新築マンション購入で、ローン検討中です。全期固定に惹かれてグッドローンに決めるつもりでしたが、昨日初めて東京スター銀行の預金連動型を知ったので、また悩み始めました。実際に利用されている方のお話伺えますか？
[スレ作成日時]2004-02-17 23:54:00
オレも最初から無金利で控除目的だと伝えておいたが、
結構誠実に応対してくれた。
外部調査機関使って物件調査したらしいが、
そんな経費使ってまで儲かるのかねぇ、無利子で。
>208
だからバカだねぇ。金利ゼロを目論む客こそが一番の上客なんだよ。
銀行は金を貸してるようで貸してないんだから。
客が控除目的だとしてもその金の流れは銀行は関係ない。
１０００万の預金を入れて１０００万の金を貸しているって、要は銀行は金の動きはないんだよ。
儲けは「ちょっとでも金を引き出したときの差額利息」と「諸費用」。しかもノーリスクでね。
借りる奴のメリットはいつでも自分の金が引き出せるという「安心感」だけ。実際は引き出したら利息がかかるんだけどね。
例え控除適用が外されたとしても規約でそのリスクは銀行は払拭してるからね。銀行はメリットだらけだよ。
安いマンションなので、初め全額現金で支払うつもりだったのですが、こちらのスレで東京スター銀行の存在を知り、今真剣に検討しています。ここで用意してる火災保険もなかなかよさそうだし、間違いなく利用しそうです。ただ団信に関してはまだ検討中で、「無・普通団信・癌団信」のいずれにしようか悩み中です。利用された方もしくは、これから利用されようとしてる方、団信はどうされましたか？
ウチも購入直前に全額現金からここのローンに切り替えました。
団信は普通団信です。
控除額の総額がどの程度か、で決めるしかないでしょうね。
ウチの場合は２４年で控除満額の予定ですから、
保険料払ってもまだ大分得します。
日本株の時価5200万。
流動性貯金 2400万。
ここのローンを使って、日本株から外貨へリスク分散。
ただ、MMFと違ってあまりに為替手数料が高いのと、利率が低い。
219です。220さんコメントありがとうございます。
火災保険の内容をじっくり見てるのですが、色々な情報を集めていくと
銀行推薦の保険会社以外にもしっかり考慮したほうがいいのかと
思い始めました。220さんや他にこちらの銀行を選ばれた方は
どちらの保険を選ばれましたか？
222さんご注意ありがとうございます。うちは配偶者を共同債務者にして
住宅ローン控除を目一杯受け取ろうと思ってます(一人だけのローンだと
所得税が低く恩恵を最大限受け取れないので)ので保証人確保は大丈夫そうです！
これから起こり得る最悪の状態は、国債暴落、金利上昇、株価暴落、円安。
トリプル安、その後の預金封鎖。
韓国でもアルゼンチンでも外資系銀行は預金封鎖の適用外だった。
ある意味、ここで借金して外貨預金（あまりに低い利率に問題はあるが）するのは、有価証券投資の
リスクヘッジになるのでは？
付きますよ。
ちなみに、1万円分だけいれて、その後に30万円分入れると1ランク分(一か月分)お得です。
大した差にはならないですけど、ちょっとだけ得した気分になれます。
面倒な場合は、入金してすぐに1万円のドルだけ残してドル定期にしましょう。
金利上昇=国債デフォルトではないが、
国債がデフォルトしたら、長期金利は跳ね上がる。
長期的には円安では？
過剰流動性が作り出した、土地、株高は長くは続かない。
キャッシュで払わずに、
ここで借りて全額預金して金利０にしようと思ったが、
普通にフラット３５で借りて、借りた額でＲＥＩＴでも購入しようと思っているが
どうかな？
REITの高配当が続くかは疑問。
外貨はリスク分散できるからいいのでは？
米の利上げがまだ続くので、米ドル普通預金で、所得税の還付が
最強。NZは市場が小さすぎる。
やっぱりこのローン良いねぇ、今のところ借り換え候補ナンバーワンかな
住宅ローン残高３５００万（４３８０万で購入）、返済期間残り２８年、手持ち現金資産５５００万
早い話が３５００万口座に入れとけばいいんだろ？で３５年で借り替えれば完璧じゃん。
まあ、そんなに俺も長生きしないと思うし…万が一早く＊＊ばそれだけお得ってことだよな？(笑)
預金と連動するのは60歳までだけどな。
まあいいんじゃないの
5500万持ってるのに3500万も借りてるてのがちょっとわからんけど。
何％で借りてるの？
流れ斬ってスマソ。
住宅ローン減税目的のみでトースター利用を考えてます。
単純に即金購入時と比較した場合、余計にかかる費用は
・トースターに払う手数料印紙代計10万弱
・司法書士は一括でデベだから、デベに支払う登録免許税4/1000及び報酬
・団信
・ローン全期間一括の火災保険
ってことでいいんだよね？
為替で勝つのは大変だと思うよ〜
円高になると途中でゼロ金利残高を維持できなくなるし
外貨普通預金は怖いんじゃないかな
例） ＠１１０．００→＠１０２．００の場合
2000万円の預金が1854万円になってしまう計算
でも、1854万円になっても、146万分にかかる金利を払う必要が出てくるだけでしょ？
1854万円分に、米ドルで2%ぐらいの利息が付くんだからあんまし怖くないような。
普通に外貨預金するより、ずっと低リスクだと思う。
ようは、長い目で見たときに円高に振れるとふむか、円安に振れるとふむかでしょ。
自分は、長い目で見たら今より円安に振れるとふんでるので、@102なんかになったら、
さらに追加でドル買っちゃいそう・・・。(で、リスクが高くなる…。)
２４６さん、今、金利を払っても、将来円安になって取り返せるから
構わないっていう考え方ならそれでいいと思うよ。
あとは、外貨預金の場合、預金保護を受けられない点だよね。
対抗策としてはローンと相殺するしかないのだけど、トースターが破
綻しちゃったら、その時の円相場で換算するしかないんだろうね？
（そういう時は円安になっている可能性が高いと思うが）
ドルの金利が下がっていたときにどうするか、スター銀行の業績が芳しくなく
なってきたときにどう判断するかは問われそうですね。
まぁ、どちらも当分は大丈夫そうですが。
