＜全体概要＞
所在地：東京都新宿区坂町23-2他
交通：都営新宿線「曙橋駅」徒歩5分、東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目駅」徒歩10分、
東京メトロ南北線・有楽町線・都営新宿線「市ケ谷駅」徒歩11分、
東京メトロ南北線・有楽町線・丸ノ内線・JR中央線・総武線「四ツ谷駅」徒歩12分、JR中央線・総武線「市ケ谷駅」徒歩13分
総戸数：46戸
間取り：1R～3LDK（27.18m2～86.54m2）
売主：阪急不動産株式会社
施工会社：株式会社ピーエス三菱
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート
[スレ作成日時]2013-02-08 11:10:48
市谷や四谷まで歩けなくはない距離で、曙橋までも徒歩5分。
あまりリーズナブルではないだろうなぁとは予想しています。
全体的に収納がちょっと物足りない感じがします。
その分、部屋の広さは確保されていると思いますが。
そのあたりのバランスは難しいですよね。
間取り自体は癖もないですしいいんじゃないかと思います。
後はお値段がどうなるか、ですね。
四谷っていうか、ほぼ曙橋っていう感じの場所ですね。
曙橋でも四谷寄りということで、四谷の駅が徒歩圏内なのは良いかなと思います。
ご近所はバスが通っているみたいです。
調べてみたら三宅坂と新宿車庫を結ぶバスのようです。
駅も近いですし、あまり使うこともないかな？と思いつつも
移動手段が多様なことは良い事のように思います。
正式価格でました。
予定価格より安くなってましたね。
アベノミクスで強気な不動産業界ですが、やはり高すぎると売れないみたいです。
素直に安くした点は評価できますね。
仕様はかなりいいです。
予定価格より安くなっているんですね(^^)
1LDK 2990万円から 2LDK 5150万円から 3LDK 5900万円から ですか。
設備と仕様は確かに良さそう・・・必要に感じる設備は揃っていますし、エアコンも天カセですしね。
この価格ならと本腰入れて検討する方が一気に増えそうで怖いですね。
曙橋駅以外にも路線が使えて便利ですね。距離はありますが、
歩けない距離でもないですし、利便性はとても良いと思います。
坂が多いので電動自転車必須となるのでしょうね。
買い物はどこが一番近いのでしょうか？
まぁ確かに、この辺りはアップダウンのある地域ですからね。。。
電動アシスト付自転車までいるかな。。。と思いましたが、
買物して重い荷物を積んでいると欲しくなってくるときはあるかもしれないですね。
ギアのある自転車だったら大丈夫なんじゃないかと思いますが。
買物は近いのはサントクはハナマサでしょうかね？
自衛隊のヘリが聞こえるんですか。
飛んでいるなぁという感じはしますが…。
家の中でも感じるほどなのですか？
音に関しての対策はどのようになっているのでしょうね。
防音効果の高いサッシやガラスが最近はあるらしいので
そういうものが使われているといいのですけれども。
自衛隊のヘリって、大きな音ですからね。
防音効果がそれなりに高い窓でも聞こえてくることがありますから。
音のレベル、聞こえる頻度によりますが、
考えてしまいますね…。
アクセスが便利で価格が抑えめなのが魅力なので。
近くに用事があったので、工事現場を見てきたのですが、敷地内ギリギリに建ててるっぽいです。あの感じでは、特に下の階は窓を開けたらすぐ目の前に隣の住居が丸見え、向こうからも丸見えでしょう。一年中カーテン閉めたままで気にしない人だったらいいのでしょうが、家族で住むにはありえない。交通の便がよさげなので検討していたのですが、自衛隊のヘリの問題もあり、やはり安いなりの理由がありますね。
サイトで設備と仕様を見ておりましたが、洗面所とキッチン天板には御影石使用、
トイレはタンクレス、複層ガラス、ディスポーザー、食洗機、LED照明とかなりの
高スペックではないでしょうか？
将来に備えたバリアフリー仕様ですし、価格と突き合わせても個人的に買いと判断しております。
この地域は治安はいいですね
夜遅く仕事帰りなど今の所一度も危ない目にあった事はないです。
ですが物件地域は低い土地なので、何かと坂が多く自転車でもきついです。
つい最近初めて電動自転車を買いました。
アシスト力が良く移動に苦労しなくなりました。
