ジオ高槻ミューズスイート　(旧称：（仮称）JR「高槻」駅直結 最終プロジェクトってどうですか？）

だんだんこの物件を見る目が、冷ややかな物になってきました。
たしかに立地はいいですが、それ以外が納得いかないのです。
止めときます。

老人施設側が阪急に対して違約金を払っているのでは？

阪急が介護事業に手を広げようをしていると思ってました

むしろ、介護施設側にも違約金を払っているかも。引き渡しの債務不履行だった可能性が。

みなさんよみが深いですね

それだけこの物件に対する期待度が高かったということでしょう

介護施設事業者側が諸事情で撤退しています。

介護施設側は採算に合うとしていたものの、行政からの許可が下りなかったもよう。根拠規制法令は不明。阪急の初歩的ミスにはかわりなし。おそまつ。

竹中は阪急北千里でのコンク打設不足以降、初受注ってわけではないよね？
ほったらかしだった基礎は大丈夫なの？せめて養生しておけばよかったのに。いかにもケチがついたままの再開だよね。強気すぎて、手も抜きすぎだよね。
どんな気分で購入するのだろう？

>>169
養生してないなんて！さすがに阪急と竹中がそんなことをけちって大きな風評リスク背負うとも思えん。
もっとも基礎工事段階なんてどこでも雨ざらし。
大差ないと信じたい。
ケチついてるとしても買う人は買う。値段下げて欲しいけど抽選倍率上がっても困る。

これは基礎をほったらかしたことになりますか？
http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/2013/10/20131029-9090.html

本来からすると、長期に渡って、風雨と熱にさらされるべきところではないでしょう。
打ちっぱなしは、膨張収縮でクラック起点で水分が浸透しやすい環境にあると言えるでしょう。多少の酸性雨も促進要因です。いわゆる中性化ですね。
すべて兼ね備えている状況にみえます。

教えてください。
30年ほど経過し、所有者が高齢で亡くなった際、大規模修繕や建て直しに反対する場合には、管理組合が買い取ることになるのでしょうか？
年齢層が高めで、住宅は余る一方ですのでゴーストタウン化が心配です。

30年ほどの経過で、建て直しは考えられませんね。

管理組合が買い取る？そんなことがあるのですか？

駅前がゴーストタウン化？

たしかに所有者が減って、そのひとたちだけで建て直しとなると、20から30億円の負担 。どうなってしまうたのでしょう？
2/3？の同意でよくなったとか聞きますけど、容積率も上限なので、追加販売できるわけでもなく。そもそも、高層建築の安価な解体技術はまだないようなので。
住み潰す、という考え方でしょうか？そうなると、まともな維持修繕もしなくていいか、となってしまいそうで、それまた怖いですし。

所有者が減る？管理組合が買う？
高齢者がもし先立たれたとしたらご遺族が相続して、自分が住むか、人に貸すかになるんじゃないんですか？

将来、管理組合が機能するのか？というのを気にする話題が出ることは間違っていませんが、前の方の書いている通り、何かと理解不足ですし、どこのマンションにも言えることなので、この物件のスレッドですることではありませんね。

ジオやローレルのように立地条件に優れているマンションに
も何かの問題は生じるでしょうが、
他のマンションよりはまだましでは？

なるほど、資産価値がゼロにならない限り、みはさん相続して、大規模修繕や建て直しに賛同されるのが普通なのですね。
建て壊し＆建て直しの際には、約３年間？の仮住まいのコストも考慮すべきということに気づきました。
みなさん、ありがとうございます。

基礎の件にもどりますが、やはり劣化が進んでいるとみるべきなのですね。なるほど。
明るみにでる頃には、瑕疵ではなく、劣化と言われてしまうと。売ったもの勝ちか。

180さん、資産価値がゼロにならなくても、資産価値＝引っ越し＋仮住まい費用の時点で、手離すか考えるのもひとつですよ。
建物が大規模なほど、土地の持ち分は少なく、一方で仮住まいは長くなるので、
考慮が必要です。
みなさん、いかがお考えですか？子供世代が継げばオーケー、とはならないですよね？

