長期1本で行くか、長期と短期の組み合わせで行くか

組み合わせの比率にもよると思いますよ

私も長期（フラットまたは超長期）と短期固定を組み合わせようと思っていますが、金利差と金額のふりわけかたによっては
メリットがないですよ、といわれました。個人的には金利があがることを考えて短期を5年固定にしようかと、金額は思案中です。
東京三菱は１年固定からいろいろあるので悩みますね。

うちも２０００万円のローンを３０年組みます。
１０００万、１０００万で長期固定と短期固定、半分半分です。
短期固定は、提携ローン２年固定で１％、後店頭金利から１％優遇です。
うちも来年から子供が幼稚園。卒園するまではお金がかかりますし、
ファイナンシャルプランナーの薦めもあって、低金利の今、
月々の負担を軽くするために、こういう選択に落ち着きました。

うちも２０００万円のローンを組む予定です。
フラット35でいくか、２OR３年固定で繋ぐか迷ってました。
ここは間を取って、１０００万づつ振り分けるのもありかと思い始めたところです。
こんど住信でシュミレーションしてもらおうかと思ってます。
短期はとことん低金利で0.6%２年その後0.8%優遇、超長期は2.68%の３０年またはフラット

０４さん
よろしければ、毎月の支払い合計はおいくらとなられたのでしょうか？
参考までに教えていただければ幸いです。

迷うような人なら長期固定１本でいくのが一番！
金に余裕のある人しか短期固定でいくべきではない！

06さんへ

迷うというのは　どっちが得かな？と。
せっかくの低金利を　横目に2.68はどうかな？と迷ってました。
もちろん金利上昇のときは30年もあがるのでしょうけれども。

ただ、0.6%（２年）や0.9%(3年）と2.68をどうしても比較してしまって。
0.8%優遇があるので、0.6%が3.4%に上昇して初めて30年の2.68とイーブンです。
およそ５倍に上昇することが　15年くらいの中で本当にあるのか？
15年というのはそれ以降は元金も減っており、しょうしょう金利あがっても大丈夫かな、と思って。

全体額が大きいうちに超低金利を享受すべきなかな、と迷っておりました。

ダラダラとすみませんでした。

＞0.8%優遇があるので、0.6%が3.4%に上昇して初めて30年の2.68とイーブンです。

そう、イーブンになるまでは月々２万くらい余分に払ってるわけで（0.9 と2.68の比較）、イーブンになるのが
遅ければ遅いほど、元金はへってるので、イーブン以降逆転しても１％ちがっても最初ほど月々支払額は差が
ないかもしれなしし。

>>04さま
１０００万円を３０年借入当初２年固定とすると、
２年固定分の当初返済額は、約３２，１６０円
固定期間終了時点で店頭金利が４％にあがった場合、
−１％で、３％の金利を適用すると毎月の返済額が
約４１,４００円にあがります。
この時点で、支払額を１％適用時と同程度に押さえ
るには、支払額低減タイプで、２００万円ほど繰上げ
返済する必要が生じますが、その準備は大丈夫でしょうか？
同様に、金利が５％に上昇してしまった場合は、
３００万円の繰上げ返済が必要になります。
幼稚園の費用を心配されるようでしたら、全額長期固定か
もしくは、２年後に５％に金利が上昇した場合でも
対応可能な程度に、短期固定分を割り振るべきと考えます。
住宅ローンのご利用は計画的に・・・。

>>07さま、08さま
0.6（0.9？）と2.68の比較という認識は改めた方がよろしいです。
これらの金利は、住信の超販促キャンペーン金利であり、
現在の住信の２年固定の店頭金利は、2.1％です。
２年後に、２年固定の店頭金利が1.3％上がって、3.4％に
なっている可能性は、少ないとお考えですか？

ちなみに、アメリカでは短期金利は、２年で２％くらい
上がって現在４％です。銀行の貸し出し金利は、４％以上です。

>>08
細かく計算すればわかるけど、
利率が低い期間は、当然利息が安くなってるだけで
元金の減少は思うほど差がないですよ。
金利が１％上がれば、そのときはあなたが思う以上に
月々の支払い額があがりますよ。

銀行員もそういうトークでよく営業してますが、
あまり期待しすぎないほうがいいです

金利上昇リスクがこわいので、うちは短期を７００万、長期を２３００万くらいにしようかと。短期は５年固定で全期間
１.２％優遇です、金利がどんどん上がるようだったら短期を繰り上げようかと、６年目からは２年とか３年の
そのとき一番低いものでつなごうと思っています。以上小心者でした。

