ジオ高槻ミューズスイート　(旧称：（仮称）JR「高槻」駅直結 最終プロジェクトってどうですか？）

11月下旬に今の段階で決まっている事の説明会があるようです。

早く詳しい情報が欲しいです。

説明会の詳しい日時・場所わかりますか？

モデルルーム開設は来年１月１０日（予約制）とのこと。価格は未定ですが、前スイートに比べ１.５割～２割増しぐらい？の感覚です。かなりの人気らしいです。

四方八方ビルで陽当たりが悪いのでガーデンより価格が低いと思っていましたが違うんですね。

先に建った関電不動産のジオタワーは南向きが線路側なのでパスしました。
こちらの南側は、何階でも先に建ったタワーの影になるのですよね？
タワーでありながら、南は、眺望も前のタワーが圧迫し、視線が気になりそう。
カーテン閉めっぱなし、日が当たらず真っ暗？
では北は眺望が良いけど、タワーの北向きって寒さがキツイ？洗濯物が乾かない？
北向きだと低層階と高層階では、どちらがデメリットが多い？
西は、西日が嫌だし、暑そう。西武駐車場の出入り口でうるさそう。
これで、高額のマンションになるって！？

おそらく立地的にリビングなど住戸内部からは
他タワーが気になることは少ないと思います。
でもバルコニーに出て全体を見渡すともろに
気になるかもしれません。
日当たりは南側なら昼間の数時間は明るいかと。
他は夏場の太陽以外は影の時間があると思います。

洗濯物は風があるとかわくと思います。
レースのカーテンで真っ暗はないと思いますが。

西向き高層でLOW-Eなら結構ありかと思います。
駐車場は深夜は静かでしょうし。
タワーフロントの北東の高層は訪問させていただいた時、夜間窓を開放してても電車や駐車場も静かでしたよ。
低層はわかりませんが、、、
救急車音と渋滞時だけわたしは気になります。

価格と管理維持費、駐車場の費用や性能を見て考慮します。

阪急不動産ってどうですか？

>>108
不動産購入勉強中さんは、
「阪急不動産ってどうですか」と言うスレを立てるのがベストです。
その方が情報収集できると思いますよ。

阪急不動産さんは都内でも頑張っておられるようですね。悪くないと思います。

「スイート」が介護付き高齢者対象マンションでないのがとても残念です。

立地は申し分内のですが、部屋の広さと金額が・・

そういう意味ではガーデンが最も買いだったかも知れませんね。
騒音の問題は確かにありますが。

タワマンの良さが感じられないなら、意味ないですね。
陽当たりが悪いとか。
１日中、カーテンを閉めていなければいけないのも、ストレスたまりますね。
北は、住んだことありますが、カビなども心配かも。
陽は当たらないですね。夏は、涼しいかも。

陽当たりが悪くても価格が低ければ買いたいです。

タワマン北西角に住んでいますが、乾燥が気になるくらいでカビなんか考えられないです。窓が大きければ明るく快適ですよ。

風がほぼあるので私もカビが生えることは少ないかもと思いますよ。

緑が近く通気が悪く物が置かれてたりすると
生えるかもしれませんが
4棟目の北側は大丈夫だと思います。

カーテン閉めないと南側だと、眺望どうこうより
家具の傷みや明るすぎて眩しさからレースのカーテンか
ブラインドで調光かえないと逆に生活しにくいです。
昼過ぎの西も同様だと思いますよ。

夜景とかのことでしたらフロントかガーデンの高層階がいいのでは…億ション出てましたよ。

4棟それぞれのメリットやデメリットあり、
全て完璧はないかと思いますよ。

駅の南側の再再開発もまだまだですし、あちらの方が、
ごちゃごちゃしてそうですね。
分譲賃貸や賃貸のみならいつかでそうですが、
分譲として北側の駅近くならここぐらいしか
ないかも。

タワーマンションのバルコニーに住まれてる方に聞きたいことですが、ベランダボードの場合、
出た時に隣りの住戸の生活（換気扇の音や流れ、共に出てる時の足音など〕気になるものでしょうか?

