新築マンション購入で、ローン検討中です。全期固定に惹かれてグッドローンに決めるつもりでしたが、昨日初めて東京スター銀行の預金連動型を知ったので、また悩み始めました。実際に利用されている方のお話伺えますか？
[スレ作成日時]2004-02-17 23:54:00
預金に金利がつかないから、短期金利上昇局面では最強とは言えないのでは？？ってローン金利より預金金利が上昇する可能性は低いかもしれないけど、オーバーナイトの金利が数％の時代があったんだから、ありえない話ではないと思う。
私は共働きなのですが、私の給与をスター銀行のローンと連動させ、
妻の給与で生活をしてた場合、110万を越える出費は贈与となるのでしょうか。
また、その辺りは税務署に見つかるものなのでしょうか？？？？
としゆきへ
税務署は住宅購入時だけでしょう、注視するのは。ただ、スター銀行の商品は従来にない商品で、みなさん色々画策して金利を抑えようと考える人は多いので、税務署も注目している可能性は否定できませんね。
この制度
「契約後でも、銀行側からいつでもやめることができる」
のは、本当か否かＴＥＬで確認したところ
若い担当者は、「ご安心下さい」と。
いいかげんなのか？教育がなってないのか？事実なのか？
教育で、担当者はそういっていると思います。
事態は常に最悪な事態を考えないと。
とにかく、ローンの契約書には書いてありますよ。
担当者はよっぽどのことがない限り、この制度をやめませんよ、安心してください、といっていると思います。
だって、お客さんを不安がらせることは絶対にいいませんよ。営業は。
「契約後でも、銀行側からいつでもやめることができる」
どこのローンも似た注釈必ずついてますよね。
東京スターだけが特別怪しいわけじゃないと思います。
「すぐにつぶれそうだ。どこに手形売られるか判らん」とか思うなら使えませんが。
金融庁も一度ＯＫ出したらそう簡単にはダメ出せないだろうし。
総支払額で行けば新生の方が良いんでしょうが、
・死亡時貯金だけを嫁に残せる。
・ホントに返済に当てるわけじゃないので親にねだりやすい。
役に立たないプライドが新生より東京スターを選ばせます。（^^;
48さんへ
・死亡時に貯金だけ残せるって、どういう意味でしょうか？？どこで借入れをしても、ローンと保険は相殺で、貯金だけ残るのは当たり前のような気がしてしまって・・・。
・親からって贈与になるのでは？？すみません。素人で。
・金融庁もそうですが、税制面でローン控除の対象外になる可能性はありますよね？？
４９さんのおっしゃる通りですよ？
貯金が上回ればゆっくり返済して保険代さえ払っとけば。。。です。
うちの親から贈与税がかかるほどの金額はそもそも無理ですが(笑)
たとえ１円でももちろん贈与です。が、たとえば１００万借りて返済に当ててしまうと
先に死んじゃえば貸し倒れですが、スターなら貸借契約ちゃんとして、
「元本保証(ここ重要)で利回り＊％(ここは自分で親に返済)でどう？」なら交渉可能かな？と。
金融庁も国税庁もこの先どう出てくるかなんて私には判りませんし、掲示板で回答が出るわけもないですよね。
すぐに完済すれば総額は抑えられるでしょうし、ノートラブルなら新生でしょう。
どのリスクにいくらポイントを置くかは人それぞれですね。
マンションの抽選もまだの段階ですが、個別相談会行ってきました。
「契約後銀行側からいつでもやめることができる」件は
こちらから質問する前に説明してくれました。問い合わせが多かったのかな？
あんまり覚えてないけど 銀行が危なくなったらそういうこともあり得る ような
ことが書いてあったような・・。
今は「Ａ−」だし、まあしばらく大丈夫かなぁと思っていますが、甘いかな？
火災保険は別途加入だそうですが、他の銀行の場合も同じなんでしょうか？
家の建て替えのローンを東京スターさんで１本にしようと思っていました。
自己資金と親から借りたお金があれば金利０も夢ではない！と思ったのですが…
東京スターの営業さんは『両親からお金を借りて普通預金に積むのには
税務署からの調べはたぶん入らないでしょうし、心配でしたら
利子なしの借用書を書けば良いのでは？』と言ってました。
ここでの話とだいぶ食い違うのですが、営業だからいい様に言っているだけ
なのでしょうか？
それとも借りる金額が少ない（１０００万）から、調査は心配いらないと言うこと
なんでしょうか？
借用書を書いても、親の口座から私の口座に１１０万を超える入金が
あったら、贈与とみなされてしまうのでしょうか？借用書と金銭消費貸借契約証書の違いは？
初歩的なことで申し訳ありませんが、どなたか教えて下さい。
５２さんへ。