>05さま
毎月の返済額は約５万６千円ほどで、管理修繕駐車場費を含めますと
プラス３万５千円。ボーナス時は約１０万円の支払いになります。

>09さま
看護士の資格がありますので、子供が小学校に入りましたら、
復帰するつもりです。繰上返済に頑張ります！

私も短期金利の安さに惹かれましたが、自分の性格からいって
毎月の支払いが一定しないことのほうが不安に感じるので
スレ主さんと同じくらいの金額の半分を35年払いの10年固定（元金均等）、
残り半分をフラットまたは超長期で組む予定です。
繰上げ返済については、どちらを先に繰り上げていけばお得になるのか
分からないので（超長期のほうが金利が高いが10年固定はその後の優遇が少ない）
交互に繰り上げようかなっと思っています。

>>14
元金均等だと、毎月の支払額がドンドン変わっていくが。
それと、期間が長いから最初の支払額がかなり多くなるが。
元利均等で期間を短くした方がいいと思うが。

>>11
何を細かく計算したかわからんが、金利が高い方が当初の元金の減り方は少ないんだよ。
ゼロ金利と比較すれば直ぐにわかる。
ゼロ金利だと、元金は真っ直ぐに直線的に減っていく。
金利が高いほど、最初はゆっくり、後になって大きく減少していく。

2.68％って低金利ですよ。元利均等で組んでもけっこう元金の減り方は早い。
2年固定0.6％といっても標準金利は2％台、変動でも2.375％ですから、
金利が上昇局面になったことを考えれば、長期の固定が安心。
2年後に返済額がどーんと上がるリスクを回避すべきと思います。

みんな各銀行の現在の標準金利見たほうがいいぞ。多分３年５年１０年でそれぞれ違うと思うが
すでに2〜3％台だぜ。初回金利優遇後、返済完了まで何％が優遇割引があるか？上限固定設定が
あるか？など見たほうがいい。返済完了まで1％優遇するということであれば5％まであがって
初めて4％の金利を払うわけだ。先のことは誰もわからないが、過去２０年のプライムレートを
見れば4％の支払能力を考え考慮したほうがいい。フラット35かJA安心計画が理想系だな。
　あとは積み立てをして早期返済すればよい話。できなくてもずっと固定だからね。一家路頭
に迷うことは無くなる。どうしても初回金利が1％とか目移りする場合は、各銀行の標準金利を
比べて見るといい。1％だけど標準金利が2.8の銀行と1.4％だけど標準金利が2.3％の銀行では
３年後すでに逆転というわけだ。ここへ優遇金利がどう付いて、上限金利があれば・・・という
事だ

ただ その３年間で、0.9 と 2.72(フラット） では差額がけっこうでるよね。
うちは２０００万借りる予定だが、３年で約７０万差がでる。
浮いた７０万を繰上げできるよね。

要は２年固定の標準金利が3.52%以下（優遇0.8の場合を想定してフラットと同等になる）の状態が
いつまで続くか？　をどう読むかですね。
0.5%上がるってだけでも大事件だろうし、それが 2%が3.52%へ実に 1.76倍に上昇することが
この先10年内にあるか？　そこの各自の思惑が分かれ道ですね。
悩むなーー　笑

そこで我が家は１０年で返せる額を２年固定（0.6)にして
のこりをフラットでいこうかなと思案中

やはり皆さん悩んでらっしゃるんですね。
1年固定にしろ10年固定にしろ、金利変更時に金利がどうなってるかが怖いところです。
そうなんですよね。全期１％優遇受けられるし、
フラットと同等になる時期はすぐには来ない気もするんですが、
果たしてどれだけ繰り上げできるかもわからないので、
今の低金利を活かして超長期で安心を買った方がいいのか？と思い始めました。
東京三菱は2本立てにすると手数料等が2本分掛かるし、
その分も考慮して、かつ金利上昇のリスクも考慮すると、
支払いは少々きついですがそういう結論になるのかと・・・。
余裕のある方はきっとこんなに悩まないのかもですよね・・・。

こんにちは。
私もいろいろリサーチした結果、やはり今の金利が底なのでここで
長期固定が安パイなのは百も承知の上で同じように悩みましたが
自分なりに納得して決断しました。
三井住友で2600万を35年固定＋600万を3年固定の2本立て。
一応この低金利を享受しないのももったいないから短期固定も併用して
後で痛い目をみない程度の金額にしておきました。
3年後にまだそんなに金利が上がってなかったらラッキー。
金利上昇がやばそうになったらがんばって繰り上げ返済。
なんとなくの勘なので、決めてしまったら、あまり深くは考えません。。。

