三井住友の全期間固定特別金利ローン情報

中古戸建の契約が済み、ローンの審査も済んでおります。
ローンは35年の超長期を予定しており、三井住友（2.75）か東京三菱（2.72）で迷っています。（10月実行金利）
物件の引渡し予定が売主の都合で11月1日であり、10月の金利が適用されないかもしれず迷っています。（11月は金利が上がると予測しています）
基本的にローンの実行日は物件の引渡し日だと思いますが、何とか10月31日に実行する裏技はないでしょうか？
ローンについて詳しい方、何とか助けてください。よろしくお願い致します。
また、どうしても11月実行になってしまう場合、三井住友と東京三菱はどちらが金利が低いと思われますか？
三井住友が対抗して下げてくれるとありがたいのですが、素人には判断は難しいです...。

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三菱信託が 2.58、30 年だよ

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三菱信託の2.85のお話、どこかのＨＰで確認できますか？
詳しく教えて下さい。よろしくお願い致します。

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うちの物件も三井提携なんですが長期固定の話は全然でなかった。
そういう話がないってことは長期固定優遇はないってことですかね？

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302さん

住友信託ですよね？

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301さん私も引き渡し日が実行日と思っていたのですが、先日東京三菱の方に＜もしこれから金利があがるかもとお考えでしたら新築マンション竣工日より２、３ヶ月前に

に実行することもできますよ＞といわれたのですか、、もちろんその２、３ヶ月分の金利は払わなくてはいけないし、金利も絶対上昇するとはわからないのですごいかけなのですが、、、1ヶ月前に実行というのはしてくださるのでは？

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>300さん
>１１月が１０月より上がることは最近の金利動向から明らか。

ローン実行日が11月1日予定でドキドキしています。10月は下がったのでできれば上がらないでほしいのですが...。
皆さん11月はどうなると思われますか？？？

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307さん

申し訳ありませんが、１１月は上がるでしょう。
１０月金利は１．４％弱の時に決定されているかと思いますが、
新発国債利率はすでに１．４７％程度です。　９月レベルに戻ることは覚悟しておきましょう。

ちなみに私は３月実行ですから、最悪３％固定を覚悟しています。３％を上回ることはないとタカをくくってはいますが。

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>291: 名前：嫌みパンダ
ええ加減に出てくるな＊＊！シバキ倒すぞ！

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>291: 名前：嫌みパンダ
今度レスつけたら、どうなるか覚悟しとけ！

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本日も１０年債あがりましたね。0.026%上昇の1.510％。日銀短観が悪かった
わりに、あがりましたね。下半期に入り需給が緩んでいますね。

聞くところによると、９月末、３月末などでは銀行などは債券ポジションを
増やすそうです（期末にあまり現金を持っているとまずい）。

そのため季節的に需給がタイトになるそうです。

この調子だとしばらく厳しそうですね。
私は来年４月実行なので心配です。

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超長期金利は新発国債利率（１０年国債）を基準に変動するんですか？
最新の新発国債利率はどのHPを見たら良いでしょうか？
過去からの推移グラフなどが見られるサイトも教えてください。
基礎的な質問で申しわけありませんが、ご親切な方どなたか、宜しくお願い致します。

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＞312さん
http://www＊＊.bb＊＊.jbts＊＊.co＊＊.jp/market/index4＊＊.html

私はここを良く見ますよ。
最近は「不愉快」でチェックしてませんがｗ

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すみません、コピペをしくじりました。

http://www＊＊.bb＊＊.jbts＊＊.co＊＊.jp/market/index4＊＊.html

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あれ？
なんでコピペできないんだろう？
PC壊れちゃいました（-_-；）

ちなみに
HPは「日本相互証券株式会社」です。
ググッて下さい。

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３１３になりかわって、こちらです。
http://www＊＊.bb＊＊.jbts＊＊.co＊＊.jp/market/index4＊＊.html

私は１０月実行でしたが、ここは本当にチェックしまくりました。
喜んだり落ち込んだり、つい定規を当ててトレンドを予測したり。
みなさん頑張っていきまっしょい！

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だめですね。
どなたかヘルプ、よろしく。

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こちらのサイトの方分かり易いかな。

http://www＊＊.dreamvisor＊＊.com/chart＊＊.cgi?code=551&seq=&lcd=

316さんに代わってトライ
http://www＊＊.bb＊＊.jbts＊＊.co＊＊.jp/market/kinri_index＊＊.html

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あれ、だめですね。

テスト
ttp://www＊＊.bb＊＊.jbts＊＊.co＊＊.jp/market/kinri_index＊＊.html

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test
ttp://www.bb.jbts.co.jp/market/index4.html