ここは、中古マンションなどは出ていないですね。
住戸数が結構、多いのでリセ―ルする人がいてもよさそうですが。
駅から近くて永住目的の人向けの物件みたいではありますけど。
室内の間取りや設計がバリアフリー向けになっているんですよね。

116さん

こちらのマンション、まだ建設始めたばかりですよっ。

販売が始まったと聞きましたが、本当ですか

前回より、３割アップじゃ。。。
相場は間もなくピークアウトするとみてますし、そこまで魅力のある物件ではないと判断します。

ホームページが公開されてますね。
まだ大して何も載ってませんが。

>>119

3割アップの情報は確かですか？？

資材高や、人出不足でマンションの供給が少ないからでしょうか？値段はどこも強気ですね。2年前と比べ確かに3割アップ、それなら茨木駅のダイワと悩みます。高槻最終プロジェクトならでは、は何でしょう？竹中施工の免震？それともまたとないこの立地？

2~3割アップしてますね。驚きました。
完売するのでしょうか。購入を諦めようかと思ってます。

本当ですか?
1割ぐらいは覚悟してました。
2〜3割だと4000万のが5000万になってるという
ことですよね。

余程の設備に長けてないと高額ですね。
簡単な間取りなど居ただけるんでしょうか?

設備は少し良くなっていて住みやすそう
金額アップしているのに
モデルルームは大盛況の模様
最終分譲棟なのでどうしても手に入れたい家族が多いのかと？

山の手の一軒家からの住み替えが多いためか、ＪＲ北側はローレルもジオもあっというまに完売していますね。

今回も即完売となりますかね
抽選があるんでしょうかね

高槻ジオシリーズでは阪急はずっと強気ですね、でも流石に４棟は多すぎではと思うのですが。。息切れはないのでしょうか

今回は4LDKもなく、共用施設もシンプルにし、ターゲットを絞っている印象。
高めの値段でもターゲット層に需要があるかどうかに売れ行きはかかってると思います。
高いなとは思いますが、2駅使えて京阪神どこにでもアクセスが便利、駅周辺の商業施設を考えると他に選択肢がほとんどなく、自分は前向きに検討中です。

確かにジオはずいぶん強気です。
山手の人たちの中には是が非でもほしい人がいるんでしょうからね。
抽選になる部屋も出そうですね。

一番広いタイプの部屋の価格はどの程度ですか？

88㎡で6900万
1㎡あたりで78.4万ですよ
現在スーモに乗ってる物件でこれより高いのは芦屋、京都市内、大阪市内の超高級物件のみ
北摂エリアで販売されてる物件では桁違いに高い
管理費共用費も高いですよ
初期で35000円
両方とも確実にあがると言われたので、10年経てば50000円位かかるかもね

高いけど、そこはloftがついてるからですかね。。

他の部屋はもう少し価格まぢなのでしょうかねえ。。

ここはカーシェアもあるから管理費がそこそこするのでしょうか。
いいけど住民モラルがよくないと使用具合でいろいろありそうですね。

高槻住民にとっては、かなり人気のある場所ですから
価格にあまり影響されず、すぐに完売するのでしょうね。

外観のデザインあんまり好きじゃないです。
皆さん気にされませんか？

>>135
オフィスビルみたい？
個人的にはすっきりしてて悪くないと思います。
北東側から見た姿は変わってますね。

とにかく高いですよ、資材や人件費の高騰で３割もないでしょう。でも需要があるのなら阪急も強気です。
私は数年先に相場で中古が出るのを待つことにします。

気になるのは外観ではなく、やはり価格ですね。

でも、ミューズフロントの坪単価が高かった部屋よりは
安くないですか？

>>137
確かに資材や人件費で3割はないですよね。デベロッパーも強気ですがその背景にゼネコンの強気もあると思います。
この先マンション相場はさがるんでしょうかね。