>>16
そういう観点で話をしてるんじゃないです
そんなことなら誰でもわかります

低金利のメリットは享受したい。
でも、今の長期固定の水準３％を上回れば
我が家の家計ではちと苦しい
ましてやそれが子供の進学時期と重なれば・・・
と考えると長期固定が安心かなぁ

低金利のメリットを長期間享受すべきです！！
２％台の金利は充分低金利です。ゼロ金利の今で、変動金利の標準が2.375％です。
目先の超低金利に惑わされるべきではありません。
金利の局面は明らかに変わってきています。
１％の金利上昇なんてあっという間ですよ。
将来の返済額アップに耐えられない人はできるだけ長期固定を選択すべき。

25さん

１％の金利上昇なんてあっという間と言われる根拠は？
0.5%上昇だって新聞雑誌でしばらく騒がれるほど十分大事件だと思いますが？
標準金利２年が2%から3.52%へ実に 1.76倍に上昇して、優遇0.8適用後今のフラット2.72と同じになることが　この先10年内にあるか？

>>26
他国の金利を考えれば、今の日本の金利は異常に低い。
それを政策的にやっている。
そのおかげで助かっている所もあるが、保険会社の運用利回り低下（逆鞘問題）、年金資産の減損会計、色々と歪がでているね。
助かっている所がなくなれば、社会にとってマイナスの政策は止めることになる。
そうすれば、直ぐに数％上がるのは自明の理だろうね。

公庫の金利は平成１５年６月が２.００％で今３．２６％

アメリカの公定歩合は、1年で倍になった。

銀行の金利は別物かもしれないけど

１０年もの日本国債でいえば、２年半前の底から既に１％以上上昇している。
それなのに銀行の住宅ローン金利はほとんど上がっていない。
銀行に貸し先がなく、採算を度外視して、住宅ローンの獲得競争に走った結果である。
もうこれ以上銀行が利鞘を削ることはできない状況までなっている。
企業の資金需要が回復してきている現在では、いずれ住宅ローンの利鞘も適正水準に戻る。
銀行がこれだけの利益を計上できるようになったからには、もう政策的な金融緩和は必要なし。
来年には量的緩和解除＋ゼロ金利解除まで視野に入ってくる。
あっという間に住宅ローン金利も上昇するであろう。
変動金利になった場合の「未払利息」って言葉が復活するかも。

最悪、金利上昇が思惑より はるかに上昇して　月々支払いが急増しても
銀行間ルールかなにかで、支払額が1.25倍を超えないようにしてくれる暗黙ルールがあると友人銀行マンから聞いたよ
もちろん、その分支払い期間は延長されるが。

だから、支払額が増えてローン払えなくなって困り果ててあげくは手放す、ということが本当にあるん？
最初から決めてた額が都合によって払えなくなった場合は別だよ、念のため。

1.25倍ルールは変動金利の５年毎返済額見直しの場合です。
固定期間特約終了時の返済額見直しには適用されません。
３年固定１％で借りて３年後の金利が４％になっていたら、返済額は約１．５倍になります。

1.25倍ルールはむしろない方がいいかも。
３５年頑張って払い続けたのに、「え？まだ元金残ってるの？？」
ってことになりかねないし

>>32
＞もちろん、その分支払い期間は延長されるが。
変動ローンにのみ適用するという３３投稿はその通りです。
支払い期間は延長されません。元金が１．２５倍を超える分、積み増しされるのです。
そして次の５年間で再調整されます。
５年毎に１．２５倍になっていけば、最後の５年で１．２５倍以上になることはまず無いでしょう。
（終わりに近付く程、利息部分が少なくなるので、余程の高利率にならない限り）

>>33

そうだったのか・・・。
ありがとう

極論すると、今後はどうみても金利は上昇する。今までが金利底値だったんだし。で、今後どのくらいの割合で上昇していくかを自分なりに判断するかがポイントなんだろーね。私の場合、借り入れ１６００万で超長期９００万、短期固定５年２０年返済７００万で頼んで計算をしてもらった結果、超長期３５年一本より、組み合わせの方が若干なりとも総返済額は少ないが月々返済は高い（数千円だけど）。一本と組み合わせとの月々の差額も含め繰り上げ返済しても（同じ条件とするため）将来的に組み合わせが有利だった。まあ提携ローンで短期は全期間１％優遇を考慮しましたけど。短期は５年後の金利上昇時に可能な限り繰り上げするともりでもいますが。でも諸経費を考慮していないので、本当にトータル的に有利なんだろーか？まあある意味５年後の金利動向が楽しみではありますけど。

