難しいでしょうか？

それだけの年収ありながら今まで貯金できなかった理由は？
そんな人が中古物件を買うために貯金をできるかは疑問です。
変動金利の全期間優遇はある？

金利、消費税の上昇するのを心配しているのに、
なぜ、変動金利での３５年ローンなのでしょうか？

固定金利で組むと、返済に支障があるのですか？変動金利で、将来確実にある金利上昇に
対応できますか？

正直30才までの500万ってグングン上がるんだけど、そっから先って伸び率悪いんだよねぇ。
年４０万はあんまり充てにせず、買うなら奥さんが年２００くらい稼げるようにした方がいいと思うよ。

もしくは旦那が転職するとかね。一気に＋１００万は行くよ。
職種と業界によっては転職する度に年収上がるから。

>主人３０歳年収５００万、妻３２歳パートで年収５０万ぐらい、子供なし（今後は未定）
>新築マンション３２００万の変動金利での３５年ローン、頭金なし。

まず、借入額が年収に対して多すぎのような気がします。頭金が無いから変動でしか通らない
かも知れませんね。子供が出来たときのシュミレーションは必須ですよ。

>貯蓄は今回の引越し、諸費用などでほとんどなくなります。

少し貯蓄率が低いと思います。

>主人の給料の上昇の見込みはありで今のところ、年４０万ぐらいの上昇。
>銀行の審査は通るようですが、中古の２５００万までを貯金しながら、もう少し待つほうが無難でし
>ょうか？

うーん、年40万毎年と言うことは約月給が2万／年上がるということ。結構でかいです。ホント？
残業代とかじゃないことを祈ります。
貯蓄は頭金で2割程度貯めるとローンは楽です。
審査は通る？誰が言ったの？営業だとすれば信じない方が無難。セールストークですから。

>金利、消費税の上昇、

未確定部分が大きいと思います。少なくとも急激な上昇は無いでしょう。

>ローン控除の削除、

これも「有ったほうが良い」レベル。生活を圧迫してまで得るものでもない。
まして借金に応じてなので・・・・返却多い＝借金多いですから。。。

>中古だと固定資産税の優遇もないというマイナス面を見て

固定資産税は中古の場合、建物は評価が下がっているので、その分お得です。

>とても気に入った物件なので少々今無理をしようかと迷っています。

少々の無理とは思えませんが・・・・現在及び将来に非常に不安を与えそうなローンと思います。
少々の無理と思うならば、金利4%（今後の上昇に備えて）で計算して返済額を出して毎月それで
生活してみてください。（家賃は差っぴいてね）実感できるでしょうから・・・・

今までずっと年収５００万あったのではないので、当初は４００万と少しぐらいだった年収で２年で１００万円ですが、貯金をしました。（結婚前のも少々あります）
お給料の上昇の年４０万ぐらいはしばらくは望めそうです。
私はあまり体が強くなく、あまり働くと病院代がかかってしまうので年５０万円ぐらいのパート以上は難しい現状です。（このような状況なので子供は半分諦めています）
審査が通らなければ、すっぱり諦められますね。（一応大手銀行で仮審査中）
もし借りられたとして、もし来年４％払えとなれば難しいですね。
シュミレーションで計算してみて、今の金利１．３７５％を来年１．５％〜２％現在の年収上昇率からいくと２５％ぐらいと贅沢な生活でなければというところかなと見ています。
変動金利全期間優遇１％がついているので急激に３％、４％となるかは確率低いと思うのですが。
主人は駅近で眺望のいい物件だから、もしもがあっても賃貸で払える、売ってマイナスでもその分頭金を入れなかったからの分ぐらいだからと言ってます。
楽観的過ぎでしょうか？

現在、金利は上昇傾向にあると思われます。
来年に即４％ということはないでしょうが、近いうちにそうなることはありえます。
変動でしか審査に通らないのであればやめたほうが無難です。
また、給与の上昇見込みに根拠はあるのですか？皮算用はやめたほうがいいですよ。