立地条件が違うのでミューズフロントの坪単価とは比較できないですよ。

私が認識する改悪および懸念ポイント
・前回よりもバリアフリーコンセプトを下げた
・介護施設とのコラボかなくなった
・警備会社の拠点も入らなくなった
・契約者にコスト転嫁されるゲストルームやコンシェルジュが増えた
・機械式駐車場が増設され将来の修繕費が高額に
・長いこと雨ざらしになった免震ゴムの劣化促進
・すでに多くの部屋が色調変更に間に合わず
・それらにみあわない価格設定
・ローン設定時の金利上昇懸念と市場の冷え込み

バリアフリーを売りにしているのだから機械式駐車場だったら要らないよね
購入予定層がリタイア組の高齢層が多いみたいだからね

ゲストルームやコンシェルジュはマイナスにならないと思うよ
予定にあった介護施設ができないんだったら
コンシェルジュの人数を増やして仕事範囲を拡大してサービスを充実
してもらえるといいよね

希望者だけでもいいから各部屋への定期的な声がけ（電話でもいい）
荷物の移動に困ってる住人へのサービス
電球の取り換えや簡単な家具の移動を格安で頼むとやってくれるシステム
高齢者が参加しやすいサークルや参加しやすいメニュ－作成サポート

こういうことって
管理組合で取り組んでいくのでもいいけどコンシェルジュさんがいるんだっ
たら彼女たちの仕事の幅を設けてもらえるといいよね

クリーニングも（業者が直接でいいから）各部屋に届けてくれるのがありがたい

上記のサービスは管理組合ではなく
コンシェルジュでもなく
個々で頼む業者が増えたらいいんだけどね。

全体でやると管理費まだあがるんかいって思う。
使う年代や内容もそれぞだし阪急ハウジングサポートさんに希望者と会費とOPメニューとでサービスの拡大あればいいですね。

見守りケータイなどで一日一回安否確認
クリーニングは名前忘れたけどドア前まで回収とお届けしてる業者があったはず。
日常の換気口清掃、高い収納の商品入れ替えとか
いろいろありますね。

おふたかた、そのとおりですね。

入居者にとって、必要なものを議論し、手段を選択できるのが本来ありたい姿ですね。

しかし、現実は、管理会社の長期しばりや、今回のように購入層がばらばらになると非常に困難ですね。

ちょっとした変更でも合意形成ができず、例えば無計画な長期修繕計画が組まれたまま高額な一時金に頼る、というのがよくみられますね。

ここは、引き渡し後、価格２割ダウンした中古狙いが妥当でしょう。

背伸びして購入してしまうと、たいていのひとは、管理費と修繕費で回らなくなるかと。

そもそも、利回りで言えば、リートで十分なわけで、投資妙味はないかと。

投資には向かないと思いますが、ミューズフロントもミューズガーデンも
中古の取引価格が販売価格を上回っていますので、間取りが選べる新築時に
購入したほうがよいのか、悩むところです。

確かに投資ならリートで十分です、フロント販売時から、今までをとればリートはきっと３割は値上がりしたでしょう。
4棟目は、かなり変わったコンセプトでの建築です。誰にでも合うものではないでしょう。投資の人は見送り、本当にこのような物件を買いたい人だけが買うのがいいと思います。駅前でも中古相場はこれから下がるような気がします。上りがまさに投機的すぎましたからね

フロントもガーデンも検討したうえで縁なく見送りましたが、スイート（？）は竹中の免震という評価材料はあるものの、眺望が期待できず購入層も年配に偏ることを考えると、今の想定価格では割高過ぎます。
他の検討中の方も引き気味の姿勢に終始し、強気の阪急の姿勢を打ち砕き価格を下げさせるべきだと思います。

>>147
同感です。
投資の観点はわかりませんが、この後住む前提の人にとっては間取りやフロア、眺望を選べること自体に価値があると思います。価格が新築から2割やそこら下がるのは世の常ですし、どうせ購入時期により金利水準の運不運もあります。
分譲価格は阪急不動産の儲けがどうかだけで、引き渡し後は人気で値段が決まるのですから、考えたところで読みきれないです。まあ阪急もあまり強気でも売れ残りコストがかさむだけですがね。

