東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？

先月団信料引かれた。
今月利子いくらになるかな・・・・・・・・・・・・・。

スター銀行で両建するときに、普通預金に1000万円以上積んでおくと、万一通帳やカードが盗まれたりする時のリスクを考えてしまいます。ガードする手段とかないんでしょうか。

>万一通帳やカードが盗まれたりする時のリスクを考えてしまいます。
ん？通帳は無いと思ったけど。
少なくとも俺は持ってないよ。
カードは、暗証番号の問題だからどこの銀行でも同じでしょ。
定期預金持っていても、同じ口座から引き落とせるからリスクは同じでしょう。

通帳とかカード＆暗証番号盗まれること心配するなら、他の銀行もそうだけど、netで振込みとかできるからそのリスクのほうがあるんじゃないの。

スター銀行は通帳ないです。
ペイオフの心配かと思いました。

age

スター銀行、申し込みました。
１０年で利息ゼロのよていです。
楽しみです。

スターの連動のメリットはなんですか？

ローン残高と同額の預金があれば、ローン金利が実質0％
でも、あるんだったら、一括で支払えばいいこと。

住宅ローン控除受けるため・・・借りるのです。

なるほど

利子にして７０００円ほど節約できました。と、なっていました。
これから貯蓄をする喜びができそうです。
確かにある程度を一括で支払うこともいいかと思いますが、
手元に少しでも自由に引き出せる現金を置いておきたいなと
考えましたよ。

ソニーとか新生とかと比較すると金利がすごーく高く感じるのですが・・。
新生とかで繰り上げ返済をどんどんしていったときと、比較してどっちが得になるかすぐにわかればいいなぁと
思います。シュミレーションではそこまでできなかったので。

スターを使う人ってそこそこ資金があって、実質金利０％をある程度達成
可能だと思っている人なんじゃないかな？
そんな人ばかりだと銀行の経営状態の悪化をつい心配してしまいます。

トースターを使う人は確かにそこそこ資金がないと意味がない。
その人たちは実質金利０％を目指し、給与振込み・公共料金引落し等全ての流動資金をトースター経由として利用します。
日々の流動資金が繰上げ返済と同じ効果を持つのです。
トースターはこれにより顧客の囲い込みをするのが狙いではないかと思います。

私、ローンで悩んでいるんです。
メーカー選定は終わって、ローンをどうしたら、最もいい選択かを。
状況は　建物2700万　諸費用＋その他700万　トータル3400万円
頭金2000万　ローン1400万　年収は600弱　子供と嫁さんが居ます。
目いっぱい（2400万くらい）東京スターで借りて、とりあえず建物を建てて、
ローン始まったら親に1400万借りて・・・。要するにスタート時点から
借り入れを預金が上回る状態にする。親とは金消契約書をとり、親には
毎月金利付で返済する。
ローン減税狙いで、一番いいと思うんですが、なんか
詐欺っぽくていいのかなぁという不安と、
嫁さんは、抵当がつくのが気になるのか、親から借りれるので
あれば全額払って銀行ローンなし・抵当なしがいいようです。
（親から借りれるかは、まだ未定ですが返す意思があれば、借りれそうです）
皆さんのアドバイスをお願いしたいと思います。

それなら銀行から借金しないほうがいいんじゃないの。

97さん、ありがとうございます！！
夫婦共々、悩んでました。
そのようにします。本当にありがとうございました。

住宅ローンを組んで２年ですが、金利が高く借換を考えています。
目に付いたのが、新生銀行とスター銀行です。
全くの素人で何も分からず今のローンを組んでしまいました。
教えて頂きたいのですが、公庫と銀行のローンと有るのですが、借換する場合は銀行のローンだけ変えるということは出来るのでしょうか？
皆さん教えて下さい。

たいていの銀行は、現在の抵当権を一度全て外して、新規借入行が新たに設定するのが普通です。
従って、借り換え先一本にして他の借入先は全て完済する事になります。

1000万以上預けていて金利０状態になっているときにペイオフ食らったら
どうなるんでしょうか。

当然1000万以上の部分は預金者責任なので没収になっても文句は言えない。
さすがに今度破綻したらこの銀行にとって２度目の破綻なので
国費投入などはありえず利用者が責任を取らされるでしょう。

ペイオフの際には、ローンを借りている場合は預金とローンとの相殺を申し出ることにより、損失を限定することができる。たとえば、預金が１５００万円ある場合、１０００万円は預金保険で保護されますが、通常は５００万円については保護されませんが、同じ金融機関から５００万円以上の借り入れがあれば、５００万円分を借入金との相殺に使うことができるので、５００万円が損失になることはありません。

すみません。ここで書くのおかしいのですが、新築マンション買って銀行のローン組んだ場合、現住所で抵当権設定すると軽減措置が受けられず損すると聞きましたが、それって本当ですか。
ここでの質問は見当違いですみません。