超長期 2.72（フラットなど）とイーブンまたはそれ以上に 短期がいつなるか？の思惑次第ですね。

住信でいえば、0.8優遇を加味すれば、3.52以上になった時、やっぱ超長期にすればよかったーと後悔する日が
何年後におとずれるか？
ただ、逆転するのが遅ければ遅いＨＰど、それまでは毎月 0.9（３年後は不確かだが）と2.72の差額を享受したのと、
元本が減っていれば、最初ほど数パーセントの差がこたえないかもしれないし。

>>38
0.9％と2.72％との比較ですが、
毎月の返済額を同じ額で比較すれば、当然元本は0.9％の方が大きく減りますよ。
でも、「差額を享受する」ということは、率相応の返済額ということでしょうから
この場合、元本の減少はいくらかは違ってきますが、そんな大きく変わりませんよ。
「差額を享受する」のと「元本が減る」というのを両得で考えるのは、過剰な期待ですよ。

>「差額を享受する」のと「元本が減る」というのを両得で考えるのは、過剰な期待ですよ

確かに、そうですよね。
元本が減るというのは、逆転が遅ければ遅いほど、という意味で、たとえば逆転が１５年後だったら・・・
という皮算用でしかありません。
逆転が 3〜5年後だったら後悔しまくりでしょうね。
３年間の差額を繰り上げにまわしてもとても追いつかない。

3300万を借り入れ予定。
2800万を住信の長期、残り500万を2年か3年短期と考えてましたが（終了後は−0.9％）、
これでも危ういでしょうか。年に70万〜80万繰り上げ返済予定です。
短期を400万円にしようかな・・・これなら絶対に泣きを見なくて済みそうだけど。

>>41

長期って３０年？

>>41
そうです。

たぶんこの手の議論を正確に考えるには、住宅ローンのデュレーションを
考えれば良いのではないでしょうか。

税金が上がるそうです。
税金が上がれば同然、景気は下向きます。
過去、消費税３％→５％のせいで景気の回復を橋本元総理が遅らせました。

今回も同じ事が起きると考えております。
景気の回復がまた５−１０年遅れると考えるのであれば、
短期１年が一番良い選択かと存じます。

税金が上がっても景気は１０年以内にバブル期に戻ると考えるであれば、
３５年長期が一番良い選択でしょう。

私は、景気回復が遅れると考えております。
ですので、リスクはありますが短期の繰上げ返済も一つの手ではないでしょうか。

44さん

住宅ローンのデュレーションをご教授ください

１９年にマンション入居予定ですが、今のところはまったく決められないです
今後為替は間違いなく円高トレンドで金利は上がるでしょうが、それがいつ頃から目に見えて始まるか・・
もし今ローンを組めるならば迷うことなく全額フラットでいきますよ、
せいぜい９対１ぐらいの比率で変動と組むかな
景気回復はもう始まってますよ、今の株式市場を見れば明らかでしょう
これからまだまだお金は株式へと流れるでしょうが同時に円のだぶつきも解消されれば金利アップは
もうすぐそこまで来ているような気がします
消費税アップはあまり景気に影響はしないと思います、橋本総理の時は金融ビッグバンと重なった
のが一番の原因です、おかげで日本の金融機関が外資にむちゃくちゃにされました、結果オーライですけど

私(32才)も長期と短期の組合せの比率を大変悩んでいます。
4500万借り入れで年収約1000万です。
・さすがに現在の長期の金利を短期の金利（優遇考慮）が上回るのは5-6年はかかると考えている
・数年間は300万/年の繰上げが期待できそうな状況

==>私的には長期2000万 短期2500万ぐらいで考えていますが、どうですかね？

短期のほうが多いのですか？

私も組合わせでいこうかと思ってますが、やはり短期を少なめにして長期は残りって感じですかね。で短期固定期間終了時の金利を見て、短期が上がってれば短期の元金を繰り上げ返済。もし短期金利がまだ低ければ長期側を繰り上げしようかと・・。やっぱりリスキーな短期を少なめにしてもし金利が上がっても繰り上げなんかで対応できるようにした方が・・と思ってますがどうでしょうか、この考え方？

