輪番制の理事は使いものにならない！

見積コンペは手間がかかる。誰がよるのか？

簡単　電話一本で業者は駆けつける。

仕様説明から現地見学説明、誰がするの？

↑
年中暇な無職の理事さんがいるでしょう、誰でも良いよ。

普通は管理会社系列１社と他複数社（５～６社）で競争入札でんがな。
日常の細かい修繕工事は近所の工務店等を決めてあるのんじゃないの。

＞理事長の役割をきめ細かく 細則を作成しておけばいいのではないかな。 毎月１回定期的な理事会を開催することとか、いくら以上の工事については、 管理会社以外からの相見積をとるとかね。

マニュアル人間チャンですね。
今の日本が外国勢にしたやられているのは独自性、自立性のないマニュアル人間を作ったからです。

＞売却するのは、裁判所なんですけど。むろん債権者の申立があればの話。

分かっております。
裁判長は２，３年間くらいの滞納では競売を認めないでしょうとの温情にすがるつもりです。

貴方に対する組合の管理費等の延滞債権の法的取り立ては組合としては出来るだけひかえるでしょう。気の利いた組合なら時効だけは予防するでしょうが。それよりもローンの返済を努力して債権者と前向きに話し合いなさい。どんなに苦しくてもローンと管理費等の滞納を減らしなさい。ニッチサッチもいかなくなれば自己破産を弁護士か司法書士に依頼する事。電機と水道料は払いなさい。

＞裁判長は２，３年間くらいの滞納では競売を認めないでしょうとの温情にすがるつもり

あのう、法律上１円でも債務があれば競売申立はできるし、申立があれば裁判所は競売開始決定をだすよ。「温情」など入り込むすきはない。

したがって、君がすがる相手は申立債権者である管理組合だよ。

きっと裁判など無知君ですよ、暇つぶしにグレてるだけ、相手しなくて良いんじゃない。
トンチンカンな事書いてるから、誰かが御気張り下さいで〆てたよ。

＞あのう、法律上１円でも債務があれば競売申立はできるし、申立があれば裁判所は競売開始決定をだすよ。「温情」など入り込むすきはない。 したがって、君がすがる相手は申立債権者である管理組合だよ。

管理組合は管理会社を使って脅かすばかりで、組合が裁判に掛けるようですので法廷の場で現状を述べて裁判長の採決に委ねるつもりです。

組合の瑕疵の証拠があれば反訴すれば損害賠償の請求はできる。取り立ての言動を録音するとか。

今月末、総会です、総会中に私含め新理事１７人でジャンケンで理事長ほか三役決めます。
だれかじゃんけんの勝ち方教えて下さい、小学生以来ジャンケンしてないし、初理事だし。
負けた三人が理事長を押し付け合うスタイルです。　

いい加減な役員選出を強がらなくても良いですよ。
まともな理事長が突然変異で生まれるのを待ちなさい。

７１２さんは正論であり、実務に詳しい。なんでこんな簡単な事例が理解できないのか、合格しただけのマンカン士を本音では軽く見ているのをうかがわさる文言。合格しただけのプライドだけの高いマンカン士ははいりません。条文を書いて説明だけにして、

輪番制の理事であれば、いつかしっかりした理事が回ってくるよ。

それまでは管理会社の餌食になる。

餌食？　ですか、契約どうり管理して貰えれば問題有りません。

うち輪番理事ですが１００万円以上の工事は数社で入札、管理会社が落札した事は無い筈。
価格面で専業者には勝てないでしょう、いまは工事に対しての保証や瑕疵保険もあるし。