スター銀行も再上場するみたいですし。
商品概要説明書には、資産の状況から借り入れる必用がないと、当行が判断
した場合には、ご融資をお断りすることもありますと明記されています。
該当なさった方はいますか？
ローン申込書の金融商品等を正確に記入しなかった場合は、問題が
発生するでしょうか？？？
東京スター銀行のスタートオンのタイプからはじめることを真剣に検討しています。
今の考えでは、預金連動という部分をはずして見ても、スター銀行がお得ではないか
と思っていたのですが、このスレで「スターは預金がたくさんできる富裕層向け」
「金利が高い」という意見を読んで、わからなくなってしまいました。
私の考えを書きますので、私が気づいていないような落とし穴や理解不足な点が
あったら、ご教授いただければと思います。
相談にいったところ、スタートオン契約の0.5%優遇は、審査次第で1％優遇できる場合もあると言われました。
仮に1％優遇がＯＫになった場合、物件の提携ローンである東京三菱銀行（こちらは全期間1％優遇確約）と
比べて、同条件という事になり、且つ金利は、3年固定であれば9月分ですが2.25％と同じで
保証料がない分スターの方がお得だと思っていますし、
5年固定であればスターの方が０．１５％低いため、もっと有利という事になるかと思いました。
また、この固定期間終了後は預金連動に切り替えるか、再びスタートオンで継続するか選べるそうです。
と、いう事は、今の金利の状況であれば、預金連動しないスタートオンが一番低金利に
なるのではないかと思っているのです。
正直、預金は10年くらいはできて400万程度だと思うので、預金連動にしないで
スタートオンを継続してもいいよなと思っています。
（もちろん金利の状況によることは言うまでもありませんが）
でも、自分の判断に自信がないというか、何か変な勘違いをしているのではないかと
心もとなく思っています。
どなたか、ご意見いただけましたら幸いです。
よろしくお願いします。
気になってちょっと見てきたけど、担保掛目に応じた上乗せ金利ってなくなったの？
ただ、物件価格の6割以上の融資で上乗せ金利がある。
それ以外デメリットは見あたらない。強いて言えば繰上手数料が他行と比べてどうか。
スターも預金連動じゃあまりにも儲からず、普通のローン始めたってことか？
トースタから説明を受けたのですがその際、連帯保証人をたてる必要があるとのことでした。
他のローンでは不要だったと記憶しているのですがそこが引っかかっています。
元々、現金で購入予定でしたが、サラリーマンなのでローン控除を受けるべきかと思って、このサイトを見ています。
私の状況は下記の通りです。
両親と共有名義で、自分は１５００万出す予定。
１０００万借りる際に、１０００万預けて、３５年ローンを組み、１０年後に一括繰上げ返済
それまでこの１０００万に手はつけない。
独身だが入居時は結婚予定、相手からは家のお金をもらわない。
私は３５才前後で、年収は税込みで５５０万程度で年齢的には少なめ
団信無しでも、シミュレーション表の欄外に、下記の記載がありました。
融資手数料73,500
ローン契約書印紙税10,000
登録免許税（概算）40,000
司法書士報酬が実費
実費がいくらかわからないけど、最低１３万？仮に合計２０万とする。
ローン控除って毎年１％なら、１０００万なら毎年１０万弱戻るんですか？
であれば、残高減るのと９年目と１０年目が0.5％を考えて、ざっと８０万戻るってことですか？
うそみたいな話に思えるのですが。
東スターのフリーダイヤルでちょっと聞いたんですが、
区画整備中の土地に建設中のマンション購入では、ローン不可
とのことですが、こういった物件での経験者いらっしゃいましたら
情報いただきたいのですが。
２６５です。コメントありがとうございます。
毎年減るといっても、３５年で組むので１０年後は約１８０万減るようです。で、再度シミュレーション表を見て、１〜８年目は１％、９，１０年目は０．５％で計算すると、２６５では８０万といっていましたが、７５万円だと思いました。これでもコストが２０万だとすれば１０年で５０万になるということですよね？
プラス５０万というとよさそうですが、年利では０．５％ですね。けれど、これも保障されたような金額なら、銀行にあづけるよりは上だから、やはり検討の範囲かなぁと思っています。
私が何か勘違いしていたり、落とし穴があれば、どなたか教えていただけませんか？
落とし穴として、突然仕事がなくなる、突然事故で損害賠償が必要になる、というのは除いてください。
２６５（２６８）です。コメントありがとうございます。
たしかに、キャッシュでかえば年利も何も預金ができない、というのがごもっともだとおもいます。不動産屋に直で支払うのを東京スターを経由することで５０万も戻ると思えば、金利の計算ではありませんよね。
２０００万借りるべきという計算は、５５０万の税金が２０数万円ということで計算していただいたのでしょうか？
ただ、借りるのは、ペイオフを考慮すると、やはり１０００万までだと思ってしまいます。
で、コストとして一旦最初に諸費用として２０万（１３万＋実費が不明）かかってしまうということで若干二の足を踏んでいます。
あと、形だけでも抵当権がつくのが気味が悪いです。
まずは東京スターに聞くべきですが、祝日以外は土日も営業しているようですが、直接電話で長々と教えてくれるでしょうか？説明会は火曜日とか金曜日とかみたいで、私はそんなに早くは帰れないので。
２７０（２６５、２６８）です。コメントありがとうございます。
ローン残高と、預貯金残高を同じにしておけば、相殺されるからペイオフは大丈夫で、ペイオフを無視できることとしたら、自分の名義割合を最大２０００万にして、控除を受けるべきということですね。
残念ながら、私の場合、既に両親からもらうものをもらった上で１５００万なので、２０００万借りるのはできないです。頭金は自分が支払い済みなので、１０００万よりは少し多くぐらいしか借りることはできません。
また、３５００万のは実際の相続のときに不利だと計算しているので使いません。