住まいが東海地方ですが、ここのローン通りますか？
住まい以外の条件は大丈夫なはずです。
対象地域以外で借りられた方みえますか？

多分駄目だったと思います。ところで、５，０００万のローンと同額があった場合、
万一破綻したら、相殺されると考えて大丈夫でしょうか？

http://www.tokyostarbank.co.jp/starone/products/homeloan/outline.asp

3/1から上乗せ金利のつけ方が若干変わったようです。

（変更前）
預金相殺後の融資金額の６か月平均
---------------------------
鑑定による担保評価額

（変更後）
融資金額/購入金額　の割合によって
〜60% 上乗せ金利
60%〜80% +0.3%
80%〜　+0.6%
※預金との相殺なし。途中見直しなし。

(新規)
金利キャンペーン　9/30まで融資を受けたもの： 第１回金利見直しまで -0.5%

お得なのか損なのかシミュレーションしてみないと・・・

5月末までに申し込めば、前の条件での申し込みも受け付けるって案内が来た。
融資実行が6月以降でも構わないらしい。

スタートオンのキャンペーン金利（1％）もやってもらえるとうれしいのだけど、無理かなぁ。
で、切り替え後に変更後の上乗せ金利で計算してもらえると最強。

【不適切な内容と判断しましたので管理者が削除しました。管理人】

これってスターの側のメリットって囲い込み以外で何があるのでしょうか？

スターの側のメリットなど、借りる側にとってどうでもよいのであって、借りる側のメリットがあればそれでよいのでないのですか。

スター側には、金利収入のメリットがありますよね。
預金で、すべて相殺されている場合でも、自動車を買うなどの場合に
手軽に預金を使う（結果として再度借り入れを行う。）ことでも、
メリットを見込んでいるんでしょう。

私は、４０００万円借りて、３５００万円預金を入れてます。
実質借り入れは、５００万円。
金利も、減税入れればマイナス金利です。
３年後には、実質残高はなくなります。
でも、車を買う時や教育費が思いもほかかかった時は、
預金を引き出しつもりです。

かなり、メリットが大きいですよね。

うーん。
これって113みたいに減税込みで得をするための商品だから
お金はあるけど借りるって言う人が大半で、
借り入れ超過分ってごくわずかだと思うのですが・・・。
Ｂ／Ｓがやたら膨らむ割に儲からなそうで。

他のメリットってありますでしょうか。

あとスターの側のメリットがある程度分からないと再破綻とかしそうで・・・。

スターの側のメリット
　・（相殺してない部分は）高金利で貸し出し可能
　　　（例えば、他銀行で5年固定1.5%に対し、2.85%）
もあるんではないですか？
借り入れ超過分が少なくともそれを高利で貸せればおいしいと思いますよ。
相殺されている分は、他の人に融資可能だし。。
相殺しても、スターにとっては損はないと思います。

> 　・（相殺してない部分は）高金利で貸し出し可能
> 　　　（例えば、他銀行で5年固定1.5%に対し、2.85%）
いや、きっとおまとめローン13.5%に回すんだと思う
http://www.tokyostarbank.co.jp/omatome/about.asp

グッドローンとスターで迷っています。

繰り上げ返済（グッド）＝預金（スター）とし、住宅ローン控除
を考慮してシミュレーションをするとスターが金利が大幅に上昇
するとしても有利なんですが
ちょうど　住宅ローン税額＝所得税額　程度なので、例えば

・結婚や子供の誕生で所得控除が増える（今のところ予定無し）
・収入の減少

　などで住宅ローン減税効果が縮小するとトントンか、グッド
が有利になってしまいます。利便性ではスターが一番ですが今後
の人生設計も含めてシミュレーションするのは難しそうです・・・。

　ところで、スターで契約された方は当初の固定金利は何年に
されていますか？　支店の方は３年が多いと話されてましたが・・

私もスターとグッドで迷ってます。
スターに借りた場合のリスクといえば、
万一のこと(病気とか）があって預金を崩さなきゃ
いけなくなった時、超高金利の借金が残るということ。
これは結構痛いです。
>>113さんのように
3500万も貯金できてるならいいですよね。
でもペイオフに備えて、一千万＋ローン残債以上は
残さないようにしないと。

>>119　さん　118です

　ある程度余裕があって、毎月の返済以上に返せる人の場合は・・。

・スターの欠点・リスク
　・金利上昇のリスク（１０年固定は高いですし）→でも短期返済なら危険は低いかも
　・あくまで「預金」＋「借金」なので、やはり預金が減ると痛いですね。
　「病気」の場合、預金がなければ別から借りるとかしなければならないので、
　万一の備えに良いという考え方も出来ます（サラ金やクレジットカードのキャッ
　シングに比べれば微々たる利息です）。
　もっと怖いのは事故などで多額の賠償責任が必要になった場合で、預金はなくなり
　家もなくなり、借金も残るということになります。普通の繰上げ返済ならば、返済
　した分は借金がそのまま減りますね。
　一方、死亡した場合、借金は保険で返済され預金は丸々残りますから、残された
　方は安心できそうです。
　・税制変更のリスク（住宅ローン減税の仕組みが変わってしまうと・・・）

・グッドの欠点・リスク
　・初期手数料が高い。特に繰上げ返済を沢山する場合に不利
　（例：１０年で返済するとすると　+0.21%/年）
　・住宅ローン減税の戻しが少なくなる。
　（残り１０年以上のローンが対象のため途中で打ち切り）
　・繰上げ返済が１００万円以上（グッド公庫ローンの場合。普通のグッドローン
　なら少額から出来ますね）

　一応新生も検討して申し込んだのですが、審査が遅くて間に合わなさそうです。

　東京スターは、ある程度余裕があって上手く使いこなすと相当お得ですが、
リスクも大きい。一方グッドはリスクは低いけどお得さも低いといったとこ
ろでしょうか。

＞120
＞「病気」の場合、預金がなければ別から借りるとかしなければならないので、
　万一の備えに良いという考え方も出来ます（サラ金やクレジットカードのキャッ
　シングに比べれば微々たる利息です）。