さすがに自転車は普通の物だと辛そうな感じの街ですよね（汗）
自分ももしかしたら電動アシスト付自転車にしてしまいそうです。
買物の時、荷物を載せているときなんてすごく良いだろうなと思います。
良い街なのですが、唯一のデメリットが坂でしょうかね？？
マンション自体は私も設備がすごく良いなと思っています。
アップダウンが激しいと自転車での移動も大変になりますよね。
特に重い荷物がある時とか。ここはスーパーに行くのも
歩いていくより自転車が欲しい距離ですからね。アシスト付の方が
便利に使えそうな気がします。
駐輪場、アシスト付が問題なく置けるといいですけどね。
四谷は大人の粋な店が多いですよね。
自分はまだまだ敷居が高くて一人では入れず、
連れて行っていただくことばかりですが…。
もう少し貫禄が出たら入ってみようかなと考えています。
そうじゃない、もう少しカジュアルな店を今度発掘してみようかな？
探せばありそうな感じなんですよね。
自転車が電動アシストつきの場合、ラック式の駐輪場だと入らないかもしれないんですね。
世帯毎に自転車2台くらいが置けるサイクルポーチつきだといいですね。
このような立地だと、駐輪場の設備も重要になってくると思うのですが、意外とないがしろにされる部分ですよね。
サイクルポーチよりもサイクルポートの方が楽かなぁと思います。
でも敷地の問題もあるので、
実際はむずかしいでしょうねぇ…。
電動アシスト付自転車ってラックに入らないことがあるのですか？？
最近はバッテリーもだいぶ小型化されているので大丈夫かと思いました。
重量的な問題なのでしょうか？？
重量的な問題なんじゃないですか？
小型化したとはいえ、やはり普通の物と比べると重さはありますからネ。
でも上下段のラックなら、下段置けそうです。
場所を決めるときに交渉してみるのもいいかもしれないでうsね。
確かに高低差はありますけれど、そこまで大変かなぁとも感じます。
個人差のあることなのでしょうけれども。
買物を自転車でするなら、アシストがついているタイプの自転車の方が無難かもしれないですねぇ。
駐輪場は月々200～400円とのことなので、
上下段ラックの可能性は高いかなと思います。
駐輪場の問題っていろいろありますよね。
お子さんのいるお家なら子供乗せがついている自転車を
置くことになりますよね。それを上段に乗せるのは大変なこと。
そして、アシストがついている自転車も重量があれば同じく大変。
下段に人気が集まりそうですよね。
ここのように1世帯1台の場合、特に大変かなと思います。
角住戸率も高いので角住戸かもしくはワイドスパンのタイプがいいなと思います。建物自体もどっしりしていて安定感がありますね。間取りもいいなと思います。ギアチェンジの自転車でも結構坂はきついのでしょうか気になります
自分だったらギアチェンジで乗り越えられるかなぁ？と思っています。
普段から色々と乗り回しているので。
普通のシティサイクルについている程度のギアだとちょっと難しいかもしれないですね。
でも人によるとしか…。
実際にこの辺りを歩き回ってみるのも良いと思いますよ。
近所のTomihisa crossの影響受けていると思う。値段も似た感じ。それなら共用施設の豊富で、話題になってるTomihisaに流れている可能性あり。入居時期が近い方がいいひとが、ここみたいな小型物件を購入するのでは。
阪急は割りと本気で関東参入してきてるっぽいですし、そのうち知名度は上がるんじゃないかな。
いまのジオはどこも地域の中では割安で出して来ているし上がる前に帰るという点で意外とお得かもしれない。
ただココは、やっぱり近くにTomihisaありますし、Tomihisaがやけに安いので目立ちにくいのかもですね。
ここは最上階角を検討しましたが、止めました。
理由は立地がイマイチ地味で坂がネックですね。
北側の眺望もマイナスです。15階建てくらいの
ビル、マンションがびっしりですから、圧迫感がありました。
将来的に両隣りの空き地も気になりました。
あとルーフバルコニーに出るときは、跨ぎの高さが40センチくらい
あって非常に高い。
天井も下がり天井がかなり低かった記憶があります。
仕様は全体的に良いとは思いましたが、見送りました。
ご縁があって富久クロスの上層階角部屋を抽選の末
ゲット出来ました。
中住戸の場合はワイドスパンだったり、