05です。
ちなみにですが、審査は基本的に4%金利で審査します。それで返済率を出しますので返済比率34%とギリギリラインです。勤め先とかによりOKは出ると思う。変動で審査かけてるんですか？変動で審査かける人が金利上昇リスクを織り込まない（金利上昇にそなえて貯蓄するとか、繰上げ返済するとか・・・）のは？？？と思います。

返済比率25%というと・・・年収500万=手取り400万以下になりますから実際の家計圧迫率は40%位になりませんか？それにマンションですと管理費等が年々上がる傾向も見られます。それも計算に入っていますでしょうか？

申し訳無いが数年前短期固定又は「ゆとり返済」で家を買って、手放した人（金利上昇又はゆとり終了後に給料上昇が付いていかずに支払能力がついていかなかった人）と思考が同じのようで心配です。楽観と言うか世間が見えて無いように思えます。永久に給料も上がるわけ無いし。

ちなみにセレブ族の住む億ションで無い限り、新築→中古は確実に値下がりします。それに年を追うごとに加速します。なので、頭金があっても難しいのが現実です。（テレビでやっている投資マンションなるものは現金で購入して賃貸料が下落率よりも上回り、更に銀行の金利より高いと言うだけです。。）
急激に金利は上がらない（上げる訳が無い）。35年のスパンではどうかな？

あくまでも感想です。

↑　変動でしか審査とおらない
大抵の銀行は返済比率の算出に4％とか5％とかの金利で返済するものと見込んでいます。
つまり、机上ながら銀行では債務者の変動リスクを審査済みです。

↑ちなみに昨今4％から4.2％に審査金利基準が上がっているんだな。ちなみに35年固定でも審査金利は適応金利で無い。これは何故かな？変動リスクだけではなく別の要因もあると思うがな？例えばサラリーマンの可処分所得とか生活環境変化や物価上昇リスクとか・・・・・

>>06
＞私はあまり体が強くなく、
＞あまり働くと病院代がかかってしまうので
＞年５０万円ぐらいのパート以上は難しい現状です。
＞（このような状況なので子供は半分諦めています）
子供を諦めるより、５０万円を諦めた方がいいと思います。
１日２時間程度仕事するくらいだと、
収入より持出しの方が多いでしょう。

旦那が毎年４０万円くらいづつ収入増えるんなら、
何も無理して働く必要はないでしょうね。
今ならあなたが働かなくても年間１５０万円は貯まるでしょう。
あなたの言う通りで、あなたが働かなくとも、
３年先なら５７０万円は貯まっているはず。
無理して今買わなくとも、数年経てば楽勝でしょう。

年収は３年間の平均値で見ているから、
４３０万円年収の３０％までが年間返済額の限度。
年間支払額の最大は１２９万円までね。
月に均すと１０万１千円までだ。
年４％３５年返済だと１００万円あたりの月返済額が４４２８円。
２２８０万円が借入れ限度額になる。

頭金ゼロだから、購入限度額はこの金額になる。

>>10
大抵の銀行は、申込時金利ではなく実行時金利が適用されるので、実行時に金利が
上がっていることを想定して、超長期でも4.0%とか4.2%で審査されるのだと思っていました。

スレ主さん。
旦那の本当の年収を知らないんじゃないかな。
「毎年４０万円上がる」とか、
「当初は４００万と少しぐらいだった年収で２年で
１００万円ですが、貯金をしました。」
で今は５００万円。
あと３年も経ったら６２０万円か？