いえ、それは違います。
スターに借りるのは預金があるという前提なのですから、
病気の時はその預金を使うわけです。
別にサラ金から借りるわけではありません。
だから預金額が少なくなった場合、実質金利が高くなって
しまいますよね。
これが預金連動型でない普通のローンなら、
スター銀行の場合と同じように貯金はあるのですから、
それを取り崩してもローン金利に影響はないわけで、
低金利のままローン継続できるわけです。

先日東京スターのローン相談会に行ってきたのですが、担当の説明は分かりにくいし態度も悪くていやな気分にさせられました。
しかし預金連動型ローンのメリットは十分に感じているので、諦めるつもりはありません。
そこでお聞きしたいのですが、東京スターの相談会に行かれてみて、とても感じが良かったと書かれている方が数名いらっしゃるようですが、どちらの支店でしょうか？
気持ちよく借りたいので、支店を変更することも考えています。差し支えなければ教えてください。

>122

　私は池袋支店です。わからない点は納得のいくまで説明してもらいました。
　

１２３さん、レスありがとうございます。
池袋ですか・・・。神奈川在住なので、行けなくはないですがかなり遠いです。
新宿はどうでしょうか？
どなたかご存知ないですか？

新宿で契約したものです。
とてもよかったですよ。対応は、私にとっては過剰と思えるほどでした。

それより、まずここでいろいろ聞いてみるってのも良いと思いますよ。
借り入れ経験者もいっぱいいますからね。

１２６さん、ありがとうございます。新宿は親切なようですね、安心しました。
マンションの契約までまだ１ヶ月以上あるので、支店の変更についてはＧＷ明けくらいまでに決めようと思います。
主人は「申し込みは郵送ですればいいし、あとは契約時に会うだけなんだから、気にしなければいいんじゃない？」と言います。
支店の変更は銀行側にクレームをつけるようで、なんとなく気が引ける・・みたいです。そう言われると、こちらはお金を借りる立場ですから、あまりわがままは言わないほうがいいのかもしえない、と私も考えてしまいます。

預金連動型ローンに関してはいろいろと調べたり、疑問に思うことはフリーダイヤルで質問したり、自分なりに十分理解したつもりでいたのですが、このスレを最初から読むと私では考え付かないようなリスクを想定してお話されているので、とても勉強になりますね。

船橋に相談に行ったものです。
最初はぶっきらぼうでどうなるかと思いましたが、
調べていたことを色々聞きましたところ、結構
真面目に答えてくれました。
家内は、「どうも信用が・・・」とか言っていますが、
借入額の１／３位当初貯金すれば、追加貯金なしでも
トータルで２％を切る金利は魅力的です。

>128
そんなにうまく行きますか？
固定後の金利をいくらに予想するかによるけど、
ＨＰのシュミレーションでは将来の金利が4％までしか
設定できませんよね。
５年後、１０年後に4％より上がってるかもしれないし、
そう考えるとここのローンはかなりハイリスクです。

１２８さん、レスありがとうございます。
新橋もよさそうですね。どうやら都内のほうが評判がいいみたいですね。

ところで１２９さんが金利のお話をされていますが、私も将来の金利上昇の不安はあります。
みなさんは金利を払う期間（借入れが預金を上回る期間）が何年以内だったら安心して借りられるのでしょうか？

>130
私もスター銀行がいいと思っていたのですが、
金利上昇のリスクが一番強いローンだと思います。
自分でシュミレーションしたら、借入額が少なめなら
他のローンよりずっとお得になるけれど、借入れが多くて
長期ローンになる場合はリスクの方が高いと見ました。
それなら全期固定のＧＬで繰上げ返済しまくった方が
ずっと得です。

ここは、頭金が半分以上合って、尚且つ１０年くらいで返せる人に
メリットがあると思います。
逆に、頭金が少なく、返済期間の長い人は不利です。
また、収入が少なく所得税が４０万円以下の人にもあまりメリットはないかも。

１２８です。
確かに借入額とどの位で貯金が元金を上回るかが問題だと思います。
私の借り入れの仮定は、１６００万円借入、２０年償還で
５００万円入れると、３年固定、４年以降４％のシミュレーションで１．８％位になります。
これにローン減税を加えると実質金利は１％程度。
実際は貯金もして、１０年目までには貯金が元金を上回ることを
考えています。

＞128
無難な線じゃないですか。

現在借り換え検討中、ローン残高２，０００万円、年約５０万円貯蓄すればトータル約２３０万円の
現行よりお得になるとの事でしたが、５年後の子供の進学等で当然預金を切り崩すことになります、
この場合は、かなりのハイリスクとなるのでしょうか？
現在住友０．８％（３年固定）その後０．９％の優遇あり、新生１％（５年固定）とスターのいずれかに
するか悩んでいます・・・・・・・・

東京スターの良いところは、繰上げ返済せずに同じ効果が得られるところ。
５年後の進学資金を５年間預金で寝かせて、ローンの利息を払い続けることになります。
東京スターは５年間だけでもローン利息を減らすことができます。

普通のローンの場合、もしものために預金を２００〜３００万円余分に置いたりしますよね。
進学とかあれば、５００万円くらい余裕を持っている人もいるのでは？

そんな人なら、東京スターがいいと思いますよ。

グッド公庫ローン　５月実行金利　2.15％！

すみません、リロードの関係で、スレ間違いでした。

>>138

　グッドローンと最後まで悩んで、東京スターにしましたが、グッドローン下がって
しまいました・・・。まあ、新しい金利でシミュレーションしても東京スターの方が
総支払い額は低いのですが。

