長期1本で行くか、長期と短期の組み合わせで行くか

こんにちは。
私もいろいろリサーチした結果、やはり今の金利が底なのでここで
長期固定が安パイなのは百も承知の上で同じように悩みましたが
自分なりに納得して決断しました。
三井住友で2600万を35年固定＋600万を3年固定の2本立て。
一応この低金利を享受しないのももったいないから短期固定も併用して
後で痛い目をみない程度の金額にしておきました。
3年後にまだそんなに金利が上がってなかったらラッキー。
金利上昇がやばそうになったらがんばって繰り上げ返済。
なんとなくの勘なので、決めてしまったら、あまり深くは考えません。。。

>>16
そういう観点で話をしてるんじゃないです
そんなことなら誰でもわかります

低金利のメリットは享受したい。
でも、今の長期固定の水準３％を上回れば
我が家の家計ではちと苦しい
ましてやそれが子供の進学時期と重なれば・・・
と考えると長期固定が安心かなぁ

低金利のメリットを長期間享受すべきです！！
２％台の金利は充分低金利です。ゼロ金利の今で、変動金利の標準が2.375％です。
目先の超低金利に惑わされるべきではありません。
金利の局面は明らかに変わってきています。
１％の金利上昇なんてあっという間ですよ。
将来の返済額アップに耐えられない人はできるだけ長期固定を選択すべき。

25さん

１％の金利上昇なんてあっという間と言われる根拠は？
0.5%上昇だって新聞雑誌でしばらく騒がれるほど十分大事件だと思いますが？
標準金利２年が2%から3.52%へ実に 1.76倍に上昇して、優遇0.8適用後今のフラット2.72と同じになることが　この先10年内にあるか？

>>26
他国の金利を考えれば、今の日本の金利は異常に低い。
それを政策的にやっている。
そのおかげで助かっている所もあるが、保険会社の運用利回り低下（逆鞘問題）、年金資産の減損会計、色々と歪がでているね。
助かっている所がなくなれば、社会にとってマイナスの政策は止めることになる。
そうすれば、直ぐに数％上がるのは自明の理だろうね。

公庫の金利は平成１５年６月が２.００％で今３．２６％

アメリカの公定歩合は、1年で倍になった。

銀行の金利は別物かもしれないけど

１０年もの日本国債でいえば、２年半前の底から既に１％以上上昇している。
それなのに銀行の住宅ローン金利はほとんど上がっていない。
銀行に貸し先がなく、採算を度外視して、住宅ローンの獲得競争に走った結果である。
もうこれ以上銀行が利鞘を削ることはできない状況までなっている。
企業の資金需要が回復してきている現在では、いずれ住宅ローンの利鞘も適正水準に戻る。
銀行がこれだけの利益を計上できるようになったからには、もう政策的な金融緩和は必要なし。
来年には量的緩和解除＋ゼロ金利解除まで視野に入ってくる。
あっという間に住宅ローン金利も上昇するであろう。
変動金利になった場合の「未払利息」って言葉が復活するかも。

最悪、金利上昇が思惑より はるかに上昇して　月々支払いが急増しても
銀行間ルールかなにかで、支払額が1.25倍を超えないようにしてくれる暗黙ルールがあると友人銀行マンから聞いたよ
もちろん、その分支払い期間は延長されるが。

だから、支払額が増えてローン払えなくなって困り果ててあげくは手放す、ということが本当にあるん？
最初から決めてた額が都合によって払えなくなった場合は別だよ、念のため。

1.25倍ルールは変動金利の５年毎返済額見直しの場合です。
固定期間特約終了時の返済額見直しには適用されません。
３年固定１％で借りて３年後の金利が４％になっていたら、返済額は約１．５倍になります。

1.25倍ルールはむしろない方がいいかも。
３５年頑張って払い続けたのに、「え？まだ元金残ってるの？？」
ってことになりかねないし

>>32
＞もちろん、その分支払い期間は延長されるが。
変動ローンにのみ適用するという３３投稿はその通りです。
支払い期間は延長されません。元金が１．２５倍を超える分、積み増しされるのです。
そして次の５年間で再調整されます。
５年毎に１．２５倍になっていけば、最後の５年で１．２５倍以上になることはまず無いでしょう。
（終わりに近付く程、利息部分が少なくなるので、余程の高利率にならない限り）

>>33

そうだったのか・・・。
ありがとう

極論すると、今後はどうみても金利は上昇する。今までが金利底値だったんだし。で、今後どのくらいの割合で上昇していくかを自分なりに判断するかがポイントなんだろーね。私の場合、借り入れ１６００万で超長期９００万、短期固定５年２０年返済７００万で頼んで計算をしてもらった結果、超長期３５年一本より、組み合わせの方が若干なりとも総返済額は少ないが月々返済は高い（数千円だけど）。一本と組み合わせとの月々の差額も含め繰り上げ返済しても（同じ条件とするため）将来的に組み合わせが有利だった。まあ提携ローンで短期は全期間１％優遇を考慮しましたけど。短期は５年後の金利上昇時に可能な限り繰り上げするともりでもいますが。でも諸経費を考慮していないので、本当にトータル的に有利なんだろーか？まあある意味５年後の金利動向が楽しみではありますけど。

超長期 2.72（フラットなど）とイーブンまたはそれ以上に 短期がいつなるか？の思惑次第ですね。

住信でいえば、0.8優遇を加味すれば、3.52以上になった時、やっぱ超長期にすればよかったーと後悔する日が
何年後におとずれるか？
ただ、逆転するのが遅ければ遅いＨＰど、それまでは毎月 0.9（３年後は不確かだが）と2.72の差額を享受したのと、
元本が減っていれば、最初ほど数パーセントの差がこたえないかもしれないし。

>>38
0.9％と2.72％との比較ですが、
毎月の返済額を同じ額で比較すれば、当然元本は0.9％の方が大きく減りますよ。
でも、「差額を享受する」ということは、率相応の返済額ということでしょうから
この場合、元本の減少はいくらかは違ってきますが、そんな大きく変わりませんよ。
「差額を享受する」のと「元本が減る」というのを両得で考えるのは、過剰な期待ですよ。

>「差額を享受する」のと「元本が減る」というのを両得で考えるのは、過剰な期待ですよ

確かに、そうですよね。
元本が減るというのは、逆転が遅ければ遅いほど、という意味で、たとえば逆転が１５年後だったら・・・
という皮算用でしかありません。
逆転が 3〜5年後だったら後悔しまくりでしょうね。
３年間の差額を繰り上げにまわしてもとても追いつかない。

3300万を借り入れ予定。
2800万を住信の長期、残り500万を2年か3年短期と考えてましたが（終了後は−0.9％）、
これでも危ういでしょうか。年に70万〜80万繰り上げ返済予定です。
短期を400万円にしようかな・・・これなら絶対に泣きを見なくて済みそうだけど。