マル暴さんのメンバーかな。

マル暴ではありません。
１３さんそれはとても失礼じゃありませんか？
主人の年収は源泉徴収も見てちゃんと管理しています。
普通のサラリーマン、総合職ですよ。

限度額はシュミレーションで見ると限度額ギリギリで会社の査定次第のようでした。
上昇リスクはもちろん踏まえて考えています。
お給料の上昇も５年内ぐらいで最低限も考えています。（上司の方の上げよりも半分で見ています）
最低限の上げ率、４％で見て返済比率は２５％なので可能な範囲かと見ていますが。
物価上昇のリスクはまだ格差社会の状態で急激にはないかと考えています。
一般的な生活品よりも不動産や高級車などが上昇していくんではないでしょうか。
変動金利はリスクがありますが、ゆとり返済とはまた違うような。
固定金利が一番安心かも知れませんが、最初は変動金利の低い金利の恩恵を受けて、年収が６００万超になったら固定への借り換えも考えています。
中古は値下がりする。
これは当たり前だと思います。（バブル時のマンションの値下がりのようなのは別問題ですが）
その分は家賃で取れる分がマイナスと金利という部分のマイナス、自分の物のための管理費のマイナスを計算してそれ以上のマイナスであれば、そのマンションは高すぎる値段設定なのだと判断するべきかと思っています。
土地の現在の持分の価格が今６００万程度なので建物の価格はそう異常に高くもなく、部屋の仕様と見ると安物のようでもないので適正かなと見ています。

08です。
まぁ、そこまで考えているのならば、よろしいと思いますよ。

あくまでも私の周りに居る人からの情報を総合して感想としているまでですので。

現状での審査返済比率は35%ギリギリです。先の話は未定です。銀行も審査してくれません。
物価上昇リスクは現状が完全にデフレを脱却していない事からすると「あり」ですね。
ゆとり返済と違うのは確かだけど変動リスクは現状からみれば、同等に上昇リスクがあるということです。基本的に金利上昇局面は「固定」下降面は「変動」というのがセオリーです。今何処かな？
現在、低金利の恩恵を受けるにはリスクヘッジを織り込む事が必須です。
単純に借り換えと言いますが、頭金なしで購入した場合は借入額（残債）に対して物件が担保割れしている場合は「借り換え不可」となりますし、借り換えに関しての費用もそれなりに発生します。
（固定→変動又は短期固定でも1%以上の金利差が無いと恩恵が無いです。）

スレ主さんが低金利恩恵を受けてリスクヘッジをする場合は・・・・
①変動で借りる
②ローン以外に変動リスク対策として年100万の貯蓄もしくは繰り上げ返済。
③固定への臨機応変な借り換え
が良いですね。もちろん③を実施するには②がある程度必要です。

ちなみに変動と超長期は同じ金利で審査しますが、借り入れやすさは変動＞短期＞長期＞超長期
となります。何故かな？

>>14
＞土地の現在の持分の価格が今６００万程度なので
それは建物が超高層だから異常に安いんですか？
それとも地方の地価が安い所に中高層で建っているからなんですか？

３２００万円の物件価格で土地代が６００万円だと
建物価格は税抜きで２４７６万円。
建物はＲＣ構造で８０平米前後なら妥当な価格かな。
毎年減価償却が約５０万円、これだけ毎年帳簿価格が減っていきます。
残存価格は約５０年後に今の税制だと１２４万円。

私の所は東京２３区内、昨年購入の物件価格が５６００万円。
土地持分が今年の固定資産評価額で約２０００万円。（約１０坪、実質の価格はほぼ同じ。）
建物価格は今年の固定資産評価額で９７０万円。（実質の価格はこの２倍）

>>15
＞変動と超長期は同じ金利で審査しますが、
＞借り入れやすさは変動＞短期＞長期＞超長期
＞となります。何故かな？
貸す側のリスクが変動は殆どゼロ、
超長期はスワップなどを使ってもかなり大きい。
金融機関の側のリスクが少ない契約内容の方が、
審査で緩くなるのは当然と思います。