確かに、理にかなっていますね。安い資産を維持するために、高い費用を払いますか？と。自分の世代だけでなく、継ぐ世代まで考えられていますか？と 。賛成です。

建て替えなんて数十年も先のことなんだから、地域や経済の状況だってどうなってるか分からない し、次の世代に遺したところで遺された人が気にいるかどうかも分からないし、そもそも次の世代は次の世代で資産を築けばいい訳で、どうだっていい気がするな。

建物は長い目で見ると消耗品ですから、代々の相続などを考えるなら土地のある一戸建て
ということになりますね。
ただし、資産価値の減少を心配するなら、駅前などの好立地の土地か、すでに価格が低く
下がる余地の少ない人気のない土地を選ぶことになるのでは？
駅前のマンションに住むという意味は、便利で快適な生活であると考える人が、その価値に
ある程度の金額を支払うということのような気がします。

>>185
おっしゃるとおり。
駅近のタワーマンションは、便利さにお金をだすかどうか。価値感は様々でしょう。土地そのものや建物に価値を置く考えと異なります。しかるに便利が維持される限り価値は残ると思います。

たまに近くを通ったりしてますが、工事がストップしていた間は、
免振ゴム部分はきちんと養生されていたように思います。
また、工事再開してからも基礎部分（メンテなど！？）に時間をさいていたようで、
ぱっと見は工事が全然進んでいないように感じていました。
通常でも工事期間は野ざらし、雨ざらし状態なので、それに加えて工事が止まっていた期間が
どう影響するか、その点はちょっと不安です。
その点はモデルルームで質問したら教えていただけるのでしょうか。

今、築４０年近くのマンションに住んでますが、住民による管理組合がきちんと機能していて、
震災による崩壊などもなかったようですので、30年で立て替えはないと思っています。
マンションは管理が大切で、また、入居後に管理費や修繕積立金などの集金がきちんとされて行くか、
それも大切な要素になると思いますが、これは入居者が意識を高く持つしかないので、
今はまだ分からないですね。
管理費や修繕積立金も、管理組合が協議して安くしたりもできるようです（他物件に住む友人の話）
駅近で便利なので、コンシェルジュさんも余り至れり尽くせりでなくていいので、
その分管理費を抑えてほしいですね。

眺望も、今は良くても将来的にどうなるかは分からないことなので、我が家は利便性を重視しているので、
やはりこちらの物件に興味があります。
話が戻ったりしてすみません。

こちらの物件は電気は一括購入でしたでしょうか？
駐車場代などを聞かれた方はいらっしゃいますか？

正式な価格表を手にされた方おられますか。

正式価格はまだです。名前は正式に変更され、ミューズレジスとのこと。

ガーデンと同じって、分譲時の価格と比べて？ それとも今の中古の価格との比較？

みなさん価格情報があるんですね。

18階西向き、75平米5700万〜。ジオの中で一番悪い立地にもかかわらず、異常な価格。高槻駅前が高騰してるのでしょうが、これなら高槻で買う必要はないのでやめます。

5700万ですか
都内並の価格ですね

購入を検討していましたが価格を知ってから足が遠のきました

まあまあ要望書入ってるみたいですね

フロントやガーデンを検討したことない人にとって
５７００万～でもそれほど驚く価格ではないのかな

これから数年は不動産価格も上昇すると思うから、業者が強気になるのも分かるけど、いくらなんでも今の想定価格では、高値掴みになる可能性が極めて高いと思う。

>>197
確かに
これから金利があがると分譲価格とともに中古マンション価格が下がり、
売るに売れない状況になるのは怖い

ミューズの中でも最高値、茨木西中条と比べてどうかだと思います。JR京都線、阪急京都線に住みたい自分にとっては他に比較対象がなく、かなり悩みどころです。
一番広い6000万後半の間取りから要望書が埋まって行ってるようて驚きです。
でもやはり茨木徒歩2分が高いかな、長谷工と竹中の違いはありますが。