管理会社がピンはね分乗せてたら落とせませんよ、事務契約以外で餌食にするのは無理ですね。

＞うち輪番理事ですが１００万円以上の工事は数社で入札、管理会社が落札した事は無い筈。

具体的な入札方法が無いので当てになりません。
まさか管理会社に丸投げでは無いでしょうね？

滞納は許される経済行為である、問題はその期間如何で悪質か否か、悪質と認められれば競売の裁定が下される。

>>726
おたくは入札(競争入札）やった事無いんだ、ちんけな組合ですね。
でさ、管理会社がなんで入札仕切るの？　意味不だわ。　マル投げってなに？

素人丸出し。

貴方の回答がないことは、貴方の妄想であった事が良く分かりました。

７２６は意味不明

７２６は、普通は競争入札で修繕工事等の発注先を決めるの知らないお馬鹿さんでしょう。
暇つぶしでカキコした無知さんですよ。　するーするー

>>732
被害妄想の激しいオッサンですね、管理会社系も参加しますよ、落とせないけどね。
アホじゃないのキックバック？　　アホ過ぎて騙され病に罹ってますね。

参加業者一覧も管理会社が知る訳無いでしょ、参加するのに、アタマワル。
ところで組合の入札で、なんで管理会社が仕切れるか知りたいわ？？？？（笑）

ネットで地域限定の一般公募し、理事会で5社に限定し総会に諮り決定するのが常識。

>ところで組合の入札で、なんで管理会社が仕切れるか知りたいわ？？？？（笑）

一級建築士事務所の登録してる大手の管理会社はコンサルになれる。

オンサルは利害関係のないのが良いに決まってるでしょ。

コンサルのひも付き業者

三 乙は、甲が本マンションの維持又は修繕(大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。)を外注により乙以外の業者に行わせる場合の見積書の受理、発注補助、実施の確認を行う。

キックボクシングにキックバックなんて技あった？

競争入札で管理会社を同席させる管理組合なんかある訳ないでしょう。
大抵が管理事務の管理委託契約でしょうからね。

それと管理会社はキックボクシングは出来ないだろね。笑

＞競争入札で管理会社を同席させる管理組合なんかある訳ないでしょう。

＞＞三 乙は、甲が本マンションの維持又は修繕(大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。)を外注により乙以外の業者に行わせる場合の見積書の受理、発注補助、実施の確認を行う。

が理解できないようですね。

↑　それおたくの管理組合のでしょ、お好きにどうぞ、無知だこと。

管理会社を遠ざけるばかりではなく、組合の都合の良いように使うことも考えなさい。
管理会社を遠ざける一辺倒の君には無理だろうね。

大規模修繕も含め修繕工事等の競争入札は、通常理事会が主導して実施しますよ。
管理会社系の業者も参加しますし、管理会社が入札事務に関わる事は無いでしょう。

No.742さんは自分の組合の管理委託契約を、他も同じと思いこんでは恥ずかしい。
でもそれ約款か重説でしょうが、何で自らの発注先を管理会社に確認させないといけないのかね（笑）

うちは業界トップの管理会社に管理委託しています。
そして管理会社は建設業の許可を受けてるし一級建築士事務所の登録もしていますので、理事長の鶴の一声で理事会決議で管理会社に修繕工事を特命発注しました。決議で反対する理事は皆無でした。
管理業務と連携して修繕工事もやってもらえますので住民にとっても安心です。

↑　よかったですね、皆が良ければ良いんじゃないですか。

＞No.742さんは自分の組合の管理委託契約を、他も同じと思いこんでは恥ずかしい。 でもそれ約款か重説でしょうが、何で自らの発注先を管理会社に確認させないといけないのかね（笑）

案外知らないな、これ国交省の標準管理委託契約書のコピペだけど・・・・。

>>748
それ、従う必要性あるのかな、自らの管理規約や委託契約書が最優先だがな、おたく無知？　笑
おたくだけ国交省と契約してなさい（笑

標準管理規約はガイドラインだよ。法的拘束力はない。

例示に過ぎないよ。
自分の無知にいらだつとは面白いね。

７４９　７５０　７５１　は正しい　同意　標準管理規約を自分のマンションの規約と勘違いしている人間は多い。本当の規約の意味を理解していない。総会の議長も勘違いして答弁しているケースが多い。法令よりも優先そる事も知らない。無知である。

管理組合はマンションを適正に管理するよう努め、国は情報提供等の措置を講ずるよう努めなければならない旨の適正化法の規定を踏まえ、国は、管理組合が、各マンションの実態に応じて、管理規約を制定、変更する際の参考として、このマンション標準管理規約及びマンション標準管理規約コメントを作成し、その周知を図るものである。

素直に参考にすれば良い、そうでない場合は判例等を無視した非常識な独断か管理会社の思惑が働いている傾向が強い。

７５２です　７５３　７５６さんは正しい。同意します。

標準管理規約は、ガイドラインには違いないけど、
その中には、区分所有法も入っているのが分からないのかな？
強行規定もあるし、任意規定もあるんだけどね。
分からないかな？

>>753 >>754
おたくらが参考にしたいのなら、自分達の管理組合で参考にしたら良い事。
はっきり言って、あやふやな表現や建物以外に踏み込む文言が有り参考にはならない。
他の者に勧める必要は無いと思います。