　欲を言えばもう少し金利を低くしてもらえると良いのですが・・・。他行も下がって
いますし。

>>136
レスありがとうございます。とりあえず、申し込んでみようかなと。断られることもあるんですよね・・・

一括（と言っても親ローン）での購入予定者（契約済）です。
親ローンではローン減税受けられないので全額ここに預けて借りようかと思うのですが
ペイオフ絡みで１０００万に留めた方がよいのでしょうか。

>>142
大丈夫ですよ。契約の中に、破綻の場合も預金とローンを相殺してくれる旨、書かれています。
だから、ローン控除の４０００万円（１０年後のことを考えれば４５００万円くらいかな）
をフル活用するのが一番良いですね。

>>143
ありがとうございます。
早速資料取り寄せてみようと思います。

祝金利０達成！
でも支払額が毎月高くなっていくのはなんとなく気分的にやだな。

東京スター銀行のローンは、頭金準備の少ない若年層には不向きだと思う。
若い人＝頭金が少ないが、返済期間を長くできる人は、グッドローンのような長期固定型が有利。
私のようなおじさんで、＝頭金が多いが、返済期間が短い人は、東京スター銀行がいいかんじですね。

預金が多い人、金利上昇リスクを回避できるのが、東京スター銀行なのですが、
預金が少ないと、金利上昇リスクをまともに受けるので、固定金利を狙うのが定石でしょう。
東京スター銀行のは、はやい時期にゼロ金利を達成できる人向けです。

東京スター銀行にローンの相談をしたのですが、銀行の目論見として、
住宅ローンの金利を目的にしているのではなくて、こういうローン商品をトリガー
にして、高所得者層を囲いこむのが目的だそうです。
確かに金融資産に余裕がある層なら、ゼロ金利は魅力的なので、東京スター銀行と付き合いを始める
銀行側も貸し出したローン分預金を確保できるし、更に余裕資金の運用のセールスもかけられる。
ということらしい。
資金余裕が少ない若年層だと、ローンをたくさん借りてもらっても、銀行の見返りは、
ローンの金利収入だけで、繰上げ返済ばかりだと、銀行のうまみもないということでしょう。
ソフトバンクのグッドローンなどは、儲け口が少ない薄利商売なので、将来大丈夫なのかなあ
という気もします。

>>147
そうですよ。
私も、借入額と同じだけの預金があったのでここで実行しました。
そのとき、ちゃっかり外貨預金を奨められましたよ。
相殺預金は、外貨でも良いとのことで奨められましたがその時は断っておきました。

まあ、その辺りが狙いなんでしょうね。

>口座開設、融資実行後もポケットティッシュ１つでさえ頂けませんでした。

低コストオペレーションが徹底していますね。あるいみ良いかも。

諸事情あり頭金無し、諸費用ギリギリ出せる程度の手持ち。
グッドローンで8割借りて、スターワンで2割借りようと思ってます。
自分はそれで考えていて、今日か明日にでも話を聞いてこようと思っています。
世帯収入は1400万、子供ができれば1000万に減ってしまいます。
年間貯蓄の想定は200〜400万、当分は物いりなので1年後には200万ほどスター銀行に預金しようと思ってます。
この計画だとあまり旨味はないですかね？

>>151
借り入れ金額総額によると思いますが、100％ローンはリスクが大きいと思います。
借り入れ比率が購入物件の60％を超えると、東京スターの場合、金利が割増されるので
旨みは全くないです。

話を聞いてきたら、グッドローンとスターワンの併用はできないそうです。鬱
たんに取り次ぎ業務だけとかで。さて・・

初の投稿です。
有識者の方にお聞きしたいのですが。

こちらのローンシミュレーションしてみました。
３５年３０００万スタートです。
当初この預金連動型ローンをかなり魅力に感じ、月５万／ボーナス時６０万の預金で行ったところ
１４年目で金利０％になり、２０年目くらいで余裕で完済でした。

しかし他のローンと比べあまりにもおいしすぎるのと、この銀行のメリット(利益)を気にされてた方も
いらっしゃったように私も気になり資料も取り寄せ色々調べた結果ある大きな間違いに気付きました。

シミュレーションを再度行ったところ、金利０％は２２年目、完済は余裕を持つなら３０年目という結果が
出ました。他の銀行のローンと比べてもあまりメリットも見られず、逆に繰上げ返済しなければ他の銀行より
余過剰な利息を払う結果となりました。
・元利均等返済
・他の銀行と比べてもかなり高い金利
・利息相殺の計算方法
という点が大きなミソであるという認識は正しいでしょうか？

もしかしたら間違った計算や考え方をしているかもと思ったので。
当銀行も貯蓄をしながらローン返済できると謳っていたので、そのつもりでココにするつもりだったのですが・・・。

ここの銀行は、頭金が物件価格の半分以上なければ、メリットないですよ。
銀行の狙いは、富裕層。
「頭金３０００万円くらい持っていて２０００万円くらいのローンを借りたい人」
がターゲット。

このような人は、頭金３０００万円をためることができる人であり、将来的にも
上客となることを狙っているんでしょう。

頭金が、物件の２割くらいならあまりメリットはないでしょう。

155さんの仰る通りです。
我が家は、東京スター銀行を第一候補として考えています。
物件価格：５８９０万円
ローン：３５００万円
頭金を支払った後の貯金額は、外貨預金2000万円ほどがあります。