完全に二極化してしまっています。
阪急は苦戦が始まっています。
分散させようにも客は動かず。

強気すぎ価格とコンセプトがぶれたことが要因。
あの間取りはどの層狙い？
おじいちゃんおばあちゃんに混じって？

ロフト付きの部屋は人気なのかな

山の手の大きな戸建らの住み替えとなると、90㎡越える間取りがないので、広い部屋希望だと希望か集中するのかもしれないですね。
とは言え、人気のある部屋とない部屋が極端に分かれてるのは、ちょっと心配です。
…。
南西角部屋がリビングの窓が広くて採光や開放感が高そうです。
本来一番人気の南側は、右にフロント、左にガーデンありますが、採光や陽当たりはどうなんでしょうか?
フロントやガーデンの板を読むとJRの音が…、とあります。
角部屋でなく、東向きオンリーの部屋があれば良かったのですが。
ロフト付きは天井高が増してリビングは開放感ありそうでかな。

しかし、本当に高いですよね～。
何とかもう少し安くならないかしら。

こちらの間取、特に角部屋がやはりいいですね。
今までのマンションをベースにさらに便利で安全にかんがえられてるような気がします。
トイレやお風呂の両方引き戸のマンションて希少です。
玄関ベンチもいいですね。
間口も広くなり車イスの移動もし易く
あやゆる年齢層にいいと思います。

子供は指つめ注意ですが。

近隣住人ですが吊り下げスライドドアでもガラガラゴーと夜は聞こえます。
こちらはスライドドアばかりですが対策など
どうなんでしょう。

どのマンションも角部屋がやはり人気ですね。
特にコーナーサッシであれば開放感があり
高層なら、角でない南向きよりも北側でも角部屋の方が
断然お勧めです。
部屋の引き戸も家具が置きやすくいいですね。

修繕積立金聞いて、驚きました。
小さなマンション借りれちゃうし！
免震や意匠が割高な原因なのですね。

>>205
そんな高いんでしたっけ？
管理費がかなり高かったと思います

固定資産税も高いです。
60平米前後で２７万円（減額無し、５年後からの金額？）と聞きました。
＋管理料等で月額５万程度必要ですね。
駐車場料金は未定？。

賃貸物件が借りられます。

建物もバブルだし、考え物です。

このエリアに住むことが目的なら、フロントやガーデンの賃貸に住みながら
ゆっくり中古がでるのを待つのもいいかもしれませんね。

>>207さん、208さん
60平米で毎月のランニングコストが約5万円!!ですか。

あと、ローン、電気代、ガス代、水道代、電話などの通信費、車あれば駐車場代など毎月かなりかかりますね。
駐車場代はいくらか分かりませんが、管理費の高さから考えたら、これも高いかな。
年金受給も年々厳しくなっていってるので、毎月の負担が余り大きいと、せっかく購入しても後々手放さらざるをえなくなるかもとも。

ゆっくり待ったら、中古は出てくるでしょうか。
今が一番高い時期にも感じられます。
高い買い物なので悩みます。

駅前に阪急は２０００戸近いマンションを供給しましたね、もし将来ポツポツと中古が出てきたとき
下げは止まらないと思います。今高値でできたばかりのマンションを転売している人は、癪ですが
中々の投機家です（笑い）。それでも人間の考え方は色々ですから、買いたいと思う人は、いくら高くても
手に入れようとするでしょう。私は少し待ちかな、フロントかガーデンの中古が下がればいいのですが。

都心ではない２３区内の駅近広さ７０㎡弱のマンションに住んでいました。

都心ではなくても、ランニングコストは築１０年を過ぎてからは、月１０万円を超えます。

固定資産税を月割りした額＋管理費＋修繕費＋駐車場代としてランニングコストとして計算しています。

高槻は都心と比較すると固定資産税が安く、駐車場代が半額以下。

レジスは高槻にしては高値ですが、マンションの一般的ランニングコストはこんなもんじゃないですか。

継続的な出費に不安があるなら、購入検討を諦めたほうがいいと思いますよ。

フロントはタイミングが合わず、ガーデンは施工業者と工法が変わり、床暖がなかったこともあり見送りましたが、結果的にはガーデンにしておくべきだったなぁ…

ここは、オール電化でしょうか？？

>>213
違います。

オール電化は今の時代お得なんですか？

わたくしが見積もってもらった部屋は、固定資産税30万円ほぼ毎年変わらず、修繕費は20年後には7倍近くになると。
試算してみたら、40年間でほぼ物件価格同額が必要とわかりました。ふーん。