＞あやふやな表現や建物以外に踏み込む文言が有り参考にはならない。 他の者に勧める必要は無いと思います。

勧めてなんかしていない。
＞そうでない場合は判例等を無視した非常識な独断か管理会社の思惑が働いている傾向が強い。
と言ったまでよ。

７５６と７５７は知識が無いから感情的発言は見え見えよ。勉強しなさい。７５８さんはそんな事は言っていないでしょう。理解していない。

>759
756だけど、感情的にはなってないんだけどね。
只、事実を書いただけだよ。

第47条関係
のコメント

1 第2項は、議長を含む出席組合員(書面又は代理人によって議決権を行使する者を含む。)の議決権の過半数で決議し、過半数の賛成を得られなかった議事は否決とすることを意味するものである。

2 特に慎重を期すべき事項を特別の決議によるものとした。あとの事項は、会議運営の一般原則である多数決によるものとした。

3 区分所有法では、共用部分の変更に関し、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議(特別多数決議)で決することを原則 としつつ、その形状又は効用の著しい変更を伴わない共用部分の変更につ いては区分所有者及び議決権の各過半数によることとしている。
建物の維持・保全に関して、区分所有者は協力してその実施に努めるべ きであることを踏まえ、機動的な実施を可能とするこの区分所有法の規定を、標準管理規約上も確認的に規定したのが第47条第3項第二号である。
4 第1項に基づき議決権総数の半数を有する組合員が出席する総会におい て、第2項に基づき出席組合員の議決権の過半数で決議(普通決議)され る事項は、総組合員の議決権総数の4分の1の賛成により決議されること にかんがみ、例えば、大規模修繕工事のように多額の費用を要する事項に ついては、総組合員数及び議決権総数の過半数で、又は議決権総数の過半
数で決する旨規約に定めることもできる。

5 このような規定の下で、各工事に必要な総会の決議に関しては、例えば
次のように考えられる。ただし、基本的には各工事の具体的内容に基づく 個別の判断によることとなる。
ア)バリアフリー化の工事に関し、建物の基本的構造部分を取り壊す等の加工を伴わずに階段にスロープを併設し、手すりを追加する工事は普通 決議により、階段室部分を改造したり、建物の外壁に新たに外付けした りして、エレベーターを新たに設置する工事は特別多数決議により実施 可能と考えられる。
イ)耐震改修工事に関し、柱やはりに炭素繊維シートや鉄板を巻き付けて 補修する工事や、構造躯体に壁や筋かいなどの耐震部材を設置する工事 で基本的構造部分への加工が小さいものは普通決議により実施可能と考 えられる。
ウ)防犯化工事に関し、オートロック設備を設置する際、配線を、空き管 路内に通したり、建物の外周に敷設したりするなど共用部分の加工の程 度が小さい場合の工事や、防犯カメラ、防犯灯の設置工事は普通決議に より、実施可能と考えられる。
エ)IT化工事に関し、光ファイバー・ケーブルの敷設工事を実施する場 合、その工事が既存のパイプスペースを利用するなど共用部分の形状に 変更を加えることなく実施できる場合や、新たに光ファイバー・ケーブ ルを通すために、外壁、耐力壁等に工事を加え、その形状を変更するよ うな場合でも、建物の躯体部分に相当程度の加工を要するものではなく、 外観を見苦しくない状態に復元するのであれば、普通決議により実施可 能と考えられる。
オ)計画修繕工事に関し、鉄部塗装工事、外壁補修工事、屋上等防水工事、 給水管更生・更新工事、照明設備、共聴設備、消防用設備、エレベータ ー設備の更新工事は普通決議で実施可能と考えられる。
カ)その他、集会室、駐車場、駐輪場の増改築工事などで、大規模なもの や著しい加工を伴うものは特別多数決議により、窓枠、窓ガラス、玄関 扉等の一斉交換工事、既に不要となったダストボックスや高置水槽等の 撤去工事は普通決議により、実施可能と考えられる。
6 建替え決議の賛否は、売渡し請求の相手方になるかならないかに関係することから、賛成者、反対者が明確にわかるよう決議することが必要であ る。

区分所有法にも言及しているのをご存じないとはとんだ恥を掻きましたね。
＞756　君！

No.756さんでは有りませんが、下らなすぎるので一言。

まったく意味の無いコピペは目ざわりですね、区分所有法は独立した法律。
国交省のナンチャッテ規約等と一緒にしてはいけませんよ、強制力ありはどっち？　素人さん。

どこが偉そうに言及なの、法律に言及してみなさい（笑）
それと、コピペでは無く自分の言葉、文章でカキコしたらどうなの、無能者さん。

標準管理規約のなかにも、法律は網羅されてるよ。

それを見せないと分からんチャンが、意地を張って法律ではないと
当たり前の事を鬼のクビでも取ったように繰り返すのは滑稽だね。
挙げ句の果てに脳力不足も顧みないで曖昧表現だと言い出す始末はもっと滑稽だ。

