三井住友の全期間固定特別金利ローン情報

超長期一本で考えていたんだが、２年、３年固定との併用を強く進められたな。

併用の場合、比率をどうしますか。6：4くらいが無難かなぁ？

７：３ぐらいがいいのでは？　３０００万なら　２１００くらいと９００になりますが。

私は超長期と１０年固定の併せ技にしようかな？と考えてます。
２．８％と２％で返済できたら、そこそこメリットもあるなぁ。と。

＞340さん

そうなんですよね。サイトでいろいろ調べると、金利上昇傾向の時は長期固定が鉄則！
的な事が書かれてるんですが、実際聞いてみるとみなさん2〜3年の短期固定なんですよね。
銀行でも短期を勧められましたし。

３４５さん
そりゃそうですよ。。。これから金利が上がることは目に見えているのですから、
利息で食べている銀行が、「長期固定」を薦めるはずがないじゃないですか。

素朴な疑問なんですが、30 年 or 35 年で 2.6 - 2.7 の超長期の商品が
出てるってことは、銀行側の読みとしては今後の読みは 30 - 35 年平均
でそれぐらいの利率になるのでは？っていう読みだということなんでしょ
うか？

もしそうだとすると、商売でやってるのだから、予想がずれた時のことを
考え、それなりにく見積もっているはず。なので、実際は 2.2 ぐらい？

348さん
金利の高い方から返すのが鉄則ですよ。一括返済が計算できるシミュレーションソフトを使って比較してみました？
併用にするより、1本にして一括返済で返済期間を短縮し、その短縮後の返済期間だけ金利固定にするほうが安く済むケースも多いと思います。短縮以降の実際には返済しない年数の金利まで固定にする必要はないってことです。

347さん

目ウロコです！
そーですよね、銀行だって採算が取れない利率設定するわけがないんだから、プロの読みとしてはここ30〜35年の金利
はそれ以上はいかないという結論の金利設定だと見る事できますよね。
まあ、そこまで楽観するには不安材料は多すぎますが。
保険として超長期使うんだったら短期と併用するくらいでちょうどいいのかもしれないなあ。

348さん
ご説明ありがとうございます。
変動より、短期固定のほうが年率が低くていいかもしれませんね。0.5%ローンなんかを使えば、納税額が十分にあればローン控除で1%は帰ってくるので利子支払い額よりも沢山帰ってきますね。選択肢が多すぎてわけがわからなくなってきました。

２．９確定！

借換30年固定だと何%となったでしょうか?

新規35年、デベ提携だと何%でしょうか？

三井住友１０月の超長期固定は2.75％だったけど東京三菱（2.72）を引き合いに出すと同じ2.72に
合わせると言われたよ。
11月も下げてくれるのかな？10月は0.03％の差だったけど11月は0.11も差があるから同じ利率は無理だろうね。
10月31日には方針が決まるらしいよ。

皆さんも長期と短期の組み合わせで悩んでいるようですね。
短期金利は安いのですが、今後騰がると言われています。
長期金利は「今は短期金利より高い」ですが、固定でありリスクヘッジになります。

ちなみに、平成6年では3、5、10年とも5.46%の金利でした。
年表を逆さにして、金利が上がり始めたところから追いかけると
ちょうど５年後が平成6年のものになります。
この間急激に金利が下がったので、それを逆から見て今後こうなりますよとは
いえないと思いますが、最大に見積もっておくべき数字がその辺りと
思って色々思案しています。

優遇金利は一定のリスクヘッジになりますが、やはりローンの申し込み自体が
減れば、利ざやを取るために店頭金利を＊＊高にして借り入れ中の顧客から
取り立てるという局面が来るかも知れません。
今後5年までのスパンでの日本は経済の戻り歩調、株価上昇、金利上昇、
そしてその後10年からのスパンで見た日本は、経済成長の低下による
金利上昇を予測させるように思います。

ローンの本では金利の高いものから繰り上げてゆくということがかかれていますが、
実は落とし穴があって、低い金利というのが短期固定や変動を
さしているのだとしたら、それが上昇してゆく場合と、一定のボックス金利である場合、
低下していく場合との3つのケースでシュミレーションしなければならないのです。
金利の高い長期物を繰り上げ返済して良い場合とは、2、3番目のケースであり、1番目のケースの場合は
短期の金利が金利上昇の損益線を越えるまでにいつでも返済できる体力がある時に限られているように思います。

つまり、リスクヘッジとして長期固定を用いるのなら、なぜそのヘッジを先に削っていこうとするのか、
それならば極論すれば全てを短期金利で借りれば良いではないかと言うことになってしまいます。
リスクヘッジとは以下のような場面に対するソリューションです。
もし、短期金利が今後、今のフラット35の2%後半を突き抜けて、さらに優遇分も突き抜ける(4%以上)としたら、
この数字はあり得ないものではありません、長期固定を先に返したために体力が無くなった債権者は
利子倍増の追い打ちで結局は長期一本よりも総返済額が高くなるのです。また、短期金利は総額が増えるだけでなく、
月の支払いも増加するのです。

今日　行って聞いてきました　11月　２．９０！！　激上がり　とほほ。。。

0.15も違うのか、合掌・・・・。

朗報！
東京三菱の超長期を引き合いに出すと2.79に合わせるという特例が進んでいるみたいだよ。
11月2日には結論が出るみたいだよ。
また進展があったら書き込みするよ。