ここのスレにくる人は 50さんと同じ考え方になってきてると思います（私含めて）
ただ、短期・長期の配分で悩んでる・・。

>50
>やっぱりリスキーな短期を少なめにしてもし金利が上がっても繰り上げなんかで対応できるようにした方が・・

その分超低金利（たとえば２年固定0.6%、３年固定 0.9)の享受分が減る　それが悩みどころ

ですよね〜・・。要は今後どう金利が変動するか、個人の賭みたいなところが必要ですよね。私は臆病者なんで短期少なめにしておきます。長期金利だって今の時期が記録的な低金利なんですからね。冒険心旺盛な方やより享受を狙ってる方は逆に長期が少なめでしょうね。最後は個人の気分次第ってことですね。でも、表題の回答としては長期一本より組み合わせの方が有利ってことでいいんですよね？？

有利というか安心というか・・・

金利があがってもあがらなくてもとりあえず損はしないだろうなぁ

コメントありがとうございます。
私的には、
・あまり金利は上がらないく(せいぜい3-4%）
・それもある程度時間(早くて5-6年)がかかるに賭けたいと思ってます。
そのため短期の配分を多くしています。

そしてふと思ったのですが、銀行自体もそれほど金利は上がらないと考えているのでは？
と言うのは、もし上がると考えるならば、超長期=2.75%のような商品は出さないのでは・・・

>>55
>銀行自体もそれほど金利は上がらないと考えているのでは？

日本の銀行は世界的にみればあまり優秀な人がいるとは思えないので
銀行がどう考えようがあまり信用できません（笑）

製造業では車など海外で勝負できる実力を持ち世界を引っ張っていく優秀な会社がたくさんありますが、
邦銀の実力はねーー。

今の１万円と３０年後の１万円では価値がかなり違うと思う（価値が下がるほうに）。

その意味では、今の低金利で超長期固定で金利を縛って、繰り上げ返済もあまりがんばらないのも、かなりお得なのかな？と思い始めました。
インフレで債務が吹っ飛ぶ（笑）

低金利で超長期固定はインフレへのリスクヘッジ？

短期変動金利のリスクヘッジとして株式投資（金利上昇場面→景気上昇→株価上昇で資産増える）というのを言われるが
株買う金あるならローン減らすわい、と言いたくなるよね。

>>55
自分がどう思うかじゃなくて、どの範囲まで自力で対応できるかが基準だよ。
予想に従うのではなくて、支払い可能範囲を設定し、過去金利が＊＊高かった水準で
どこまで耐え得るかを、割合を変えてSimってみればいいと思いますが。
支払い可能額を設定して、エクセルのゾルバー機能を使えば一発回答ですヨ。

>57

しかし２０年前とくらべて１万円の価値は下がってるか？
逆に今のほうが安くなってるものも多いね（ハンバーガーを代表として）

>60さん
今までの20年とこれからの20年を単純比較できないでしょ…景気は上向いてるとはいえまだまだ底だよ。
いくら何でもこれからさらに物価が下がるなんてありえない。

でも、20年後に賃金が急上昇しているとは思えない。。。

今の低金利で超長期固定で金利を縛っておいて　インフレスパイラルに期待する？

私は、3300万の借入で、フラット2300万、3年固定1000万で契約しました。
繰上げの方針としては、毎年100万程度はできるので、
最初はフラット優先で、その後は金利の状況を見て、と考えています。
3年後に、3年固定の金利がフラットの金利を上回ってはいないと思っています。
まあ、金利の上昇次第で、短期を先に繰り上げすることも視野に入れています。

＞3年後に、3年固定の金利がフラットの金利を上回ってはいないと思っています。

これが甘いと思います。私は絶対それはない。という判断で、10年固定との
半額ずつにしました。
3年後に3年固定がフラットを上回ったら、大損しますよ。金利の高いフラットの
残債が大量に残るし、短期固定は手数料を考えると繰り上げのチャンスは
固定終了時だけだし。
すでに短期固定は私がローン組んだ時より上がってきてるし。

スレ主です。
かなり悩んだ末、長期1本で行くことに決めました。
2月実行なのでこれ以上金利があがらないことを祈ります。
皆さんのご意見参考になりましたが、
やはりウチは繰り上げ返済できるかわからないので、
毎月は厳しいですが、安心をとることにしました。
このまま低金利が何年も続いていたら、損したなぁ〜と思うでしょうが
こればっかりは仕方ないですよね・・・。
ありがとうございました。