いままでの議論に水をさすようで申し訳ないんだが、
プロである銀行が貸せるといってるんなら、それでいいんじゃ？

プロなら破綻して公的資金の注入を受けたりしないと思うんだが・・・
返せなくなってから「だって貸してくれるっていったじゃん」
って言っても銀行は何もしてくれませんよ。
銀行が見るのは年収と借入額の比率で返してくれそうかどうか。
あとは会社の実績かな。生活費の割合や浪費癖までは審査しないもんね。
返せない人の場合は保証金でカバー。そのための保証金。
銀行にとっては何万人もの客の一人でもこちらにすればたいていは一生に１回の大きな買い物。
慎重に考えたいですよね。

>>18
貸せる（借りられる）ことが出来ることと、
返し続けられることは、別のこと。
あなたが自分が借りられる立場になったことを考えて、
考えてみなさいね。

新規借入れ５回、借換３回、全額繰上返済２回やって、
現在住宅ローン２本（自宅マンションと更地）、
アパートローン１本を返済中です。

決して銀行をプロと見ないように。
実際返済している方の意見を参考にしてください。
年収1000万以上、ローン3000万程度、かつ社内融資が大半、人によっては社宅住まい、こんなので他人のローン負担なんて理解できません。相手の銀行員が実際、生活感のあるひとか否か見極めてください。

私（30歳年収450万貯蓄400万）は最近、新築購入を本気で考えていましたが、
住宅ローンのことを真剣に考えて、中古購入か賃貸継続にしようとしています。
年間返済比率の20%以上は私の中では危険と感じたためです。

「新しい家、綺麗な設備」で快適に暮らすことが我が家の幸せと思っていました。
万が一のときでも、生命保険があるから私がいなくなればいいと考えていました。

でも。
「貧乏でも楽しい我が家にしよう」
妻が言った言葉でした。
やっぱり本心は愛する妻、子供と一生一緒にいたいです。

きつめの返済計画は、実際もっと厳しく感じる気がします。
「ローン　破綻」で検索できるページのような最悪ケースを想定した上で
いけそうだと思われるなら、他人がどうこう言おうと問題ないと
思います。

金利が低いうちは子供もいないので、なるべく貯蓄していこうと考えています。
最初の年は何かと難しいかと思うので５０万以上を目標、出来れば１００万と考えています。
一生賃貸の方が実際は得ですし、気が楽ですが、うちは住宅を購入することで目標を持てる方がベストだと考えました。
実際、住宅購入を考えてから、なんとなく欲しい物が減り、主人も仕事をより一層頑張るようになってきています。
破綻は怖いですが、ローンが払えない＝家賃も払えない　そこに住めなくなるのは同じことですよね。
何十年ものローンに不安はありますが、今までの賃貸で気楽だからとここは贅沢だったんじゃないか？って改め、支払いをしながら、貯蓄も頑張ろうと思います。
もしも、審査が通らなければ、甘い考えの反省込めてしばらく貯蓄をし、収入が上がって固定資産税や光熱費が上がる事を踏まえても大丈夫となったら、小さくても買い替えなく暮らしていける一軒家を購入しようと考えています。（難しそうだったら、やっぱりマンションかな　笑）
色んな考え、参考になる考え、沢山の意見ありがとうございました。

>>23

こういうスレを立てる人は、他人に何を言われても、買うの決めているにすぎない。
安心したいだけだろう。

同上。
はっきり言って、年収500万で二人ならば年間100万は貯蓄できる。考え甘い。
マンション買うのも一戸建ても同じ。マンションでも光熱費は上がる。
大体、そんな無茶なローン組んで子供なんか無理。子供がかわいそうです。
人生を住宅にかける人みたい。人生は何？笑えるよ。

年収500万円で、3200万円を35年で元利均等で35年で借りる

金利　1.8％　年返済額　123万円　年収比率（500万）24％
金利　2.5％　年返済額　137万円　年収比率（500万）27％
金利　3.0％　年返済額　147万円　年収比率（500万）29％
金利　4.0％　年返済額　170万円　年収比率（500万）34％
金利　5.0％　年返済額　194万円　年収比率（500万）38％