今の貯金ペースでいくと、3年後借り入れの金利は０％達成可能という計算となっています。

＞外貨預金2000万円ほどがあります

ドル建て預金で、円換算額2000万円ほどがあります。

156さんへ
ちなみに何年返済でしょう？
ちょうど６割の借り入れで金利はいくらほどですか？

変動金利：2.15%
固定３年：2.25%
固定５年：2.7%
固定１０年：3.4%
です。
６〜８割の場合は+0.3%、８割を超えると+0.6%上乗せです。

ローン金額を物件の６割以内に抑えないと、お徳ではありません。
155さんのおっしゃるように、物件の半額程度の頭金がある人がターゲットです。

資料をもらって読み込んでいたら、普通預金以外に外貨普通預金を組み合わせると外貨預金の利息は相殺
されずもらえるというのをみつけました。

外貨預金といっても、取り扱いがあるのは、米ドルとユーロだけなので大した利率ではありませんが
塩漬けの外貨預金のある人は、外貨で送金してあずけとけば、結構お得だと思います。

為替リスクはありますが、おもしろいんじゃないでしょうか。

159さんへ
申し訳ございませんが、当銀行のローン金利は知っています。資料も取り寄せましたし。
私が聞きたかったのは、156さんが考えていらっしゃる返済期間と借り入れ金利です。

私も当初ここで借り入れようと考えていましたが、色々調べていくうちに庶民層はもちろん富裕層にも
あまりメリットはないんじゃないかという結論に達しました。単純に銀行側の『限りなくノーに近い低リスク、ハイリターン』
と思っています。

一つは挙げた３つのポイントの２つ目、他の銀行の金利がかなり低いので当銀行の高い金利を払ってまで預金連動型に
しているメリットが少ない。
当金利と他の銀行の金利で156さんの借入れを考えてみると(勝手に引用してしまってすいません)、

【当銀行】 【現在の最低金利】http://www.eloan.co.jp/home/?from=allabout：参照
変動金利：2.15% 1.066%
固定３年：2.25% 0.780%
固定５年：2.7% 1.200%
固定１０年：3.4% 2.000%

>>続き
【156さん場合】
物件価格：５８９０万円
ローン：３５００万円
貯金額は、外貨預金2000万円

預金後の残高で計算・・・・・・・・・・・1500万円
仮に他銀行でのまるまる借入れで計算・・・3500万円

【当銀行】 【現在の最低金利銀行】年間の利子額
固定３年：\337,500 \273,000
固定５年：\405,000 \420,000
固定10年：\510,000 \700,000

となります。固定３年ならば他銀行の方が得になります。５年、１０年ならば当銀行という形になりますが、
当銀行は団信料は1500万円ではなく3500万円にまるまるかかり、別途支払いますし。

『貯金をするから毎月ちょっとづつでも金利が下がるから一概には比較できない。156さんは３年後に金利０％になるのだ！』
という点ですが、３年間で借入れ相殺額と同額の1500万円を貯められるんですよね？年間500万。
ならば、単純に３年後に全額返済した方がいいような・・・。金利は０でも残高が０になった訳ではない。

今挙げたのはかなり大雑把な計算で、本当はもっと緻密にシミュレーションをしないと出てこない部分もあるのですが、
単純な金利の計算だけでもメリットが少なく感じられる上に、他にもメリットを感じられない部分もあります。
有識者の方、ここまでの考え方は合ってますでしょうか？間違ってますでしょうか？

仕組みを調べれば調べるほどスター銀行のメリットばかりが目についてしまいます・・・リスクはほとんど冒してないのに。

びびでばびでぶう様へ

固定３年、借入期間は３５年を考えています。
借り入れてからの３年間は貯金に励んで、年間５００万円を目指します。

びびでばびでぶうさんの書き込みを読んでいると、私も少し心配してきました。
もう一度シミュレーションを確認してから、書かせていただきます。

162>
住宅ローン減税の分を考慮にいれればお得なのでは。
繰上げ返済では、住宅ローン減税の対象残高が減ってしまいますが、このローンでは預金との相殺で
実質金利がかからない部分（繰上げ返済相当部分）もローン控除の対象となりますので。

でもそのうちに法律が変えられてメリットがなくなる気がします。

極論すると、全額現金で物件を購入できる人が、ダミーローンを組んで住宅取得減税のうまい
汁をすうためのシステムであって、
それ以外でメリットがあるのは、頭金が物件金額の1/2以上かつ、住宅ローン減税で戻る分の
減税金額相当の所得税を納めている方、
以外はメリットの無いシステムだと思いますが。

163さんへ
私も本格的シミュレーションに入りました。週末にはもっと緻密な計算ができると思います。

164さんへ
これも計算上は入っていませんが、考慮してあります。
上記の計算上ではどちらも3500万円まるまる借り入れてあります。
つまり、どちらともにも3000万円(平成１８年度入居として計算)までの控除は受けられます。
最大額が255万円なので当銀行は残高が3000万円を割る事はないのでそのまま受けられるとします。
問題は他銀行での１０年後の残高はいくらなのか？
(１％減は７年目までなので８年目以降は-0.5%ですがココは目安の10年目を見ておきます。)

単純に計算して１０年後の残高は\23,953,120.-
仮に１％の控除を受けられるとしても24万円。0.5%なので12万円です。
当銀行なら30万円まるまるとしても半分の15万円。その差３万円です。たった３万円です。
残高が3000万円を切るのは私の計算上では４年目です。そっから10年目まで600万円しか減りません。
単純に１%控除を受けられないのは次の年で１万円。次の年で２万円。７年目以降はそれが半分になり、１０年目は３万だけの差。

ただ他銀行の３年固定後の金利は最計算していませんのでこれが正確な残高ではありませんが、
当銀行⇒255万円の控除
他銀行⇒計算上230万円以下
となります。では、３年目までの利息の違いはと言うと、前回記述した年間利息額の差は
>固定３年：\337,500 - \273,000 =\64,500
３年間で\193,500

