東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？

1000万以上預けていて金利０状態になっているときにペイオフ食らったら
どうなるんでしょうか。

当然1000万以上の部分は預金者責任なので没収になっても文句は言えない。
さすがに今度破綻したらこの銀行にとって２度目の破綻なので
国費投入などはありえず利用者が責任を取らされるでしょう。

ペイオフの際には、ローンを借りている場合は預金とローンとの相殺を申し出ることにより、損失を限定することができる。たとえば、預金が１５００万円ある場合、１０００万円は預金保険で保護されますが、通常は５００万円については保護されませんが、同じ金融機関から５００万円以上の借り入れがあれば、５００万円分を借入金との相殺に使うことができるので、５００万円が損失になることはありません。

すみません。ここで書くのおかしいのですが、新築マンション買って銀行のローン組んだ場合、現住所で抵当権設定すると軽減措置が受けられず損すると聞きましたが、それって本当ですか。
ここでの質問は見当違いですみません。

住まいが東海地方ですが、ここのローン通りますか？
住まい以外の条件は大丈夫なはずです。
対象地域以外で借りられた方みえますか？

多分駄目だったと思います。ところで、５，０００万のローンと同額があった場合、
万一破綻したら、相殺されると考えて大丈夫でしょうか？

http://www.tokyostarbank.co.jp/starone/products/homeloan/outline.asp

3/1から上乗せ金利のつけ方が若干変わったようです。

（変更前）
預金相殺後の融資金額の６か月平均
---------------------------
鑑定による担保評価額

（変更後）
融資金額/購入金額　の割合によって
〜60% 上乗せ金利
60%〜80% +0.3%
80%〜　+0.6%
※預金との相殺なし。途中見直しなし。

(新規)
金利キャンペーン　9/30まで融資を受けたもの： 第１回金利見直しまで -0.5%

お得なのか損なのかシミュレーションしてみないと・・・

5月末までに申し込めば、前の条件での申し込みも受け付けるって案内が来た。
融資実行が6月以降でも構わないらしい。

スタートオンのキャンペーン金利（1％）もやってもらえるとうれしいのだけど、無理かなぁ。
で、切り替え後に変更後の上乗せ金利で計算してもらえると最強。

【不適切な内容と判断しましたので管理者が削除しました。管理人】

これってスターの側のメリットって囲い込み以外で何があるのでしょうか？

スターの側のメリットなど、借りる側にとってどうでもよいのであって、借りる側のメリットがあればそれでよいのでないのですか。

スター側には、金利収入のメリットがありますよね。
預金で、すべて相殺されている場合でも、自動車を買うなどの場合に
手軽に預金を使う（結果として再度借り入れを行う。）ことでも、
メリットを見込んでいるんでしょう。

私は、４０００万円借りて、３５００万円預金を入れてます。
実質借り入れは、５００万円。
金利も、減税入れればマイナス金利です。
３年後には、実質残高はなくなります。
でも、車を買う時や教育費が思いもほかかかった時は、
預金を引き出しつもりです。

かなり、メリットが大きいですよね。

うーん。
これって113みたいに減税込みで得をするための商品だから
お金はあるけど借りるって言う人が大半で、
借り入れ超過分ってごくわずかだと思うのですが・・・。
Ｂ／Ｓがやたら膨らむ割に儲からなそうで。

他のメリットってありますでしょうか。

あとスターの側のメリットがある程度分からないと再破綻とかしそうで・・・。

スターの側のメリット
　・（相殺してない部分は）高金利で貸し出し可能
　　　（例えば、他銀行で5年固定1.5%に対し、2.85%）
もあるんではないですか？
借り入れ超過分が少なくともそれを高利で貸せればおいしいと思いますよ。
相殺されている分は、他の人に融資可能だし。。
相殺しても、スターにとっては損はないと思います。

> 　・（相殺してない部分は）高金利で貸し出し可能
> 　　　（例えば、他銀行で5年固定1.5%に対し、2.85%）
いや、きっとおまとめローン13.5%に回すんだと思う
http://www.tokyostarbank.co.jp/omatome/about.asp

グッドローンとスターで迷っています。

繰り上げ返済（グッド）＝預金（スター）とし、住宅ローン控除
を考慮してシミュレーションをするとスターが金利が大幅に上昇
するとしても有利なんですが
ちょうど　住宅ローン税額＝所得税額　程度なので、例えば

・結婚や子供の誕生で所得控除が増える（今のところ予定無し）
・収入の減少

　などで住宅ローン減税効果が縮小するとトントンか、グッド
が有利になってしまいます。利便性ではスターが一番ですが今後
の人生設計も含めてシミュレーションするのは難しそうです・・・。

　ところで、スターで契約された方は当初の固定金利は何年に
されていますか？　支店の方は３年が多いと話されてましたが・・

私もスターとグッドで迷ってます。
スターに借りた場合のリスクといえば、
万一のこと(病気とか）があって預金を崩さなきゃ
いけなくなった時、超高金利の借金が残るということ。
これは結構痛いです。
>>113さんのように
3500万も貯金できてるならいいですよね。
でもペイオフに備えて、一千万＋ローン残債以上は
残さないようにしないと。

