輪番制の理事は使いものにならない！

洗掘か？

＞壁にヒビが入ってる。

例の３.11震災では関東のマンションには大なり小なりセメント亀裂、ペイント塗膜亀裂で浮き上がりがあります。
皆さん気が付いていないだけです。

修繕しないの？資産価値が落ちるよ。

気が付けば慌てるさ。

管理会社が建物診断結果を毎年出すけど。

意味が無いね。

意味あるよ。

>管理会社が建物診断結果を毎年出すけど。

「組合が」なら分かるが、「管理会社が」では頂けません。

管理会社でも建設業の許可受けてれば問題なし。

建設業の許可？　そんなの原付免許より簡単よ。　意味無いんじゃないの。
なんせ、中学時代オール１だったのが、建設業の許可持ってるわ。
当然、中卒。

建設業許可で大変なのは経営陣の資格要件だよ。
有資格者を集めるよりも大変、経営者にも建設業の経営実務が求められる。

>>241
どういう意味があるの。
いらぬ修繕をやらされるだけ。

２４１はたぶちゃんw

たぶちゃんじゃない、もはや神理事長さん。
意味がないというのか。

もはや神理事長って劣等感丸出しだなw

建設業なんか、一人親方でも許可もってるよ、古物商とどっこいで楽勝よ。
経営陣とか、んなの有る訳ないだろ。

その一人親方が許可条件満たせば取れる。

難しいなんて、一級建築士かなんかと間違えて無いか？

土木も建築も、中卒高卒の団体様、簡単なんだよ。
ちなみに、ただの人夫出しでも土木や建設の許可くらい持ってるよ。
でも、管理会社には要らないだろ。

所詮土建業界のはなしだ…

一級建築士が主任技術者や管理技術者になれなくても１級施工管理技士ならなれる。
土木は一級建築士では役にたたん。

当たり前だ、一級建築士は名の通り建築であって土木ではない。

土建屋が分からないらしい。

造園も無理だろう。

塗装も無理だ。

防水も無理だよ。

＞管理会社が建物診断結果を毎年出すけど。

金儲けの為ならそれをコントロール出来ないのは輪番制の理事長だね。

輪番とかは関係ない。理事長の手腕の問題。

確率が理解できてない様です。

輪番というよりも塔婆だろう。掃除当番と同じ。

なんだかんだと輪番が駄目だと言うのは、自ら理事に成りたがる暇老人の我がまま。
暇つぶしにマンション内の掃除に励めや。　　孫にも遊んでもらえんのか？

>自ら理事に成りたがる暇老人

理事長は実力がないと務まらないよ。

暇はいいけど、どれだけの仕事するかじゃないか？
少なくとも資料作りができないとだめだろう。

資料作りなんか管理会社がやってくれるよ、
マンション内の美化の保全に精を出せ、暇なんだから。
老朽化したマンションでもなければ、理事の仕事など無い。

>なんだかんだと輪番が駄目だと言うのは、自ら理事に成りたがる暇老人の我がまま。
この理屈は変だね。
なんだかんだと輪番が良いと言うのは、自ら理事に成りたがる暇老人の我がまま。
が正解である。

>資料作りなんか管理会社がやってくれるよ

管理会社は自社の利益を図る資料を作る。
理事は組合員の共同の利益を図る資料を作る。

これが違いだ。

>268
日本語まだ理解出来んの、在日君。

理屈は無理なんですね。

屁理屈だろう。

＞２６９
管理会社も会社です、当然営利目的ですよ、利益無しで面倒みませんよ。
嫌なら自主管理でも、組合無しでも好きにしたらよろしい。

管理会社は営利、管理組合は非営利。どこで妥協するかだ。

これを利害の対立と言う。

暴利ではなく適正な利益は認めるべきだ。

当たり前

>管理会社は営利、管理組合は非営利。どこで妥協するかだ。

当たり前のことを大げさに言いなさんな。
妥協の産物で管理委託契約書が締結されるのが当たり前だろうよ。

御意

>>279
自分の意見を言わず同意だけのレスは規約違反だからやめたまえ。


管理会社の特異性として、支払った金額に対する受けたサービスが見えにくいということがあるね。

御意

＞管理会社の特異性として、支払った金額に対する受けたサービスが見えにくいということがあるね。

意味不明。委任契約ですよ。

管理会社の特異性って何だ？
そんなものはあり得ない、
書き込み者だけが理解が出来てないと言うことですね。

>>282>>283
一般住民からすれば毎月管理費を払い、その中から管理依託費が支払われている。
例えば朝会社に行って夜帰って来る人は管理人と顔を会わす事もなく、理事経験がなければフロントとも顔を会わす機会はほとんどない。
そういう人達にとっては管理会社って何をやっているんだろうって思う訳だ。
つまり管理会社との接点のなさ・コミュニケーションのなさが管理会社の存在感を希薄にしている。
管理会社にそれなりの管理依託費を払っていながら直接的にその金額分のサービスを受けている実感がない住民が多い。
毎日が日曜日の年金生活者には分からないだろうけど。