しょせんは営業は営業です。「たぶん入らないでしょう」って、何かあっても責任を取らないということですし、「利子なしの借用書」では全く意味がありません。市場金利程度を定め、きちんと記載しておく必要があります。その上で、毎月利払いをきちんとしている証拠（通帳とか）も用意しなくては。
ちなみに、金銭消費貸借契約証書と借用書は全く同じものと考えて差し支えないと思いますよ。
税務署もおそらくスター銀行の商品特性を把握し、５２さんのように考える人がいることを理解しているでしょうから、調べられる可能性はあると思いますよ。
営業ではなく、きちんと税理士に相談してから、検討を進めてください。
ついでにアドバイスを。
ご両親から借入れができるのであれば、スター銀行から借り入れる必要はないのでは？
ご両親が利子はいらないということであれば、会われる時に、都度現金で返してもらえれば税務署も把握できないでしょうし。
東京スターと新生で悩んでいますが
頭金でほとんど余剰金がなくなってしまうのでやっぱり
新生なんでしょうね。
東京スターの方が金利も高いですし
近所にATMとかもないので入出金が面倒なような気もします。
先週東京スターのローン相談会に行って来ました。内容の説明を一通り
受けて、仕組みは理解したつもりです。但し、銀行の担当者の対応はかなり
悪かったです。個人的にはあまりお付き合いしたくない銀行だと感じました。
個人それぞれかもしれませんがね。
何回も行ってますが、みんないい人ですね。
アポイント取るときも電話の対応もいいし。と言っても
当たり前ですが・・・・・。
仮に対応が悪いと思ったら、支店を変えてでもここの
銀行で借りるのが有利と考えてます。
64=66
担当者との相性というものでしょうか。もう少しじくり考えてみます。
マンションの販売会社の提携ローンの仮審査は昨日OKが出ました。
東京スターの結果を見てからさらにじっくり考えてみます。
今回、東京スターさんにローンをお願いしました。
いきなり貯金をドカンっ！ってのは、無理でしたので、3年後、預金連動型に切り替わる商品にしました。
1.5パーセント待遇で3年間は、年率1.55パーセントですね。
3年後に切り替わるために、貯金を出来る限りしようと思っています。
年300万ぐらいで、3年後に1000万ぐらい貯める予定です。
こうすると12年後ぐらいに利子0パーセントになる予定です。はたして上手くいくかどうか・・。
スターを検討してる人は連動のメリットがあると思うからだと思います。
72さんも、おそらくある程度の手持ちの現金や今後貯蓄も可能という
方だと思うんですね。
私は、頭金が物件の半分ぐらいあったからですね。東京三菱の金利
の低さも魅力的でしたが、子供が去年生まれて、現在の現金もある
程度残したいということを踏まえるとスターになりました。
私の場合は、25年ローン銀行繰上げ返済10年で完済を予定しておりましたが、手持ちの現金をほぼスターに入れることによりシミュレーションでは、6年で貯蓄額が上回り相殺。ローン控除を受けるため10年まで維持。数十万逆にプラスとなりました。
東京スターで住宅ローン組みました。
ローン控除を受けられるだけ受けて10年後に繰り上げ返済する予定です。
自分の計算では、借り入れの1/3以上預金できて7年以内に貯蓄額が上回ればローン控除で他より有利になると思うのですけど。
他の銀行ローンでそこまで繰り上げすると総支払額は減るけど、途中からローン控除が受けられなくなりますからね。
やっぱりそれなりに自己資金があるか、数年で支払いできる人は有利だと思います。
ちなみに銀行側から契約をやめる件ですが、金融庁から金利相殺分について税金をかけられたりすることを想定しているみたいです。
それには法律の改正が必要？だからすぐにはならないと思いますが、そのような場合はこのままでのローンを続けられないとのことでした。
>万一通帳やカードが盗まれたりする時のリスクを考えてしまいます。
ん？通帳は無いと思ったけど。
少なくとも俺は持ってないよ。
カードは、暗証番号の問題だからどこの銀行でも同じでしょ。
定期預金持っていても、同じ口座から引き落とせるからリスクは同じでしょう。
通帳とかカード＆暗証番号盗まれること心配するなら、他の銀行もそうだけど、netで振込みとかできるからそのリスクのほうがあるんじゃないの。
利子にして７０００円ほど節約できました。と、なっていました。
これから貯蓄をする喜びができそうです。
確かにある程度を一括で支払うこともいいかと思いますが、
手元に少しでも自由に引き出せる現金を置いておきたいなと
考えましたよ。
ソニーとか新生とかと比較すると金利がすごーく高く感じるのですが・・。
新生とかで繰り上げ返済をどんどんしていったときと、比較してどっちが得になるかすぐにわかればいいなぁと
思います。シュミレーションではそこまでできなかったので。
トースターを使う人は確かにそこそこ資金がないと意味がない。