>>216
見積もりとはどこか別会社に依頼したのでしょうか。

結局、修繕費は分譲後の自分達の資産を維持する費用って考えると、分譲時に示される額はデベロッパーのコンセプトに基づいた初期値に過ぎないですよね。その後管理組合がどういう計画で何処まで予防メンテナンスするかとか次第、安いに越したことはないですが、あまり簡素化して傷みが早まるのも結局損な気がします。
免震ゴムはいつまでもつもんなんでしょうかね？

修繕費のこと、これまでいくつか、新築でマンションを買いましたが、当初の予定で修繕費が徴収されるのは販売から３年位でしょう、そのあと値上げしてますね。新築販売業者は安く設定した方が売り易いのだと思います。だから実際は修繕費は数年先には上がっていく可能性が高いと思います。
一般的に言えば、従来型のマンションに比べて、タワー型は高くなると思います。予想して購入することが大事です。

その点、野村不動産のOHANAは画期的でした。
立地・質でコントールして、良心的なお得感を演出できています。

高槻の駅近くに野村の物件ありましたか？

京都ホテル跡地は日本エスコンが取得したのか。

http://constnews.com/?tag=高槻市城西町

>220さん
あそこは修繕積立金均等方式で修繕費が値上げなしなんでしたっけ？
耐久性の高い排水管を採用したり、駐車場を100％平置にするなど、
極力修繕費がかからない工夫をした上での事らしいですが
確かに10年後、20年後も値上げなしと判っていれば安心ではありますよね。

>223さん
ええ、その通りです。
販売会社は、初期の修繕費を抑えて、見た目のお得感で売り切ってしまえば済む話です。
管理組合が立ちゆかないと気づいた頃に、自身に値上げさせればいいだけの話なのですから。
しかし、大規模マンションは価値観がバラバラで改正案まとまらず、修繕も後手後手になる。
お年寄りが多ければ、さらに修繕は敬遠される。もちろん、すでに販売会社は無縁。
せいぜい、系列の管理会社が見直しの提案をして、長期契約でしばってもうけるだけ。
阪急不動産の手口はこんなところでしょうか。

ミューズもすべて野村のオハナラインだったらなあ
って、この立地だと野村もプラウドタワー4棟建てたたんでしょうね。
みんな営利会社ですから、220さんおっしゃる通り、演出のよしあしなんでしょうけどね〜
阪急もひとかどのデベとしてしっかりとした長期修繕計画を示して欲しいものです。

そろそら第1期の要望書締め切り。
状況はどうなんでしょ

まもなく、セールが始まりますよ。
お楽しみに。

2割価格が下がっていれば購入を考えたいです

うちも高値掴みはゴメンです

>>227さん
本当ですか！
セールて、正式価格は適正価格てこと?

京都ホテルの物件がこちらと同じ時期に竣工てなってる。
立地の違いはあるけど、あちらの価格も気になるな。

いくらなんでも高過ぎかと。
228さん、229さん同様、うちも高値掴みはごめんです。

要望が入っているFやQは値下げする理由がありませんね。売り切るだけです。
売れ残りを警戒して、あの列で動きをさぐってくるかと。
要望書出さないのが最大の武器です。

>>231
初歩的な質問ですいません。
要望書出さずに第1期の
抽選に参加するのは可能なんでしょうか。

要望書だしていなくても抽選には参加できるはず。
でも本当にその部屋を購入したいのなら、要望書出しておいた方が
倍率が上がるのを少しは牽制できるかも。
誰も要望書を出していない部屋は第一期で分譲される可能性は低い。
しばらく不動産価格は下がりそうになく、最終プロジェクトということもあり
低い価格設定にはせず、じっくり販売するのでは？