賢明なご判断と思います。
小さい子供がいることを考えれば将来の支払額が決まっている長期固定が安心。
安心が一番です。
将来の教育費とローン支払がダブルで上昇するリスクを回避し、安心した生活設計が立てられます。

2本にして、短期を4〜5年で返済できる数百万にしとけばいいのに。
短期分をどんどん繰り上げ返済して完済してしまえば
月の返済額も数万減るし。

短期を数百万組んでも月々の支払額の差額は数千円。
2本にすることで手数料が倍近くかかることや、金利上昇のリスクを考えればあまり意味はない。
繰上返済できるのは長期固定1本でも同じ。
短期分を繰上返済するのは、返済額軽減方式の繰上するのと効果は変わらない。
長期1本で組んで、繰上返済は期間短縮方式にするのが得策。

３年固定 0.9とフラット 2.72では2000万借りたとき月々支払額が約２万円違うよね。
３年で 72万。
フラットに３年固定が追いついて3.53(優遇0.8適用）になるまで、月々2万円損してる。
追いつくのが３年内か、５年か、１０年か、各自の思惑しだいですね。

>>短期を数百万組んでも月々の支払額の差額は数千円。

そんなこたーない。

金利が上がらないと思っている人多いんですね。

こんな意見もあります。
http://www.be.asahi.com/20051224/W14/20051209TBEH0021A.html

こんばんわ。
更にご意見ありがとうございます。
７０さんがおっしゃっている通り、
短期の割合が大きければ、短期とフラットとの月々の支払いの差は大きいので損ですよね。
でも、金利上昇リスクを考えて、長期の比率が大きくて、短期の額が少ないと
計算してみると、６９さんのおっしゃるように月々の支払い額の差は数千円でした。
しかも3年後になっても全然元本が減っていないので、
繰上げ返済もできるかどうかわからなければ、
3年後、結局残債が多く残っていて、
金利が上がっていたら結局損をしてしまうかな〜と思いました。
確かに低金利を活かしたい・・・と思っていたのでこのように悩んだ訳ですが、
７２さんご提示の意見を見たりすると、長期も低金利なんだな〜と思い
このような結果になりました。
今は損するんだなぁ〜と思いますし、
もし金利があがらなかったらショックだな〜と思いますが、
金利が上がった時の方がショックを受けそうだし、
なんだかだんだん考えるのもドキドキするのも面倒になってきたので、
長期にしました。
なんとか頑張っていこうと思っています。

そんなことより、いかに借り入れを少なくするかを考えることが優先。
100万でも頭金を増やせ！！これです。

借入額3300万うち、30年固定2800万　3年固定530万
これで借りようか、30年固定1本にするか迷ってます。
万が一のために短期を集中して繰り上げ返済して5年で終わらせられそうです。
1本にすべきかわからなくなってきました。

すみません、500万の間違いです。

74さんへ

今の１万円と３０年後の１万円では価値がかなり違うと思う（価値が下がるほうに）。

その意味では、今の低金利で超長期固定で金利を縛って、繰り上げ返済もあまりがんばらないのも、かなりお得なのかな？と思い始めました。
インフレで債務が吹っ飛ぶ（笑）

>>77
そうでしょうか。
給与のベアも０の企業が増えている世の中でインフレ再来？
月給60万→月給100万とかって？どうかな・・あ。う〜ん。

＞鈴
3年後になっても全然元本が減っていないので繰上げ返済もできるかどうかわからなければ、
3年後、結局残債が多く残っていて、金利が上がっていたら結局損をしてしまうかな〜

あのね、だったら10年固定と全期固定を半額ずつ組み合わせてごらん。
一番お得だから。
全期はフラットね。フラットなら手数料かからないから、最初の数年はこっちを
先に繰上げできるの。そうすると高い金利の方が減るから、金利軽減効果が
抜群だよ。10年固定の方は10年後まで放っておけばいい。
固定期間終了時に一括完済するか、たくさん繰り上げすれば金利上昇のリスクも
考えなくていい。
みな、短期と組み合わせるというとすぐ３年固定と考えてしまうけど、
３年だとこっちの繰上げを優先しなければならなくなるから、逆に不利
なんだよ。
３年後に金利が４％台になると仮定すると、
３年固定を500万　よりも
10年固定を半額　　の方がずっとお得。シミュしてみるとわかります。
長期一本にするくらいなら10年固定と組んだほうがいいよ。