その人たちは実質金利０％を目指し、給与振込み・公共料金引落し等全ての流動資金をトースター経由として利用します。
日々の流動資金が繰上げ返済と同じ効果を持つのです。
トースターはこれにより顧客の囲い込みをするのが狙いではないかと思います。
私、ローンで悩んでいるんです。
メーカー選定は終わって、ローンをどうしたら、最もいい選択かを。
状況は 建物2700万 諸費用＋その他700万 トータル3400万円
頭金2000万 ローン1400万 年収は600弱 子供と嫁さんが居ます。
目いっぱい（2400万くらい）東京スターで借りて、とりあえず建物を建てて、
ローン始まったら親に1400万借りて・・・。要するにスタート時点から
借り入れを預金が上回る状態にする。親とは金消契約書をとり、親には
毎月金利付で返済する。
ローン減税狙いで、一番いいと思うんですが、なんか
詐欺っぽくていいのかなぁという不安と、
嫁さんは、抵当がつくのが気になるのか、親から借りれるので
あれば全額払って銀行ローンなし・抵当なしがいいようです。
（親から借りれるかは、まだ未定ですが返す意思があれば、借りれそうです）
皆さんのアドバイスをお願いしたいと思います。
住宅ローンを組んで２年ですが、金利が高く借換を考えています。
目に付いたのが、新生銀行とスター銀行です。
全くの素人で何も分からず今のローンを組んでしまいました。
教えて頂きたいのですが、公庫と銀行のローンと有るのですが、借換する場合は銀行のローンだけ変えるということは出来るのでしょうか？
皆さん教えて下さい。
当然1000万以上の部分は預金者責任なので没収になっても文句は言えない。
さすがに今度破綻したらこの銀行にとって２度目の破綻なので
国費投入などはありえず利用者が責任を取らされるでしょう。
ペイオフの際には、ローンを借りている場合は預金とローンとの相殺を申し出ることにより、損失を限定することができる。たとえば、預金が１５００万円ある場合、１０００万円は預金保険で保護されますが、通常は５００万円については保護されませんが、同じ金融機関から５００万円以上の借り入れがあれば、５００万円分を借入金との相殺に使うことができるので、５００万円が損失になることはありません。
すみません。ここで書くのおかしいのですが、新築マンション買って銀行のローン組んだ場合、現住所で抵当権設定すると軽減措置が受けられず損すると聞きましたが、それって本当ですか。
ここでの質問は見当違いですみません。
http://www.tokyostarbank.co.jp/starone/products/homeloan/outline.asp
3/1から上乗せ金利のつけ方が若干変わったようです。
（変更前）
預金相殺後の融資金額の６か月平均
---------------------------
鑑定による担保評価額
（変更後）
融資金額/購入金額 の割合によって
〜60% 上乗せ金利
60%〜80% +0.3%
80%〜 +0.6%
※預金との相殺なし。途中見直しなし。
(新規)
金利キャンペーン 9/30まで融資を受けたもの： 第１回金利見直しまで -0.5%
お得なのか損なのかシミュレーションしてみないと・・・
107です。
・金利キャンペーンは預金連動切替型の方だけでした。すみません（従来と同様？）
・上乗せ金利については、当初の金利が下がる変わりに終わりのほうの金利が
上がるようです。前にシミュレーションした結果と比べると若干総支払額は増えて
いるようです・・・。
5月末までに申し込めば、前の条件での申し込みも受け付けるって案内が来た。
融資実行が6月以降でも構わないらしい。
スタートオンのキャンペーン金利（1％）もやってもらえるとうれしいのだけど、無理かなぁ。
で、切り替え後に変更後の上乗せ金利で計算してもらえると最強。
スター側には、金利収入のメリットがありますよね。
預金で、すべて相殺されている場合でも、自動車を買うなどの場合に
手軽に預金を使う（結果として再度借り入れを行う。）ことでも、
メリットを見込んでいるんでしょう。
私は、４０００万円借りて、３５００万円預金を入れてます。
実質借り入れは、５００万円。
金利も、減税入れればマイナス金利です。
３年後には、実質残高はなくなります。
でも、車を買う時や教育費が思いもほかかかった時は、
預金を引き出しつもりです。
かなり、メリットが大きいですよね。
うーん。
これって113みたいに減税込みで得をするための商品だから
お金はあるけど借りるって言う人が大半で、
借り入れ超過分ってごくわずかだと思うのですが・・・。
Ｂ／Ｓがやたら膨らむ割に儲からなそうで。
他のメリットってありますでしょうか。
あとスターの側のメリットがある程度分からないと再破綻とかしそうで・・・。
