ミックス(超長期orフラット　と　短期固定)ってどう?

私もミックス考えていますが、配分に悩みます。変動分を増やせば、当然、当初の支払いは減りますが2年後に金利が大幅に上昇する可能性もあるとなると、やはり長期固定の方を増やしておいたほうが安心なのでしょうか？極端な話、2年固定分は2年後に完済できる程度に抑えたほうがいいのでしょうか？

私の場合は、変動分を増やし、その間に繰り上げ分を
貯めようと思っています。
全期1.0％優遇を受けられるので、いいかなと。

私は、配分に悩み結局 別の意味でのミックス（のような物）の
JAの二段階金利（１０年まで2.1%, １１−３５年 3.1% 固定）をとりあえず
保険で押さえました（申し込み時確定）。

８月実効なんで、これからいろいろ模様眺めです。

\1800万円(35年全固定2.8)元利均等
\800万円(当初10年固定2.1、３５年間)元金均等
の二つに別けました。
固定期間満了10年後には一括で返済も可能なように貯蓄し、
一方で金利動向によってどちらを繰上返済するかその都度決めようかと思っています。

2年という短期であれば、2年後に完済可能なように貯蓄計画した方が将来が見渡せますね。

　02です。ありがとうございます。やはりそうですか。長男が４年後に大学進学予定ですので
リスクの少ない方法を選ぼうと思って2年後に完済できるよう考えました。10年固定（10年完済）
とのミックスという手もありますね。2006年７月実行なので金利の動向を見つつ、じっくり考えようと思います。

元利均等と元金均等では、たぶん元利均等が特になるのですよね。
それでこの場合、同じ銀行なのですか？一般的には、住宅ローンは一人一本なのでミックスであっても同じ銀行とか、片方がフラットとかだと思います。この場合、手数料、保証料もダブルなのでしょうか？また、10年固定も今、2.1%と言うのは中々ないと思いますが、どこか教えてくれませんか。
今、迷っているのは、例えば北海道のＪＡでは、現段階で10年固定が2.5%で11年以降が3.3%です。3年固定は1.25%でハウスメーカー指定銀行であれば、3年はまだ1.0優遇とか労金なら0.9とか言ってます。最終的には、手数料や保証金の上下も検討に入れますが、なかなかそこまでの金利商品がなく、普通にまかせておくと、高いのを使われそうです。

スレ主です。
私も、配分に悩んでおります。長期を増やして安心を得たいのですが、その分支払額が増えるので実行時の金利で配分を決めたいと思っています。(6月実行予定)
全期1.0%優遇を受けられるので、2年固定を増やそうと思っています。全額固定にできればいいのですが、無理なので。
>02さん。

私は、三菱UFJのミックスプランでいくか、モーゲージと三菱UFJの2年固定でいくかを迷ってます。

02です。私も三菱ＵＦＪのミックスプランで行こうと思っています。三菱系に勤めているので
金利優遇が受けられるようです。色々とシミレーションしていますが、やはり安心するには固定の
金額を増やすしかないかなと思っています。
　今の所、2400（25年固定）、300（2年固定）でいこうと思っています。

07様へ
こんばんわ05です。
実は夫婦二人で別けております。
1800万円が男、800万円が女です。
総返済額は元金均等が少なく済みます。当初の返済額が大きいのがネックです。
固定期間終了後も要注意です。
手数料、保証料などは融資金額による按分のため、一口と大した差はありません。
印紙代が1万余分くらいでした。司法書士代も一件分でした。但し、一人亡く
なった場合でも保証されるのはその人のローン分までです。
夫婦共働きですので、一人で借りるより二人で借りて、減税分がいくらかでも
返ってくればと考えています。例え妻が育児休暇を取って収入が減っても110
万円までなら贈与税がかからないそうですし。
長期の安心はわかるけど、金利の低さも捨て難いと悩んだ結果です。
Excelで10:0、9:1、8:2、7:3といろいろパターンを組んでみて、二つに
絞り、銀行に見積を出してもらいました。（私の場合は10:0、7:3、元金と元利)
三菱東京UFJですよ。しつこい位何回も見積取り直しましたので、不安解消です。
2月実行でしたのでこの率となっております。