上記と相殺すると6万以下です。前にも言いましたがここのは団信料が入ってきます。年間７万ほどです。
相殺するとメリットゼロです。

＞続き
ただ何度も言うように３年後の金利は再計算されていなので、0.78%から確実に増えますが、
それはスターも同じですよね？上がり幅から言えばスターの方が大幅に上がる気がするのですが・・・。
まあ残高＝預金になれば金利が０になるので何％になろうが関係ないのですが３年間で500万円も貯められる方が
年間の２，３万円に対してメリットがあると言うのは、本当にメリットか？？と思ってしまいます。
金利が０％＝借金０ではないということです。返せるなら本当の意味で金利を０にした方がいいような気がするのです。

ちなみに私は当銀行を落としいれようと書いてる訳ではなく考え方が正しいのか知りたいだけなので
何度も言いますが有識者の方レスお願いします(笑)
もし本当にメリットを見出せれば私もココで借りたいと思っています。

＞さらに続き

164さんへ>
>でもそのうちに法律が変えられてメリットがなくなる気がします。
>
>極論すると、全額現金で物件を購入できる人が、ダミーローンを組んで住宅取得減税のうまい
>汁をすうためのシステム

実はココにもポイントがあると踏んでいます。
『うまい汁を吸うためのシステムと思いこんでいるばっかりにうまい汁を吸えなくなるシステム』
ローン控除に関してはあまり旨みが実はないと記述しましたので、何故旨みがなくなるか？なんですが
まず当銀行のシステムとして
融資額の６割まで⇒金利上乗せなし
融資額の８割まで⇒金利＋０．３％
融資額の８割以上⇒金利＋０．６％
とありますよね。ほとんどの方が６割までに抑えようとするはずです。(実際私もなんとか６割までにしたいと頭を
かかえて親もしくは親戚に泣きつこうかと思ったくらいですから)
しかし、６割融資をしても貯金が残る人と言うのはどういう方でしょう。
さらに2000万円もの貯金がある163さんですが、仮にもうからっぽという方や、いやいやまだまだ預貯金がある人とはと言うと

1)もう貯金が無い方⇒残りの６割の借金を他銀行と比べて高金利な返済をする
2)さらに貯金のある方もしくは既に残高＝預金がある方⇒実はキャッシュで買えるのにわざわざ借金をして買った。そのため諸費用や団信料などを払う余計なお金を払っている。

という事を考えてしまいました。さらに裕福層にとってかなりデメリットになると思ったのが、だいぶ前に挙げたポイントの１つ『利息相殺の計算方法』

1,預貯金を１日単位で金利から計算し、それを利息分から減額
2,預金には相殺のためだけであって利息はつかない(外貨預金は付く)

(1)についてですが、『１日単位で計算するので無駄がありません』という謳いこみでした。最初は、なるほど無駄がないのかぁと納得しましたが、例えば親や親戚から一時的に借りて預金だけを入れておく方法も考えた私は、「じゃあ一日でも出したら金利がかかるやん！？ずっと入れておかないと無意味？」
と気づきました。つまり「自由に引き出せるから安心です＝自由に出したら金利がかかるから出したくない。出せない」と言う結論に。
あるから出せるではなく、あるのに出せないの方に意識がいってしまいました。

(2)『まあ金利を抑えるためなら出さなくてもいいか。借入れ金利を利息としてもらってると思えば』というのも謳っていましたが
それも納得いかなくなりました。例えば2000万もの資金があるのに眠らせておくのはもったいないんじゃないの？ってことです。それを元手に資産運用すれば借入れ金利より高配当で返ってくる気がしたのです。
(資産運用なんてしたことがないのでコレは大いに甘い考えなのかもしれませんが)ここの掲示板で年利２％なら余裕、頑張れば4,5%ならという
のを目にしました。『なら年２〜５％を目指して預貯金分を資産運用に回す方がいいんじゃないの？？だって借入れ金利を抑えられるって言っても
この銀行の金利だけが高いのであって他ローンは金利0.78%で借りれるねんもん！』というのが私の単純に出た考えです。

前に記述した
>『限りなくノーに近い低リスク、ハイリターン』
というのは、
・最初に融資額を６割〜８割までに抑える事で借入れ者の貯金を無くす⇒貯金連動型のメリットをなくし金利でもうける
・さらに貯金のある人で金利０％とする人orなった人⇒借金をカモフラージュとした利息無しの定期預金で資金調達

-例-
3000万円借りた人がすぐに3000万円貯金します。金利は０％です。

【売主】・・・・・【銀行】・・・・・・【借主】
3000万円←←←←←3000万円

←←←←←←←←←←←←←←←←貯金←←3000万円

------------------------------------------------
＋3000万円・・・・・±０円・・・・・・−3000万円

銀行は他人の資金を運用してる訳ではなく本人の資金を使っているので、全くノーリスク。
もし貯金を崩すもんならその分の利息が手に入るし、借主は利息発生させたくないから崩さなくても問題ないし。
貯金している事が借金０と思い込んでいるので繰上げ返済なんてしないだろうから３５年間は預けっぱなしの上客だろう。

『繰上げ返済ガンガンする間に資金が０だと不安だからキャッシュで払えるけど払わないでおこう！！
その分の余剰分は保険みたいなもんだね』
という認識でしかメリットがないという結論に達していたのです。・・・・あ〜全部言っちゃった(笑)