角以外の住戸も一応メリットがあるように作られているのではないかと思います。
1階が１LDKや1ルームの住戸なんですね。
こちらは賃貸に回される方がいらっしゃることを見越してなのでしょうか？？
恐らくそうなのではないでしょうか。
あと眺望のよい部屋をファミリー向けに持ってきているのでしょうし。
賃貸で入る方はあまり家にいる時間は長くないので、下の階なのでは？と思っております。
曙橋周辺の買い物環境はどうでしょうか？
地図で見る限り、そこそこ買い物ができる場所があるようですけれども
三徳やハナマサ、ちょっといくとマルショウもありますから
買物環境は割といい方なのではないでしょうか？？
ハナマサは肉や野菜なんかは大容量ですが、
普通サイズの豆腐や牛乳、ヨーグルトなども売られていますしね。
トイレットペーパーもあったりして便利ですよ。
ジオ四谷坂町の物評価を専門家のご意見
、伺いたいのですが、如何でしょうか？坂下、防衛省近く、将来近隣のマンションが立つ可能性があることなど、懸念材料は多いのですが、内装はよさそうです
一見デメリットのあるよな部屋でもワイドスパンであったり配慮があるので、
建物自体は悪くないんじゃないかと思います。
立地に関してはもう人それぞれなのではないでしょうか。
坂下が嫌だという人もいれば、特に気にならないという人もいらっしゃるでしょうし…。
専門家ではないですが、駅近いし、四谷も徒歩圏だし、坪300万しないのであるなら、お得な気もします。
坂下をどう判断するかはは、個人個人と言いたいところですが、この物件は基礎が杭ではなく、直接基礎というのがポイントでしょう。固い地盤が表層近くにあるということを意味していると思います。
ネガティブな点は、細かく上げればあるでしょう。四谷近辺は密集住宅が多い、施工が大手でない、阪急って今ホテルの方でドタバタしている。あとは値段とのバランスでどう考えるかでしょうか。私はこことトミヒサ等を検討し、結局トミヒサに。
今住んでいる家の近くのハナマサは店頭で果物のセールなども行われてますが、
こちらはどうでしょうね。
Webでチラシが閲覧できましたが、銀じゃけ切り身68円、豆腐が68円など、お手頃
価格でほとんど一般向けスーパーと同じですね。
ここの標高は何Mですか？
川からはどれくらい離れていますか？
今まで河川の氾濫、洪水などの履歴は？
大崎あたりを標高の低さで見送ったもので、災害などに異常なほど神経質になってる者です。
値段的に気になってはいるんですが、イマイチ踏む込めない。
セキュリティーが厳しいとお聞きしたのですが、郵便物の管理はどのようになっているのでしょうか？
例えば、ゆうパックやクロネコメール便などはポストにいれてもらえるのでしょうか?それとも家まで届けられるのでしょうか？
管理費は高めの設定なので、気になります。
何か理由があるのか、管理会社がただそのように設定しているのでしょうか。
それだけ何か費用がかかる理由があるということなのかもしれません。
特殊な設備があるわけでもないし、おおかた、管理会社がぼったくり設定にしてるだけだろうね。
５０００～６０００円くらいは高いよなあ・・・
ずっとかかる費用だし、実質、数百万円は上乗せされてると考えないとね。
管理会社を変えれれば、途中で安くなるかもだけど。
高くても欲しい人は欲しいものだと思います。たしかにこの戸数だと管理費の高さは今の時点で想像はできますが。これも考え方次第でしょうね。マンションの価格から見れば管理費は何でもない割合ですから、大きいところから見て、高い安いの基準の判断を変えてみると、背中を押されるかもしれません。と机上で語ってみました。
ディスポーザーってランニングコストが管理費レベルでかかったりするのですか？
浄化槽のお掃除などがあるのでしょうか。
イニシャルの管理会社は高く設定されているところが多いよ、なんて話は耳にしますけれど
それだけではないのでしょうか？
ディスポーザーはすごく良いなって思うんだけど実質管理費レベルのランニングコストがどれだけかかるということなんですよね～。
実質管理費は、一戸あたり５００円とか１０００円/月でも、それを５０００円くらいにして上乗せしてくるんですよ。
まあ、ここの管理費は、ちょっと高めですね。
でもまあ、販売価格＋３００万位を高く思わないならば買いでしょうね。
管理費が高いときは、管理組合の理事会などで話し合って、