ローン支払いとは、連動の普通預金から引き落としていくことが可能なのでしょうか？ところでその引き落とし手数料はかからないのでしょうか？（東京スターに聞くことですね）
http://www.ofuco-c.co.jp/genzei/seido.html
に下記のような記載があります。
（勤務先から借り入れた金利が年利率１％未満の場合や会社役員がその会社から借り入れた場合は控除の対象にはならない）
東京スター銀行に借りて、０％金利で、実際に還付を受けた方は、ちゃんといらっしゃるんですよね？
借入先は勤務先ではなく東京スター銀行ですが、年利率が０％である東京スター銀行は、実際に適用されるのか疑問になりました。
＞借入先は勤務先ではなく東京スター銀行ですが、
って自分で言ってるじゃん
＊＊ですか？
で、金利は0％じゃないよ。高いよ。
預金との差額にしか金利がかからないだけだよ。
3年固定0.9％なんてのも普通にあるだろ。じゃあ、それも控除除外か？
すみません、ローンなんて考えてもいなかったので勉強不足です。
実際に、年利率が０％で、控除を受けた方はいらっしゃいますか？
税務署から何か指摘とかありませんでしたか？
確かに住宅ローン控除を受けて、利息は全く払わないのはちょっと？？？
今の好業績企業の管理職は、キャッシュで不動産を買えるけど、
証券投資ができなくなるのは嫌という人が多いのではないでしょうか？
銀行から住宅ローンで借りれば減税は受けられます。
スターでもそうですし、他でやっている0.78％とか0.95％も受けられる。（他の条件OKの場合）
銀行が発行する残高証明があれば金利は関係ない。
銀行が発行する残高証明には、０％金利とか、利息の金額の内訳（この場合は利息０円であること）などは、触れてないと思っていいのでしょうか？
たとえ金利がゼロでも、数千万の借金を抱え、毎月数万ずつ返済してることに変わりはないわけだ。
そのことに対する減税。なにがそんなに心配なんだ？
スターの金利０％は、減税の想定外だと思うので、そのうち税務署が減税くれないと言ったら、というのが心配です。
コストとして、手数料などが３０万近くかかると思うのですが、控除の合計がコストを超えるのが３年目の控除なので、それより手前だと損になってしまいます。
あと、スターが０％を３年以内にやめてしまうと、同様ですし。
はい、元々現金購入の予定でしたが、直で不動やさんに払うのではなく、スター経由にすることで数十万以上の税金が戻るならと思って、スターの０％ローンを検討しました。
（このスレの趣旨と私の質問はあっていると思いますが・・・）
で、スターに直接確認に行きました。団信を払うことはデメリットなので、保証人が必要なのですが、どうも私の両親では年齢的に無理らしいです。
団信まで払ってしまうと、コストがまた増えてしまうので。
こちらで書き込みのほかの方のように、うまく運用することもできそうにはありませんし。
保証人の問題でやめることにしましたが、いろいろリスクを考えてみても、もし保証人が問題なければ、１２００〜１５００くらい借り入れたいと思います。
２００６年入居で、１２００万借りて３５年ローンの場合、１０年間で９０万くらい控除で戻ると思います。
団信合わせた手数料が６０万くらいだと思います。
団信なければ手数料が３０万弱で、繰上げしなければ２０万ちょっとという感じだと思います。
計算間違えていますか？
１０年でプラス３０万ですが、控除がコストを超えるのが６年目で、
その間に０％が金利が無くなったりとか心配しながらすごすのは、微妙だと思いました。
私が仕事をやめることも可能性としてないわけでもないし。
団信がなければ２年目でほぼコストは回収できます。繰上げしなければ。
団信って、ローンが返せなくなったときにチャラにできるための保険だと思いますが、
元々現金購入予定の私には不要ですし、
８８万の控除を受けるために、３０万の保険はコストがかかりすぎに思いました。
ということで、やっぱりスターで控除を受けるのはあきらめました。
もし私がもっと高所得者で、４０００万くらいを０％で借りるなら、
団信つけても借りたほうがいいと思いましたが、
私の扱うお金が小さいので、利益もいまいちということだと思います。
海外赴任してた関係で、ドル資産が10万ドルほどあったのですが、当時円高で107円。
円に換えるの勿体無くて、ここのローンを申し込みました。
ここ2ヶ月で含み益が毎月10万単位で増えるは、ドルの金利は高くなるはでうはうはです。
ドルの普通預金の金利だけでも、団信の分ぐらいはちゃらになります。
今の相場で、ドルを買うのは結構厳しいかもしれませんが、10年以上借りるのであれば、
またチャンスは来るようなきがしますが、どうでしょう。
ドル普通預金分もローン金利がかからないのは、かなり美味しいと思います。
(下手すると、スター銀行の思う壺になっちゃたりもしそうですが。)
ドル普通預金分もローン金利がかからないのですか？それは知りませんでした。
しかし、おっしゃるとおり１１５円の今の相場で、今ドルへ変えるのはありえないですよね。
私は弱気なので、１０４円でドルにして、１１２円で戻してしまいました。
また、そんな大きな金額でもありませんし。
儲かった人の話を基準にはできないです。
そうゆうふうにできる人はそうすればいいと思いますが、
私はリスクを感じて生きていくのは面倒だと思うので。
株とか相場は、余裕資金ができてからにします。
バブル再来で時機を逸してしまう可能性もあるかもしれませんが、
間違って損をしてしまうよりはいいと考えています。
ということで、団信が必須という状況である以上、私にとってスターはありえないです。
予定通り現金で買います。損だとおっしゃる意見があるのもごもっともだと思いますが。
＞スター銀行がつぶれた場合、
貯金は戻ってくるのですか
２０００万借りて２０００万の預金でしたら
同じ銀行から借りた場合ペイオフの１０００万を引いて残りの
１０００万に関しては、ローン残高から相殺されます。
早く言えは、毎月の返済で残高の減りますよね
そうしたら例えばローン残高が１６７０万になったとしたら