三菱系に勤めている場合、どのくらいの優遇なのですか？
>09さん
三菱UFJの場合、公務員なら全期1.2%優遇できるようですが。
民間企業は全期1.2%優遇は難しいようです。

基本的にミックスを検討している皆さんは、
　1) できるなら固定一本にしたいが、月々の返済が高くなるのでミックスを選択
　2) いまの短期固定金利を使わない手はないので、ミックスを選択
のどちらでしょうか？

私は、1です。
かといって短期固定だと、数年ごとに金利と睨めっこするの疲れますしね。
少しでも安心を得たい派です。

1です。
長期固定の利率で毎月払ったつもり貯金をして、
固定期間終了時に繰り上げ返済しようと思います。

>11さん

三菱UFJですが、民間企業勤務でも1.2%優遇は普通にありますよ。
ウチも特にデベ提携等でもありませんでしたが、1.2%提示されました。
(結局、Totalで他銀行の方が条件良かったので、UFJにはしませんでしたけど)

結局は、年収/勤務先/勤務年数/借入額によると思いますが...

>>13
１と２の違いがよくわからないです。
２の理由は＝返済額が安くなるから、ですよね？
１、本当は全額全期固定にしたいけど、少しでも利払いを抑えるために金利の低い短期を混ぜる
２、その逆で、金利変動が怖いので長期固定を混ぜる
では？（フラットだと融資額が足らない、とかは除く）

私は２です。

>15さん
デベ提携とかなしの都市銀でそんなことあるんですか？驚きました。
例えばＨＰに載ってるローンを普通に申し込んだら、向こうから優遇幅を拡大提示されたのでしょうか？
本当なら私も問い合わせてみようかな？

>17さん

15です。

申込時はHPに載ってる優遇幅しか提示されませんでしたが、最終的に他の銀行の方が条件良かったので、他の銀行にするので申込を取り下げる旨連絡したところ、「ウチなら1.2%優遇で融資させていただきますが、それではいかがですか？」と言ってきました。

最初から言ってくれれば、また考えも違ったんですけどねぇ...なんか足元見られたみたいで(^^;)

>18さん
お返事どうもです。
そんな、車とか電器屋での交渉みたいなことあるんですね。
じゃ、最初に「○○銀行では1.2％優遇で審査もらってます（本当）」って言えば可能性高そうですね。
デベ提携の地銀（1.2％優遇）にしようと思ってましたが、都市銀も聞いてみます。

18の言っている事は
公務員か超スーパー一流企業
(業界３本指クラス)
のみです。
その他は絶対ありえません。(と思う)
また、私はその情報は不動産屋に教えてくれました。
勤め先が超一流で不動産屋が教えてくれないという事は
不動産屋に問題がありそうですね。

20さん、そんなことはないですよ。
うちの社長がメインバンクの融資担当に聞いてきました。
もっと早ければ私のローンも変わってたかもですけど。

支店長の任期での成績を上げるために、例え金利を下げてでも期間中に
契約をあげたいということがあるそうです。
ですので、融資対象者の職業も多少は考慮するかもしれませんが、
合い見積とって交渉して損はないかと思います。
異動の関係から2,3月頃の話かもしれませんね。
儲かってんだからもっと安く貸せ！と思いますけどね。

大手都銀ではないのでは？
大手都銀ではコーポレートガバナンスがきいてて
とても無理です。

多分社長だから。

ローンセンター経由の案件とか、いい優遇の案件ありましたよ。
条件としては、金額がデカイ（失礼）、割と属性良好、かつ他行と競合していると、某メガバンク（私の出身）は支店長決済の稟議してました。。