ミューズは駅から5分で、エスコンは10分位ですね、その分は安く売るような気がしますが、まだ販売価格が判らないので
判定のしようがありませんね。10分でも駅近は駅近なので、安ければそちらでもいいと思いますが。。。。。。。。
早く値段出して欲しいですね。ミューズはあまりにも老年世代を前に出しているので、それより若い世代は抵抗があります。
ガーデンの中古がそれなりの価格で出ると一番理想です。エスコンでもいいか。。。

将来的な資金繰りに不安のある方は、ここはやめておいた方が賢明です。
大きく二極化して、富裕層が多数派になると、出費がさらに増えて火の車です。
さらに、金利が上がったら、現状以下の暮らしに。売却せざるを得ないことも。

こちらは余剰金で購入できる人向きですね

無理して高値で購入する価値はありません

そろそろ阪急さんも気づいている頃では？

なんか、ここは箱を売るだけの雰囲気を感じます。投稿者からもその様子が。

素敵な生活、新たなライフスタイル、わくわく感、をまったく感じません。

多少でも、幸せな夢、が感じられないと。お墓を買うんじゃないんだし。

ここはボツ。
やめます。

竹中工務店施工なのと、免震、しっかりメンテナンスして長持ちしそうなので気に入りました。
売り手市場で確かに価格が高いですが、ミューズ地区の一角であり、長い目でみて資産価値も高いように思います。

フロントやガーデンの価格だったら資産価値は十分維持できただろうけど、レジスの価格では五輪後残念な結果になると思います。
郊外のマンションが値下がりするのはやむを得ないとしても、タワマンで大きく値下がりするのは悲しいですね…

タワマンで眺望が望めないのは痛いです。

今日とか行って要望書の状況見てきた人いますー？

全部屋の価格を公式に発表しないのは
要望書の状況を見ているのでは？

公表して無い要望の多い部屋タイプは価格が据え置かれ
要望がない部屋タイプは価格が下がるとみています

だから要望書の提出を控えています

友人がミューズレジスのポスターって新しいカミソリの広告みたいって言ってました。笑。ポスターは若い人向けに見えるけど、中身は高齢者向け。価格含めもう少し若い人も購買意欲が湧くマンションにして欲しかったなぁ。価格下がったら若い人は買うのかなぁ？全部引戸って〜

モデルルームに行かれた方、設備や仕様はどう思われましたか。
価格に見合う高級感や利便性やら。
例にもれず、こちらもオプションだらけで見極めが難しいですが、
自分たちの見極めが平均的か分からないので。
引戸はドアの開閉のための無駄なスペースを必要としないので、私は好きです。

価格だけでなく、管理費やらか高いですね。
共ミューズフロントやミューズガーデンと比べたら 、共用設備が充実していない、
カーシェアリングは使う人が使用料を払って償却していく、
機械式駐車場の維持管理費は平面より高いが、エレベーターパーキングより安い上、
駐車場の数が戸数の半分足らずしかないので、維持管理費もその分少なくなるはず。
それに駐車場は契約者が駐車場代を払ってメンテナンスの償却にあてる。
固定資産はともかく、管理費の高さは謎です。

モデルルームには子供連れの若いご家族も来られてて、
若い世代にも魅力ある物件だと思いますが、物件価格や月々のランニングコストがネックです。

立地も利便性も良く、ミューズコートの落ち着いた雰囲気も好きなので購入に前向きですが、
若い世代が少ないマンションになると、なんとなく暮らしにくいかもとも思ったりしています。

友人がガーデンに住んでおり、レジスに興味がありモデルルームに行ってきました。
設備仕様は高級感はありませんが、ガーデンとほとんど変わらない気がしたのでこんなものかなと思います。引き戸はいいのですが、すべてが引き戸には違和感がありました。一部でも選択出来たら良かった気がします。最近リフォームした祖母宅と似ている気がしました。ガーデンだと80平米4千万半ばで購入出来たそうなので、管理費等が高くても子育ても出来ますが、5千半ば以上になると、ローンと管理費等の支払が我が家では無理です。私たちがお邪魔した時はたまたまかもしれませんが、50代以上が数名、おじいちゃんでしたので、少し場違いな気がしました。ガーデンとフロントはお買い得でしたね。