で、管理会社も商売ですから儲からない事は極力したくありませんよ。
委託契約に不満ならば、管理会社を変えるか自主管理にするしかない。
または自分で好きに管理できる一戸建てに住めば解決。

管理費が月額１０万以上の高級マンションは、住民への負担が極小ですよ。
それなりのサービスを提供してるんですね。　　商売ですから。

>そういう人達にとっては管理会社って何をやっているんだろうって思う訳だ。つまり管理会社との接点のなさ・コミュニケーションのなさが管理会社の存在感を希薄にしている。管理会社にそれなりの管理依託費を払っていながら直接的にその金額分のサービスを受けている実感がない住民が多い。

書き込んだ本人は関心がないどころか無知そのもの。
管理委託契約書の存在も知らないだろう。
管理委託費を払っているのは住民ではなく、区分所有者であり管理会社は管理組合と契約しているのであり住民とは全く無関係であることを学ぶべきです。

住民と言った場合は区分所有者と占有者の両方を含める。
住民と管理会社の接点ではなく、住民と総会で管理組合業務の執行を委任した役員（執行部）の接点がないのだと思う。
管理会社は管理組合から業務の全部または一部を委任されてるだけ。

＞住民と言った場合は区分所有者と占有者の両方を含める。

占有者は使用につき規約遵守義務、専用部分に影響がある管理に付き発言権があるだけ。
管理組合は区分所有者からなり管理会社は管理組合と契約あるのみでるので住民との表現は不適切。

なにを解りきった事おっしゃてるのか。　いまさら区分所有法みなおしますか？
管理会社は、お金支払ってくれる人、団体がお客さん。

契約印は理事長。

＞契約印は理事長。

理事長の次には固有名詞がるよ。
団体の代表者に過ぎない。本質は管理会社と管理組合間の契約だ。

代表者が理事長だろう。理事の押印ではだめ。

法人でない管理組合の理事長は「代理する。」
法人の場合は、「代表する。」

>>239
まだ書いてるのか？実務経験のない奴は出鱈目書くな！
訴状見ろ、被告名の欄を。

>>293
こういうアホが神を名乗るのか？
誰の代理だ？管理組合の代表者の代理？馬鹿丸出し。

訴訟の時は管理組合の代理人に弁護士を選任する。

区分所有法

49条は法人の規定。法人は準用が多いが26条は準用していないので
26条は法人でない3条団体（ほぼ管理組合）のこと。


（権限）
第二十六条 　
２ 　管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。


（理事）
第四十九条 　
３ 　理事は、管理組合法人を代表する。

また、だれもが知ってる事をコピペせんでも良いのにね。
で、それがどうしました？

(総 則)
第一条 甲は、本マンションの管理に関する業務を、次条以下に定めるところにより、乙に委託し、乙はこれを受託する。

うちの管理規約には理事長の代表権と専決処分権が規定されています。

>>303
第47条の4、専決処分権の規定は珍しい。
強力な権限だね。しかも理事会の事後承認ではなく事後報告で可とは。

３０３
災害時、緊急時の保存行為を確認的に示した規定であろう。
この規定がなくても当然に支出できると解される。

>>305
規約に明確な記載がなければ、最低限理事会決議がいると思われる。
緊急時とはいえ理事長の独断決済は避けるべきだ。

>>306
それは現実的ではないでしょう。
一刻を争う大災害時に住民の安全を最低限確保するための応急修繕工事などは１週間後では間に合わない。
理事会の開催通知は最低１週間前に通知が必要。理事会は緊急時対応の会議には不適。
ただし役員会なら即召集をかけて即時開催は可能。

うちのマンションであった話。
エントランス脇の立木にスズメバチの巣があるのを管理人が発見。管理人はすぐに理事長に連絡を取り理事長は巣を現認。
管理人に駆除業者の手配を依頼し、即日撤去。