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まいど。

住友信託銀行 2.58%
東京三菱銀行 2.72%

今年いっぱいがラストチャンスみたいだな。

ちなみに
http://www.bb.jbts.co.jp/market/index4.html
から判断すると、2005年11月の金利≒2005年9月の金利

-------------------------------------
グッドローン固定金利2.15%(5月)実行済
嫌みパンダ<iyami-panda@mail.goo.ne.jp>

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スルーで。

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嫌みパンダさん
東京三菱が２．７２％というのはどこで確認できるのでしょうか？

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>308
>申し訳ありませんが、１１月は上がるでしょう。
>１０月金利は１．４％弱の時に決定されているかと思いますが、
>新発国債利率はすでに１．４７％程度です。　９月レベルに戻ることは覚悟しておきましょう。
>321
>ちなみに
>http://www.bb.jbts.co.jp/market/index4.html
>から判断すると、2005年11月の金利≒2005年9月の金利

１１月の金利は１０月何日頃の国債利率が繁栄されるのでしょうか？
１１月は上がると見ている方が多いようですが、下がる要因は何かありませんでしょうか？

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＞324
東京三菱の窓口でパンフレット貰いましたよ。10月3日から開始

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324さん
個人的な見解ですが、12月は微減すると思います。（但し１１月は９月に戻る）

理由：現在の新発利回りが上昇している理由として、株価高騰懸念があります。
　　　国債利回りを上げれば、株式市場から債権に資金が流れますからね。
　　　で、１０月は現状を見ていただければお分かりの通り、調整に入っていますから
　　　今月・来月の高騰はないものと考えてよいでしょう。（９月並に騰がることは考えにくい）
　　　そうすると、１１月の国債利回りは利率を上げる必要がありませんので、維持・微減になります。
　　　よって、１１月の上昇、１２月は微減の構図が生まれるかと思います。

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来年3月はどう思いますか？

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まだ確度もなにもあったものじゃありませんが、年明け２月前から年度末にかけて、
株価が上がることはある程度予想できそうです。

仮に日経平均が１４０００円超になるとすると、過去のデータでは長期金利１．４％〜１．９％の範囲で
取引されていますから、現時点（１．５６％）より０．２ポイントほど上がってもおかしくはないと言えます。

そうすると三井住友銀行さんの超長期固定（現在は２．７５）は３月時点で２．９弱になる可能性はあると思います。

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市場では年末年始に向けて長期金利は上昇するという見方が強いです。
といっても１．７〜２．０％が上限のようですが。
年明け以降どうなるかは、１２月の日銀短観と消費者物価指数が方向付けます。
ここで景気回復＆デフレ脱却が確認できれば年明け以降さらに
上昇して春先に量的緩和解除。
景気回復が確実なものでなければ長期金利は再び１％前半まで下がるでしょう。

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>１０月金利は１．４％弱の時に決定されているかと思いますが、
１１月の金利は１０月何日頃の国債利率が繁栄されるのでしょうか？

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三井住友銀行さんの超長期固定、1月は上がるのでしょうか？

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超長期固定では東京三菱が対抗して２．７２（最低）を出してきましたが、11月に三井住友が更に対抗し
２．７０という金利を出す可能性はありますか？（以前にも競争がありましたが）
ちなみに10年国債はまた下がり始めましたよね！！！

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１．４後半ですよね〜。
都銀間の競争激化を期待したいところです。
３５年で団信・保証料込で２％！　なんて夢のまた夢ですね。

２％だったら何年で返せるのだろう、と無駄なことをしてみたり。。

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１１月又は１２月実行で、以下４つの超長期商品に絞り迷っています。
グッドローン２．４２％、三井住友２．７２％（提携優遇）、東京三菱２．７２％、住友信託２．５８％（３０年）
３５年ものは、１０月金利では横一線です。
どこがおすすめでしょうか？

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返済のしやすさで選択すればいいと思いますよ。

繰り上げ返済しない方はそうはいないでしょうから、「０．０Ｘ％」オーダーの話に神経を尖らせる必要はないと思います。
金利が横一線であれば、自宅から借入金融機関窓口が近い、手数料が安いなどの付加条件で絞るべきです。