マンションは人件費や建築費の高騰でこれから暫くは値段が上がることはあっても下がりづらい感じですし、ここは人気の高槻の駅近物件ですからそこそこの値段はしても当然だと思います。
待ちに待った物件なので絶対に欲しいですね。早く詳細を発表して欲しいです。人気の中高層階の角部屋で間取りが良かったりするとやっぱり要望書を出しても抽選になるのでしょうかね。。。

もともとは、老人ホームと一緒のタワー、しかもオール電化で床暖房すらない物件でしたので、いくら安くても躊躇してました。その計画は一新、そもそも無理のない規模のタワーで施工会社も一流、建物の設計も悪くない。惜しいのは儲けを確保するために小さい間取りの分譲が多いこと、小分けにして単価を上げたこと、山の手のシルバー世帯を狙ったマーケティングで購買層が偏りそうなことです。うちは現役世帯ですが、考え中です。

西側は西武の駐車場がうるさくてダメ。
北側も救急車の音とか凄そう。
低層階は厳しいか。。

そうですよね！ここを購入するなら中層、出来れば高層階が良いですよね？
まっ、タワマンに限ってはどこでも言えることでしょうけど。

この規模でコンシェルジュだから管理費があがるんですかね。でも月30万として1世帯1000円ちょっと。シンプルな共用施設の割に月2万を超える管理費はナゾです。

コンシェルジュよりヘルパーさんに常駐してもらいたいです

>>250
2万は超えないじゃなかったでしたっけ？

>>251

老人ホームじゃないのでヘルパーはいらないです

>>252さん
広い部屋ならありそうでしたよ。
超えはしないが、近い感じ！？
もしかしたら超える部屋もあるかもしれません。
まだ正式価格が発表されてないから、修繕積立金ともどもアバウトな見積りですが。

物件が高い安い、管理費が高い安いという問題は別にして
老人専用、老人ホーム見たいなイメージになってきて嫌ですね
阪急がなぜそのようなイメージを前面に出すのか判りません。
やはり、老年層だけが買えると考えているのでしょうか。

255さんに同感するところあります。

新築入居時に老齢層のパーセンテージ高い →
5年、10年、20年・・・、中古が出始めて、
世代交代や住み替えになってもサイクル的に、
老齢層が入居、中古購入 →
いつまでたっても入居者の老齢層のパーセンテージ高い・・・

そうならないかちょっと不安ですね。
阪急不動産が老齢層をターゲットにイメージ戦略たて、
だから色々と割高にするなら、思い切って高級有料のシニア向けマンションにしても良かったかも、
人生の大先輩達に尊敬できる人も大勢いますが、
余りパーセンテージが高くなると、マンションの管理組合！？、
自治会！？の会議や大規模修繕の時、何かと融通が効かなくなったりなどが心配です。
よくリタイアした男性が、ご近所付き合いや自治会で揉めると言う話を聞くので。

阪急不動産さん、オール世代がターゲットなら、
もっと敷居を低くして下さい。

年配の方が購入するのは、相続対策の意味もあると思いますよ。オーナーは年配でも、住むのは若い単身、独身の賃貸のケースもあると思います。
駅近の至便は現役世代にも魅力ですから、年寄りが固定化する物件ではないように思います。
今後人口減少すると、むしろ駅遠の30年後の方が高齢者比率高くなる気がします。

>>257さん

256です。
なるほど！
そういうパターンもあるかもしれないですね。
こちらの竣工は2016年12月予定なので、相続税の優遇はどのパターンになるのでしょうかね。
税制の仕組みが年度によって変わるので混乱します。

南側の窓からガーデンは室内が見えるほど近い感じでしょうか？
遠くて現地に行けていません。

>>258
257です。おっしゃる税制優遇もそうですが、ご年配の方が余剰の預貯金を不動産に替えて、相続時の課税評価を引き下げて節税する考え方があります。
住まずに賃貸に出す人が多くなるのも心配なんですけどね。悩みどころです。

老人と賃貸の人がほとんどのタワーマンションって関西でありますか？