以前、ローン商品を決める際に行員から、全体の8割程は2年固定を選択しています。って言われたことがありました。本当に8割も2年固定使ってるの？
皆さんの周りの方々は、どんなローン商品を使ってます？

私の周辺は、2年固定(全1%優遇)は2人、全期間固定は1人です。

不動産流通経営協会の2005年度「不動産流通業に関する消費者動向調査」によると、
当初固定期間2年が16,7％、3年が39.9％と3年以内が57.6％と過半を占めてるけど、前年度に比べると6.2ポイント減少。
逆に10年以上の割合は28.9％で9.5ポイント増加している。銀行によって違うからなんともいえんけど、確かに２〜３年前はもっと短期固定利用者が多かったはず。

BKローン担当者によると、一昨年位までは短期固定１本を選んでいる人が全体の半数以上であり、昨年辺りからは金利上昇を睨んで、長期固定を選ぶ方が増えているとのこと。

短期固定から長期固定へと流れは傾いているのですね。

私は東京三菱のミックスで考えています。(6月実行)
2年固定：1500
35年固定：1000

2年固定金利は5月から据え置きのようなので一安心です。
問題は35年固定なんですよね。

皆さんはどのような配分で検討していますか？

私は中央労金で、
　35年固定：1,600万円(土地　6月実行)
　10年固定：1,000万円(建物　12月実行予定)
を考えています。
　10年固定に関しては、実行までが半年以上あるので、少し心配ですが・・・。できるだけ、土地実行時に融資額を多くしたいと考えています。

みなさん、結構ミックスにしていますが、全額長期にした場合と比較して、月々に支払額は大して違いがないはずですが。それでもリスクのある短期を混ぜるのは何故ですか？月々の支払差は５千円程度だと思うのですが。

＞30
短期固定分も、金利優遇期間のうちにおおかた返してしまえば、
あとで金利がどっと上がってもダメージは少ないので
全額短期ってのは冒険でも、半分短期＋半分長期だとリスク少なめかつ総返済額を圧縮できる、
んじゃないかと思います。
うちは　35年固定1000＋当初10年固定1500くらいで検討中です。

>30さん
>月々の支払差は５千円程度
月々の支払差が５千円も！ですよ。
１年で６万円、５年で３０万円、３５年で２１０万円
（もちろん、こんな単純計算ではありませんが、）

長期固定の人は上記の利益を最初から諦めた人
短期固定の人は上記の利益をもっと大きくしようとする人
ミックスの人は上記の利益をキープしようと考える人

短期の金利動向とか、繰上返済の配分とか、
いろいろ考えることがあって大変ですけど
わくわくしますね。

こういう私は、ミックス派です。

食費５０００円変わるとお米１０Ｋｇ以上買えるよね。
ガソリンなら一回満タンできるよね。
大きいよね。

月５０００円といっても、

１日　ペットボトル１本
１月　米１０kg
１年　家族でディズニーランド

数字のマジックだね。

>29さん、31さん
28です。

両者ともに10年固定を選択していますが、10年固定を選択した理由を教えて頂けませんか？

10年間で短期固定分は完済できる、と考えたからですか？

>28さん
　28さんのおっしゃる通り、10年間で完済する予定です。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(予定は未定ですが・・・。)
　建物の実行が12月なので、金利上昇も考えて、35年固定よりも金利の低い10年固定を
考えています。(最終的には12月の金利を見極めてから考えます。)


35年固定のみとの月々返済額の差は3,000円弱ですが・・・。

　

>>28
ＢＴＭＵの短期を選択するならば、２年固定よりも１年固定の方が有利では？

配分から想像するに、「相応に繰上返済して短期金利上昇に備えられる」だけの
資力は有しているのでしょう？

２年固定に拘る特別な理由はあるのでしょうか？
よろしければ、教えて下さい。

三菱東京UFJって1.2％優遇してくれるんですねぇ。
だんな公務員ですけど、何も言われなかった…泣

来年3月実行で、事前審査ＯＫもらってます。
りそなだとデベ提携で1.2％確定なんですが、三菱は1％で提示されました。
契約の時にあばれてみようかな。

私の友達は、フラットにしてました。
去年の秋実行だったので、2.7％くらいで全期間固定…
うらやましいＴＴ
3％を越えた時点で、返済額の半分以上は金利になるので
短期間の低金利も捨てがたいですよね。