安く提示しておいて高くはできませんが
高く提示して割引することは可能ですから

様子見で高く言ってるんでしょうか

正式な価格がどう出るか楽しみです

投資目的ではなく、自宅として考えています。
ガーデンはオール電化のため見送り、前の段階から検討していたのですが、
諸事情があるにせよ、この高騰ぶりにはビックリしています。
立地はいいのですが、お世辞にも眺望がいいとは言えないので。

間取りや広さの希望がはっきりしているため、
147さんや150さんのように、早い段階だと選べるというメリットは大きいですね。
駅近物件は徒歩10分圏内入れても、広さや間取り、階数、特に価格など、
ここ２年近く、なかなか理想的な中古物件が出てこない。
東京オリンピックが終わったら、（東京の）マンション価格は下がる、とも言われてますが、
そうなると高値掴みになってしまうのも残念と、悩ましいところです。

物件自体の価格も高いですが、管理費がガーデンなどと比べると同じ広さでも高いです。
機械式よりエレベーターパーキングの方が将来的な修繕費は高くなると思うのですが、
こちらの管理費が高いのは個数が少ないからでしょうか。

142さんが書かれている、
　＞・長いこと雨ざらしになった免震ゴムの劣化促進
　＞・すでに多くの部屋が色調変更に間に合わず
ですが、免震ゴムは工事が止まっている間はフタ！？のようなカバーをつけていたのですが、
やはり劣化は免れないのでしょうか。
多くの部屋の色調変更ができないのは、モデルルームで聞かれたのでしょうか？
色調はともかく、基礎の部分は気になりますね。

ご近所に、こちらの物件のチラシがポスティングされていたようです。
やはり余りに高額になってしまい、検討が余り前向きでない方が多いのでしょうかね。
149さんが書かれているように、阪急さんの強気姿勢が少しでも崩れてくれたらいいのですが。

老人施設の失敗か建築費の高騰かわかりませんが（+消費税）、高くなりましたね。３階部分の仕様の変更があって、３０００万代はあまり無いようです。購入するには予定より３ー4百万の追加が必要になりました。大阪市内のタワーマンションの方が安いです。買ってもそれなりの価値があるのかどうか判らないのが不安です。購入検討後退中。・・高槻（駅近で）で新規の物件の予定は無いですかね？。

>>153
同意です。

ある程度の日当たりを望むなら
さらに高くなります。
ここの低層階は日当たりかなり悪い印象。

皆さん、本当に真面目で冷静に分析されているので感心します。
何の根拠もないですが、高値掴みになりそうな気がします。
みんなの意見が、消極的ですから、本当に高槻は市内より高いのか
管理費は今後も上がるのか、眺望は期待できない、それでもこれまでの棟の中で
一番価格が張る。これは怖いです。

価格、眺望、間取り、立地などの条件をすべて満たす物件はほとんどないはずです。
こちらは、立地重視の方が、それ以外の条件をある程度割り切って購入する物件では
ないでしょうか。

話題がそれますが、
相談会のときにオープンなスペースで
会社や年収について話さないといけないのが納得できません。
担当の人もヒソヒソ話してくれるでもなく、むしろ声でかい。
個人情報についての考え方大丈夫なのかと疑ってしまいます。
年収がかなりあるなら別なのかもしれませんが。。

おります。
ご多幸をお祈り申し上げます。
お先に失礼します。

ローンの審査も始まりますので、価格見直しの可能性は低いのではないかと思います。
もちろん、勝算があっての超強気な価格設定をしてますからね。

価格アップの要因は、これらもあるかも。
・再設計費…設計事務所外して竹中自社設計にするもCRは限定的むしろ図面購入費が高いのでは？
・再確認申請費…これくらいの規模ですと構造計算も含めかなりの額に
・竹中等の違約金…阪急のチカラで圧縮してるはずだが
・タワークレーン再設置など…ペンディング期間の費用だけでも
阪急不動産が２年前に特別損失上げてなければ、このプロジェクトにオンして回収。
そして、契約者がかぶる、というストーリー？？あくまでも想像ですよ。