・運転資金（現金）を集めることができる。
・貯蓄の多い優良客を囲い込める。
・企業に貸すより、住宅を抵当に入れて個人に貸す方が銀行にとってリスクが少ない。
住宅ローンの金利収入は二の次でしょうね。
スターの側のメリット
・（相殺してない部分は）高金利で貸し出し可能
（例えば、他銀行で5年固定1.5%に対し、2.85%）
もあるんではないですか？
借り入れ超過分が少なくともそれを高利で貸せればおいしいと思いますよ。
相殺されている分は、他の人に融資可能だし。。
相殺しても、スターにとっては損はないと思います。
> ・（相殺してない部分は）高金利で貸し出し可能
> （例えば、他銀行で5年固定1.5%に対し、2.85%）
いや、きっとおまとめローン13.5%に回すんだと思う
http://www.tokyostarbank.co.jp/omatome/about.asp
グッドローンとスターで迷っています。
繰り上げ返済（グッド）＝預金（スター）とし、住宅ローン控除
を考慮してシミュレーションをするとスターが金利が大幅に上昇
するとしても有利なんですが
ちょうど 住宅ローン税額＝所得税額 程度なので、例えば
・結婚や子供の誕生で所得控除が増える（今のところ予定無し）
・収入の減少
などで住宅ローン減税効果が縮小するとトントンか、グッド
が有利になってしまいます。利便性ではスターが一番ですが今後
の人生設計も含めてシミュレーションするのは難しそうです・・・。
ところで、スターで契約された方は当初の固定金利は何年に
されていますか？ 支店の方は３年が多いと話されてましたが・・
>>119 さん 118です
ある程度余裕があって、毎月の返済以上に返せる人の場合は・・。
・スターの欠点・リスク
・金利上昇のリスク（１０年固定は高いですし）→でも短期返済なら危険は低いかも
・あくまで「預金」＋「借金」なので、やはり預金が減ると痛いですね。
「病気」の場合、預金がなければ別から借りるとかしなければならないので、
万一の備えに良いという考え方も出来ます（サラ金やクレジットカードのキャッ
シングに比べれば微々たる利息です）。
もっと怖いのは事故などで多額の賠償責任が必要になった場合で、預金はなくなり
家もなくなり、借金も残るということになります。普通の繰上げ返済ならば、返済
した分は借金がそのまま減りますね。
一方、死亡した場合、借金は保険で返済され預金は丸々残りますから、残された
方は安心できそうです。
・税制変更のリスク（住宅ローン減税の仕組みが変わってしまうと・・・）
・グッドの欠点・リスク
・初期手数料が高い。特に繰上げ返済を沢山する場合に不利
（例：１０年で返済するとすると +0.21%/年）
・住宅ローン減税の戻しが少なくなる。
（残り１０年以上のローンが対象のため途中で打ち切り）
・繰上げ返済が１００万円以上（グッド公庫ローンの場合。普通のグッドローン
なら少額から出来ますね）
一応新生も検討して申し込んだのですが、審査が遅くて間に合わなさそうです。
東京スターは、ある程度余裕があって上手く使いこなすと相当お得ですが、
リスクも大きい。一方グッドはリスクは低いけどお得さも低いといったとこ
ろでしょうか。
＞120
＞「病気」の場合、預金がなければ別から借りるとかしなければならないので、
万一の備えに良いという考え方も出来ます（サラ金やクレジットカードのキャッ
シングに比べれば微々たる利息です）。
いえ、それは違います。
スターに借りるのは預金があるという前提なのですから、
病気の時はその預金を使うわけです。
別にサラ金から借りるわけではありません。
だから預金額が少なくなった場合、実質金利が高くなって
しまいますよね。
これが預金連動型でない普通のローンなら、
スター銀行の場合と同じように貯金はあるのですから、
それを取り崩してもローン金利に影響はないわけで、
低金利のままローン継続できるわけです。
先日東京スターのローン相談会に行ってきたのですが、担当の説明は分かりにくいし態度も悪くていやな気分にさせられました。
しかし預金連動型ローンのメリットは十分に感じているので、諦めるつもりはありません。
そこでお聞きしたいのですが、東京スターの相談会に行かれてみて、とても感じが良かったと書かれている方が数名いらっしゃるようですが、どちらの支店でしょうか？
気持ちよく借りたいので、支店を変更することも考えています。差し支えなければ教えてください。
新宿で契約したものです。
とてもよかったですよ。対応は、私にとっては過剰と思えるほどでした。
それより、まずここでいろいろ聞いてみるってのも良いと思いますよ。
借り入れ経験者もいっぱいいますからね。
１２６さん、ありがとうございます。新宿は親切なようですね、安心しました。
