長期1本で行くか、長期と短期の組み合わせで行くか

組み合わせの比率にもよると思いますよ

私も長期（フラットまたは超長期）と短期固定を組み合わせようと思っていますが、金利差と金額のふりわけかたによっては
メリットがないですよ、といわれました。個人的には金利があがることを考えて短期を5年固定にしようかと、金額は思案中です。
東京三菱は１年固定からいろいろあるので悩みますね。

うちも２０００万円のローンを３０年組みます。
１０００万、１０００万で長期固定と短期固定、半分半分です。
短期固定は、提携ローン２年固定で１％、後店頭金利から１％優遇です。
うちも来年から子供が幼稚園。卒園するまではお金がかかりますし、
ファイナンシャルプランナーの薦めもあって、低金利の今、
月々の負担を軽くするために、こういう選択に落ち着きました。

うちも２０００万円のローンを組む予定です。
フラット35でいくか、２OR３年固定で繋ぐか迷ってました。
ここは間を取って、１０００万づつ振り分けるのもありかと思い始めたところです。
こんど住信でシュミレーションしてもらおうかと思ってます。
短期はとことん低金利で0.6%２年その後0.8%優遇、超長期は2.68%の３０年またはフラット

０４さん
よろしければ、毎月の支払い合計はおいくらとなられたのでしょうか？
参考までに教えていただければ幸いです。

迷うような人なら長期固定１本でいくのが一番！
金に余裕のある人しか短期固定でいくべきではない！

06さんへ

迷うというのは　どっちが得かな？と。
せっかくの低金利を　横目に2.68はどうかな？と迷ってました。
もちろん金利上昇のときは30年もあがるのでしょうけれども。

ただ、0.6%（２年）や0.9%(3年）と2.68をどうしても比較してしまって。
0.8%優遇があるので、0.6%が3.4%に上昇して初めて30年の2.68とイーブンです。
およそ５倍に上昇することが　15年くらいの中で本当にあるのか？
15年というのはそれ以降は元金も減っており、しょうしょう金利あがっても大丈夫かな、と思って。

全体額が大きいうちに超低金利を享受すべきなかな、と迷っておりました。

ダラダラとすみませんでした。

＞0.8%優遇があるので、0.6%が3.4%に上昇して初めて30年の2.68とイーブンです。

そう、イーブンになるまでは月々２万くらい余分に払ってるわけで（0.9 と2.68の比較）、イーブンになるのが
遅ければ遅いほど、元金はへってるので、イーブン以降逆転しても１％ちがっても最初ほど月々支払額は差が
ないかもしれなしし。

>>04さま
１０００万円を３０年借入当初２年固定とすると、
２年固定分の当初返済額は、約３２，１６０円
固定期間終了時点で店頭金利が４％にあがった場合、
−１％で、３％の金利を適用すると毎月の返済額が
約４１,４００円にあがります。
この時点で、支払額を１％適用時と同程度に押さえ
るには、支払額低減タイプで、２００万円ほど繰上げ
返済する必要が生じますが、その準備は大丈夫でしょうか？
同様に、金利が５％に上昇してしまった場合は、
３００万円の繰上げ返済が必要になります。
幼稚園の費用を心配されるようでしたら、全額長期固定か
もしくは、２年後に５％に金利が上昇した場合でも
対応可能な程度に、短期固定分を割り振るべきと考えます。
住宅ローンのご利用は計画的に・・・。

>>07さま、08さま
0.6（0.9？）と2.68の比較という認識は改めた方がよろしいです。
これらの金利は、住信の超販促キャンペーン金利であり、
現在の住信の２年固定の店頭金利は、2.1％です。
２年後に、２年固定の店頭金利が1.3％上がって、3.4％に
なっている可能性は、少ないとお考えですか？

ちなみに、アメリカでは短期金利は、２年で２％くらい
上がって現在４％です。銀行の貸し出し金利は、４％以上です。

>>08
細かく計算すればわかるけど、
利率が低い期間は、当然利息が安くなってるだけで
元金の減少は思うほど差がないですよ。
金利が１％上がれば、そのときはあなたが思う以上に
月々の支払い額があがりますよ。

銀行員もそういうトークでよく営業してますが、
あまり期待しすぎないほうがいいです

金利上昇リスクがこわいので、うちは短期を７００万、長期を２３００万くらいにしようかと。短期は５年固定で全期間
１.２％優遇です、金利がどんどん上がるようだったら短期を繰り上げようかと、６年目からは２年とか３年の
そのとき一番低いものでつなごうと思っています。以上小心者でした。