預貯金も１６７０万にしないと、駄目ですよ！
１６７０万の残高が有る場合、預貯金が２０００万だと
差額の３３０万は、銀行が倒産の場合無くなります！
①東京スターは抵当権設定費用などあるのですか？
②あるとしたらどのくらいですか？
③そして繰り上げ返済手数料はいくらくらいなのでしょうか？
教えてくらはい！
フリーダイヤルに電話すると、名前を名乗らなくても、教えてくれるよ。
一応、聞かれるけど「名前とか連絡先を言わないとダメですか？」というと、
しつこくきいてくることはないですよ。
２８０です
ありがとうございます。
けれど、団信、私が借りる金額を検討し、プラスに転じるのが６年目、トータルのプラスが数十万程度
という現実を考慮して、やっぱり現金で買うことにしてしまいました。
借りる金額はあまり変えようが無いのですが、団信さえなければ、スターを使おうと思っていたのですが。
今、株があついですが、いまの波には乗りそこなったので、次の波が来たときにのれるように
積極投資にまわせる貯蓄を増やします。
住宅ローンと相殺する外貨にも、ポイントによる割増金利はつくのでしょうか？
金融機関が破綻した場合の、負債と預金の相殺に外貨預金も有効なのでしょうか？
ご利用中の方のご助言をお願いいたします。
住宅ローンの内訳を、２割頭金、６割スター、２割を他行のローンにしたいと思っています。
(スターの６割は現預金を残しつつ、２割をせっせと繰り上げ返済のつもりです)
低順位の抵当権で審査が通る２行目のローンってどなたかご存じでしょうか？
いろいろ調べてみたのですが、「低順位は公庫に限る」以外見つけられません。
通常あり得ない組み合わせなのでしょうか。。
http://www.fpsoken.co.jp/cgi-bin/view/column.cgi?PAGE=20050418_life_lo...
外貨預金は、預金保険制度の対象外ですので、ローン相殺はできません。
いくら戻ってくるかは、破綻した銀行の財務状況によります。
と、思ったら、307のページの最後に、
＞ ところが、その銀行にローンがあれば、万一の破綻時には、実は外貨預金などとも
＞相殺できることをご存知でしょうか。債務と相殺できる債権は預金だけではないのです。
＞このことから、外貨預金などをする際には、住宅ローンを借りている銀行で行うと、
＞破綻時のリスクが解消される・・・といえそうです。
と書いてありました。すみません。
ということで、外貨預金も銀行が破綻した場合には、ローンの返済に充てられる
というのが正解でした。
306の者ですが、翌日スター銀行にもう一度問い合わせをしたところ、担当者の方がお休みだったので別の方に確認したところ
外貨は相殺されず、銀行の破綻状況にもよるけど7〜8割り戻ってくる程度ではないか?と言うことでした。
ただ、今まで破綻した銀行の外貨預金も結局国が補償したそうです。
その後破綻した銀行での例が無い為、今後はわからないと言うことです。
やはり303の方の言うとおり銀行が危ないとわかったらすぐ円に戻すといいそうです。
担当者によって話が違うのでどちらなんでしょうね?
結局、ここで両建てするよりも、株に長期で投資したほうが効率がいい。
1992年の低迷相場から株購入開始。毎年300万円くらい追加購入。
（1999年末から東洋証券から、Eトレード。）年率では５％くらいのパフォーマンス。
家をキャッシュで買うより投資。日本人は貯金が好きで、株はギャンブルという感覚。
ん〜株もやるけど、持ち金全部つぎ込むのもどうかと。
バランスとれたポートフォリオのために、外貨も…と思うと、2.5%+1.0%(ローン減税)+
ローン相殺で、ペイオフ事実上対象外というのは、結構美味しいと思うけど。
まぁ、ここ一ヶ月の株価の推移をみてると、全力で株に行ってれば…と思わなくも
ないけど、結果論だしね。まぁ、ひとそれぞれリスクの取り方が違うということで。
株を外貨に移して、間接的に不動産を買うか。
このまま株をホールドするか。迷う。
本年年初の日本株 評価額 4200万円 現在 5800万円
TOPIXには負けている。。。。
最近話題にならないね。
すっかり生保、信託等の超長期に押されている感じ。
住宅取得控除期間中に完済（もしくは両建てで運用）志向する人はもう手当てが済んだのかね？
それで、今は何十年かけて堅実・計画的に返済しようとしている人が今の購買層の主流なのかもね。
本日、時間があったので相談会に行ってきました。
西新宿でしたがざっくばらんに話ができてなかなか好印象でした。
預金連動型と切替型の損益分岐点の計算方法を教わったので書いときます。
・借入当初から下記で求めた必要預金額以上あれば連動型、なければ切替型を選択
必要預金額＝ローン額−(固定金利−優遇利率)÷固定金利×ローン額
(例)
ローン額 3000万
固定金利型（3年） 2.4％
切替型の優遇利率 0.5％
必要預金額＝3000万−(2.4−0.5)÷2.4×3000万＝625万
→借入当初625万以上預金があれば連動型でスタート。
[その他]
預金連動型の相殺計算の60歳制限がなくなった。
→まるまる35年借りる方がお得になった。
控除狙いで１５００万を預金して借りる（０％で借りる）場合で、連帯保証人が無い場合は、
コスト（手数料、団信）を超えるのが６年目で、なんだかメリットを感じられず結局借りるのをやめましたが、
０％で借りる人って、夫婦で連帯保証とかだったり、もっとたくさん（２５００以上くらいかな？）
借りる人なのかなぁ。私は保証人になってくれる人がいなくてあきらめました。
貯金が増えれば実質繰上げ返済と同じなんだから、
繰り上げ返済より繰り上げ完済の方がいいんじゃない。
ちなみに繰上げ完済手数料は31500だったと思うけど。
年３．６万って、１０年で３６万です。それ以外に大体２５万くらい。
団信がなくても、コストを超えるのは２年目ですね。
私はここを利用するには、収入も私名義の借入金も少なすぎました。
今年入居予定なのでローン控除が10年間で最高255万円受けるようにするには
4000万円くらい借りればいいのかな?
