23区内の新築マンション価格動向（その66）

円安を背景にということは、円が高くなることを見込んでいるということでもありますね。都心の優良物件(マンション)は表面利回り5%出ませんから。不動産のキャピタル狙いかどうかは微妙。賃料上がらずに表面利回り下がれば投資妙味が低下するだけです。ファンディングコスト変動1.0%、固定35年は2.0%以上、表面利回り5.0%未満で空室リスクを勘案すれば、期待収益率は低いです。東京のオフィス空室率も8%台で歴史的高止まり。賃料も上がってません。バブルは起こらないでしょう。

アイコもアイする埋立地

湾岸の売れ残りについては、シンガポールや台湾での商談会で完売を目指しているそうです。
華僑や中国人がターゲットですから、一気に在庫がはける可能性も出てきました。

中国系の人達は、「埋め立て地」についての知識は皆無ですから、いいところに目をつけたと思います。
これが成功したら、巨大なチャイナタウンが生まれるかもしれません。

SUUMO2013年版　住みたいランキング

1吉祥寺(JR中央線)
2恵比寿(JR山手線)
3横浜(JR京浜東北線)
4目黒(JR山手線)
5鎌倉(JR横須賀線)
6自由が丘(東急東横線)
7新宿(JR山手線)
8品川(JR山手線)
9表参道(東京メトロ銀座線)
10中目黒(東急東横線)
11中野(JR中央線)
12武蔵小杉(東急東横線)
13池袋(JR山手線)
14二子玉川(東急田園都市線)
15大宮(JR京浜東北線)
16渋谷(JR山手線)
17三鷹(JR中央線)
18たまプラーザ(東急田園都市線)
19東京(JR山手線)
20荻窪(JR中央線)

既に埋め立て地のマンションには、中華系の住民が増えていますよ。国際色豊か。

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NHKで商談会の模様を放送した物件、シンガポールでも完売は出来なかったけどね。

さらなる金融緩和に円安が進みますから、これに値引きを加えたら、中華系は買うと思うけど。
というか、中華系にしか買えないでしょ？
たしかに、湾岸地域は今後も供給が過剰となるはずだけど、民族意識の強い中華系にとってはそれもまた魅力のはず。
池袋あたりの中国人達も、湾岸を見ているんじゃないかな？

円安が進むということは他通貨建て資産は為替で負けるということです。わかりにくいと思いますが、例えば、日経平均が30%上昇しているのに、ドル売って円買った米投資家は、ドルの価値が同期間に20%上がったので、結局、日本株の上昇を主導した米リアルマネーは10%しか儲からなかったということです。為替手数料込み10%未満の収益。円が安くなる見込みで他通貨売って円資産買う？

金融緩和は、日銀が市場を通じて債券の買入を行うことで円金利が低下することを背景に日米金利差が拡大する結果、為替が円安に動くもの。そもそも、日米2年金利差が20bpで日本の2年金利が4.5bpですから、その効果は限定的です。

その株を外人が買ってきていますよ。金融株は、まさにそう。

だから、為替ヘッジしてない外人が、株の上昇が米ドルの上昇で相殺されているので、大して儲かってないですよ。金融緩和で金融株買う外人いるかな。銀行貸出が伸びないなかで既に5年金利が12bpですよ。デュレーション短い銀行が儲かるわけない。因みに、金融業界の人は、既に、外人の買いが一巡したかどうかを見極めてます。この辺りは、データを精査すれば、察しがつきます。

円安が進むとして、投資するならヘッジしていないと儲からないのは当然ですね。

ということは、中国人が湾岸埋立地の、マンションを買ってくれなくなってしまいます。
湾岸埋立地のマンションは、日本人に売れないから何年も完成在庫で残っているのです。
中国人にも売れなくなると、今後の開発にも懸念が生じますね。

外人は当然ながら低金利の円で調達して投資してますよ。為替リスクを負う訳ないでしょう。

円安の恩恵を受けたのは一部の投機筋です。所謂、リアルマネーは、円のアンダーウェイトを解消する為の買いです。ヘッジしてませんよ。

その手の筋は短期の利益なんて求めてないから様子見してるだけで、円安傾向だからという理由で日本資産買わないってことはない

様子見？既にこの3ヶ月で4兆円買ったから一巡ではないですかね。同期間に買ったのは信用の個人位。本邦投資家は総売り。誰が阿部トレードに乗ったかは明白。外人の踏みと信用で買ってる個人に乗ります？私は乗らない。収益用不動産は持ってますが、全く、値上がりなんて期待なし。

日本の資産買いたい理由が踏み以外にありますかね？人口減少して外需に不透明感が強い現状の日本でリスク資産を買いたい？人口減るのにマンションもオフィスも高層化しているのに土地の需要上がりますかね？

金融に詳しい人が、説得力がある論理を展開してくれるので、へたにバスに乗ろうと
していましたがやめました。

ゴルフ会員権でババをつかみ、　株でババをつかんでは大損してましたので、
老後資金は現金が一番ですね。

私の希望の場所があれば教えて欲しい。

条件
①　東京駅5km圏内
②　おしゃれで快適
③　アーバンリゾートライフを送れる
④　銀座に近い
⑤　全国トップクラスの教育機関（豊洲北小のような）がある
⑥　ららぽ、ビバホ、キッザニアなどの商業施設が充実していて便利である。
⑦　富裕層が多く民度が高い

860
同感。
何年か前のここのスレも、詳しい人達が論理的に書き込んでました。懐かしい。

ここに書き込んでる人達は富裕層じゃないんだから、見栄はらずに足元をしっかり見たほうが良いですよから

詳しい人が～と言ってるから
なんていうレベルの人は投資なんてやめたほうがいい
自分が詳しい人にならないと

不動産投機市場が、実情に疎い若い人間を狙っているね。

マンション買うなんて捨て金って、年寄りは知ってるからな。

地震もヤバいし。

東京の不動産に未来がないことは、若い連中のほうが知っている。

というか、不動産投資なんぞに興味示さない。

期待で買い現実で売る

現実で買い期待で転売する。

期待で買い


一生売れない。(笑)

>864
候補の麻布、赤坂、豊洲、有明、麹町、白金、松濤辺りのうち、全てを満たすのは豊洲。
次点で有明か。

埋立地の悲哀が滲み出てて泣ける。

>879
リノベーションとかインチキ臭ぇ！！内陸いらね！！

SKYZ TOWER＆GARDEN の方がよっぽど高級感あるしな（大勝利）東電ｐｊｔ！

本土から埋め立て地へ？

液状化や津波怖いしね

カモは見てくれスペックで買うんだよ～

煽ってた行政も悪いが・・・

見てくれスペックだけで買ってくれるカモは想像以上に少ないよ。東日本震災の衝撃はいまだ大きい。

今マンション買える年代って35歳くらいから45歳くらいが中心だから阪神大震災と東日本大震災の両方を目の当たりにして、地震の恐ろしさをよく知ってる。

どこかのマンション、高齢者が多く買ったと書いてあったなあ。

社宅でも埋立地はイヤなんだから、わざわざ自分で買って住むアホは・・・。

バブル、は後でハジケるからバブル。
買い時ではなく売り時。

都心3区っていうけどオフィスや商業地はともかく住宅地として見た場合中央区って他の区に比べると見劣りするなよな。どっちかといえば松濤、代官山、広尾、代々木上原などがある渋谷区のほうが上だよね。

中央区も晴海とか勝どきは江東区ライク。