>05さま
毎月の返済額は約５万６千円ほどで、管理修繕駐車場費を含めますと
プラス３万５千円。ボーナス時は約１０万円の支払いになります。

>09さま
看護士の資格がありますので、子供が小学校に入りましたら、
復帰するつもりです。繰上返済に頑張ります！

私も短期金利の安さに惹かれましたが、自分の性格からいって
毎月の支払いが一定しないことのほうが不安に感じるので
スレ主さんと同じくらいの金額の半分を35年払いの10年固定（元金均等）、
残り半分をフラットまたは超長期で組む予定です。
繰上げ返済については、どちらを先に繰り上げていけばお得になるのか
分からないので（超長期のほうが金利が高いが10年固定はその後の優遇が少ない）
交互に繰り上げようかなっと思っています。

>>14
元金均等だと、毎月の支払額がドンドン変わっていくが。
それと、期間が長いから最初の支払額がかなり多くなるが。
元利均等で期間を短くした方がいいと思うが。

>>11
何を細かく計算したかわからんが、金利が高い方が当初の元金の減り方は少ないんだよ。
ゼロ金利と比較すれば直ぐにわかる。
ゼロ金利だと、元金は真っ直ぐに直線的に減っていく。
金利が高いほど、最初はゆっくり、後になって大きく減少していく。

2.68％って低金利ですよ。元利均等で組んでもけっこう元金の減り方は早い。
2年固定0.6％といっても標準金利は2％台、変動でも2.375％ですから、
金利が上昇局面になったことを考えれば、長期の固定が安心。
2年後に返済額がどーんと上がるリスクを回避すべきと思います。

みんな各銀行の現在の標準金利見たほうがいいぞ。多分３年５年１０年でそれぞれ違うと思うが
すでに2〜3％台だぜ。初回金利優遇後、返済完了まで何％が優遇割引があるか？上限固定設定が
あるか？など見たほうがいい。返済完了まで1％優遇するということであれば5％まであがって
初めて4％の金利を払うわけだ。先のことは誰もわからないが、過去２０年のプライムレートを
見れば4％の支払能力を考え考慮したほうがいい。フラット35かJA安心計画が理想系だな。
　あとは積み立てをして早期返済すればよい話。できなくてもずっと固定だからね。一家路頭
に迷うことは無くなる。どうしても初回金利が1％とか目移りする場合は、各銀行の標準金利を
比べて見るといい。1％だけど標準金利が2.8の銀行と1.4％だけど標準金利が2.3％の銀行では
３年後すでに逆転というわけだ。ここへ優遇金利がどう付いて、上限金利があれば・・・という
事だ

ただ その３年間で、0.9 と 2.72(フラット） では差額がけっこうでるよね。
うちは２０００万借りる予定だが、３年で約７０万差がでる。
浮いた７０万を繰上げできるよね。

要は２年固定の標準金利が3.52%以下（優遇0.8の場合を想定してフラットと同等になる）の状態が
いつまで続くか？　をどう読むかですね。
0.5%上がるってだけでも大事件だろうし、それが 2%が3.52%へ実に 1.76倍に上昇することが
この先10年内にあるか？　そこの各自の思惑が分かれ道ですね。
悩むなーー　笑

そこで我が家は１０年で返せる額を２年固定（0.6)にして
のこりをフラットでいこうかなと思案中

やはり皆さん悩んでらっしゃるんですね。
1年固定にしろ10年固定にしろ、金利変更時に金利がどうなってるかが怖いところです。
そうなんですよね。全期１％優遇受けられるし、
フラットと同等になる時期はすぐには来ない気もするんですが、
果たしてどれだけ繰り上げできるかもわからないので、
今の低金利を活かして超長期で安心を買った方がいいのか？と思い始めました。
東京三菱は2本立てにすると手数料等が2本分掛かるし、
その分も考慮して、かつ金利上昇のリスクも考慮すると、
支払いは少々きついですがそういう結論になるのかと・・・。
余裕のある方はきっとこんなに悩まないのかもですよね・・・。

こんにちは。
私もいろいろリサーチした結果、やはり今の金利が底なのでここで
長期固定が安パイなのは百も承知の上で同じように悩みましたが
自分なりに納得して決断しました。
三井住友で2600万を35年固定＋600万を3年固定の2本立て。
一応この低金利を享受しないのももったいないから短期固定も併用して
後で痛い目をみない程度の金額にしておきました。
3年後にまだそんなに金利が上がってなかったらラッキー。
金利上昇がやばそうになったらがんばって繰り上げ返済。
なんとなくの勘なので、決めてしまったら、あまり深くは考えません。。。