仕事の関係で他の金融機関で借りないといけなくなるかもしれないけど・・・
私も住公の借り換えでスターのこれを使いたいと思っているのですが、悩んでいるのです。
１７００万の残債があるのですが、手元に同額の預金があり、この預金連動型にすると住公の分の保障料が少し戻ってきて、
手数料と相殺できるとしたら、お得なんでしょうか？
団信は生命保険料だと思えば・・・
あと１０年住宅ローン控除が受けられるのですが、所得税も年間１５万程度しか払っていないので。
物件 ３７００万円
借り入れ ２６００万円
自己資金 １１００万円
収入合算 ５００万円です。
①ＳＢＩモゲージ フラット３５で行くか
②東京スター銀行 預金連動型住宅ローンで行くか、迷っています。
というか素人のためどちらが良いのが決めかねています。
東京スター銀行の場合は親と同居しますので、親の他銀行の定期を１０００万こちらに移して
預金をしながら返済していこうと思います。
ただこれは親子間では貸し借りでも、税務署からは贈与に値して、通常より税が多くかかるとのことでした。
その先は銀行としては脱税！？などの関係があるので、お客様で判断して頂くことになりますと、素人にはチンプンカンプンでした．．。
詳しい方、教えて下さい．．．。
真の預金者は誰か。口座の名義人ではなく、資金の出韻者かつその預金を実質的に管理している人。
口座名義人はあなたでも、真の預金者が親であるように体裁を整えていれば贈与にはならない。
その場合あなたは利息が軽減される分、得をする。
でもその得した額が、親からの実質的な贈与とみなされるかもしれない。
う〜ん。書きながら考えてみたけど、やっぱりよくわからん。
金銭貸借契約書作って、親から借金すればダメなのかな？もちろん、返済していく。銀行の借り入れ金利より
低い利息で親から借金すれば、利息差分は得。
１．親から1000万借りる（ことにする） 金銭賃借契約書もつくる
２．毎年の親への返済額を２０万とする
返済金が少なすぎるかつ、利子がついていないからＮＧ。
超低金利は贈与とみなされる。市中銀行の変動金利くらいつけないと税務署でぜったい指摘される。
１０００万円に贈与税がついたら、２００万円とられるよ。
同居なんだし、親の金１０００万円を東京ローンスターに塩漬けするくらいなら、
はじめから、親から住宅取得の非課税枠まで資金をもらって、頭金増やして、ＳＢＩで借りたほうが
いいと思うけど。東京スターは、返済が進んでから、借り換えとかで使ったほうがいいと思う。
沢山のアドバイス有り難う御座います。
自己資金のうち１０００万は親の金です。そして更に１０００万東京スター銀行に貯金と考えていました。
シュミレーションした結果、一応２．７で計算したフラット３５より６５０万位スター銀行の方が安くなりました。
ただこのお金の移動をどうするかと．．．。ここはマンションコミュニティのようですが当方は親の土地に現建物を取り壊して
建てる二世帯住宅です。
328は、親の金ばっかりあてにして、自分の力で金借りろ。
東京スター銀行も、親の金で預金連動するのは、絶対に制度を悪用している。
許せないな
物件 ３７００万円
借り入れ ２６００万円
自己資金 １１００万円 内親の金１０００万
収入合算 ５００万円です。
てことは、自己資金１００万で、土地も親だろ。借入れくらい自分でやれ。
物件 ４４００万円
借り入れ２５５０万円
自己資金１８５０万円 なんですが、実は９年前に実家がリフォームで３００万円を喜んで財形貯蓄から
提供したのですが、今度私がマンション購入となり、親から前の３００万円を返すし、２００万円提供し
たいと言ってきたのですが、９年前の３００万円は私自身独身であったため、金銭消費貸借契約書なんて
作らないまま、提供したのです。ちなみに３００万抜きで預金５００万円を予定です。
来年３月入居なので、今年１００万、来年２月１００万で贈与を受け、貸したつもりのなかった３００万
円はどうやって返してもらったほうがよいのか教えてください。
私はあまり普通のサラリーマンなので、税金のことはよく知りません。
スター銀行は先週申し込みに行きました。
親からだったら、550万円までは不動産取得時の特例で、
贈与税はかからなかったと思うんですけど。
贈与にすれば、相続時の税金とも無関係なので、細かいこと
を気にする必要はないはずです。
それでOKなら、借用書も何もいらないですね。
347さんは、５５０万円の無税の枠があるし、親から３００万の融資の返済金として利子をつけた形で
４００万円ほど返済してもらうこともできると思う。いずれにせよ、元々３００万は、347さんのお金だし、
両親が出してくれるのは２００万円だけだから、問題ないですよ。
建て替えで1700万必要です。
実はキャッシュで全額用意できるんですが、
手元資金の点からもローンを考えています。
こういう人には預金連動型ってどうですか？
351さんのような人は、最適じゃないの。ローン分だけ、塩づけになるけど、いざというときに引き出せない
わけではないし、今現金を払って、すっからかんになるよりずっと安全。
350.なるほどそうか。550万円の特例がなくなると、親から３００万の融資の返済金として利子をつけた形で
４００万円ほど返済してもらうし、残りを贈与してもらえば、税はかからないのでは？
３４７です。みなさんありがとうございます。正々堂々と３００万円を利子をつけて返してもらって、残りは
贈与にすればいいのですね。親に貸した３００万円は金銭消費貸借契約書は作成していないけど、税務署には
指摘されれば、堂々と言えば良いとおもうのですが、、、。
本日、量的緩和解除のニュースがありましたが、預金連動型ローンで十分対応できるか不安がありますが、
返済が始めれば、給与振込みもスター銀行の口座にして、預金を１円でも多くするようにがんばりたいと
思います。私は交通の便が良い大阪市内のマンションを契約したので、車は必要な時にレンタカーにします。