確かにそれもいいですね。
でもフラットを繰上返済していってたら
10年固定の方は繰上返済できないですよ？

>>10年固定の方は10年後まで放っておけばいい。
固定期間終了時に一括完済するか、たくさん繰り上げすれば金利上昇のリスクも
考えなくていい。

一括返済はどうやっても無理でしょうから
やっぱり10年でも金利上昇リスクは考えないと。
その後20年あるんですから

繰上げ返済できるかもわからないのに
10年後に完済できるかどうかなんてもっとわからないんですが、
それでもフラット半分、10年半分の方がメリットありなんでしょうか？
８０さんのご意見にもありますが、10年後でも何年後でも、
とにかく金利上昇リスクを考えると、長期かな〜と思うのですが。。。
余裕があれば貯められるでしょうが、余裕なさそうなので・・・。
（そもそもギリギリの生活してるのにローン組んでしまうのがいけないんですけどね。）

本当に繰り上げ返済なんてできるの？そんな余力があるなら
最初から月の払いを多くして、借り入れ期間を短くした方がいいよ。
金利が思いっきり減るから。
月の返済可能額が少ない人ほど、繰り上げ返済するから・・・って
できもしないこと言って、金利バンバンの長期ローンで借りてますよ。

最初から月の払いを多くしたら、
それこそ生活の変化に柔軟に対応できなくなるじゃん。

だからこそある程度の余裕を残しておいて
半年、１年単位で繰上返済していく道をつくっておくんだよ。

銀行員ならきちんと相手のファイナンシャルプランを
相手の立場で考えてあげないとダメよ。

８２さんて、本当に銀行員？
それとも、中身を何にも知らない新人？
８３さんのいうとおり、もう少しいろんな人生設計を勉強してからじゃないと
他人へのアドバイスは無理かもね。

８２さんの前半部分の発言は正しいことですが、後半の発言が反発を買ってしまったのでしょう。
デベのローン担当者に聞いた話ですが、
返済に何の問題がないと思われる人は長期固定を選択し、返済期間も３５年ではなく２０年以内。
逆に返済に不安を感じる人ほど、短期固定の目先一番低い金利で３５年返済を選択。
そういう傾向が強いそうです。
売るためには仕方がないか。

だからさ、私たちはデベの判断とかではなく、
私たちが主体的・自主的に判断するために、ここで意見交換しているの！
デベの担当の言われるままにしてるような＊＊じゃないってこと

>>86

デベがそう仕向けてるのではなく、不思議とそういう選択をされるケースが結果的には多いよ
というデベの感想　というふうに私には８５は読めるが？

ほんとだ。そう読めますね（^^;

でも「売るためには仕方がないか」という表現はどうなんでしょ。
少なくとも「不思議と」ではないんでしょうね

ま、どうでもいいですけど

デベが低所得者層に売るために３５年返済の短期固定でシミュして充分払えますよーと
営業する。
勧められるままに短期固定でローンを組み、破産予備軍になる人も、けっこう多い。
一方、ここのような掲示板で情報を仕入れるような賢明な人は長期固定で返済期間を
短く設定するということでしょう。
３５年で返済しようと本気で思っている人は、購入資格ないはずなのに。

私は３５年で契約しましたよ
でも実際に３５年も支払うつもりはありません
収入ダウンあるい職を失う等の最悪の事態を想定してローンを組んでいます
現状維持なら繰り上げで２０年以内で返済可能
でも将来なにが起こるか分からないからね
ローンの事はデベの言う事なんてあてにならないですからね

３８００の借入れで，２年固定を９５０，１０年固定を２９００です。
１５年くらいで繰り上げ予定なので，趙長期は，採用しませんでした。
どの程度の組み合わせかは迷いましたが，短期が４％程度になっても，十分耐えられる
返済額なので，低金利メリットを生かそうかと。
株上がって，金利も徐々に上がるでしょうが，国債をむちゃくちゃ抱えている政府がいる国で長期金利を
４％とか５％にすぐできるとは考えませんでした（そうならないことを祈ってもいますが・・）。
まぁ，いずれにしても，こればっかりは「ギャンブル」ですね。

