輪番制の理事は使いものにならない！

安いから買った。悪いか、

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ファミリータイプだと、都内は3000～4000万円、郊外の通勤圏なら2000～3000万円だろう。
借金で買うならローンは2000万円未満にしないと経済破綻するよ。注意した方がいい。

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インフレ政策が進行していけば資産価値が上がることもあり得るので借金は今だが、頭金なしの分譲はなくなるし消費税は上がるのでこれも今が買いだね。（不動産屋より）

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2000万以下とは35年ローンの均等払いで月5万円くらい。
これがローン支払いの上限ってことだろう。

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ローンの借り入れ枠。年収の四倍　支払限度年収の四分の一　位はいかがでしょうか。

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給料が右肩上がりが期待できる人は別にして、私なんかは年収は15年前をピークに下がり続けてる。
いまではピーク時の年収から300万円も下がってる。この下がった最大の要因はボーナスの大幅減額である。
今の経済は一寸先は闇、無理は禁物だと思う。
ちなみに私がマンションを買ったのは3年前、この時は手付金10万円で残り2000万円以上は25年ローン。
幸い、繰り上げ返済をしていって現在は残債300万円台まで減らして、毎月の支払は8000円台、管理費等よりも安くなった。
その結果、ローン返済と月額管理費等と毎月の住宅経費は25000円以下に抑えることができた。

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１８１さん　立派です。マンションの事を真剣に考えて下さい。経営（経済）感覚は必須です。

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３５年もローン払い続けたら、払い終えたマンションはきっと負の財産です。
ローンは早く払い終えて、買い替えした方が安心、出来るなら負の財産になり難い一戸建て。
乱立するマンション、この先２０年～　考えると恐いですね。

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マンションと土地の両方持ってたらいいのでは？

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マンションは孫子の代まで負債残すよ、土地は自身の意思で処分出来るからマルでしょ。

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それよりマンション建物の終焉をどう迎えるか、どう迎えたかを知りたいね。

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コンクリートのガラクタになると思う。

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建て替えまで視野に入れて投機的なマンション選びをするなら、むしろ30～40年経過したマンションの方が美味しいのでは？
建ぺい率も容積率も余裕あるだろうから従前より部屋数が増えて負担軽減ではなかろうか？
反対にタワマンで立駐特にタワPなんて売り時を間違えたら悲惨だと思う。

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建替え間近のボロマンションを買って権利取得して、建て替え後のおニューのマンションを手に入れようとする魂胆か？

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イエッサー

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それも一つの選択。私も考えているが、特に敷地の持ち分の多いマンション。競売等でも相場より高い値がつく事もある。この間物件の理事長に利害関係人の身分で規約や修繕履歴等の質問に回答する知識がないのでプロなら見抜いて安値が付くと判断基準価格の１０パ-セント超で落札した。管理が甘いと資産価値は確実に下がる。ちなみに敷地の持ち分は５４坪である。用途地域も分譲当時は第一種低曽住居専用地域であるがいまは第一種中高曽住居専用地域に変更になっている。

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ふ～ん、第一種中高曽住居専用地域ですか、高さ制限無ければ美味しいかも。（通常はあるよ）
でも、近々の建替えじゃ無く、１０～１５年後かな、住民の意思統一が大変そうね。

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建て替えの条件として買取指定者候補を提案すれば５分の４以上の賛成は意外と可能。実態を知ったら売り手は少なくなる事は確実。

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>191
そう、地目の用途変更が結構あるんですよ。
後から近隣に高層マンションが出来ているけど、うちのマンションは5階建てだ7階建てだ…なんて所は狙い目である。
当然プロの投機筋も狙ってくるからタイミングを見計らって区分所有者に納まる。
有難い事に区分所有者の権利は10年住み続けた人も昨日区分所有者になった人も変わりはない。

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昭和３０年台～５０年代に出来た団地の、建て替えの議決に至る期間は長いそうですよ。
高島平あたりも長く掛かってましたね、そう簡単には利食い出来ませんよ。