この預金連動型ローンは大阪で私の知っている利用している方はいないので、スレッドで登場してくれる皆
さんは本音を言ってくださるので、感謝しています。
親の援助はあまりあてにしないで、私たち夫婦でがんばりたいと思います。
来年の３月完成のマンションを契約しているものです。
ここの掲示板でいわれる若年層で長期ローンを考えているのですが色々とご意見を頂けたらと思います。
主人：年収３００万（３１歳）
物件価格：２３００万（手付けで３００万支払い済み）
手付けを払った後手元には株などで貯めてきた現金９００万円残ります。
それと今の家はローンが完済していますので、その売却価格が相場では約８００万です。
今までは漠然とデベ提携銀行でローン借り入れ１５００万くらいをと考えていましたが、
ここに来て金利が上がることが予測される事態になったので色々と調べるうち東京スターに
目が留まりました。
そこで基本的な質問なのですが、たとえば東京スターに２０００万借り入れて手持ちの現金
１５００万ほど預金した場合でも金利上昇リスクを考えるとあまりメリットはないのでしょうか？
借り入れ期間は３０年ほどを予定しています。
親は残りの５００万を貸してくれるといってくれますが、やはり長期で借りる場合は最初から
０金利にしておくほうがいいのでしょうか？甘い考えだとお叱りを受けそうですが
銀行に金利を払うくらいなら親に利子つきで返したほうがいいような気もします。
実行が一年後なので最近金利のことばかり気になっています。
私のような条件では東京スターは向いていますでしょうか？
どのようなことでも結構ですのでご意見を頂けたらと思います。
ローン借入額÷物件価格＝０．６を切ると金利が上乗せされるため
借入額を 物件価格の６割（１３８０万）で計算する。
２３００万−１３８０万−手付け３００万＝６２０万 余分に支払わないといけないから
当初貯蓄額が 貯蓄額９００万＋売却価格８００万−６２０万＝１０８０万になる。
１３８０万−１０８０万の残り ３００万円分に金利が付くわけで
金利がかかる元金が少ないから メリットはあると思うけど どうかな？
諸費用分は無考慮なのでよろしく。
３５６です。
３５７さん。早速分かりやすい説明ありがとうございます＾＾
金利が上乗せになることを知りませんでした。借り入れは６割までなのですね。
出来るだけ現金を預金に回して借り入れができたらなと思っていましたが、考えが
甘かったですね。大変参考になりました。
３５８さん。私もこの年収ではかなり審査が厳しいだろうと思います。
やはり頭金はかなり必要でしょうね・・
早速月末に相談会を予約しました。事前にお二人の意見を聞けてよかったです。
ありがとうございました。
＞親は残りの５００万を貸してくれるといってくれますが、
親から借りるにせよ、銀行並みの利子をつけて返さないと贈与税がかかり２０％もっていかれます。
きちんと借用書をつくり利子もつけて返済している証拠を見せないと税務署につかまります。
東京スターにだまって預金するのも同じく贈与。ＮＧです。
親から固定の低利子（001％とかだめだよ、2％とかつけないと）で借りて、残りはフラットで借りなさいな。
東京スターはお勧めできませんな。
３６０に同意見。基本的にローンするのに、親の援助もありと持ちかけるのは論外。
マンション購入契約したのは自分自身なのだから、親に頼ってはいけない。
自分のことは自分でしなさい。
あなたのご主人は年収３００万で、株の資産なんか結構あるみたいですが、もっと
ちゃんとした職場に就職するほうが大事ではないですか。それから、ローンするほうが
良いとおもいますよ。
３５６です。
３６０さん、色々とアドバイスありがとうございます。
もし借りるにしても、利子はつけようと思っていましたがきっちとした手続きも必要なのですね。
本当に勉強不足でお恥ずかしいです。
ただ、やはり身内といえどもお金の貸し借りはやめておきます。
私の考えが甘かったと痛感しています。正直なご意見ありがとうございました。
３６１さん、おそらく私より年上の方だと思いますが、人生の先輩としての
厳しいご意見感謝しております。
おしゃっるとおりですよね。もう３０才で１つの家庭を築いていながら親に甘えようとしていた
自分が恥ずかしいです。３６１さんのおかげで目が覚めました。ありがとうございます。
それから主人の年収は低いですが、一応きちっとした会社の正社員なんです。
この十年毎日不規則な夜勤勤務をがんばってくれているのですが、昇給もほとんどなく
ボーナスもすずめの涙ほどでして。今、密かにほかの仕事を探しているようです。
子供ができる２年前まで私も正社員で働いていましたので私の給料を全部貯金と
今の家の繰上げ返済に充てました。
株に関しては今流行のデイトレとかではなく、たまたま３年前に買った株が高値で
売れただけなんです。
収入が少ないので少しでも増えればなと思い、そのころあった余裕資金で株と金を
買いました。たまたま運が良かっただけですね。
３６１さんの文面を読んで、がんばっている主人がかわいそうになり長々と関係の
ないことを書いてしまいました。すみません・・
決して反論とかではありませんのでお気を悪くなさらないでくださいね。
厳しいお言葉をいただけて本当に感謝しております。
ありがとうございました。
356さん、がんばってくださいね！
私は先日東京スターで借り換えをした者です。
主人は41歳、転職して1年のタクシー乗務員で、前年と前々年の年収は400万程度。
それでも1700万の借り換えは出来ました。幸い同額の預金があったので金利0です。
今後の金利の上昇を考えるとこれでよかったのかは分かりませんが、
当面は今までの金利分を預金していくつもりです。
両親の金を利用するなら借用書や金利設定（私は銀行に預金しても0.05％な時代、0.5％もつければ充分と思
いますが。
返済期限のほか、お金をきちんと支払っているとわかるように、両親にローン返金用の通帳を作ってもらった
方が良いと思います。