金利3％到達で、危険水域、頭金なしで購入する人に貸し込む銀行というのも、罪づくりですね。
途中でマンションを売りたくなっても、かならずローンが残る。
新築マンションは仮に、買った時点ですぐ売っても、１０％値段が落ちる＋不動産仲介手数料＋税金で、
買った値段の8割しか金がもだらないから、最低2割の頭金がないとローンも担保割れする。

購入金額を下げて、頭金をつくらないと、借金のために働くことになるし、将来の買い替えもできなくなる。

金利、消費税の上昇、→超低金利である固定金利（固定で、3％台なら歴史的な超低金利だということ）を急いで借りるのがセオリー。変動で今急ぐのは無意味。いつ借りようが、将来の金利上昇場面で暴騰するのは見えているから。
ローン控除の削除　→ローンの利子補給に近い話だし、節税効果を狙うのは所得の高い人の話。
中古だと固定資産税の優遇がない。→新築も最初の数年。（地域によって違う）金利が上がっている時期に
固定資産税の優遇も切れているだろう。

今あせって、購入するのはあきらかに、経済合理性がない、破滅への道だろう。頭金くらい用意する準備は
最低でも必要。なければ親から用立ててもらうしかないだろう。ローン控除の削除、中古だと固定資産税の優遇

現在、築20年、築30年の中古マンションが購入候補になりますか？

新築マンションを買ったとしても住むのが楽しいのはせいぜい5年です。
20年、30年後でも変わらず支払いを続けなければなりません。
同価格帯の賃貸のほうがよっぽど設備がよい可能性が高くても、です。
古くなったら買い換えるといっても、また今と同じ返済計画を組まなければなりません。

数年分の団信・固定資産税を引越し代として新築賃貸を渡り歩くのもいいですよね。

ここってマンション買うためのローンの話の場所ですよね？
賃貸渡り歩いた方が良いから止めろって場所？ｗ
年収は上がる見込みあるという人なんだから、一生年収５００万じゃないでしょ？
なんでそんな極端な計算になるの？

大体、そんな無茶なローン組んで子供なんか無理。子供がかわいそうです。
人生を住宅にかける人みたい。人生は何？笑えるよ。
↑余計なお世話じゃない？ｗ

>>30
＞年収は上がる見込みあるという人なんだから、
＞一生年収５００万じゃないでしょ？
上がる見込みは貸す側から見れば関係無いこと。
むしろ最近３年間の収入で判断するんだね。
４００万円代から毎年４０万円づつ上昇して来たんだから、
査定年収は４５０万円くらい。
審査の金利４％で３５年返済でも、２５００万円くらいが借入限度。
しかし、銀行間の貸出し競争が激しいから、
３２００万円でも融資ＯＫとなる可能性は否定出来ません。

＞大体、そんな無茶なローン組んで子供なんか無理。
＞子供がかわいそうです。
私もその点は同感です。
今は堅実に貯蓄をすべきで、過大なローンを組んでまで
購入すべきではないと思います。

うーん。結局　客観的に無理めなのに買う人っているんですね。
年収に対する比率も　無理めだけど
頭金ゼロって言う人が　ローンなんて払えるのかな？
年収って　上がれば上がるほど　支出も伴うものだから
年収が200万UPになったとしても　それほど　生活に余裕は出来ないものですよね。

生活が破綻するのは　個人の自由なのですが
マンションの住民にこういう家庭が入ってくるとなると　後々めんどそうです。
修繕費ＵＰとか　渋りそうだし。

年齢が若いし、年収の上昇も堅いとするなら、3200万円のローンをすることと自体は否定しないが、
不動産を頭金ゼロで購入するのは、無謀。（投資マンションではないし）
頭金を貯めてからにしなさい。頭金を貯めている間に、金利は急上昇しない。

