．２５倍になっていけば、最後の５年で１．２５倍以上になることはまず無いでしょう。
（終わりに近付く程、利息部分が少なくなるので、余程の高利率にならない限り）

>>33

そうだったのか・・・。
ありがとう

極論すると、今後はどうみても金利は上昇する。今までが金利底値だったんだし。で、今後どのくらいの割合で上昇していくかを自分なりに判断するかがポイントなんだろーね。私の場合、借り入れ１６００万で超長期９００万、短期固定５年２０年返済７００万で頼んで計算をしてもらった結果、超長期３５年一本より、組み合わせの方が若干なりとも総返済額は少ないが月々返済は高い（数千円だけど）。一本と組み合わせとの月々の差額も含め繰り上げ返済しても（同じ条件とするため）将来的に組み合わせが有利だった。まあ提携ローンで短期は全期間１％優遇を考慮しましたけど。短期は５年後の金利上昇時に可能な限り繰り上げするともりでもいますが。でも諸経費を考慮していないので、本当にトータル的に有利なんだろーか？まあある意味５年後の金利動向が楽しみではありますけど。

超長期 2.72（フラットなど）とイーブンまたはそれ以上に 短期がいつなるか？の思惑次第ですね。

住信でいえば、0.8優遇を加味すれば、3.52以上になった時、やっぱ超長期にすればよかったーと後悔する日が
何年後におとずれるか？
ただ、逆転するのが遅ければ遅いＨＰど、それまでは毎月 0.9（３年後は不確かだが）と2.72の差額を享受したのと、
元本が減っていれば、最初ほど数パーセントの差がこたえないかもしれないし。

>>38
0.9％と2.72％との比較ですが、
毎月の返済額を同じ額で比較すれば、当然元本は0.9％の方が大きく減りますよ。
でも、「差額を享受する」ということは、率相応の返済額ということでしょうから
この場合、元本の減少はいくらかは違ってきますが、そんな大きく変わりませんよ。
「差額を享受する」のと「元本が減る」というのを両得で考えるのは、過剰な期待ですよ。

>「差額を享受する」のと「元本が減る」というのを両得で考えるのは、過剰な期待ですよ

確かに、そうですよね。
元本が減るというのは、逆転が遅ければ遅いほど、という意味で、たとえば逆転が１５年後だったら・・・
という皮算用でしかありません。
逆転が 3〜5年後だったら後悔しまくりでしょうね。
３年間の差額を繰り上げにまわしてもとても追いつかない。

3300万を借り入れ予定。
2800万を住信の長期、残り500万を2年か3年短期と考えてましたが（終了後は−0.9％）、
これでも危ういでしょうか。年に70万〜80万繰り上げ返済予定です。
短期を400万円にしようかな・・・これなら絶対に泣きを見なくて済みそうだけど。

>>41

長期って３０年？

>>41
そうです。

たぶんこの手の議論を正確に考えるには、住宅ローンのデュレーションを
考えれば良いのではないでしょうか。

税金が上がるそうです。
税金が上がれば同然、景気は下向きます。
過去、消費税３％→５％のせいで景気の回復を橋本元総理が遅らせました。

今回も同じ事が起きると考えております。
景気の回復がまた５−１０年遅れると考えるのであれば、
短期１年が一番良い選択かと存じます。

税金が上がっても景気は１０年以内にバブル期に戻ると考えるであれば、
３５年長期が一番良い選択でしょう。

私は、景気回復が遅れると考えております。
ですので、リスクはありますが短期の繰上げ返済も一つの手ではないでしょうか。

44さん

住宅ローンのデュレーションをご教授ください

１９年にマンション入居予定ですが、今のところはまったく決められないです
今後為替は間違いなく円高トレンドで金利は上がるでしょうが、それがいつ頃から目に見えて始まるか・・
もし今ローンを組めるならば迷うことなく全額フラットでいきますよ、
せいぜい９対１ぐらいの比率で変動と組むかな
景気回復はもう始まってますよ、今の株式市場を見れば明らかでしょう
これからまだまだお金は株式へと流れるでしょうが同時に円のだぶつきも解消されれば金利アップは
もうすぐそこまで来ているような気がします
消費税アップはあまり景気に影響はしないと思います、橋本総理の時は金融ビッグバンと重なった
のが一番の原因です、おかげで日本の金融機関が外資にむちゃくちゃにされました、結果オーライですけど

私(32才)も長期と短期の組合せの比率を大変悩んでいます。
4500万借り入れで年収約1000万です。
・さすがに現在の長期の金利を短期の金利（優遇考慮）が上回るのは5-6年はかかると考えている
・数年間は300万/年の繰上げが期待できそうな状況

==>私的には長期2000万 短期2500万ぐらいで考えていますが、どうですかね？

短期のほうが多いのですか？

私も組合わせでいこうかと思ってますが、やはり短期を少なめにして長期は残りって感じですかね。で短期固定期間終了時の金利を見て、短期が上がってれば短期の元金を繰り上げ返済。もし短期金利がまだ低ければ長期側を繰り上げしようかと・・。やっぱりリスキーな短期を少なめにしてもし金利が上がっても繰り上げなんかで対応できるようにした方が・・と思ってますがどうでしょうか、この考え方？