160さんのおっしゃるようなことは考えもしませんでした。

高値で強気という現実が事実である以上
売れ残りそうですね。

だんだんこの物件を見る目が、冷ややかな物になってきました。
たしかに立地はいいですが、それ以外が納得いかないのです。
止めときます。

老人施設側が阪急に対して違約金を払っているのでは？

阪急が介護事業に手を広げようをしていると思ってました

むしろ、介護施設側にも違約金を払っているかも。引き渡しの債務不履行だった可能性が。

みなさんよみが深いですね

それだけこの物件に対する期待度が高かったということでしょう

介護施設事業者側が諸事情で撤退しています。

介護施設側は採算に合うとしていたものの、行政からの許可が下りなかったもよう。根拠規制法令は不明。阪急の初歩的ミスにはかわりなし。おそまつ。

竹中は阪急北千里でのコンク打設不足以降、初受注ってわけではないよね？
ほったらかしだった基礎は大丈夫なの？せめて養生しておけばよかったのに。いかにもケチがついたままの再開だよね。強気すぎて、手も抜きすぎだよね。
どんな気分で購入するのだろう？

>>169
養生してないなんて！さすがに阪急と竹中がそんなことをけちって大きな風評リスク背負うとも思えん。
もっとも基礎工事段階なんてどこでも雨ざらし。
大差ないと信じたい。
ケチついてるとしても買う人は買う。値段下げて欲しいけど抽選倍率上がっても困る。

これは基礎をほったらかしたことになりますか？
http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/2013/10/20131029-9090.html

本来からすると、長期に渡って、風雨と熱にさらされるべきところではないでしょう。
打ちっぱなしは、膨張収縮でクラック起点で水分が浸透しやすい環境にあると言えるでしょう。多少の酸性雨も促進要因です。いわゆる中性化ですね。
すべて兼ね備えている状況にみえます。

教えてください。
30年ほど経過し、所有者が高齢で亡くなった際、大規模修繕や建て直しに反対する場合には、管理組合が買い取ることになるのでしょうか？
年齢層が高めで、住宅は余る一方ですのでゴーストタウン化が心配です。

30年ほどの経過で、建て直しは考えられませんね。

管理組合が買い取る？そんなことがあるのですか？

駅前がゴーストタウン化？

たしかに所有者が減って、そのひとたちだけで建て直しとなると、20から30億円の負担 。どうなってしまうたのでしょう？
2/3？の同意でよくなったとか聞きますけど、容積率も上限なので、追加販売できるわけでもなく。そもそも、高層建築の安価な解体技術はまだないようなので。
住み潰す、という考え方でしょうか？そうなると、まともな維持修繕もしなくていいか、となってしまいそうで、それまた怖いですし。

所有者が減る？管理組合が買う？
高齢者がもし先立たれたとしたらご遺族が相続して、自分が住むか、人に貸すかになるんじゃないんですか？

将来、管理組合が機能するのか？というのを気にする話題が出ることは間違っていませんが、前の方の書いている通り、何かと理解不足ですし、どこのマンションにも言えることなので、この物件のスレッドですることではありませんね。

ジオやローレルのように立地条件に優れているマンションに
も何かの問題は生じるでしょうが、
他のマンションよりはまだましでは？

なるほど、資産価値がゼロにならない限り、みはさん相続して、大規模修繕や建て直しに賛同されるのが普通なのですね。
建て壊し＆建て直しの際には、約３年間？の仮住まいのコストも考慮すべきということに気づきました。
みなさん、ありがとうございます。

基礎の件にもどりますが、やはり劣化が進んでいるとみるべきなのですね。なるほど。
明るみにでる頃には、瑕疵ではなく、劣化と言われてしまうと。売ったもの勝ちか。

180さん、資産価値がゼロにならなくても、資産価値＝引っ越し＋仮住まい費用の時点で、手離すか考えるのもひとつですよ。
建物が大規模なほど、土地の持ち分は少なく、一方で仮住まいは長くなるので、
考慮が必要です。
みなさん、いかがお考えですか？子供世代が継げばオーケー、とはならないですよね？