さげることも下げることもできるそうです。
基本的なメンテナンス費用って、最近のマンションはいろいろかかるみたいですよね。
ディスポーザーとか、インターホンやエレベーター、セキュリティのメンテナンスとか。
ここ、立地は良いと思いますし、値段もまぁ良心的かな、と思います。共有部分やエントランスはラグジュアリーでは無いですが、品良くまとまっていて好感が持てます。間取りは好みによるかな、という感じですが。
竣工後けっこう時間が経ちましたが、売れ残っている原因はなんなんでしょう？個人的には道路の向かいに古い建物が多かったり、外国人が多かったのは少し気になりましたが.... 坂下という地域はあまりよくないのでしょうか
値段もそれほど高くなくて、このあたりの物件としては良い方だと思います。
条件も悪くないので、ニーズは確実にあるように感じます。
あとは、条件次第で購入されることは、十分に考えられると感じています。
>管理組合の理事会などで話し合って、さげることも下げることもできるそうです。
小規模マンションの場合、もともと管理費は高くなりがちで、
下げることは簡単なことではないと聞いたことがあります。
多少高くても管理のサービス内容が低くなければ、それで良いかなって思います。
入居者です。この物件考えている人の参考になればと思い、個人的に思う良い点、イマイチな点を書きます。価格や管理費については書きません。
良い点
・大通りから一本入ったところにあるので、車の音聞こえません。
・ディスポーザー、天井カセットエアコン、天然御影石など、設備が良い。
・いう必要ないですが、使える駅が多くて便利。
・以前は外廊下のマンション住んでましたが、ルーバーから部屋の音が廊下に漏れるのではと気にしていました。内廊下はプライバシーが守られやすく良いです。
・思ったよりスーパーが多い、小型はいくつもあり（曙橋三徳、三栄通りまいばすけっと、四ツ谷駅成城石井など）、大型は四谷三丁目の丸正総本店でしょう。
・目の前に、ヤマト宅急便の営業所あるの使えます。
イマイチな点
・北側の大通り沿いは10階以上のビル、南側は坂に住宅やマンション、当然眺望は望めない。
・天井が一般より低めの2.4m。高級感を演出するにはインテリアを頑張る必要あり。（私はインテリアに少々お金かけました）
・車の音が聞こえない代わりに、なぜかたまに電車の音が聞こえる。私は気にならないですが。
・電動自転車なので問題ないですが、四ツ谷、四谷三丁目方面のあの坂は普通の自転車では大変でしょう。
前の方が外国人が多いと書いてありましたが、私の感覚では、外国人が周りに少ないと思いました。曙橋から新宿や大江戸線方面に行くと、多国籍な感じがしますが、防衛庁前はやはり外国人の方に敬遠されるのでしょうか。
今の所、トラブルもなく静かに快適に生活できています。
>イマイチな点
これを正直に書いてくれることはすごいことだと思います。
お住まいになられているということは利点のほうが勝っているのでしょうね。どんなマンションでもそうですが利点欠点を天秤にかけて決めることがほとんだと思いますから利点しかないということはないはず。非常に信憑性あるお話を読ませて頂きました。
私のような市部住まいの人間としてはもうこの駅というだけでも便利さを想像します。
都心ですから。
駅から近いけど、大通りに面してはいないので静かな環境でいいなと思います。
やはり住むのには落ち着いた環境がいいなと。結構買い物が不便かなと思い調べて
みたらすごく近いわけではありませんが、数か所スーパーはあるのですね。
これで娘が雙葉へ通ってくれたら御の字なのですがね（笑）
もうすでに出来上がっているので建った後の現状を見られるのでそれもいいなと。
天井が低いのが残念です。
活動的に行動するタイプには複路線は魅力。
迂回できるのは強いです。
今の所は、1路線アウトだともう身動きできない。
自分が思った通りの広さを望むと、凄い金額になってしまいます。
元々、高いですけど。
最上階と言っても7階だと眺望はあまり期待できないですね。
眺望という点よりも日照などが上の階だと安定して確保しやすいという点は、メリットかなと思います。
このPプラン、一人だったらいいです。
こういう変則的な間取りって好きなんです。