どうなんでしょう？？未だに私が合っているのか大きな勘違いしているのか判断し兼ねています。
有識者の方教えて下さい。

図がおかしくなっちゃいました。すいませんでした。

びびでばびでぶうさんの疑問にお答えはできないのですが、同疑問から検討中の者です。
詳細は省きますが、物件価格の半分以上は頭金はあります。
繰上げ返済をしてなるべく早い段階でローン完済を目指していました。
私は、ローン返済当初、ここの銀行に貯金する余力はありません。貯金ゼロからのスタートになります。
スタートラインから金利ゼロにできればいいのですが、それは無理です。
今後も遺産がどんと入ってくるわけでなし、そんなにメリットがあるのかなと思っています。
団信料や東京スター銀行の預金連動にするまでの金利の高さや今後の不確実さなど勘案するに、東京三菱の長期固定の方がいいのか？グッドローンか？と考えています。
ココはメリットだらけに思えたのですが、世の中そんなにおいしい話があるんでしょうか？
銀行側にはメリットはあると思われます。
第１に、優良顧客開拓コスト削減
第２に、銀行の預金残高が増える
第３に、日本初預金連動性で金利ゼロの話題性で銀行名のPRになる
第４に、団信料は顧客負担にも関わらず、金利ゼロの方に目がいく
第５に、金利がゼロになる顧客は優良顧客だから大事にしたいでしょう。金利が派生する顧客からは通常銀行よりも高い金利を設定できる
第６に、法律が改正された時にも、銀行側にはペナルティーがない。
　　　
私の思う１番のリスクは、固定から預金連動性に切り替えた時の金利動向。それに加えて、病気になって思うように貯金が増えなかった時のリスクです。
「変動金利は他銀行さんと同じです」と説明を受けましたが、そうとは思えない。期待が大きい分だけ金利が上がった時にへこみそうです。
金利ゼロはほど遠い。数年内（５年以上）には金利がゼロになるが、それだったら、固定１０年で借りてもいいかもしれない。

ローンは難しい。繰上げ返済では手元にお金が残りませんが、この銀行で借りれば手元には残る。
この論理は説得力あります。
びびでばびでぶうさんじゃないですが、メリットを見出して、私もココで借りたいと思っています。

>167〜169は仕事の合間に書いたのでかなり支離滅裂な文章になっており大変申し訳ありません。意味は通じるでしょうか？（笑）

>>170さん
私も当初(当銀行を知る前)は繰上げ返済ガンガンやって固定後の金利変動に備えつつ、
20年ほどでローン終わらせると目論んでいたのですが、繰上げ返済は貯金が０というリスクに気付き、
当銀行の預金連動型で手元に残るに希望を見出した一人です。

しかし計算方法がおかしかったんです。
間違えていたポイントは、
・預金で金利が相殺される事に目が行くが、当初の金利で返済額が決まっているから他と比べて金利が高い分、元本充当分が低く利率充当分が高いので残高が減りにくく最初の方は利息ばかり払っている。
　　　↓
・貯金をすることで金利は下がっているが、残高が減っていない。
・預金がたくさんないと低金利の今の時代に見合わない利息を初めに払ってるだけで
　全体的に払っている利息分はそんなに変わらない。

と思っています。今から本格的にシミュレーションしてみたいと思います。
実際に借入れされてる人とかはどうなんでしょうか？
やっぱり机上で計算してても、既に返済されてる方の方が理解されてると思うので。

いくら、シミュレーションしても無駄だと思いますよ。。。
ここは、頭金が半分以上あって、尚且つ５年くらいで返済できないと意味ないです。
ローン減税目当の方以外は、メリットないですよ。

170>
ローン開始時には預金は０でもかまいません。
でもメリットがでるのは、３０００万円位借りて、ローン返済をしつつ、別途に毎年５００万円位づつ
貯金できるような人です。
６年目で貯金と借入額が同じになりますから、実質金利は０となります。でもローン残高はほとんど減
っていないので、約３０万円のローン控除がそれ以降も受けられます。だからメリットが出るんです。
上のような前提で試算してみてください。

最強なのは、支払っている所得税が５０万円以上あって、８５００万円の物件を５０００万円ローンで
購入し、５０００万円を即預金できる人です。諸経費が１００万円近くかかっても、ローン控除で
３００万円位は戻るので、差し引き２００万円の儲けです。

>171
びびでばびでぶうさん、とてもわかりやすく説明なさっています。
シミュレーションはホームページでしてみたのですが、今いちよくわかりません。
173さんが教えて下さった最強パターンにもなれそうにありません。
所得税は５０万以上ありますし、頭金はかなりの割合になるため、
東京スター銀行を第１候補に考えてきていたのですが、今後毎年５００万以上貯金することは無理です。
どこで借り入れしても、私は元利均等にするつもりなのでそれはかまわないのですが、
貯金が思うように貯まらずにずっと高い金利を支払い続ける羽目になったらどうしようかと思います。
ローン開始時に預金が０だった方のお話をお聞きしたいです。よろしくお願いします。

シミュレーションしてみました。
実際に３年固定後の金利予想や預金ペースの組み方などで誤差は出ると思いますが、

【当銀行】
３年固定後の金利：３％←2.25％
借入れ当初の返済額：\120483
【最低金利銀行】
３年固定後の金利：1.5％(現状でこれくらいの開きがあるので-1,5％で計算してみました)←0.780％
借入れ当初の返済額：\95252