こんな時に理事会開催だなんてやっていて、もし誰か刺されたら責任取れる？
或いは臨時理事会召集がうまくいっても多数決で否決されたらどうすんの？

>>309
それが理事長の専決処分権ですね。
管理規約に>>303の規定があれば盤石不動ということでしょう。
理事長は責めを負わなくてすみます。

>>303の理事長権限は規約としては明確に規定してますね。
代表権と専決処分権、このマンションの理事長は責任重大です。
並みの人間では成り手がいないと思います。

非法人の管理組合で理事の中に「理事長には権限などない、理事と対等だ！」と理事長のリーダーシップに牽制かける人がいるけど、この人は何もわかってないと思う。
理事長には権限があり義務も課せられているので重職である。ところが理事には理事会での議決権があるくらいで誠実義務が課せられているだけである。さらに理事長が区分所有法の管理者と定義されてれば同法による罰則もある。
理事会で決裁決議しても、理事長が署名押印しない限り決議事項は執行されない。したがって最終決裁権は理事長にある。

＞一刻を争う大災害時に住民の安全を最低限確保するための応急修繕工事などは１週間後では間に合わない。 理事会の開催通知は最低１週間前に通知が必要。理事会は緊急時対応の会議には不適。

区分所有法の管理者の職務権限の部分の一読をお勧めします。

（権限）
第二十六条 　管理者は、共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設（次項及び第四十七条第六項において「共用部分等」という。）を保存し、
集会の決議を実行し、
並びに規約で定めた行為
をする権利を有し、義務を負う。

>>317
互選で理事長になれないのは対抗馬が出た場合。
その時にそれぞれの候補がマニフェストを開示し演説するが、それが他の理事に受け入れられなければ相手に負ける。
ただよくあるのは、改革派理事長が出そうな場合は、事前に留任の守旧派理事が新任理事たちを懐柔して改革派理事長潰しを出来レースでやることが多い。予め守旧派が対抗馬を用意してる。

>>320
うちは今まで理事の互選で理事長選挙になったことはなかったが、1度だけ選挙になった。
やはり改革派理事長が出ることを恐れた旧体制派が対抗馬を立てて潰した。
ところが理事長戦で負けたその人は理事長ののど元に留任制廃止を突きつけて廃止させ、
その結果、留任で潜り込んでた旧体制派は立候補する意義が何もないので立候補をあきらめ、
その人は翌期に立候補して理事になり互選で理事長になった。
その結果、密室体制がなくなり改革がどんどん進んで住民に歓迎され、今では永世理事長になっている。

民度の低い事例に過ぎない。

民度を高めるのも理事長の仕事だよ。それやらないから民度が低いまま。
ところで>>322のお前の民度を高める施策を開陳してみろよ。できないだろう。

民度を高めるなんて簡単ではない。無関心層をひきつける何かが必要。

>>321
留任廃止で永世理事長？
変わったマンションもあるんだね。

選挙までして理事長になりたがる気持が理解できない、小遣いでも貰うのかな？
管理組合自体、大規模修繕に至るまでは、ほとんど仕事は無いけどね。
暇つぶしかリクリェーションのつもりなんですか。
それとも、出入り業者から賄賂でも頂戴するのかな、いかんですね。

>留任廃止で永世理事長？変わったマンションもあるんだね。

その前に真偽の判断しましょう。

管理規約に特に定めが無ければ、毎期立候補して理事になり互選で理事長になれば半永久的に理事長になれる。

なんで理事長になりたがるの？なんでなんで？
義務と権利は各区分所有者で平等なんだから理事長就任も平等でいいと思うけど、我慢ならないの？
策を弄してまで理事長になりたがるのはなんで？

凝り固まった思考しか無い、老人の暇つぶしだと思います。
団体になった時の人間の心理を、理性で抑えられないのでしょうね。
リタイヤしても、他人より抜き出たいと思う気持でしょう。
悪事さえしなければ、組合役員くらいやらせておけば良いですよ。

守旧体制の打破では？

>義務と権利は各区分所有者で平等なんだから

それなら総会で役員を選任して管理組合業務の執行を委任する必要はない。

理事長やっても実績を作らないとタダの暇人と同じ。

うちでは改革を掲げて立候補して理事会に乗り込み、守旧派理事達の意表を突いて互選時に理事長に立候補して理事長になった女性理事長は、守旧派理事達の抵抗にあってガバナンスが効かなくなった結果、二ヵ月で辞任に追い込まれたよ。