そうなんですよね。この辺特にアップダウンがある場所なので、最上階でもその場所その場所で違ってくるからひとくくりにできない部分アリ。新宿線の駅にとても近いというのは良い点だとは素直に思うけど。
Ｐタイプは変形タイプだけれど、柱が邪魔していないのがまだいいのかなと思いました。
リビング手前はダイニングセットを、バルコニー側をソファセットという風に配置がしやすいかもしれない。
アップダウンがある場所なんですね。
自転車はあまり活躍しないかな。
買い物でも何でも自転車派なんですが坂は苦手です。
間取りはバリエーション豊かですね。
Pタイプはルーフバルコニーが部屋の一部だったら
もっと広くて四角だったのではと思いました。
でもキッチンはうまくまとまってますね。
キッチン、浴室などにも窓があって通風が良さそうです。
自転車はそうですね…アシスト付の自転車があるといいかもしれないですが。
この辺りのアップダウンって結構激しいですからね。
「谷」って地名が付くぐらいなので。
この辺りって住もうと思って意識はしたことがなかったから気が付かないけれど
一応買物は出来るみたいなので日常生活は困らないのかな。
残り数部屋となりまして、徐々に売れてきているようで、少し安心です。この周辺ははっきり言って高級感はないですが、便利なところです。今後、このマンションからは徒歩5分と少しぐらいのところで四谷の再開発があり、2020年にはできあがるはずですが。https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000082842.pdf
No.70で良い点とイマイチな点を書き込んだものです。しばらく見ていなかったですが、コメント増えてきて良かったです。
もう少し書いてみたいと思います。
・スーパー情報で追加：
ここからフラットなところに、市ヶ谷駅のマルエツ（中型スーパー、徒歩10分）
大型ですと、坂ありますが若松河田駅のライフ（徒歩20分、特に大きいです、自転車でもちろん10分以内）、市谷仲之町のサントク（徒歩10分）
スーパーの多さには正直驚きました。思ったより人が住んでいるんですね。
・電車の音：
たぶん都営新宿線だと思います。地下から振動のように聞こえることがたまにあるのです。夜中の電車の本数少ない時間帯に、部屋のテレビの音とか消えたとき電車の音が聞こえたので、その時間を電車の時刻表からみて都営新宿線と判断しました。音と言えば、朝7時に教会？の鐘の音も聞こえます。
・坂：
電動アシストなしで登れるかやってみましたが、まあできました。10mほど登る坂なので、それほど厳しくないのかもしれません。あくまで主観ですが。
残り2つですね。
日曜なのにすることもないので、この辺のマンションを、素人目線で調べてみました。
現時点での簡単な比較の意味はあまりないかもしれませんが、
大手のみピックアップ
70m2以上
パークコート市ヶ谷ノーブルヒルズ（曙橋3分、東、築6年、3階、70m2の2LDK：6680万円）
プラウド市谷仲之町ヒルトップ（曙橋4分、南西、築3年、1階、73m2の3LDK：7480万円）
ライオンズガーデン四谷津の守坂（四谷三丁目6分、北西、築10年、5階最上階、73m2の2LDK：6980万円）
60m2以上
パークハウス市谷仲之町プレイス（曙橋5分、西、築4年、1階、60m2の2LDK：5500万円、同じ条件で2階だと6300万円、3階で6380万円）
THE CENTER TOKYO（曙橋5分、西、築6年、6階、60m2の2LDK：5780万円）
ライオンズガーデン四谷津の守坂（四谷三丁目6分、北西、築10年、1階、61m2の1LDK：5000万円）
シティタワー四谷（四谷三丁目2分、西、築10年、10階、65m2の1LDK：6590万円）
ライオンズガーデン見た目は、植栽がきれいでカッコ良いのに、ちょっと安いと思いました。
市谷仲之町がちょっと高いな思いました。私は四谷方面の方が好きですが、市谷仲之町はきれいな三井、三菱、野村、URのマンション群が全体の価値を上げているのでしょうか。
でここは、坂下の物件ということもあり、これらよりは安くなると思います。
阪急不動産は、関西ではメジャーですが、首都圏での評価はこれからでしょうか。
でも残っている部屋は5階と6階で、m2で100万円強は、それなりに適正価格かとも思います。
（どうでもいいですが、プラウドタワー立川はm2平均が100万円を超えているのを考えると、ここは安い？）