>>119　さん　118です

　ある程度余裕があって、毎月の返済以上に返せる人の場合は・・。

・スターの欠点・リスク
　・金利上昇のリスク（１０年固定は高いですし）→でも短期返済なら危険は低いかも
　・あくまで「預金」＋「借金」なので、やはり預金が減ると痛いですね。
　「病気」の場合、預金がなければ別から借りるとかしなければならないので、
　万一の備えに良いという考え方も出来ます（サラ金やクレジットカードのキャッ
　シングに比べれば微々たる利息です）。
　もっと怖いのは事故などで多額の賠償責任が必要になった場合で、預金はなくなり
　家もなくなり、借金も残るということになります。普通の繰上げ返済ならば、返済
　した分は借金がそのまま減りますね。
　一方、死亡した場合、借金は保険で返済され預金は丸々残りますから、残された
　方は安心できそうです。
　・税制変更のリスク（住宅ローン減税の仕組みが変わってしまうと・・・）

・グッドの欠点・リスク
　・初期手数料が高い。特に繰上げ返済を沢山する場合に不利
　（例：１０年で返済するとすると　+0.21%/年）
　・住宅ローン減税の戻しが少なくなる。
　（残り１０年以上のローンが対象のため途中で打ち切り）
　・繰上げ返済が１００万円以上（グッド公庫ローンの場合。普通のグッドローン
　なら少額から出来ますね）

　一応新生も検討して申し込んだのですが、審査が遅くて間に合わなさそうです。

　東京スターは、ある程度余裕があって上手く使いこなすと相当お得ですが、
リスクも大きい。一方グッドはリスクは低いけどお得さも低いといったとこ
ろでしょうか。

＞120
＞「病気」の場合、預金がなければ別から借りるとかしなければならないので、
　万一の備えに良いという考え方も出来ます（サラ金やクレジットカードのキャッ
　シングに比べれば微々たる利息です）。

いえ、それは違います。
スターに借りるのは預金があるという前提なのですから、
病気の時はその預金を使うわけです。
別にサラ金から借りるわけではありません。
だから預金額が少なくなった場合、実質金利が高くなって
しまいますよね。
これが預金連動型でない普通のローンなら、
スター銀行の場合と同じように貯金はあるのですから、
それを取り崩してもローン金利に影響はないわけで、
低金利のままローン継続できるわけです。

先日東京スターのローン相談会に行ってきたのですが、担当の説明は分かりにくいし態度も悪くていやな気分にさせられました。
しかし預金連動型ローンのメリットは十分に感じているので、諦めるつもりはありません。
そこでお聞きしたいのですが、東京スターの相談会に行かれてみて、とても感じが良かったと書かれている方が数名いらっしゃるようですが、どちらの支店でしょうか？
気持ちよく借りたいので、支店を変更することも考えています。差し支えなければ教えてください。

>122

　私は池袋支店です。わからない点は納得のいくまで説明してもらいました。
　

１２３さん、レスありがとうございます。
池袋ですか・・・。神奈川在住なので、行けなくはないですがかなり遠いです。
新宿はどうでしょうか？
どなたかご存知ないですか？

新宿で契約したものです。
とてもよかったですよ。対応は、私にとっては過剰と思えるほどでした。

それより、まずここでいろいろ聞いてみるってのも良いと思いますよ。
借り入れ経験者もいっぱいいますからね。

１２６さん、ありがとうございます。新宿は親切なようですね、安心しました。
マンションの契約までまだ１ヶ月以上あるので、支店の変更についてはＧＷ明けくらいまでに決めようと思います。
主人は「申し込みは郵送ですればいいし、あとは契約時に会うだけなんだから、気にしなければいいんじゃない？」と言います。
支店の変更は銀行側にクレームをつけるようで、なんとなく気が引ける・・みたいです。そう言われると、こちらはお金を借りる立場ですから、あまりわがままは言わないほうがいいのかもしえない、と私も考えてしまいます。

預金連動型ローンに関してはいろいろと調べたり、疑問に思うことはフリーダイヤルで質問したり、自分なりに十分理解したつもりでいたのですが、このスレを最初から読むと私では考え付かないようなリスクを想定してお話されているので、とても勉強になりますね。

船橋に相談に行ったものです。
最初はぶっきらぼうでどうなるかと思いましたが、
調べていたことを色々聞きましたところ、結構
真面目に答えてくれました。
家内は、「どうも信用が・・・」とか言っていますが、
借入額の１／３位当初貯金すれば、追加貯金なしでも
トータルで２％を切る金利は魅力的です。

>128
そんなにうまく行きますか？
固定後の金利をいくらに予想するかによるけど、
ＨＰのシュミレーションでは将来の金利が4％までしか
設定できませんよね。
５年後、１０年後に4％より上がってるかもしれないし、
そう考えるとここのローンはかなりハイリスクです。

１２８さん、レスありがとうございます。
新橋もよさそうですね。どうやら都内のほうが評判がいいみたいですね。

ところで１２９さんが金利のお話をされていますが、私も将来の金利上昇の不安はあります。
みなさんは金利を払う期間（借入れが預金を上回る期間）が何年以内だったら安心して借りられるのでしょうか？