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昭和40年代に出来た低層大規模分譲団地がねらい目。
いま建替えで大規模ブリリアマンションが建設されてる諏訪二丁目団地は、容積率が倍にできたから可能だった。
建替え決議直前の諏訪二丁目団地40㎡台は200万くらいで売ってた。買っとけばよかったと後悔してる。

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ブリリアマンションならブランドだ。

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建蔽率も容積率もイッパイで建てられたマンションは、建替えは無理。
建替えるにしても、新規購入以上に高い買い物になります、組合で議決も無理でしょう。
その様なマンションは、早めに売り逃げしないと、身内にも迷惑掛かりますよ。
タワーなんかは末恐いですね。

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代替マンション等価交換方式になると思う。
デべが別の土地にマンション建てて住民を移住させ、元のマンションをデべが買い取る。
ただ等価交換できるかどうかだろう。これも還元率の問題になる。

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>>198
そういう事ですね。
現実に初期のタワマンはにっちもさっちもいかなくなっている所もありますね。

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寂れたリゾートマンションみたいになりますね。
ほとんどの所有者が管理費滞納、スラムマンションです。

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白浜の有名なマンションですね。

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その点、六本木ヒルズは高級賃貸が主流で、その心配が無いんですね。
煩わしい組合活動も何も無い、ホテルと勘違いするくらい快適でしょうね。

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26階 1LDK 64.53m2 44万円 、払えるか？いま空き室だよ。

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ローンを毎月44万円払える人じゃないと無理だろう。

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それだけの家賃だからこそ、タワーも維持できる。
分譲は危険でしょう、ふところ具合は皆それぞれだからね。

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オール電化の中古マンションの価格暴落はひどいね、そんなに計画停電が影響したのかね・・・。

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新築マンションって何年ぐらいで建て替えになりそうでしょうか？ 40歳で購入したら一生住めるでしょうか？

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築40年から立替検討をはじめて築50年目に建替えだ。

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203
組合活動あるよ。

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＞新築マンションって何年ぐらいで建て替えになりそうでしょうか？ 40歳で購入したら一生住めるでしょうか？

80歳ごろに建替え問題が起きますね。
今後経済成長は見込めないので建替え不能でがれき撤去費用を負担することになりましょう。

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区分所有の厄介な点は１人じゃどうしようもない点だな。
ま、遅くても築30年過ぎたらとんずらするのが利口だな。

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マンション建て替え円滑化法をご一読ください。

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冷たい事を言わずに説明して下さい。

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六法をよみなさい。めんどい。

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条例も一読を。

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下手な鉄砲打ちも数撃ちゃ当たる。

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手裏剣三昧だな。

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八重ちゃんはゲーベル銃の名手だとか。

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会津攻防戦で官軍相手に活躍したとか。

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210さん、賃貸マンションの住人がなんで管理組合活動あるの？　嘘はだめよ。

六本木ヒルズ地権者の組合でしょうに。

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>マンション建て替え円滑化法をご一読ください。

タイトルしか知らないとは何とも言い様がない。

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古マンションのガレキ撤去費用からは逃れられない。

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マンションの津波被害知ってる？

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しらない

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東北地方の集合住宅の津波被害を写真でまとめた本が出てるよ。

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(仙台市宮城野区Sマンション) 南棟の傾斜角は 45 分の 1 になり、2 棟の間隔は約 90 cmまで拡大していま す。
このマンションでは地震保険で「全 損」と認定されています。4月 29 日 に臨時総会が開催され、建て替えでは なく、解体、処分の方針が決められた とのことでした。

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地震保険で契約できる補償額は、火災保険の30%～50%、最高額でも50%以下で、建物が5000万円、家財が1000万円が限度とのこと。保険金の支払いは「全損、半損、一部損」の3段階に分かれ、実際の損害額の多少に関わらず、全損は時価を限度に契約した保険金額の100%、半損が50%、一部損は5%と3段階で支払われます。

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その保険金で解体費用賄えきれるのですかね、時価の基準が怪しいです。
建物のみの固定資産税の算定基準で算出したら、古いマンションはタダ同然。
いっそのこと燃えてくれた方が良いのかも、不謹慎ですみません。

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＞その保険金で解体費用賄えきれるのですかね、時価の基準が怪しいです。