そうなれば当然、人によって選択する金融機関は変わりますよね？　一概には言えないと思いますよ。

ちなみにわたしなら、三井住友が近くなりますので三井住友か、住友信託を選択すると思います。（現時点では）

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１１月金利は１０年国債のいつ頃の利率が反映されるのでしょうか？

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10月現在
三井住友の超長期固定の30年2.75（優遇有りで2.72）と
住友信託の固定特約特約30年2.58で、12月実施で、
どちらが低くなるでしょうか？

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337です。

334さんが同じような書き込みをしていましたね。すみません。

＞334さん

迷いますよね^^;... 私は三井住友と住友信託の二者択一です^^
お互い情報交換しませんか。

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同じ年数だと三井住友・住友信託のメリット、デメリットは？

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ローンの契約で三井住友銀行の人と面会しました。
超長期は全体の１割程度で、２年、３年固定が半分以上と言ってましたが、
世間ではそんなもんなのでしょうか？
このサイトでは、フラット３５等、超長期を考えている人が多そうですが。
というかこのサイトを見ている人は、ローンのことを比較的
真剣に考えている人でしょうから、安全思考（長期固定）の人が多いのかな。

ちなみに１１月の実行金利はどうなるか聞いてみましたが、市場金利は上がっているが
競争が激しいのであまり上げたくないようなことを言ってました。
まあ当たり前ですが。

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ミックスはダメですか？

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超長期一本で考えていたんだが、２年、３年固定との併用を強く進められたな。

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併用の場合、比率をどうしますか。6：4くらいが無難かなぁ？

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７：３ぐらいがいいのでは？　３０００万なら　２１００くらいと９００になりますが。

私は超長期と１０年固定の併せ技にしようかな？と考えてます。
２．８％と２％で返済できたら、そこそこメリットもあるなぁ。と。

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＞340さん

そうなんですよね。サイトでいろいろ調べると、金利上昇傾向の時は長期固定が鉄則！
的な事が書かれてるんですが、実際聞いてみるとみなさん2〜3年の短期固定なんですよね。
銀行でも短期を勧められましたし。

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３４５さん
そりゃそうですよ。。。これから金利が上がることは目に見えているのですから、
利息で食べている銀行が、「長期固定」を薦めるはずがないじゃないですか。

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素朴な疑問なんですが、30 年 or 35 年で 2.6 - 2.7 の超長期の商品が
出てるってことは、銀行側の読みとしては今後の読みは 30 - 35 年平均
でそれぐらいの利率になるのでは？っていう読みだということなんでしょ
うか？

もしそうだとすると、商売でやってるのだから、予想がずれた時のことを
考え、それなりにく見積もっているはず。なので、実際は 2.2 ぐらい？

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348さん
金利の高い方から返すのが鉄則ですよ。一括返済が計算できるシミュレーションソフトを使って比較してみました？
併用にするより、1本にして一括返済で返済期間を短縮し、その短縮後の返済期間だけ金利固定にするほうが安く済むケースも多いと思います。短縮以降の実際には返済しない年数の金利まで固定にする必要はないってことです。

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347さん

目ウロコです！
そーですよね、銀行だって採算が取れない利率設定するわけがないんだから、プロの読みとしてはここ30〜35年の金利
はそれ以上はいかないという結論の金利設定だと見る事できますよね。
まあ、そこまで楽観するには不安材料は多すぎますが。
保険として超長期使うんだったら短期と併用するくらいでちょうどいいのかもしれないなあ。

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348さん
ご説明ありがとうございます。
変動より、短期固定のほうが年率が低くていいかもしれませんね。0.5%ローンなんかを使えば、納税額が十分にあればローン控除で1%は帰ってくるので利子支払い額よりも沢山帰ってきますね。選択肢が多すぎてわけがわからなくなってきました。

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２．９確定！

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借換30年固定だと何%となったでしょうか?