>130
私もスター銀行がいいと思っていたのですが、
金利上昇のリスクが一番強いローンだと思います。
自分でシュミレーションしたら、借入額が少なめなら
他のローンよりずっとお得になるけれど、借入れが多くて
長期ローンになる場合はリスクの方が高いと見ました。
それなら全期固定のＧＬで繰上げ返済しまくった方が
ずっと得です。

ここは、頭金が半分以上合って、尚且つ１０年くらいで返せる人に
メリットがあると思います。
逆に、頭金が少なく、返済期間の長い人は不利です。
また、収入が少なく所得税が４０万円以下の人にもあまりメリットはないかも。

１２８です。
確かに借入額とどの位で貯金が元金を上回るかが問題だと思います。
私の借り入れの仮定は、１６００万円借入、２０年償還で
５００万円入れると、３年固定、４年以降４％のシミュレーションで１．８％位になります。
これにローン減税を加えると実質金利は１％程度。
実際は貯金もして、１０年目までには貯金が元金を上回ることを
考えています。

＞128
無難な線じゃないですか。

現在借り換え検討中、ローン残高２，０００万円、年約５０万円貯蓄すればトータル約２３０万円の
現行よりお得になるとの事でしたが、５年後の子供の進学等で当然預金を切り崩すことになります、
この場合は、かなりのハイリスクとなるのでしょうか？
現在住友０．８％（３年固定）その後０．９％の優遇あり、新生１％（５年固定）とスターのいずれかに
するか悩んでいます・・・・・・・・

東京スターの良いところは、繰上げ返済せずに同じ効果が得られるところ。
５年後の進学資金を５年間預金で寝かせて、ローンの利息を払い続けることになります。
東京スターは５年間だけでもローン利息を減らすことができます。

普通のローンの場合、もしものために預金を２００〜３００万円余分に置いたりしますよね。
進学とかあれば、５００万円くらい余裕を持っている人もいるのでは？

そんな人なら、東京スターがいいと思いますよ。

グッド公庫ローン　５月実行金利　2.15％！

すみません、リロードの関係で、スレ間違いでした。

>>138

　グッドローンと最後まで悩んで、東京スターにしましたが、グッドローン下がって
しまいました・・・。まあ、新しい金利でシミュレーションしても東京スターの方が
総支払い額は低いのですが。

　欲を言えばもう少し金利を低くしてもらえると良いのですが・・・。他行も下がって
いますし。

>>136
レスありがとうございます。とりあえず、申し込んでみようかなと。断られることもあるんですよね・・・

一括（と言っても親ローン）での購入予定者（契約済）です。
親ローンではローン減税受けられないので全額ここに預けて借りようかと思うのですが
ペイオフ絡みで１０００万に留めた方がよいのでしょうか。

>>142
大丈夫ですよ。契約の中に、破綻の場合も預金とローンを相殺してくれる旨、書かれています。
だから、ローン控除の４０００万円（１０年後のことを考えれば４５００万円くらいかな）
をフル活用するのが一番良いですね。

>>143
ありがとうございます。
早速資料取り寄せてみようと思います。

祝金利０達成！
でも支払額が毎月高くなっていくのはなんとなく気分的にやだな。

東京スター銀行のローンは、頭金準備の少ない若年層には不向きだと思う。
若い人＝頭金が少ないが、返済期間を長くできる人は、グッドローンのような長期固定型が有利。
私のようなおじさんで、＝頭金が多いが、返済期間が短い人は、東京スター銀行がいいかんじですね。

預金が多い人、金利上昇リスクを回避できるのが、東京スター銀行なのですが、
預金が少ないと、金利上昇リスクをまともに受けるので、固定金利を狙うのが定石でしょう。
東京スター銀行のは、はやい時期にゼロ金利を達成できる人向けです。

東京スター銀行にローンの相談をしたのですが、銀行の目論見として、
住宅ローンの金利を目的にしているのではなくて、こういうローン商品をトリガー
にして、高所得者層を囲いこむのが目的だそうです。
確かに金融資産に余裕がある層なら、ゼロ金利は魅力的なので、東京スター銀行と付き合いを始める
銀行側も貸し出したローン分預金を確保できるし、更に余裕資金の運用のセールスもかけられる。
ということらしい。
資金余裕が少ない若年層だと、ローンをたくさん借りてもらっても、銀行の見返りは、
ローンの金利収入だけで、繰上げ返済ばかりだと、銀行のうまみもないということでしょう。
ソフトバンクのグッドローンなどは、儲け口が少ない薄利商売なので、将来大丈夫なのかなあ
という気もします。

>>147
そうですよ。
私も、借入額と同じだけの預金があったのでここで実行しました。
そのとき、ちゃっかり外貨預金を奨められましたよ。
相殺預金は、外貨でも良いとのことで奨められましたがその時は断っておきました。

まあ、その辺りが狙いなんでしょうね。

>口座開設、融資実行後もポケットティッシュ１つでさえ頂けませんでした。

低コストオペレーションが徹底していますね。あるいみ良いかも。