税務署からの調査の時、その通帳を見せればきちんと払っていることがわかるのでもめないはずです。
こういう私も両親に借りることも検討しましたが、３人兄弟の為、私が最初に両親から借りた場合、他の兄弟
にばれると、あとあと面倒なことになりそうな気がしてやめました。
しかし、皆さんが行っているように両親に頼るなというのは違うと思いますよ。
ローンを組むのなら、まず両親から借りられるのなら借りるのが一番安く借りれる方法ですから。
これ、良く本でも載っていますよ。
だからぜんぜん気にしなくて良いと思います。
親から資金提供を受けることはなんら問題はなく、贈与税を払うか、贈与税がかからない枠内の金額
におさえるか、金利をつけて融資という形にするのかという選択の問題です。
356さんの相談内容は、脱税や東京ローンスター銀行の制度の隙をつく悪用されているのが
問題です。そういう人が増えるとせっかくの東京ローンスターの制度が、脱税の幇助になるからと、
財務省から睨まれて、このローン自体に制約を課せられるかもしれないので、脱税行為はしないでほ
しいし、356さんはそういう質問は迷惑なのです。
なるほどー356さんの質問内容よく読むと問題点がわかりました。
問題点を解決するには、３５６さんは手持ちの１５００万円のみスター銀行で借りて、残りの５００万は両親
から資金提供してもらう（もちろん金利等はきちんとして）とすれば問題ないのですか？
当然、369さんの解決策をとるものと思いますよ。
ところで、親の金利はどのくらいにすべきか、ほんと分からないですよね。
他の板で、税務署は「適正な金利をつけてください」と答える程度だというし。
結局、定期預金の金利を参考にするのか、住宅ローンの金利を参考にするのか、
分からないですよね。
ということは、税務署も明確な答えを持っていないってことで、
低い金利でも指摘されることはないということでしょうか。
心配だったら、「○％で利息つけるけど問題ないか？」という質問して、
税務署の回答を録音でもしといたらどうですかね？
そうですよね。
私の考えとすれば、両親がもし資金提供する額を銀行預金をそのまましたとしても、現在の普通預金なら
0.05％ぐらいなので0.5％でも充分利益取れるので大丈夫かと思っていたのですが。
住宅ローンのを参考にするのなら、結局ほとんど変わらないですもんね。
税務署に聞いてみるのが一番ですね。
ちなみに、失礼な話ですが、両親に資金提供してもらったとして、返している途中に両親が亡くなった場合は
どうなるのでしょうか？
いきなり残りの額一括で払えとかないでしょうか？
それに亡くなった人に返しても、もうこの世にいないからどうなるのでしょうか？
相続の問題にもなるのでしょうか。自分ひとりしか相続いなかった場合でも払いつづけるのでしょうか？なん
だか良くわからなくなってきました。。
３６１の中年のおちゃんです。会社から帰り、スレの反響がすごいので、びっくりしました。
私は最近の若い人たちが気軽にアイフルのＣＭみたいにお金を借りるのを当たり前の時代に
もう一度みんなで世の中の仕組みを考えてほしかったのです。
幸い、３５６さんは非常にまじめな夫婦なので安心しました。
いずれにせよ、仕事を変えたらどうとか発言したことは謝らなければいけません。
本当にごめんなさい。
私はバブルの時代に無理してローンしたお客さんが過労死したので、低金利の時代とはいえ、収入の
安定しない間はローンをしないほうが良いのではないかと考えている古い人間です。
とにかく、３０代前半で一度住宅購入している３５６さんは大丈夫かと思います。
おちゃんの腹が立つのは新築マンションのモデルルームで両親と一緒に来て安心して契約している
若い夫婦を見かけることです。
契約するのは誰なのか全くわかってない家族を最近よく見かけると某大手デべの友人が言っていまし
た。
３５６さんは大丈夫ですよ。がんっばてください。
ちなみに、おちゃんは元大手不動産会社に勤務していたものです。
３５６です。
皆様、本当に色々なご意見ありがとうございます。励ましの声やお叱りの声など
こんなにもたくさんの返答をいただけて大変感謝しております。
まさか自分の投稿が脱税の話にまで発展するとは思わず、悪意はなかったのですが
一部の方に不愉快な思いをさせたようで申し訳ありませんでした。
不特定多数の人が見るこのような場での発言は色々と気をつけないといけないのだなと
勉強になりました。
親に借りることに関しては様々な意見を頂きましたが、やはり自分たちの力だけでがんばろうと
いうことになりました。
親が一所懸命働いて得たお金なのに、万が一なにかトラブルで返せなくなったら
申し訳ないでは済まされないし、親に借金してまでマンションを買ってもなんだか自分たちの
家のような気がしないと思ったのです。
私も子供の手が離れたらバリバリ働いて０金利をめざしてがんばりたいとおもいます！
それと中年のおっちゃん様、あなたのように親身になってあえて厳しいことを言って
下さる方がいて本当に良かったと思っています。
私達の世代はきっとあなたのような方から見たら、非常識なことを平気ですることも
多々あるのかもしれませんね。日本という国をだめにしないように私達の世代が
もう一度がんばらなければいけませんね。（話が大きくなりましたが・・）
本当にありがとうございました。
３５６さん、あなた方夫婦は本当にしっかりしているので、私は安心しました。
ローンを返済するのは容易いことではありませんが、どうか２人の力でがんばってください。
妻にこのスレを読ませたのですが、えらい怒られました。
おっちゃんは本当にあなた方の事を思って書いたので、勘弁してください。
それと、このスレをご覧になった方みなさんにお詫び申し上げます。
私は高齢なので、若い方のように早く入力できないのでごめんなさい。
このスレの発展を祈っています。
いい雰囲気の中恐縮ですが、アドバイスを下さい。
当初資金が少ない（「借入額６割まで」のラインまで達しない）ため、３年固定でのスタートオン住