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新規35年、デベ提携だと何%でしょうか？

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三井住友１０月の超長期固定は2.75％だったけど東京三菱（2.72）を引き合いに出すと同じ2.72に
合わせると言われたよ。
11月も下げてくれるのかな？10月は0.03％の差だったけど11月は0.11も差があるから同じ利率は無理だろうね。
10月31日には方針が決まるらしいよ。

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皆さんも長期と短期の組み合わせで悩んでいるようですね。
短期金利は安いのですが、今後騰がると言われています。
長期金利は「今は短期金利より高い」ですが、固定でありリスクヘッジになります。

ちなみに、平成6年では3、5、10年とも5.46%の金利でした。
年表を逆さにして、金利が上がり始めたところから追いかけると
ちょうど５年後が平成6年のものになります。
この間急激に金利が下がったので、それを逆から見て今後こうなりますよとは
いえないと思いますが、最大に見積もっておくべき数字がその辺りと
思って色々思案しています。

優遇金利は一定のリスクヘッジになりますが、やはりローンの申し込み自体が
減れば、利ざやを取るために店頭金利を＊＊高にして借り入れ中の顧客から
取り立てるという局面が来るかも知れません。
今後5年までのスパンでの日本は経済の戻り歩調、株価上昇、金利上昇、
そしてその後10年からのスパンで見た日本は、経済成長の低下による
金利上昇を予測させるように思います。

ローンの本では金利の高いものから繰り上げてゆくということがかかれていますが、
実は落とし穴があって、低い金利というのが短期固定や変動を
さしているのだとしたら、それが上昇してゆく場合と、一定のボックス金利である場合、
低下していく場合との3つのケースでシュミレーションしなければならないのです。
金利の高い長期物を繰り上げ返済して良い場合とは、2、3番目のケースであり、1番目のケースの場合は
短期の金利が金利上昇の損益線を越えるまでにいつでも返済できる体力がある時に限られているように思います。

つまり、リスクヘッジとして長期固定を用いるのなら、なぜそのヘッジを先に削っていこうとするのか、
それならば極論すれば全てを短期金利で借りれば良いではないかと言うことになってしまいます。
リスクヘッジとは以下のような場面に対するソリューションです。
もし、短期金利が今後、今のフラット35の2%後半を突き抜けて、さらに優遇分も突き抜ける(4%以上)としたら、
この数字はあり得ないものではありません、長期固定を先に返したために体力が無くなった債権者は
利子倍増の追い打ちで結局は長期一本よりも総返済額が高くなるのです。また、短期金利は総額が増えるだけでなく、
月の支払いも増加するのです。

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今日　行って聞いてきました　11月　２．９０！！　激上がり　とほほ。。。

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0.15も違うのか、合掌・・・・。

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朗報！
東京三菱の超長期を引き合いに出すと2.79に合わせるという特例が進んでいるみたいだよ。
11月2日には結論が出るみたいだよ。
また進展があったら書き込みするよ。

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つーか、それでも２．７９なのか・・・って落胆が先だよね。
男はだまって、２．５！とか、そういう商品でてこないかな・・・
団信・保証料・繰上手数料すべて込みで。

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上がりすぎ！！！！！！
ショックです。うちは１２月だけど、やっぱり高そう・・・

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ウチも１２月実行です。
金利が少しでも下がるよう、祈るばかりです！

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まあ、糖蜜のほうが安けりゃこっち金消会なんて蹴飛ばしてやるだけさ。

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他行とここまで差がつくと大きく契約数に影響するはず。
逆に１２月以上は下がる期待はありますね。

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HPに出ているからもう確定ですね。
http://www.smbc.co.jp/kojin/campaign/loan/index.html

短期固定もあがっているね。

景気観測の上方修正で年末に向けて金利はより上がりそうです。
http://www.yomiuri.co.jp/main/news/20051031i116.htm

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最近都市銀行の金利のトレンドを見てみると5年ごとに期間を分けて
細切れに金利幅を設定していますね。たぶん顧客を30年固定とかより
もう少し短いのに誘導したいのでしょうね。そちらの方が良いレートを
だせますし。

これからの顧客側の対応は全期間固定ではなく、当初20年とか15年固定で
繰り上げ返済で実質金利上昇の被害なしという作戦かなと思います。
最初に30年で契約しても繰り上げ返済により20年後残り3-5年に減らすことが
できれば、固定期間終了後いくら金利があがっても実質的被害はないですからね。

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一応3.0まで覚悟していたので想定内といえばそうなんだけど
しかし、もし2.74レベルのまま移行してくれていれば総額100万近く浮いたのか…。
眩むなあ（ｗ

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融資金利確定日＝ローン実行日＝金消契約日　　ですか？

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>371さん
融資金利確定日＝ローン実行日　であって、
金消契約日とは違うと思いますよ。
金消契約日の数日〜１週間後くらいにローン実行が行われるはずです。