ここのスレにくる人は 50さんと同じ考え方になってきてると思います（私含めて）
ただ、短期・長期の配分で悩んでる・・。

>50
>やっぱりリスキーな短期を少なめにしてもし金利が上がっても繰り上げなんかで対応できるようにした方が・・

その分超低金利（たとえば２年固定0.6%、３年固定 0.9)の享受分が減る　それが悩みどころ

ですよね〜・・。要は今後どう金利が変動するか、個人の賭みたいなところが必要ですよね。私は臆病者なんで短期少なめにしておきます。長期金利だって今の時期が記録的な低金利なんですからね。冒険心旺盛な方やより享受を狙ってる方は逆に長期が少なめでしょうね。最後は個人の気分次第ってことですね。でも、表題の回答としては長期一本より組み合わせの方が有利ってことでいいんですよね？？

有利というか安心というか・・・

金利があがってもあがらなくてもとりあえず損はしないだろうなぁ

コメントありがとうございます。
私的には、
・あまり金利は上がらないく(せいぜい3-4%）
・それもある程度時間(早くて5-6年)がかかるに賭けたいと思ってます。
そのため短期の配分を多くしています。

そしてふと思ったのですが、銀行自体もそれほど金利は上がらないと考えているのでは？
と言うのは、もし上がると考えるならば、超長期=2.75%のような商品は出さないのでは・・・

>>55
>銀行自体もそれほど金利は上がらないと考えているのでは？

日本の銀行は世界的にみればあまり優秀な人がいるとは思えないので
銀行がどう考えようがあまり信用できません（笑）

製造業では車など海外で勝負できる実力を持ち世界を引っ張っていく優秀な会社がたくさんありますが、
邦銀の実力はねーー。

今の１万円と３０年後の１万円では価値がかなり違うと思う（価値が下がるほうに）。

その意味では、今の低金利で超長期固定で金利を縛って、繰り上げ返済もあまりがんばらないのも、かなりお得なのかな？と思い始めました。
インフレで債務が吹っ飛ぶ（笑）

低金利で超長期固定はインフレへのリスクヘッジ？

短期変動金利のリスクヘッジとして株式投資（金利上昇場面→景気上昇→株価上昇で資産増える）というのを言われるが
株買う金あるならローン減らすわい、と言いたくなるよね。

>>55
自分がどう思うかじゃなくて、どの範囲まで自力で対応できるかが基準だよ。
予想に従うのではなくて、支払い可能範囲を設定し、過去金利が＊＊高かった水準で
どこまで耐え得るかを、割合を変えてSimってみればいいと思いますが。
支払い可能額を設定して、エクセルのゾルバー機能を使えば一発回答ですヨ。

>57

しかし２０年前とくらべて１万円の価値は下がってるか？
逆に今のほうが安くなってるものも多いね（ハンバーガーを代表として）

>60さん
今までの20年とこれからの20年を単純比較できないでしょ…景気は上向いてるとはいえまだまだ底だよ。
いくら何でもこれからさらに物価が下がるなんてありえない。

でも、20年後に賃金が急上昇しているとは思えない。。。

今の低金利で超長期固定で金利を縛っておいて　インフレスパイラルに期待する？

私は、3300万の借入で、フラット2300万、3年固定1000万で契約しました。
繰上げの方針としては、毎年100万程度はできるので、
最初はフラット優先で、その後は金利の状況を見て、と考えています。
3年後に、3年固定の金利がフラットの金利を上回ってはいないと思っています。
まあ、金利の上昇次第で、短期を先に繰り上げすることも視野に入れています。

＞3年後に、3年固定の金利がフラットの金利を上回ってはいないと思っています。

これが甘いと思います。私は絶対それはない。という判断で、10年固定との
半額ずつにしました。
3年後に3年固定がフラットを上回ったら、大損しますよ。金利の高いフラットの
残債が大量に残るし、短期固定は手数料を考えると繰り上げのチャンスは
固定終了時だけだし。
すでに短期固定は私がローン組んだ時より上がってきてるし。

スレ主です。
かなり悩んだ末、長期1本で行くことに決めました。
2月実行なのでこれ以上金利があがらないことを祈ります。
皆さんのご意見参考になりましたが、
やはりウチは繰り上げ返済できるかわからないので、
毎月は厳しいですが、安心をとることにしました。
このまま低金利が何年も続いていたら、損したなぁ〜と思うでしょうが
こればっかりは仕方ないですよね・・・。
ありがとうございました。

賢明なご判断と思います。
小さい子供がいることを考えれば将来の支払額が決まっている長期固定が安心。
安心が一番です。
将来の教育費とローン支払がダブルで上昇するリスクを回避し、安心した生活設計が立てられます。

2本にして、短期を4〜5年で返済できる数百万にしとけばいいのに。
短期分をどんどん繰り上げ返済して完済してしまえば
月の返済額も数万減るし。

短期を数百万組んでも月々の支払額の差額は数千円。
2本にすることで手数料が倍近くかかることや、金利上昇のリスクを考えればあまり意味はない。
繰上返済できるのは長期固定1本でも同じ。
短期分を繰上返済するのは、返済額軽減方式の繰上するのと効果は変わらない。
長期1本で組んで、繰上返済は期間短縮方式にするのが得策。

３年固定 0.9とフラット 2.72では2000万借りたとき月々支払額が約２万円違うよね。
３年で 72万。
フラットに３年固定が追いついて3.53(優遇0.8適用）になるまで、月々2万円損してる。
追いつくのが３年内か、５年か、１０年か、各自の思惑しだいですね。

>>短期を数百万組んでも月々の支払額の差額は数千円。

そんなこたーない。