・それぞれの返済額は管理費や修繕積立金を除いて月々の家賃として計算します。
・12万円を家賃に割り当て残額は貯蓄になるとします。
・年５００万貯金⇒３年で１５００万円貯金するとします。
・預金連動型には団信料も込みで計算し預金から引き落とします。
・預金連動型は預金による利息の相殺分も次月度の預金になるとして計算します。
・スタートとして預金2000万あるとします。
・固定３年後は１０年間金利は変わらないと計算します。
・住宅ローン控除をフルでもらうものとし、１０年後に全額繰上げ返済した際の総支出と預金を出します。


【当銀行】
総支出：3584万円
残預金：1230万円
ローン控除受取額：253万円（８年目で3000万わっちゃいました）

【他銀行】
総支出：3888万円
残預金：1065万円
ローン控除受取額：249万円

※３年目で全額返済できるため残りの利息を考え全額返済し、同じペースで預金した場合
総支出：3619万円
ローン控除：90万円
10年後預金：1300万円

以上のようになりました。１０年後の結果だけを見ると200万ほどの預金差が出ました。
これは３年後に利息０になり、相殺分が加味されたため預金ペースが上がったためです。
総支出も300万ほど変わりました。これも利息０の影響です。

＞続き
ちなみに預金０からスタートした場合は総支出で６００万以上の差が出ました。（繰上げ返済なし）

これらから考えるに
・住宅ローン控除自体はどちらでも受け取れる。
・固定期間後の金利によってはがらっと変わる可能性もある。
・利息０はやはり魅力。だが全返済するまで貯金を使う事は出来ない。⇒出来るが利息がかかる。
・預金＝残高までが勝負。金利が上がるとアウト。預金できなくてもアウト。

３０００万の物件を買って、３０００万の貯金をして、それを使ったら利息がかかるから
頑張って３０００万返す。って計６０００万の収入が必要って・・・。
貯金のペースといい、現実的じゃない気がするんですが。ならば低金利の長期固定で繰り上げ返済手数料なしの
銀行がベストってことになるんですが・・・あそこか・・・。

>>174さん
やっぱり頭金あっても預金０円は厳しいと思います。
ただ預金のペースも人それぞれですし、金利も上がるかどうかもわかりませんし。
私は長期固定で余裕を持って繰り上げ返済したいと思います。預金連動型は魅力だと思いますが、
せめて上乗せ金利がなければ・・・。

つか、この考え方は合ってるのでしょうか？（笑）

びびでばびでぶうさん、174の疑問に明確にご回答いただきましてありがとうございました。
預金のペースは健康でさえあれば、それなりには貯金できるかと思ったのですが、健康である保証はないわけで。
びびでばびでぶうさんのおかげで、はっきりとわからずにもやもやとしていたものがクリアになりました。

こちらの商品のメリットは、遺産のある方や共働きで貯金をかなりの額できる方にとっては大きいですね。
うちのような普通の家庭には預金連動型の魅力を活かしきれないのかも。
魅力を感じる商品ではあるので、かなり残念です。

私は、このスレッドを参考にローンの借り換えを行いました。
最初のローンは、６年半前　東京三菱で３１００万円の３０年、金利は変動で借りました。
２年半前に１５００万円繰上げを行い、今年の４月に１２００万円位残っていたところで、東京スター銀行で
全額借り替えました。
私は、平成１１年の住宅購入でしたので、減税は１５年間あります。
結果的には、変動金利は殆ど全期間２．１１５％、利子は、約３００万円程度払いましたが、減税で
１２０〜１３０万円程度は戻ってきました。
今回は、東京スター銀行に借り入れと同額の預金をしましたので、最初から金利０です。（２０年）
シュミレーションでは、東京三菱のままだと、ローン終了までに後３００万円程度の金利を払う
ことになります。（金利は、ずっと２．１１５％とだとして。但し金利が４％なると５００万円になります）
減税は、後７０万円位有りそうです。（0.75%、後４年。0.5%、後５年のトータル９年）
この計算で、保険料（トータルで３０万円位）を払っても充分、メリットがありました。
完済も４年早くなります。借り換えの諸費用も、２０万円位でしたが　ほぼ同額が東京三菱から保険料
の返却がありました。
今後は、東京スター銀行の口座はほっておき（２年に１回程度保険料を入金する）、毎月のローン返済金
は、他の銀行に貯金する積もりです。（当座は、年５０万円位。２０年後で、７５万円位）
もっと早く知っていれば、先に繰り上げした１５００万円も預金に使えたので、もっと減税分が増えた
のにと後悔しております。（５０万円位？）
色々なことを考えても（将来の金利等）、金利０のメリットは、大きいと思います。

>３０００万の物件を買って、３０００万の貯金をして、それを使ったら利息がかかるから
>頑張って３０００万返す。って計６０００万の収入が必要って・・・。

さすがに、これは違うのでは？(^^:
3000万円徐々に返していくうちに、必要な貯金も3000万から減っていきますので、
返す分＋貯金する分のトータルが3000万円では？

前にも書きましたが、このローンは住宅一次取得の若年層（３５歳未満）には向かないなあ。
そのぐらいの年齢だと、貯金額が少なすぎて、このローンのうま味もないです。

富裕層ということはなくとも、４０代の後半にもなれば、蓄えも増えるし、借り入れ初期の時点で
金利ゼロを狙えるし、金利上昇局面でのヘッジにこれほど有効なローンもない。（金利ゼロだから）

買換え層やローン借り替え層も、ほぼどうようなことが言えます。

このローンは頭金を物件価格半額以上入れて、ローン年数は１５年以内という、中高年層が
利用すると税制上有利な商品＝東京スター銀行は、比較的余裕のある中高年層を囲い込める
というところで利害が一致した商品です。

頭金比率が低く、３５年ローンを前提した人には向かない商品。
シミュレーションでも明らかですね。