標準管理規約はあくまでも『標準』であって、一種の叩き台である。
管理組合発足時は標準管理規約を持ってそのマンションの管理規約とする場合が多いだろうが、立地・規模・設備面等の都合で規約変更をして実態に即した規約に変えていくのが管理組合の正しい姿である。

>>764 >>765
＞標準管理規約のなかにも、法律は網羅されてるよ。
＞それを見せないと分からんチャンが、意地を張って法律ではないと

アホも馬鹿もほどほどに頼みますわ、なにが網羅なの？？？？
～～～の項目について、『区分所有法第○条を準用します』じゃないのか。

あくまで準用してるだけ、標準管理規約に独自の法律なんか有るかアホ！

自分とこの管理規約みてみろ、同じ事書いてあるわ、準用とか従うとかな、無知過ぎだろおじさん。

>767
いい加減恥さらすのはやめなよ。
みんな、あんたをからかっているだけなのがわからないの？
深みにはまり引っ込みがつかなくなったのかな。
意地を張るのは見苦しいね。

７６７は正しい。同意。

>あくまで準用してるだけ、標準管理規約に独自の法律なんか有るかアホ！ 自分とこの管理規約みてみろ、同じ事書いてあるわ、準用とか従うとかな、無知過ぎだろおじさん。

分からんチャン、まだがっているの？
規約と法律どっちが偉いの？
準用なんてしゃれた表現じゃないよ。

3 区分所有法では、共用部分の変更に関し、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議(特別多数決議)で決することを原則 としつつ、その形状又は効用の著しい変更を伴わない共用部分の変更につ いては区分所有者及び議決権の各過半数によることとしている。
建物の維持・保全に関して、区分所有者は協力してその実施に努めるべ きであることを踏まえ、機動的な実施を可能とするこの区分所有法の規定を、標準管理規約上も確認的に規定したのが第47条第3項第二号である。

767は引っ込みがつかなくなったんじゃないの。
あまりいじめちゃかわいそうだよ。

そうだね、区分所有法の単語一つで我を張るんだから大した御仁だ。

それではお爺さんたち、規約には強制力が有るんですか？　罰則は何ですか？
区分所有法以外での罰則が規約で規定されているのなら、どうか教えて下さい。（笑

駐車場の利用禁止とか私的な事では無く、罰金や懲役は有るのかな、無いと誰も従いませんよ。（笑～

所詮意味の無い、標準管理規約を神と崇める老人達よ、悔い改めよ。ハハハ～

体罰があるよ。

何で「もはや神理事長」が出てくるのか？

>>770
それ、「区分所有法を準用しています」と言うコピーですよ。
なにを強調したいのでしょう。

＞標準管理規約第47条第3項第二号で、区分所有法を準用していますと言う事です。
理解できますか？

標準管理規約は単なるガイドです。

＞７７０
はずかしいですね～

>>770
明日の朝までに弁解材料仕入れておきなさい、でもまた墓穴掘っちゃうかな。ハハ

もっと勉強して下さいね。　

>標準管理規約は単なるガイドです。

当たり前のことでしょう！

区分所有法の3条団体では組織的な管理ができないので法人組合にするか権利能力なき社団とする。
権利能力なき社団とする最低条件が標準管理規約に過ぎない。

７７３みたいな、アホもいるんだねえ。
義務違反者は、最高競売までできるということを知らないのかな？
理事長にしても、善管注意義務違反で３０万？までの過料？罰金？が
必要になるんだけどね。

それに、理事長は老人がなるものと限定しているけど、どこのマンションも
そうなの？うちは現役世代が理事長をしてるけどね。

>>781
おたく本物のバカですね。
＞義務違反者は、最高競売までできるということを知らないのかな？
＞理事長にしても、善管注意義務違反で３０万？までの過料？罰金？が 必要になるんだけどね。