出来るはずがないです。
全損でも火災保険のマックス50％ですよ。

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現在のマンションにローンが残っていた場合、不十分ながら地震保険でまとまったお金を得ることで、残債を清算したり、当面の住居を借りたり家財道具をそろえる段取りをしたり、といった出費に備える程度のものです。

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管理組合で3.11震災被害をまとめた報告書は組合員に配布されてますか？

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ノー天気さん！

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壁にヒビが入ってる。

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洗掘か？

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＞壁にヒビが入ってる。

例の３.11震災では関東のマンションには大なり小なりセメント亀裂、ペイント塗膜亀裂で浮き上がりがあります。
皆さん気が付いていないだけです。

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修繕しないの？資産価値が落ちるよ。

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気が付けば慌てるさ。

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管理会社が建物診断結果を毎年出すけど。

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意味が無いね。

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意味あるよ。

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>管理会社が建物診断結果を毎年出すけど。

「組合が」なら分かるが、「管理会社が」では頂けません。

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管理会社でも建設業の許可受けてれば問題なし。

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建設業の許可？　そんなの原付免許より簡単よ。　意味無いんじゃないの。
なんせ、中学時代オール１だったのが、建設業の許可持ってるわ。
当然、中卒。

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建設業許可で大変なのは経営陣の資格要件だよ。
有資格者を集めるよりも大変、経営者にも建設業の経営実務が求められる。

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>>241
どういう意味があるの。
いらぬ修繕をやらされるだけ。

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２４１はたぶちゃんw

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たぶちゃんじゃない、もはや神理事長さん。
意味がないというのか。

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もはや神理事長って劣等感丸出しだなw

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建設業なんか、一人親方でも許可もってるよ、古物商とどっこいで楽勝よ。
経営陣とか、んなの有る訳ないだろ。

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その一人親方が許可条件満たせば取れる。

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難しいなんて、一級建築士かなんかと間違えて無いか？

土木も建築も、中卒高卒の団体様、簡単なんだよ。
ちなみに、ただの人夫出しでも土木や建設の許可くらい持ってるよ。
でも、管理会社には要らないだろ。

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所詮土建業界のはなしだ…

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一級建築士が主任技術者や管理技術者になれなくても１級施工管理技士ならなれる。
土木は一級建築士では役にたたん。

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当たり前だ、一級建築士は名の通り建築であって土木ではない。

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土建屋が分からないらしい。

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造園も無理だろう。

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塗装も無理だ。

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防水も無理だよ。

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＞管理会社が建物診断結果を毎年出すけど。

金儲けの為ならそれをコントロール出来ないのは輪番制の理事長だね。

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輪番とかは関係ない。理事長の手腕の問題。

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確率が理解できてない様です。

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輪番というよりも塔婆だろう。掃除当番と同じ。

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なんだかんだと輪番が駄目だと言うのは、自ら理事に成りたがる暇老人の我がまま。
暇つぶしにマンション内の掃除に励めや。　　孫にも遊んでもらえんのか？

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>自ら理事に成りたがる暇老人

理事長は実力がないと務まらないよ。

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暇はいいけど、どれだけの仕事するかじゃないか？
少なくとも資料作りができないとだめだろう。

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資料作りなんか管理会社がやってくれるよ、
マンション内の美化の保全に精を出せ、暇なんだから。
老朽化したマンションでもなければ、理事の仕事など無い。

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>なんだかんだと輪番が駄目だと言うのは、自ら理事に成りたがる暇老人の我がまま。
この理屈は変だね。
なんだかんだと輪番が良いと言うのは、自ら理事に成りたがる暇老人の我がまま。
が正解である。

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>資料作りなんか管理会社がやってくれるよ

管理会社は自社の利益を図る資料を作る。
理事は組合員の共同の利益を図る資料を作る。

これが違いだ。

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>268
日本語まだ理解出来んの、在日君。

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理屈は無理なんですね。

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屁理屈だろう。

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＞２６９
管理会社も会社です、当然営利目的ですよ、利益無しで面倒みませんよ。
嫌なら自主管理でも、組合無しでも好きにしたらよろしい。

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管理会社は営利、管理組合は非営利。どこで妥協するかだ。

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