確かに、理にかなっていますね。安い資産を維持するために、高い費用を払いますか？と。自分の世代だけでなく、継ぐ世代まで考えられていますか？と 。賛成です。

建て替えなんて数十年も先のことなんだから、地域や経済の状況だってどうなってるか分からない し、次の世代に遺したところで遺された人が気にいるかどうかも分からないし、そもそも次の世代は次の世代で資産を築けばいい訳で、どうだっていい気がするな。

建物は長い目で見ると消耗品ですから、代々の相続などを考えるなら土地のある一戸建て
ということになりますね。
ただし、資産価値の減少を心配するなら、駅前などの好立地の土地か、すでに価格が低く
下がる余地の少ない人気のない土地を選ぶことになるのでは？
駅前のマンションに住むという意味は、便利で快適な生活であると考える人が、その価値に
ある程度の金額を支払うということのような気がします。

>>185
おっしゃるとおり。
駅近のタワーマンションは、便利さにお金をだすかどうか。価値感は様々でしょう。土地そのものや建物に価値を置く考えと異なります。しかるに便利が維持される限り価値は残ると思います。

たまに近くを通ったりしてますが、工事がストップしていた間は、
免振ゴム部分はきちんと養生されていたように思います。
また、工事再開してからも基礎部分（メンテなど！？）に時間をさいていたようで、
ぱっと見は工事が全然進んでいないように感じていました。
通常でも工事期間は野ざらし、雨ざらし状態なので、それに加えて工事が止まっていた期間が
どう影響するか、その点はちょっと不安です。
その点はモデルルームで質問したら教えていただけるのでしょうか。

今、築４０年近くのマンションに住んでますが、住民による管理組合がきちんと機能していて、
震災による崩壊などもなかったようですので、30年で立て替えはないと思っています。
マンションは管理が大切で、また、入居後に管理費や修繕積立金などの集金がきちんとされて行くか、
それも大切な要素になると思いますが、これは入居者が意識を高く持つしかないので、
今はまだ分からないですね。
管理費や修繕積立金も、管理組合が協議して安くしたりもできるようです（他物件に住む友人の話）
駅近で便利なので、コンシェルジュさんも余り至れり尽くせりでなくていいので、
その分管理費を抑えてほしいですね。

眺望も、今は良くても将来的にどうなるかは分からないことなので、我が家は利便性を重視しているので、
やはりこちらの物件に興味があります。
話が戻ったりしてすみません。

こちらの物件は電気は一括購入でしたでしょうか？
駐車場代などを聞かれた方はいらっしゃいますか？

正式な価格表を手にされた方おられますか。

正式価格はまだです。名前は正式に変更され、ミューズレジスとのこと。

ガーデンと同じって、分譲時の価格と比べて？ それとも今の中古の価格との比較？

みなさん価格情報があるんですね。

18階西向き、75平米5700万〜。ジオの中で一番悪い立地にもかかわらず、異常な価格。高槻駅前が高騰してるのでしょうが、これなら高槻で買う必要はないのでやめます。

5700万ですか
都内並の価格ですね

購入を検討していましたが価格を知ってから足が遠のきました

まあまあ要望書入ってるみたいですね

フロントやガーデンを検討したことない人にとって
５７００万～でもそれほど驚く価格ではないのかな

これから数年は不動産価格も上昇すると思うから、業者が強気になるのも分かるけど、いくらなんでも今の想定価格では、高値掴みになる可能性が極めて高いと思う。

>>197
確かに
これから金利があがると分譲価格とともに中古マンション価格が下がり、
売るに売れない状況になるのは怖い

ミューズの中でも最高値、茨木西中条と比べてどうかだと思います。JR京都線、阪急京都線に住みたい自分にとっては他に比較対象がなく、かなり悩みどころです。
一番広い6000万後半の間取りから要望書が埋まって行ってるようて驚きです。
でもやはり茨木徒歩2分が高いかな、長谷工と竹中の違いはありますが。

完全に二極化してしまっています。
阪急は苦戦が始まっています。
分散させようにも客は動かず。

強気すぎ価格とコンセプトがぶれたことが要因。
あの間取りはどの層狙い？
おじいちゃんおばあちゃんに混じって？