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１２月入居で、１１月２５日金消契約の場合、ローン実行日は１１月か１２月かって
普通選べるものでしょうか？

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ローン実行は、鍵の引渡日ベースではないでしょうか。
うちは10月26日金消契約、
10月31日の鍵引渡しで10月金利適用でした。
入居は11月ですけどね。

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ありがとうございました。
なるほど、鍵引き渡し日ですね。
そうなると１２月になるのですが、
あーこれ以上上がったらどうしよー。

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デベ提携だと35年固定で2.72%と聞きましたが、本当ですか？

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デベ提携だと、フラットの金利と同じと聞きました。35年超長期の場合、10月は2.72%だったのですが、11月は2.85%に上がるんじゃないですか？

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>377
銀行との約束でフラットと同じ金利ですが、11月実行だと同じ都市銀行でも0.13％の差が出ましたね。
安い方に合わせてくれるんだろうか？？心配になってきた。

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やはり35年2.72%でした！
グッドローンキャンセルしといてよかったー。

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>>380
11月も提携であればその金利ということですか？

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そうです。

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よかったですねぇ。

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手数料やら団信やら保証料（やら繰り上げ手数料，必要ならば）なんかを考えるとどうなんですか？
一番知りたいところでっす！！

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三井住友で申込までし、後は金消契約を３週間後に控えていましたが、
先日住友信託に事前審査しにいきました（１ヶ月あれば間にあうそうなので）。
三井住友は一応デベ提携ではあるのですが、果たしてどっちが得なんだろー。

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ほとんどのパターンで住友信託が、今の所お得と思われます。
提携で組み方によっては三井住友さんもありでしょうが。

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タワーマンションの購入契約を結びました。
三井住友（提携）の仮審査に通ったのですが、条件によってはフリーで探そうと思っています。
不動産からの優遇金利情報の提示は特にありませんでした。
やはり、本審査の前に個人的に支店に相談へ行って相談・検討するものなんでしょうか。
また、不動産提携優遇金利の情報ってどの時点で引き出せるものなのでしょうか。
よろしくお願いします。

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１２月実行予定です。借り入れ申し込みをしましたが、三菱の超長期が気になっています。なんか先着順みたいなところがありそうですが、いきなりの鞍替えは出来るのでしょうか？１２月の住友の情報お持ちの方は教えてください。毎日１０年国債のグラフと睨めっこしています。

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>389
1月予定で下げてもらったというのは、1月金利時点で東京三菱と同じ金利を約束してもらったってことですか？

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１２月の金利分かりますか？
住友信託と迷っています。

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12月（三井住友）超長金利は2.95（11月）→2.75％か　11月実行の人はどうなるの！？

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住友信託 2.68
三井住友 2.75
うーん、住友信託で決まりなのか？三井住友にするメリットないかな・・・

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>393
どうなるのったって、、、かわいそうにでおしまいですよ。

さぁ、３月実行の私はどうなるのか。。。

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11月実行でしたが、2.72でしたよ。

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>394
三井住友には超長期と短期固定を組み合わせた場合の
諸経費が安くなるメリットがあるのではないですか？
すこしかもしれませんが。

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>394さん
うちも住友信託と三井住友で迷ってます。
三井住友はデベ提携なんで登記関係も新住所で手続きができるが、
住友信託だと旧住所で手続き後、新住所で変更するので2〜3万
余計なお金がかかるんですよね。
また、三井住友は給与振込口座なんで引き落としが楽ですが、
住友信託だとお金を移動させねばなりません。
2.68と2.75・・・この0.07の差はどうなんでしょー・・・・・

でも、うちは三井住友なら超長期＋変動、住友信託なら超長期＋2年固定の
MIXにするつもりですが、この＋変動又は2年固定の金利の差もポイント
なんですよね。そうなるとやっぱり住友信託かなー。

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>397
>三井住友には超長期と短期固定を組み合わせた場合の
>諸経費が安くなるメリットがあるのではないですか？

それってどんなものなんですが？
分かる範囲で良いから教えてください。

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>399

手元に三井住友の仮審査完了の書類があり、それを見ると、
ミックスプランは抵当権設定料が1本分で良いと書かれています。
又、私は 2000万 と 900万 で 超長期 と 短期 の組み合わせを
考えていましたが、住友信託の相談窓口では、手数料が2本分なので
お勧めできないと言われました。

具体的ではなく、又断片的な情報ですが、参考になれば。

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