マンションの契約までまだ１ヶ月以上あるので、支店の変更についてはＧＷ明けくらいまでに決めようと思います。
主人は「申し込みは郵送ですればいいし、あとは契約時に会うだけなんだから、気にしなければいいんじゃない？」と言います。
支店の変更は銀行側にクレームをつけるようで、なんとなく気が引ける・・みたいです。そう言われると、こちらはお金を借りる立場ですから、あまりわがままは言わないほうがいいのかもしえない、と私も考えてしまいます。
預金連動型ローンに関してはいろいろと調べたり、疑問に思うことはフリーダイヤルで質問したり、自分なりに十分理解したつもりでいたのですが、このスレを最初から読むと私では考え付かないようなリスクを想定してお話されているので、とても勉強になりますね。
船橋に相談に行ったものです。
最初はぶっきらぼうでどうなるかと思いましたが、
調べていたことを色々聞きましたところ、結構
真面目に答えてくれました。
家内は、「どうも信用が・・・」とか言っていますが、
借入額の１／３位当初貯金すれば、追加貯金なしでも
トータルで２％を切る金利は魅力的です。
１２８さん、レスありがとうございます。
新橋もよさそうですね。どうやら都内のほうが評判がいいみたいですね。
ところで１２９さんが金利のお話をされていますが、私も将来の金利上昇の不安はあります。
みなさんは金利を払う期間（借入れが預金を上回る期間）が何年以内だったら安心して借りられるのでしょうか？
ここは、頭金が半分以上合って、尚且つ１０年くらいで返せる人に
メリットがあると思います。
逆に、頭金が少なく、返済期間の長い人は不利です。
また、収入が少なく所得税が４０万円以下の人にもあまりメリットはないかも。
１２８です。
確かに借入額とどの位で貯金が元金を上回るかが問題だと思います。
私の借り入れの仮定は、１６００万円借入、２０年償還で
５００万円入れると、３年固定、４年以降４％のシミュレーションで１．８％位になります。
これにローン減税を加えると実質金利は１％程度。
実際は貯金もして、１０年目までには貯金が元金を上回ることを
考えています。
現在借り換え検討中、ローン残高２，０００万円、年約５０万円貯蓄すればトータル約２３０万円の
現行よりお得になるとの事でしたが、５年後の子供の進学等で当然預金を切り崩すことになります、
この場合は、かなりのハイリスクとなるのでしょうか？
現在住友０．８％（３年固定）その後０．９％の優遇あり、新生１％（５年固定）とスターのいずれかに
するか悩んでいます・・・・・・・・
東京スターの良いところは、繰上げ返済せずに同じ効果が得られるところ。
５年後の進学資金を５年間預金で寝かせて、ローンの利息を払い続けることになります。
東京スターは５年間だけでもローン利息を減らすことができます。
普通のローンの場合、もしものために預金を２００〜３００万円余分に置いたりしますよね。
進学とかあれば、５００万円くらい余裕を持っている人もいるのでは？
そんな人なら、東京スターがいいと思いますよ。
東京スターでローン組んでいます。
みなさん書かれていますが どの程度頭金があるかで決まるのではないでしょうか？
それから東京スターは勤続１年以上から借りられるので転職したばかりの人にいいかも知れません。
（転職１年後に借りました）
審査は結構きびしいと思います。相当額減額されました。
持っていた株式がＴＯＢになり予定外の売却（フジではありません）をし ローン金額も減額された
ので金利０の状態です。
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
|
5600万円台・8200万円台（予定） |
|
2LDK・2LDK+S（納戸） |
|
45.12m2～74.98m2 |
|
総戸数 45戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
|
9290万円～1億5990万円※権利金含む |
|
2LDK～4LDK |
|
57.4m2～82.67m2 |
|
総戸数 522戸 |
東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他 |
|
5798万円～7498万円 |
|
2LDK+S（納戸）～3LDK |
|
55.04m2～72.33m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6990万円～8390万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～70.62m2 |
|
総戸数 48戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