↑　これ規約や標準管理規約の権限で出来ると思い込んでるのか？　　大馬鹿さんだな。（笑

どちらも区分所有法だろが、上記が５９条、下記が７１条で３０万じゃなく２０万以下だろ。

規約の中で区分所有法を準用してるだけだろ、ほんとに無知な爺さんだな、勉強しろ！　ハズカシー笑

↑　
この期に及んで無知の極みですね、区分所有法は独立した法律、アホですね～いやバカですか？

＞＞７８３
あなた他のレス者に対し、誹謗中傷でしか無い書き込みしか出来ないんですか。議論に成ってません。

少なくともこのスレの趣旨に沿った議論するレスしなさい、議論には議論で返しなさい！

貴方のレスは、ここの規約違反でも有りますので、以後削除願いします。

>785
議論をするもしないも、一方的な決めつけだから、議論にもなりゃしないよ。
みんなまじめな議論をしているの？
そういう書き込みには、とてもみえないけどね。

>785
僕が誹謗しているのは、それなりの書き込みをしている者に対して
書き込みをしているんだけどね。

＞規約の中で区分所有法を準用してるだけだろ、ほんとに無知な爺さんだな、勉強しろ！　ハズカシー笑

当たり前の強行規定を規約に規定してどこが悪いの？
区分所有法だけでは集団管理はできないことに無知だね、君は。

＞＞７８７
＞議論をするもしないも、一方的な決めつけだから、議論にもなりゃしないよ。

決めつけているレスは見当たりません、法律で取り決められている事は
決めつけでは無く、決まりですよ、理解して議論しなさい。

＞＞７８８
論理的に議論反論出来ないからではないですか、論理的に反論してみて下さい。

>>789
おじさん、標準管理規約に何の権限が有るんだ？　ッて言う事でレスってるんだけど。

もう一個、管理規約に法的拘束力が有るんじゃないの、区分所有法にそれはあるの。
もっと勉強してからレスしましょうね。

＞おじさん、標準管理規約に何の権限が有るんだ？　ッて言う事でレスってるんだけど。

ひにくれ坊や教えて上げよう。標準管理規約は坊やの国語と算数の教科書だよ。

＞もう一個、管理規約に法的拘束力が有るんじゃないの、区分所有法にそれはあるの。 もっと勉強してからレスしましょうね。

管理規約には法的拘束力なんてないよ。メンバーの人だけが守らなくてはいけない規則が書いてあるの。
もひとつの区分所有法には管理規約の規則の内容の作り方が書いてあるの、だから区分所有法の方が偉いのよ、分かる坊や。

罵詈雑言だらけの書き込みじゃないの。
民法は、特別法である区分所有法には劣後する。
そして、別段の定めのある規約は特別法に優先する。
当然任意規定だけどね。

>>793
おっさん、そんなこと解ってんのよ、他レス良く読んで書けよ。

>>794
いまさら解ってる事良いから、強行、任意から話すのかい？？　

何度も言うが規約は法律では無い、利益供与し合う者同士の規約だ！約束だ！　解らんのか！？

＞何度も言うが規約は法律では無い、利益供与し合う者同士の規約だ！約束だ！

おー坊や分かってきじゃないの！
その屈折した人間性も直しなよ！
もう少しだね。

>797
規約は法律ではないが、それを守らなかったらどうなるの？
特別決議を普通決議でできるように変更するとか。
規約は法律ではないから、どんなでも変えられるからいいんだね。
そこのマンションだけの問題だからね。

管理規約は法律ではありません。
だから、規約改正の場合でも、普通決議で変更できます。
そのマンションで決めればいいことですから。

そうだよね、管理規約はそのマンションの取決めだから
なんでもそこで決めればいいんだよね。
建て替え決議でも、過半数でいいと規約で決めれば、
当然それが有効なんだね。

そういうこと

>795
規約は法律とは関係ないと息巻いていたけど、急におとなしくなったね。
民法より、特別法である区分所有法が優先する。
そして、区分所有法の任意規定は、区分所有法に優先するということだよね。
ということは、規約は民法や区分所有法より優先しなければならないということだね。

でも特別決議である規約改正を、普通決議にすることは、法律じゃないから
変えてもいいの？そのマンションのことだからいいのかな？
さあどうでしょう。あなたの意見だったら、当然法律とは関係ないので変更してもいいよね。

変更していい。
でもその規約変更を特別決議にする必要がある。

>803
へえー
特別決議を普通決議にすることはできるんだね。
あなたは、偉い。

>管理規約は法律ではありません。 だから、規約改正の場合でも、普通決議で変更できます。 そのマンションで決めればいいことですから。

一からお勉強をしましょう。

（規約の設定、変更及び廃止）
第三十一条 　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
２ 　前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。

規約改正するのを普通決議にしたら、どんな罰則があるの？

改正は成立しません。

自分のマンションでそういう動きがあれば阻止するが余所様のマンションが行う分には全く関知しない。