＞賃貸渡り歩いた方が良いから止めろって場所？ｗ

残念ながら、年収レベルや貯蓄できる性格かによる。

＞審査の金利４％で３５年返済でも、２５００万円くらいが借入限度。
＞しかし、銀行間の貸出し競争が激しいから、
＞３２００万円でも融資ＯＫとなる可能性は否定出来ません。

すごく納得がいく説明だと思います。
でもいくら競争が激しいからといって、頭金なしの人に、３２００万円も貸しつける銀行は
モラルがなさすぎ。

>>32
＞マンションの住民にこういう家庭が入ってくるとなると
＞後々めんどそうです。
＞修繕費ＵＰとか　渋りそうだし。
修繕費ＵＰを渋るのは、まだ話し合いの土俵についているから
いいけれど
管理費や修繕積立金を不払いされたら、
これは他の住人に直接迷惑がかかること。
管理組合で専有部分の差押、なんて事態は避けたいね。

>>36

ローンが払えなくなれば、マンションを売却して出ていってもらえばいいが、頭金ゼロでローンを組まれていると、ローン残が出てしまって、お手上げということになる。ローン返済ができなくなる時点で、金がないのだから、ローン残が出るのは最悪。頼むから、頭金ゼロの借り入れはやめてくれ。
周りが迷惑する。

まぁ、いいんじゃない？人の人生だし勝手だし〜　自分の腹は痛くないので。
人に相談しておいて聞く耳持たないなら相談しないで欲しいと言うこともあるけど。

>>38

はっきり引導を渡しておかないと、そいつが買うマンションの住民が迷惑するから。
無謀なローンを組む前に、頭金ためろといいたい。

38のマンションに無謀な借り入れのやつがいなければいいんだけどな
そいつが破綻した後釜に＊＊が来ないとも言い切れない。

そもそもローン破した人ってどうしてるんでしょうか？

３０は引用使ってないから何が言いたいのかわからないｗ

確証の無い見込みだけで多大な借金を背負える人の気が知れないよ。
少なくとも今の収入じゃ間違いなく無理な計画なんだから。
なんか、どうにかなるだろうって考えが見え隠れする。
リスクを抑えないで物事を進める人って、一緒に居たら楽しいかもしれないけど
一生一緒に居ようとは思えないなぁ

>>41
自己破産して、預金を押さえられて、マンションは競売か任意売却される。

奥さんの稼ぎも入れたら年収550万で、確実に年40万づつアップするんでしょ。
5年後には年収750万で子供もいないんだから、
今の年収が700万で給料上がる見込みがない子持ちの人達に比べたら
5年後は余裕になるんじゃないの。

>>44

問題にしているのは、頭金がゼロということだよ。
年収が将来伸びるとか、先の話をしてもしょうがない。現時点で、頭金ゼロだから無謀だ。

問題にしているのは、頭金がゼロということだよ。
年収が将来伸びるとか、先の話をしてもしょうがない。現時点で、頭金ゼロだから無謀だ。

年収が順調に伸びるなら、１，２年で頭金が貯められるはず。頭金ゼロで購入に踏み切るのは
準備不足だから、無謀である。

妬みかも知れが「確実に年収が40万／年がしばらく続く」業種なんてあるのか？
数年に一度なら有るけど。普通の企業は偉くなればなるほど指数関数的に給料が伸びるが永久ではないよな。頭打ちはあると思うんだが・・・・本当にそうなら数年で頭金も2割なんて楽勝じゃない？

要するに
タラレバで今購入しようとしてる１と
実績を作ってから購入したほうがいいと言ってる１以外

>>48

その通り。ぐだぐだ他人に相談する前に、頭金用意すればということ。
、頭金ゼロで、貸すような銀行はほんとに、社会悪だと思う。

まぁ、債務者が破綻しても銀行は保障会社より補填されて不良債権化しないもんなぁ。
中小企業より個人のほうがリスクは低いということかな〜

>>50

与信業務を保証会社に丸投げするとか、銀行も何やっているのか？虚業もいいところ。