宅ローンを考えていました。
ところが実行が2007年のため、スタートオンのキャンペーンが終わってしまいます。
そこで、他行で当初３−５年程度の全額短期固定で返済（保証料は上乗せ0.2%型）しながら貯蓄を行
い、購入価格の６割程度まで元金を減らしてからスター銀行に借り換えしようかと思っています。
スター銀行は借り換えにかかる諸費用が２０万円程度と思われるので、十分元が取れそうな気がしま
す。
こういった方法を考えておられる方はいらっしゃいますか？また、何か大きな問題等ありますでしょ
うか。
返済をしながらどれだけ貯蓄ができるかによるんじゃないですか
はっきり言って数年で全額貯蓄できなければあまりお薦めしません。
金利が高いですから
年収８３０万円 １馬力
４５００万円のマンション購入。
定年迄１５年。子供2人（中学生、小学生）
妻と持分比率５０％。
２，２５０万円を妻の貯蓄で頭金に。
残２，２５０万円につき、私の貯蓄１，０００万円を
頭金に加え残を東京三菱ＵＦＪもしくは、ＪＡ安心計画で
ローンを組むか、東京スターで２，２５０万円ローンを組み
当初の貯蓄１，０００万円にするか悩んでおります。
早死にした場合、マンションのローンが無くなり、貯蓄分が
家族に残せる＝保険と考えるのか。
１，２５０万円の極力低金利のローンを組むべきか…
アドバイスお願いします。
386です。
家内貯蓄２，２５０万円（＋私の年収分位の貯蓄あり＊１）
私の貯蓄１，６００万円（子供の貯金迄かき集めて）
＊１ 持分比率５０％以上は無き物と思い計算にいれてません。
よって４，５００万円のマンション購入に対し、夫婦のお金総額
３，８５０万円でどのように計画するかです。
１０％の４５０万円は即支払いしなければなりませんが、残を
様々シュミレーションするのですが、状況が毎月変わってますし
自宅購入初めてですので、なかなか決まりません。
ぜひ、アドバイスお願いします。
なんだ、あるんじゃん。
奥さんの余剰金も含め、スターの口座を借り置き場にしておけばいいんですよ。
持ち分の出所は調べても、返済中の口座にいくらあるかなど調べませんから。
余った1万2万の小金を集めて、郵便局から入金するのが楽しみになりますよ。
金利ゼロのなんと素晴らしいことか。
それから、所得税がすべて戻る分だけ借りて下さいね。
３８６＝３８９＝３９１です。
３９０さん、有難うございました。
金利０を享受したいと思います。
だだ、持分比率５０％の場合は所得税還元も
５０％なんですよね
394 所得税控除は、ローン残金に応じて、税金がもどるわけで、持分比率と無関係。
夫婦共稼ぎ、＆借金を2口に分ければ別だが、専業主婦の場合、ローンの担い手ではないから、
旦那さんのあなたの借金だけが問題なのです。
横から参加します。
頭悪くてすみません。
395さん、教えていただけますか。
5000万の物件で、
妻が2500万の頭金、私が2500万のローンを組みます。持分は50：50です。
住宅ローン控除は最大いくらになるのでしょうか？
>>396さん
横から失礼します。
最大2500万が、あなたの所得税からの住宅ローン控除の計算対象となります。
控除額は購入時期によって異なりますので、詳細はこちらをご参照ください。http://www.taxanswer.nta.go.jp/1210.htm
今年中に購入した場合、当初7年は、年末のローン残高の1%が、あなたが支払うべき
所得税額から控除されます。
年末のローン残高の1%＞支払うべき所得税 の時も、差額は戻ってきません。（為念）
３９４です。
３９５（３９７）さん、有難うございました。
年末ローン残高(2,500万MAX) ×１％×持分比率
で所得税納税額以内が還付と思い込んでました。
私は2008年3月竣工のマンション購入を検討しています。現在、分譲マンションに居住
しており築10年。4720万円で購入しましたが、現在の価格は1400万円ほどで、含み損が
3300万円ほどあります。住宅ローンは完済しています。
新しいマンションの購入は現金で行い、現在居住中のマンションを売却して含み損を
所得と損益通算して翌年の税金支払いを減らそうと考えたのですが、なんと年収3000万
円基準にひっかかると損益通算はできないんだそうです（税理士に確認しました）。
ただひとつ抜け道があって、新しく購入する物件に10年以上返済のローンがあれば損
益通算が使えるとのこと。つまり現金で購入しないで、ローンを組めばよいわけです。
で、問題になるのは本来払う必要のない金利負担。そこで見つけたのが東京スター銀行
の預金連動型住宅ローンです。
普通預金なので金利が低く、運用として旨味がないという欠点はありますが、預金と
ローン両建てでもっておけば万が一のペイオフでも預金とローンを相殺できますし、ま
あひとつのリスクヘッジだと思えばよいかなと。なによりも3300万円の含み損の税率50%
分のメリット1650万円の方が大きいかなと。というわけで、竣工一年前になったら申し
込みをしてみるつもりです。
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6890万円～9990万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～77.29m2 |
|
総戸数 48戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
|
9390万円～1億5190万円※権利金含む |
|
2LDK～3LDK |
|
57.4m2～76.81m2 |
|
総戸数 522戸 |
東京都杉並区和泉３丁目 |
|
1億3190万円～1億6990万円 |
|
2LDK+S（納戸）～3LDK |
|
71.61m2～93.9m2 |
|
総戸数 51戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