>>16
そういう観点で話をしてるんじゃないです
そんなことなら誰でもわかります

低金利のメリットは享受したい。
でも、今の長期固定の水準３％を上回れば
我が家の家計ではちと苦しい
ましてやそれが子供の進学時期と重なれば・・・
と考えると長期固定が安心かなぁ

低金利のメリットを長期間享受すべきです！！
２％台の金利は充分低金利です。ゼロ金利の今で、変動金利の標準が2.375％です。
目先の超低金利に惑わされるべきではありません。
金利の局面は明らかに変わってきています。
１％の金利上昇なんてあっという間ですよ。
将来の返済額アップに耐えられない人はできるだけ長期固定を選択すべき。

25さん

１％の金利上昇なんてあっという間と言われる根拠は？
0.5%上昇だって新聞雑誌でしばらく騒がれるほど十分大事件だと思いますが？
標準金利２年が2%から3.52%へ実に 1.76倍に上昇して、優遇0.8適用後今のフラット2.72と同じになることが　この先10年内にあるか？

>>26
他国の金利を考えれば、今の日本の金利は異常に低い。
それを政策的にやっている。
そのおかげで助かっている所もあるが、保険会社の運用利回り低下（逆鞘問題）、年金資産の減損会計、色々と歪がでているね。
助かっている所がなくなれば、社会にとってマイナスの政策は止めることになる。
そうすれば、直ぐに数％上がるのは自明の理だろうね。

公庫の金利は平成１５年６月が２.００％で今３．２６％

アメリカの公定歩合は、1年で倍になった。

銀行の金利は別物かもしれないけど

１０年もの日本国債でいえば、２年半前の底から既に１％以上上昇している。
それなのに銀行の住宅ローン金利はほとんど上がっていない。
銀行に貸し先がなく、採算を度外視して、住宅ローンの獲得競争に走った結果である。
もうこれ以上銀行が利鞘を削ることはできない状況までなっている。
企業の資金需要が回復してきている現在では、いずれ住宅ローンの利鞘も適正水準に戻る。
銀行がこれだけの利益を計上できるようになったからには、もう政策的な金融緩和は必要なし。
来年には量的緩和解除＋ゼロ金利解除まで視野に入ってくる。
あっという間に住宅ローン金利も上昇するであろう。
変動金利になった場合の「未払利息」って言葉が復活するかも。

最悪、金利上昇が思惑より はるかに上昇して　月々支払いが急増しても
銀行間ルールかなにかで、支払額が1.25倍を超えないようにしてくれる暗黙ルールがあると友人銀行マンから聞いたよ
もちろん、その分支払い期間は延長されるが。

だから、支払額が増えてローン払えなくなって困り果ててあげくは手放す、ということが本当にあるん？
最初から決めてた額が都合によって払えなくなった場合は別だよ、念のため。

1.25倍ルールは変動金利の５年毎返済額見直しの場合です。
固定期間特約終了時の返済額見直しには適用されません。
３年固定１％で借りて３年後の金利が４％になっていたら、返済額は約１．５倍になります。

1.25倍ルールはむしろない方がいいかも。
３５年頑張って払い続けたのに、「え？まだ元金残ってるの？？」
ってことになりかねないし

>>32
＞もちろん、その分支払い期間は延長されるが。
変動ローンにのみ適用するという３３投稿はその通りです。
支払い期間は延長されません。元金が１．２５倍を超える分、積み増しされるのです。
そして次の５年間で再調整されます。
５年毎に１．２５倍になっていけば、最後の５年で１．２５倍以上になることはまず無いでしょう。
（終わりに近付く程、利息部分が少なくなるので、余程の高利率にならない限り）

>>33

そうだったのか・・・。
ありがとう

極論すると、今後はどうみても金利は上昇する。今までが金利底値だったんだし。で、今後どのくらいの割合で上昇していくかを自分なりに判断するかがポイントなんだろーね。私の場合、借り入れ１６００万で超長期９００万、短期固定５年２０年返済７００万で頼んで計算をしてもらった結果、超長期３５年一本より、組み合わせの方が若干なりとも総返済額は少ないが月々返済は高い（数千円だけど）。一本と組み合わせとの月々の差額も含め繰り上げ返済しても（同じ条件とするため）将来的に組み合わせが有利だった。まあ提携ローンで短期は全期間１％優遇を考慮しましたけど。短期は５年後の金利上昇時に可能な限り繰り上げするともりでもいますが。でも諸経費を考慮していないので、本当にトータル的に有利なんだろーか？まあある意味５年後の金利動向が楽しみではありますけど。