>>91
僕も同じ事を考えています。

現在の金利が底であることは十分認識していますし、
年々金利が上がることも理解できます。
ゼロ金利政策はいずれ解除されるものですし、
その近辺で、ある程度の上昇はさけられませんが、
金利が上がって一番困るのは僕ら一般人ではなく、
国そのものです（=政府）。
国が一度破産して借金をゼロにでもしない限り、
今のアメリカのような大幅な増率はありえないと考えます。
恐らく、今の状態で全体的に1％程度上昇し、
ゼロ金利解除でさらに1％の計2％程度が上昇限度ではないかと感じます。
ただ、その金利上昇に国が耐えるためには、消費税を大幅に上げて
相殺しないといけませんね。

20、30年後となると、どのような金利になるか検討が
つきませんが、そのころには元本も減っているために、
繰上返済（返済額軽型）を少しするだけで、上昇対策が出来ます。

あと、金利が大幅に上がるということは、
多少なりとも自分自身の給与などへも反映されることが
一般的ですので、今のまま金利だけが一人歩きして
急上昇する形は、あまりないのかなと考えます。


既にみなさまもご存知かと思いますが、私がローンシュミレーションで
よく使用するサイトをご紹介致します。

①短期と長期固定、短期のみ、長期固定のみのパターンで
どれが自分にあっているのかを絵的に理解できます。
短期＋長期固定（35）は、短期も長期の中間であるがために、
どちらの恩恵も受けられるといわれていますが、
短期のみと比較した場合、若干高い返済からはじまることもあり、
金利上昇時には短期分が上がるために、実は大幅に増率が行われない限り、
短期のみと比較して、それほど月の返済額の差はないことに気づきます。
http://www.jyukou.go.jp/yusi/hikaku/index.html

②任意の年で繰り上げ返済をした場合に、
どのような影響が出るのかを理解できます。
20年以上後半で大幅に増率があったとしても、
すくない額の繰上げ返済（返済額軽型）をすることで
十分にリスク対策が可能です。
http://makiloan.gozaru.jp/calc_loan.html


最後に、ローン計画は人それぞれですが、僕も友人の経済学教授や
行員の方に相談に行って、自分なりに理解して、ローン計画をしています。
金利上昇はだれにも予想は付けられないものですが、
仕組みを理解して、納得した上で計画することが大事ですよね。

長文になり失礼致しました。

92さんに一票


>実は大幅に増率が行われない限り、短期のみと比較して、それほど月の返済額の差はないことに気づきます。

ただ逆に　短期のみとさほど変わらないからこそ、保険の意味で長期をまぜたほうがいいと思っています。
これから金利が急上昇しないだろうと思われるのと同じくらい、下がることもないと思うからです。
急降下があれば、短期のほうが有利でしょうけど。

私のシュミレーションの場合（総融資額２２００万）、実は長期のみとでもさほど変わりませんでした。
ならば、長期でしばってもいいかなとも思い始めています。

>20、30年後となると、どのような金利になるか検討がつきませんが
インフレで負担が軽減する可能性もありますしね。

>91 です。
92，93さんと，（ほぼ？）同趣旨の方がおられると，(ギャンブルと割り切っているとは言え），何となく
安心感を感じてしまいます(^^ゞ
ここ数日，株高にもかかわらず，長期金利(新規国債１０年もの）下げてますね。

４％になっても支払に支障のない人はいいんじゃない？でも昇給もあまり見込めずスキツキツで返済する人が
妙な安心感を得ても・・・ね

＞20、30年後となると、どのような金利になるか検討が
つきませんが、そのころには元本も減っているために

そんなに先ではなくて、数年後に4％になったらどうするの。
元本どれくらい減ってると思いますか。意外と減ってませんよ。

＞金利が大幅に上がるということは多少なりとも自分自身の給与など
へも反映されることが一般的ですので

それは妄想。金利と景気の上昇は必ずしも連動してません。
まして給与に反映されるのはかなり不確かです。

今長期ローンを組むなら間違いなくフラットでしょう

５年後５％で計算してください

http://allabout.co.jp/house/housingloan/closeup/CU20060122A/index.htm

5年後に長期金利が5％の場合、変動とか、短期固定は何％なんだろね。

【ご本人からのご依頼により削除させて頂きました。管理人】

つまり、５年後に金利が変わる時には５％まで
上がる可能性があるって事ですね

５年後でその金利なら１０年後では・・・・・
そのリスクと犯してまで短期を混ぜるかって事ですね

どんどん増税しているし
消費税も上がれば家計を圧迫するのも間違いない
それに歳を取れば介護税だかなんだかも増える

もし混ぜるなら短期固定が終わるまでに
その分が全部支払い切れる金額までって事ですかね

そんな俺は長期１本