最上階で南西向きで結構良さげな部屋に見えるけど、なんで売れ残ったんだ？
値段の割には、狭い気もするし、間取りのせいで、実際は、平米数よりもさらに狭く見えるかもしれないけど、そんなとこかな。
最後の１戸は、苦戦してますね。
2LDKだと、ファミリーは買わないだろうし、
DINKSにしても、7400出すならもうちょっとよい物件か、同等のもう少し安い物件がありそうですしね。
よほど、ここじゃなきゃという人以外は、この値段では買わないでしょう。
1000万程度の大幅な値引きがあれば売れるだろうけど、残ってるということは値引きもしないようですね。
価格がこのあたりはやや高くて、選択できないとなると売るのは難しいかと。
値下げすれば売れるかもしれませんが、まだタイミングではないのでしょう。
後は、どれだけ良さをアピールできるかにかかっているかもしれません。
最終の1戸先週内見してきましたが、お部屋はなかなか良かったです。キッチンやお風呂にも窓が付いていて、室内の風通し良く、各部屋も明るいので、快適に過ごせそうです。ただリビングが少し変形なことが、気になりましたが、レイアウト次第かなと思いました。
中古物件も中々良い部屋が無いので、迷います。
近くに住んでいますが、古くなってきたので購入するか迷ってました。
気付いたらのぼりも撤去されて完売したようですね。
個人的には、過去実績からも発生可能性が低く、しかも対応設備まである浸水リスクを考えるよりも、日常生活の方を重視していました。
このエリアに住んでいて思いますが、改めてこの立地は最高だと思っています。
勿論、お住みになる方のライフスタイル次第かと思いますが、
・最寄り駅までは徒歩三分程度（だと思います、この場所からだと）
・大型ターミナル駅の新宿駅まで二駅
・大都会新宿三丁目まで一駅
・徒歩10分程度かければ中央線（四ッ谷）、総武線（四ッ谷、市ヶ谷）、丸の内線（四ッ谷、四谷三丁目）、南北線（四ッ谷、市ヶ谷）、有楽町線（市ヶ谷）と主要路線にアクセス可能
※同じ曙橋近辺でもこの条件を満たすのは西側に位置するこのマンションだからこそかと
という条件は都心では、なかなか無いと思います。
ただ、惜しむべくは
・コンビニまで徒歩1分強かかる上に帰り道上ではない
・スーパーも曙橋駅の反対側か四谷三丁目や四ッ谷、市ヶ谷等まで行かないといけない
といったところで、共働き家庭とかだと少し買い物が面倒かもしれませんね。
そう言えば、曙橋駅の近くにあったハナマサも潰れて、Anytime Fitnessになったようですし。
それはそれで24時間営業のジムなので嬉しい方はいるかもしれませんが。
東京都文京区小石川４丁目 |
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9290万円～1億5990万円※権利金含む |
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2LDK～4LDK |
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57.4m2～82.67m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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4900万円台～7100万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6990万円～8390万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～70.62m2 |
|
総戸数 48戸 |
東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他 |
|
5798万円～7498万円 |
|
2LDK+S（納戸）～3LDK |
|
55.04m2～72.33m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
|
5600万円台・8200万円台（予定） |
|
2LDK・2LDK+S（納戸） |
|
45.12m2～74.98m2 |
|
総戸数 45戸 |