超長期 2.72（フラットなど）とイーブンまたはそれ以上に 短期がいつなるか？の思惑次第ですね。

住信でいえば、0.8優遇を加味すれば、3.52以上になった時、やっぱ超長期にすればよかったーと後悔する日が
何年後におとずれるか？
ただ、逆転するのが遅ければ遅いＨＰど、それまでは毎月 0.9（３年後は不確かだが）と2.72の差額を享受したのと、
元本が減っていれば、最初ほど数パーセントの差がこたえないかもしれないし。

>>38
0.9％と2.72％との比較ですが、
毎月の返済額を同じ額で比較すれば、当然元本は0.9％の方が大きく減りますよ。
でも、「差額を享受する」ということは、率相応の返済額ということでしょうから
この場合、元本の減少はいくらかは違ってきますが、そんな大きく変わりませんよ。
「差額を享受する」のと「元本が減る」というのを両得で考えるのは、過剰な期待ですよ。

>「差額を享受する」のと「元本が減る」というのを両得で考えるのは、過剰な期待ですよ

確かに、そうですよね。
元本が減るというのは、逆転が遅ければ遅いほど、という意味で、たとえば逆転が１５年後だったら・・・
という皮算用でしかありません。
逆転が 3〜5年後だったら後悔しまくりでしょうね。
３年間の差額を繰り上げにまわしてもとても追いつかない。

3300万を借り入れ予定。
2800万を住信の長期、残り500万を2年か3年短期と考えてましたが（終了後は−0.9％）、
これでも危ういでしょうか。年に70万〜80万繰り上げ返済予定です。
短期を400万円にしようかな・・・これなら絶対に泣きを見なくて済みそうだけど。

>>41

長期って３０年？

>>41
そうです。

たぶんこの手の議論を正確に考えるには、住宅ローンのデュレーションを
考えれば良いのではないでしょうか。

税金が上がるそうです。
税金が上がれば同然、景気は下向きます。
過去、消費税３％→５％のせいで景気の回復を橋本元総理が遅らせました。

今回も同じ事が起きると考えております。
景気の回復がまた５−１０年遅れると考えるのであれば、
短期１年が一番良い選択かと存じます。

税金が上がっても景気は１０年以内にバブル期に戻ると考えるであれば、
３５年長期が一番良い選択でしょう。

私は、景気回復が遅れると考えております。
ですので、リスクはありますが短期の繰上げ返済も一つの手ではないでしょうか。

44さん

住宅ローンのデュレーションをご教授ください

１９年にマンション入居予定ですが、今のところはまったく決められないです
今後為替は間違いなく円高トレンドで金利は上がるでしょうが、それがいつ頃から目に見えて始まるか・・
もし今ローンを組めるならば迷うことなく全額フラットでいきますよ、
せいぜい９対１ぐらいの比率で変動と組むかな
景気回復はもう始まってますよ、今の株式市場を見れば明らかでしょう
これからまだまだお金は株式へと流れるでしょうが同時に円のだぶつきも解消されれば金利アップは
もうすぐそこまで来ているような気がします
消費税アップはあまり景気に影響はしないと思います、橋本総理の時は金融ビッグバンと重なった
のが一番の原因です、おかげで日本の金融機関が外資にむちゃくちゃにされました、結果オーライですけど

私(32才)も長期と短期の組合せの比率を大変悩んでいます。
4500万借り入れで年収約1000万です。
・さすがに現在の長期の金利を短期の金利（優遇考慮）が上回るのは5-6年はかかると考えている
・数年間は300万/年の繰上げが期待できそうな状況

==>私的には長期2000万 短期2500万ぐらいで考えていますが、どうですかね？

短期のほうが多いのですか？

私も組合わせでいこうかと思ってますが、やはり短期を少なめにして長期は残りって感じですかね。で短期固定期間終了時の金利を見て、短期が上がってれば短期の元金を繰り上げ返済。もし短期金利がまだ低ければ長期側を繰り上げしようかと・・。やっぱりリスキーな短期を少なめにしてもし金利が上がっても繰り上げなんかで対応できるようにした方が・・と思ってますがどうでしょうか、この考え方？