年収と連動してればいいのに金利ＴＴ
低所得なら低金利とかＴＴ

>37さん

本来であれば、全額を全期間固定にしたいところなのですが、
月々の負担が高いことから、ミックスを選択しています。

2年固定といいましたが、1年固定とも迷っています。
正直決め手に欠けています。

かといって、金利上昇に備えるほどの資金力もないです。

1年固定のほうが断然に低いですが、迷ってます。
　BTMU 1年固定：2.050％
　 2年固定：2.350％

やっぱり、1年固定にして、35年固定を増やした方がいいですかね？
例えばこんな感じに。
　1年固定：1000
　35年固定：1500

補足です。

短期固定は、全期間1.2%優遇をいただける予定です。

30さん：

前に似たようなスレで書き込んだことがありますが、、、

長期固定と短期固定（または変動）の組み合わせをするのは、リスクとリターン？の関係を考えてのことです。投資のポートフォリオ理論について概念的に分かる方であれば理解出来ると思います。

長期固定一本の場合、ローン期間全体での平均金利が低くなった場合は損をする（変動金利であれば払わなくても良かった金利を払う）
変動（短期固定一本）の場合、ローン期間全体での平均金利が高くなった場合は損をする（長期固定だった場合の支払い額より多くなる）

将来の金利がどうなるかは誰にも分かりませんので、将来の金利が様々に変動した場合を想定した上で、自分のリスク許容度を設定してどの程度の割合でミックスすれば一番良いところに落ち着くか？をシミュレーションすればいいと思います。

ためしに、固定と変動の比率を１：９から９：１まで９段階で変動させた場合を設定下上で、ローンの平均利息を1.0％から６．０％くらいでいくつか変動させて、自分の支払い額がどうなるかをエクセルで計算してみれば良いと思います。

クリスタルボールなどのモンテカルロシミュレーションツールがあれば、もっと詳しいリスク評価が出来るんですが。

>38さん

私も三菱東京UFJから最初は、1%優遇と提示を受けました。
デベ提携だったため、デベ営業に「1.2%欲しいなー」銀行と掛け合ってよ、
と言ったら1.2%優遇を貰って来ました。(本当です)

このデベは結構な額を毎月、三菱東京UFJに紹介しているので
行員の方も渋々OKしてくれたそうです。

デベ営業に渇を入れてみてはいかがでしょうか。

金融機関の異なるローンをMIXした場合、完済時の抵当権抹消を
ローンごとにやらないといけないですよね？
抵当権抹消にはどのくらいの費用を見とけばいいのでしょう？

フラット３５と、固定のミックスで考えております。
固定については、30年　2380万借り入れでみずほ銀行で考えておりますが、
全期間１％優遇　の下記のどれにするか悩んでおります。
5年固定　2.25%
7年固定　2.55%
10年固定 2.75%

なるべく無駄な利息を払いたくないので5年にするか、はたまた金利上昇を見込んで10年にするか
悩んでいます。（その間をとって7年にするか。。。）
同じ境遇の方はどれを選択しているのか知りたくて書き込みました。
よろしくお願いします。　

>>46
私もみずほを利用しましたが
全期間０．４％優遇タイプの方の
10年固定２．２５％を選びました。
10年のうちに完済させる予定です。
もう一つは20年の全固定にしました。
こちらは多分繰り上げなしで払うつもりです。

>>47
ありがとうございます。
私も最初は全期間０．４％優遇タイプを視野にいれましたが
優遇中の完済は不可と判断し、全期間１％を選択する予定です。
うーん、悩みますね。。

繰上するならたいてい当初優遇の方が有利ですよ。